Инвестиции в недвижимость Карибов. Доходность, ликвидность, объекты

Евгений Разумный / Ведомости

Офисные работники частично перешли на удаленную работу. В торговых центрах заметно меньше посетителей, чем было год назад. Гостиницы пусты – большинство стран мира не принимают иностранных туристов.

Пандемия нового коронавируса COVID-19 больно ударила по многим отраслям экономики, и рынок коммерческой недвижимости не исключение. Однако и в нем есть сегменты, которым российская самоизоляция сыграла только на руку.

На что обратить внимание инвестору в новом году?

Сегмент электронной торговли – вот главный бенефициар пандемии, пишет CBRE в отчете, посвященном влиянию макроэкономических тенденций на инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам III квартала 2020 г. Взрывной спрос на онлайн-доставку во время самоизоляции толкнул рынок на несколько лет вперед, не раз признавали его игроки.

Чтобы обслуживать возросшее число заказов, нужны склады и логистическая инфраструктура, поэтому они пользуются спросом как со стороны компаний, так и со стороны инвесторов. В III квартале на долю складской недвижимости пришлось 39% вложений в коммерческую недвижимость, по данным CBRE. Всего же за девять месяцев инвесторы вложили в этот сегмент 37 млрд руб.

– на 42% больше, чем за аналогичный период 2019 г.

Но прямые вложения в недвижимость по карману не всем. Средняя сумма сделки на складском рынке – 1,6 млрд руб., оценивает Knight Frank в отчете, посвященном рынку инвестиций за III квартал 2020 г. Снизить порог входа на рынок помогают фонды, управляющие деньгами пайщиков. Минимальный размер вложений составляет 300 000 руб.

/Евгений Разумный / Ведомости

Инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов (ЗПИФН, не ограниченные в обращении) считаются низкорисковым инструментом: в фонды, привлекающие деньги неквалифицированных инвесторов, покупается уже построенная и сданная в аренду коммерческая недвижимость.

Фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать средства пайщиков не только в готовые объекты, но также в строительство и даже земельные участки, рассказывает Екатерина Черных, гендиректор компании «Сбер Фонды недвижимости».

Еще одно преимущество фондов для квалифицированных инвесторов, продолжает Черных, – возможность использовать кредитное плечо для покупки активов, что в текущей экономической ситуации позволяет увеличить доходность для клиентов.

Инвестиции в ЗПИФН – это всегда игра вдолгую с горизонтом планирования 3–15 лет, здесь нет сверхприбылей, но и больших рисков нет, поэтому это хороший инструмент для сохранения капитала.

«Купив пай в фонде, инвестор становится совладельцем его активов, поскольку имущество фонда принадлежит пайщикам на правах общедолевой собственности.

Риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора», – рассказывает Черных.

«В 2021 г. инвесторам стоит обратить внимание на объекты, расположенные в локациях с постоянным высоким трафиком и удобной логистикой, со свободной планировкой и высокими потолками, с качественными договорами аренды в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Казани.»

Не менее важно изучить активы, составляющие фонд, желательно посетив их лично, говорит Черных. «Сбер Фонды недвижимости» выбирает в портфели фондов объекты, построенные не раньше 2000 г. (у современных свободная планировка, и их можно перестраивать) и расположенные в ликвидных местах.

Для торговых центров или объектов стрит-ритейла ликвидность обеспечивается доступностью для посетителей, для бизнес-центров – транспортной доступностью и близостью к деловому и историческому центру, для складов – транспортными развязками.

Чем ликвиднее локация, тем выше возможности по сдаче в аренду помещений, объясняет Черных. И наконец, третья важная характеристика объекта – качество арендного контракта.

Это понятие включает наличие длинного контракта с крупной федеральной или международной компанией с устойчивым финансовым положением и бизнес-моделью, а также отсутствие права на досрочное расторжение договора.

/Максим Стулов / Ведомости

Все объекты оцениваются с помощью пяти видов аудита: технического, юридического, финансового, аудита систем противопожарной безопасности и независимой оценки по международным стандартам финансовой отчетности.

«Управляющая компания не может гарантировать пайщикам доходность и возврат капитала, поэтому ей необходимо тщательно исследовать объект инвестиций и минимизировать возможные риски потерь доходов от аренды или стоимости недвижимости из-за быстрых изменений рынка», – объясняет Черных.

Например, доходность рентных фондов коммерческой недвижимости «Сбер Управление Активами» находится в диапазоне 9–14% годовых за последние три года.

Knight Frank оценивает ставку капитализации (отношение чистого годового дохода к стоимости недвижимости) в складской недвижимости в 10–11%.

В 2020 г. инициировано в 1,5 раза больше инвестиционно-строительных проектов в складской и логистической отраслях, чем в 2019 г., причем наибольшая доля приходится именно на вторую половину 2020 г., свидетельствуют данные инженерно-консалтинговой группы Smart Engineers.

Все больше фондов думают о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов, указывают аналитики Knight Frank в обзоре рынка инвестиций за III квартал 2020 г. Например, «Сбер арендный бизнес 3» приобрел индустриальный парк «PNK Парк Вешки».

Аналитики Knight Frank объясняют: большинство крупных арендаторов не только не сократили складские площади, а дополнительно увеличили их, значит, денежные потоки от аренды в складских комплексах не пострадали.

Всего же, по данным Knight Frank, около 22% сделок на рынке в III квартале прошли с участием российских инвестиционных фондов разного масштаба.

Впрочем, привлекательны не только склады. Доля инвестиций в офисную недвижимость хоть сократилась до 26% от общего объема инвестиций против 31% в I–III кварталах 2019 г., но сохраняет потенциал к росту, указывается в исследовании Knight Frank.

В целом же рынок недвижимости начнет показывать положительную динамику уже начиная со II квартала 2021 г., считает гендиректор Smart Engineers Хусейн Плиев.

В это время традиционно начинается сезон активного строительства, к тому же большинство запущенных ранее проектов смогут пересмотреть финансовые модели и технико-экономические параметры с учетом влияния коронавируса, объясняет он. А рынок ЗПИФН будет расти вслед за рынком недвижимости.

Доходность вложений — что это, как рассчитать доходность инвестиций, что показывает процент

Размер прибыли показывает, насколько доходы превышают расходы, но дополнительной информации эта величина в себе не несёт. Прибыль в 1 млн руб.

— это хорошо или плохо? Вроде бы хорошо, а если актив оценивается в миллиард? А ведь при этом нужно ещё учесть риски, инфляцию и другие факторы.

Поэтому необходим индикатор не только величины прибыли, но и её качества. Таким показателем и является доходность.

Когда инвестору нужно понять качество прибыли, он соотносит её величину со стоимостью конкретного актива. Полученный результат показывает доходность — она иллюстрирует, насколько выгодными могут оказаться вложения.

• В общем виде доходность рассчитывается по формуле:
• R = P / V * 100%, где:
• P — прибыль (разница дохода и издержек);
• V — стоимость актива.
• Для более эффективного использования доходности нужно сравнить её со следующими показателями:

• с прошлыми значениями — узнать её динамику;
• с безрисковой нормой доходности (для рублей — ставка по облигациям федерального займа (ОФЗ);
• с эффективностью альтернативных вложений.

Пример. Инвестору предлагают вложить в проект 100 тыс. руб. и обещают через год вернуть 110 тыс. руб. Доходность, которую он получит, должна составить 10%.

Инвестору необходимо:

• выяснить, какую доходность уже приносят ему эти деньги;
• подсчитать, какова безопасная величина вложений (доходность гарантированных государством пятилетних ОФЗ составляет около 6,5%);
• узнать альтернативы данному предложению.

Инвестор видит, что его деньги хранятся на вкладе до востребования и, следовательно, приносят нулевой доход.

Поняв это, он сравнивает возможные инвестиции в проект с вложениями в ОФЗ, выплаты по которым гарантирует государство. Предполагаемая прибыль от проекта лишь на 3,5% превосходит гарантированный доход от государственных облигаций.

На следующем этапе можно оценить другие возможные варианты вложений: имеющиеся на рынке акции, облигации, условия по депозитам.

Для принятия окончательного решения нужно провести анализ факторов, связанных с доходностью.

Для оценки доходности нужно учитывать ряд факторов.

1. Потеря стоимости денег (инфляция). Чем больше её величина, тем больше должна быть и предполагаемая доходность. Инвестор получает доход по депозиту в 4%, но если инфляция 5%, то он фактически теряет деньги. Поэтому доходность его вложений должна начинаться от 5%.
2. С инфляцией прямо связана ставка рефинансирования (ключевая ставка в РФ) — цена, по которой коммерческие банки занимают деньги у Центробанка. Чем больше стоимость кредитов в экономике, тем значительнее должна быть доходность, покрывающая эти издержки.
3. Риски. Чем они значительнее, тем больше должна быть доходность для их компенсации. На сайте Московской биржи указаны 134 случая дефолта (зарегистрированные за последние пять лет), когда компании не справились со своими обязательствами, оставив инвесторов без денег. Поэтому доходность по международному эталону надёжности, десятилетним облигациям Правительства США, составляет около 1,6%, а все остальные ценные бумаги вынуждены предлагать более высокий процент. Если рассматривать конкретного эмитента, то риски при операциях с его ценными бумагами зависят от волатильности, качества менеджмента и так далее.
4. Макроэкономические и внеэкономические факторы (политика, качество институтов и другие) оказывают влияние на всех участников рынка. Они связаны с доходностью обратным отношением: чем они хуже, тем больший доход должны получать инвесторы — иначе их средства будут направлены в другие активы.
5. Природа актива — здесь нужно учитывать его качество, ликвидность, налоговое бремя и другие аспекты. Конкретный объект недвижимости может предлагать бо́льшую доходность, чем качественная акция, но от ценной бумаги легко избавиться, а быстрая продажа недвижимости обычно предполагает скидку для покупателя.

Для оценки доходности нужно не только провести необходимые расчёты, но и соотнести полученную величину с другими факторами.

На основе базовой формулы доходности проводятся более специализированные вычисления, зависящие от природы конкретного актива. Выделяются следующие типы.

Ожидаемая

Наиболее вероятная доходность от актива. Если имеется акция с вероятностью 50% получить как 10%, так и 20% доходности, то её ожидаемая доходность составит: 0,5 * 10 + 0,5 * 20 = 15%.

Реальная

Учитывает фактор инфляции. Её формула:

Если инфляция 5%, а доход от облигации 7%, то реальная доходность составит: (1 + 0,07 / 1 + 0,05) — 1 * 100% = 1,9%.

Номинальная

Не учитывает величину инфляции и других неявных издержек (налоги и комиссии). В вышеуказанном примере номинальная доходность по облигации будет равна 7%.

По депозитам

Рассчитывается по ставкам вкладов в банках. Эта доходность может вычисляться двумя способами.

Первый использует формулу сложного процента, когда проценты прибавляются к их накопленной величине и к основному вкладу: FV = PV * (1 + r / n)(nt), где:

• FV — окончательная величина вклада;
• PV — первоначальная сумма;
• r — ставка доходности;
• n — частота начисления % (в год);
• t — продолжительность инвестирования (в годах).

Второй задействует формулу простого процента, когда проценты прибавляются только к сумме основного вклада: FV = PV * r * t.

Пример. Предположим, что:

• PV — 1 млн руб.
• r = 7%
• n = 1
• t = 5

По формуле сложных процентов итоговая сумма — 1,4 млн руб. По простым — 1,35 млн руб. Разница — 50 тыс. руб.

Дивидендная доходность

Это отношение годовой суммы дивидендов к средней (медианной) цене акции. Данные по этому показателю публикуются на сайте Московской биржи (для эмитентов, чьи акции представлены на ней). Нюансы этой доходности изложены в отдельной статье.

Купонная доходность

Это отношение суммы выплаты по купону к номиналу облигации. Если купон выплачивается два раза в год и его сумма — 500 руб., а номинал облигации — 10 тыс. руб., то купонная доходность равна 10%. Но обычно цена облигации отличается от её номинала. В таком случае полагающиеся купонные выплаты соотносят с текущей стоимостью облигации.

Для расчёта доходности акций нужно учитывать, что они могут приносить доход как в виде дивидендов, так и при росте стоимости эмитента. При этом выплаты по ним не гарантированы — безусловные дивиденды обязательны лишь для привилегированных акций.

1. Общая формула доходности акций за год, объединяющая дивиденды и изменение курсов стоимости, выглядит следующим образом:
2. R = (D + (V2 — V1)) / V1 * 100%, где:
3. D — дивиденды;
4. V1 — начальная цена акции;
5. V2 — конечная цена акции.

Эмитенты облигаций должны выплачивать заранее оговорённый доход инвесторам в форме купонов (не касается дисконтной разновидности данных ценных бумаг). Это положительно влияет на точность расчёта доходности по облигациям.

Общая формула доходности облигаций по методологии MOEX:

, где

• Ys — простая доходность,%,
• Ci — размер i-ого купона;
• Nj — размер выплаты j-ой номинальной суммы долга;
• A — накопленный купонный доход;
• n — число купонных периодов;
• m — текущий купонный период;
• t — число дней до даты погашения / ближайшей оферты;
• YB — базис года (число дней в году).

При операциях с облигациями нужно учитывать совокупность различных факторов, разобранных ранее.

Благодаря разнообразию онлайн-калькуляторов, инвесторы избавлены от необходимости осуществлять расчёты вручную.

Рис. 1. Калькулятор облигаций. Источник: сайт MOEX

Для вычисления доходности облигаций также можно использовать и функцию ДОХОД в Excel.

Доходность облигаций постоянно колеблется в зависимости от динамики ключевой ставки ЦБ и других факторов. Цена облигаций с высокими купонными выплатами увеличивается при понижении ключевой ставки.

Мы рассмотрели основы понятия доходность. Чтобы подробно познакомиться с её разновидностями и их применением, изучите подборку профильных статей в «Открытом журнале».

Доходность и умеренный риск: когда выгодны инвестиционные облигации

Инвестиционные облигации ― это ценные бумаги, доход которых зависит от роста базового актива на бирже.

Чем инвестиционные облигации отличаются от остальных

Главные особенности инвестиционных облигаций:

• 100%-ный возврат номинала облигации в дату погашения;
• дополнительный доход зависит от цены актива;
• размер дохода выражается в процентах от роста актива.

Простая инвестиционная облигация на индекс IMOEX (RU000A1044X0) от Сбербанка предполагает следующие условия для дополнительного дохода:

• индекс IMOEX должен быть больше своего значения на 17 декабря 2021 года;
• каждый год выплачивается 0,1% от роста индекса;
• через пять лет к номиналу облигации в 1000 рублей будет выплачен весь рост индекса с 17 декабря 2021-го по 7 декабря 2026 года.

В качестве упрощенного примера можно предположить, что некий индекс растет по 7% от начального уровня каждый год, тогда доход инвестора будет высчитываться следующим образом:

Источник: аналитический отдел ГПБ Инвестиции

В инвестиционных облигациях прописана простая стратегия инвестирования. Поэтому они менее рисковые, чем облигации со структурным доходом. О последних можно подробно узнать в статье «Как инвестировать в структурные ценные бумаги».

Некоторые инвестиционные облигации имеют базовый купонный доход с гарантированными выплатами, но размер такого дохода минимален ― обычно он составляет 0,01% от номинала.

Кто может покупать инвестиционные облигации

Некоторые инвестиционные облигации доступны неквалифицированным инвесторам после прохождения тестирования. По закону они не являются структурными облигациями и определяются как биржевые или коммерческие.

Инвестор должен хорошо разбираться в условиях дохода инвестиционной облигации, чтобы определить риски.

Чтобы защитить инвесторов, эмитент может ограничить приобретение таких облигаций только квалифицированными инвесторами.

Какие базовые активы бывают

Базовый актив инвестиционной облигации — это актив на фондовом рынке, от значения которого зависит дополнительный доход облигации. Эмитент чаще всего выбирает простые и понятные базовые активы:

• курсы валют;
• индексы;
• цены на сырьевые товары;
• акции.

Например, в инвестиционной облигации базовым активом может быть курс доллара к рублю (USD/RUB), индекс Мосбиржи или курс акций Газпрома.

Что такое полная защита капитала

Защита капитала — процент номинала облигации, который эмитент выплачивает в дату погашения. Он обязуется вернуть его при любых условиях, кроме дефолта и банкротства. Полная защита капитала — возврат 100% от номинала облигации.

Инвестиционные облигации чаще всего выпускаются именно с полной защитой капитала, поэтому если стоимость базового актива упала, то инвестор теряет только комиссию брокера за покупку облигации. При вложении в актив напрямую, если он упадет на 40%, инвестор потеряет все 40% вложений.

Как рассчитывается коэффициент участия

Коэффициент участия (КУ) — процент от роста базового актива. Инвестор получит дополнительный доход от номинала облигации, равный росту актива, умноженному на коэффициент участия.

Формула расчета дополнительного дохода по инвестиционным облигациям. Источник данных: аналитический отдел ГПБ Инвестиции

Чем выше коэффициент участия, тем выше потенциальная доходность облигации. Для разных выпусков бумаг эмитент может заявить разный коэффициент участия, но для уже купленных облигаций коэффициент участия не меняется.

Плюсы инвестиционных облигаций

Высокая доходность. Если инвестиционная идея будет успешной, инвестор сможет получить дополнительную прибыль, превышающую процент по вкладам и обычным облигациям.

Полная защита капитала . Инвестор защищен от падения базового актива в цене. Ему вернется 100% номинала облигации, и он потеряет комиссию брокера за покупку облигации и время, в течение которого мог инвестировать в другие инструменты.

Актуальная инвестиционная идея. Аналитики банков реагируют на тенденции биржевого рынка и формируют инвестпродукты, обладающие потенциально высокой доходностью. Инвестировать в них нередко проще, чем напрямую анализировать активы.

Минусы инвестиционных облигаций

Инвестиционные облигации — более сложный продукт, чем вложения напрямую в активы или фонды, поэтому у них есть ряд недостатков. К минусам можно отнести следующие:

• Недополученный доход. Даже если базовый актив вырастет, инвестор получит только доход, который установил эмитент. Например, если цена на базовый актив выросла вдвое, а по условиям выпуска инвестор получает 40% от роста стоимости, то 60% от дополнительного дохода заберет эмитент.
• Отсутствие дохода при досрочном погашении. Чаще всего эмитент выплачивает дополнительный доход инвестиционной облигации в дату погашения. При досрочной продаже, скорее всего, инвестор не получит большую часть дохода.
• Риск убытка при досрочной продаже. Если инвестиционные облигации торгуются на бирже, их цена может опуститься ниже номинала.
• Низкая ликвидность. Инвестиционные облигации только набирают популярность, поэтому на бирже можно ждать покупателя несколько месяцев.
• Банкротство и дефолт эмитента. Как и любые ценные бумаги, инвестиционные облигации не застрахованы. При банкротстве или дефолте эмитента инвестор может потерять все вложения.

Чтобы нивелировать эти недостатки и использовать этот инструмент в инвестиционном портфеле эффективно, лучше держать ценные бумаги весь срок, то есть, до погашения. А при выборе отдать предпочтение эмитенту с высоким рейтингом.

Кратко

• Инвестиционные облигации ― это ценные бумаги, доход которых зависит от роста актива на бирже.
• Базовый актив — актив, от которого зависит дополнительный доход инвестиционной облигации.
• Коэффициент участия — процент от роста базового актива. Инвестор получит дополнительный доход, равный коэффициенту участия, умноженному на рост актива и номинал облигации.
• Полная защита капитала — инвестор получит 100% номинала облигации в дату погашения, независимо от роста или падения базового актива.
• Инвестиционные облигации обычно предлагают более высокую доходность и сниженные риски из-за защиты капитала.
• Основные минусы инвестиционных облигаций — отсутствие дохода при досрочной продаже и низкая ликвидность.
• Главный риск — дефолт или банкротство эмитента. Чтобы его снизить, надо выбирать продукты от крупных банков с высоким кредитным рейтингом.

Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «ГПБ Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «ГПБ Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «ГПБ Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.

Почему в эпоху пандемии стоит инвестировать в рентные фонды коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость хорошо показывают себя не только в эпоху кризисов. Здесь не бывает резких обвалов или стремительных взлетов. Но и выйти из них сию минуту тоже не получится.

По данным Global Investment Managers, совокупная стоимость активов недвижимости под управлением 100 крупнейших менеджеров увеличилась в последние годы на 9,1%, составив 3,83 трлн долларов, другие источники оценивают ее в 4,12 трлн долларов. В 2008 году эта цифра составляла 1,2 трлн долларов. Для сравнения: согласно прогнозу МВФ, ВВП России в 2020 году составит 1,46 трлн долларов, а Великобритании — 2,64 трлн долларов.

В России, по оценкам Accent Capital, по итогам первого полугодия активы рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости для неквалифицированных инвесторов выросли на 5 млрд рублей, до 85 млрд.

Крупные российские банки и девелоперы активно открывали подобные фонды в прошедшем году.

Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФов (аналоги REIT) — 23,9 млрд рублей, капитализацию инвестиций в России мы оцениваем в более чем 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФы недвижимости — это 4% инвестиционных сделок в 2020 году, или около 8 млрд рублей инвестиций из 200 млрд всего инвестиционного объема. При этом такой подход к инвестициям предпочитают пока состоятельные индивидуалы, привлечение массовой розницы с потенциалом выше 2 млн инвесторов — перспектива ближайших лет.

Почему же российские инвесторы начали считать фонды коммерческой недвижимости более привлекательными?

1. Защита от инфляции. Качественно подобранная недвижимость считается надежным инструментом у таких консервативных институтов, как пенсионные фонды и страховые компании.

В Западной Европе и США они являются основными владельцами первоклассной коммерческой недвижимости, стабильно приносящей рентный доход.

Офисы, торговые центры, промышленные объекты и даже рекламные щиты, больницы и тюрьмы активно используются во всем цивилизованном мире для институционального, коллективного и частного инвестирования.

2. Диверсификация стандартного инвестиционного портфеля. Коммерческая недвижимость обладает рядом особенностей, которые делают ее уникальной, отличной как от корпоративных финансов, так и от ценных бумаг.

Например, большая часть коммерческой недвижимости в мире не принадлежит публичным корпорациям, деятельность которых облагается налогом.

В основном ею владеют физические лица или учреждения, освобожденные от налогов, или инвестиционные трасты недвижимости (REIT), которые являются публичными и не облагаются налогом на корпоративном уровне.

3. Понятная экономическая природа. Принцип работы фонда легко понять, в отличие от структурированных банковских продуктов, которые сейчас активно продвигаются на фоне падения ставок по депозитам.

Фонд приобретает качественно подобранные, действующие и заполненные арендаторами объекты.

Интерес пайщика заключается в том, чтобы вкладывать небольшие суммы в объекты институционального качества (класса А), получая доход и при этом не занимаясь управлением недвижимостью.

Как работает ЗПИФ?

Если вы не являетесь квалифицированным инвестором, для вас доступен только один тип фонда — ЗПИФ недвижимости, паи которого не ограничены в обращении. Такой фонд имеет право инвестировать только в действующие, заполненные арендаторами объекты коммерческой недвижимости. Минимальный порог входа для таких фондов установлен на уровне 300 тыс. рублей.

По оценкам нашей компании, за последние пять лет количество рыночных ЗПИФов рентной и коммерческой недвижимости (без учета кэптивных фондов) выросло с трех до 17. Таким образом реализуется интерес инвесторов к продуктам с постоянными денежными выплатами как альтернативе депозитам.

Именно рентные фонды наиболее близки по риск-профилю и прогнозируемости к инструментам с фиксированной доходностью.

Активы, которые входят в обеспечение фонда, не принадлежат какому-то физическому лицу, таким образом, их нельзя присвоить, утаить или увезти за границу, их существование не зависит от политических и экономических катаклизмов.

Фонд зарегистрирован в ЦБ РФ, который ведет тщательный контроль за его деятельностью.

Доходы пайщики фонда получают от арендной платы, которую выплачивают арендаторы объектов (торговой, офисной, логистической недвижимости, которая входит в обеспечение фонда).

Доходность коммерческой недвижимости напрямую зависит от арендной платы, арендные платежи индексируются в соответствии с инфляцией в долгосрочном контракте — это основа прогнозируемого роста стоимости и доходности актива.

Являясь также защитой от волатильности, долгосрочные арендные контракты, содержащие условия индексации ставок аренды на инфляцию, формируют основу для прогнозирования денежного потока и стоимости актива, противостоя резким колебаниям рынка.

Инвестиции в коммерческую недвижимость означают регулярные и прогнозируемые дивиденды (купонный доход), формируемые за счет арендных платежей, а также постоянный прирост капитала, который происходит за счет индексации ставок аренды. Это хорошая альтернатива акциям и облигациям.

Спасет ли коммерческая недвижимость от экономического кризиса?

Еще один интересный вопрос, который задают себе многие инвесторы, — «Как показывает себя коммерческая недвижимость в кризисные периоды, такие, как сейчас?». Этот сектор сохраняет устойчивость практически всегда.

Согласно данным ЦБ РФ, доходность комбинированных ЗПИФов в 2017 году находилась на уровне 12,5%, а по итогам III квартала 2020 года значительно выросла и составила 38,5%.

При этом доходность ЗПИФов в целом в 2017 году составила 7,2%, в III квартале 2020 года — 14,8%.

«Звездой» уходящего года, безусловно, стала логистическая недвижимость: склады не закрывались на карантин, более того, интерес к ним неуклонно рос с развитием e-commerce.

По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), в первом полугодии 2020-го доля российского e-commerce в общем обороте розничной торговли впервые достигла 10,9% (6,1% в 2019-м) и, таким образом, приблизилась к уровню наиболее развитых с точки зрения онлайн-продаж стран, таких как Китай и США, где этот показатель составляет 29,9% и 13,9% соответственно. Торговая недвижимость испытывала это давление еще до пандемии, и теперь она находится в падении.

Если вы не являетесь опытным инвестором и не знакомы с этим сектором, тогда вам лучше выбрать для начала публичные фонды и купить паи — их можно приобрести как на Московской бирже, так и непосредственно в самом фонде.

На что обращать внимание при выборе фонда?

Если инвестор неопытен и впервые заходит в сектор коммерческой недвижимости, тогда ему стоит выбрать фонд, который инвестирует в стиле CORE. Собственно, это единственно возможный путь для неквалифицированных инвесторов. Для них доступны только те фонды, паи которых не ограничены в обращении.

Стиль CORE подразумевает инвестиции в действующие объекты класса А, прошедшие государственную регистрацию и заполненные арендаторами. Очень маловероятно, что в этом случае инвестор потеряет свои деньги, но его интерес к прогнозируемым инструментам с фиксированной доходностью будет реализован вполне.

Существуют также стили Opportunistic и Value-Added, которые означают инвестиции в строящиеся объекты или объекты, которые предназначены для реновации или реконцепции. Однако инвестировать в такие объекты через фонды могут только квалифицированные инвесторы, размер инвестиции при этом составляет от 1 млн рублей.

В коммерческой недвижимости также важны такие понятия, как локация и аллокация. Последнее означает регион размещения, важно, чтобы это был крупный город-миллионник. Что касается локации — объекты недвижимости, входящие в фонд, должны размещаться либо в центре города, либо в непосредственной близи от ведущих транспортных артерий.

Особую роль сейчас играет сектор коммерческой недвижимости — какие-то из них стали бенефициарами пандемии, например склады, какие-то, напротив, пострадали, как торговые центры. Нужно внимательно отслеживать аналитику по каждому сектору перед тем, как выбрать фонд.

Качество коммерческой недвижимости. Повторюсь, если вы не опытный инвестор, то вам лучше остановить свой выбор на фондах, которые инвестируют в недвижимость класса А.

Помимо этого, значимые факторы — это ликвидность объектов, входящих в фонд, их заполняемость и целевые арендаторы.

Важно, чтобы это были крупные российские или международные компании со сроком аренды, который превышает сроки действия фонда.

Какие риски несут пайщики?

Первый и единственный риск — это низкая ликвидность. Если вы зашли в любую инвестицию, связанную с недвижимостью, выйти из нее сию минуту невозможно — начиная от обычной продажи квартиры и заканчивая паем в инвестиционном фонде.

Выйти из фонда и получить доходность к погашению можно только при продаже объектов и завершении деятельности фонда, ежеквартально выплачивается только купонная доходность. В среднем фонды коммерческой недвижимости в России действуют до пяти лет.

В них отсутствует механизм автоматической пролонгации, и это не совсем удобно, ведь качественная коммерческая недвижимость стоит миллиарды рублей.

Когда заканчивается срок действия фонда, такие объекты необходимо продать, и здесь могут возникнуть проблемы, связанные с текущей конъюнктурой рынка или отсутствием покупателей. В этом случае придется провести общее собрание пайщиков для продления жизни фонда, а это трудно сделать, когда их тысячи.

Не стоит также забывать о том, что ЗПИФы коммерческой недвижимости хоть и являются хорошей альтернативой депозитам, но имеют меньшую ликвидность.

Стать пайщиком такого фонда можно только при его формировании или проведении допэмиссии, а выйти — только после окончания срока действия фонда.

Повысить ликвидность таких фондов могут планы Московской биржи, которая в 2021 году намеревается создать сервис по размещению паев.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

21 352 просмотра · Обновлено

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл.

, то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

1	Деньги
2	Ценные бумаги
3	Ценные металлы
4	Недвижимость
5	Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

• высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
• сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
• продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
• фиксированное местоположение;
• цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
• сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей.

Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости.

Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
• неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение	— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; — низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; — низкая безработица; — хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке	— превышение спроса над предложением; — высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок); — доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); — устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта	— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий); — удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого); — обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы	— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; — сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель); — сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность); — сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

• требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
• меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
• пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

1	Жильё
2	Стрит-ритейл в крупных городах
3	Офисы
4	Торговые центры, отели
5	Незавершённое строительство

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

• Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.
• •
• При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность.

Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать.

Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»