Недвижимость Греции: спрос на жилье вырос и продолжит расти

• Греция — один из последних рынков недвижимости в Европе, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти
• 
• Почему цены на недвижимость в Греции будут расти?

Греция — один из последних рынков недвижимости в Европе, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти. Цены на недвижимость в Афинах на 42 % ниже докризисного уровня.

Сегодня квадратный метр в Греции стоит в несколько раз дешевле, чем у большинства стран-соседей: по данным Statista, в полтора раза дешевле, чем в Испании и Германии, в два — чем в Нидерландах и Швеции и почти в три — чем в Италии и Австрии.

Возникает логичный вопрос: почему? Как формируются цены на недвижимость?

Спрос

Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, и внутренние проблемы Греции, связанные с дефицитом государственного бюджета и выплатой внешнего долга, превысившего 145 % от ВВП к 2010 году, вылились в экономический коллапс в масштабах страны. Более того, фундамент этих проблем был заложен задолго до того, как экономика Греции вступила в острую фазу рецессии в 2010 году.

Правительство искажало собственную экономическую статистику, чтобы скрыть реальный дефицит бюджета, публикуя «приемлемые» данные о дефиците порядка 3 % от ВВП. Это позволяло Греции вести политику активных заимствований, с помощью которых покрывался реальный разрыв в бюджете.

Последствия стали драйверами резкого падения цен на недвижимость и привели к «схлопыванию» рынка недвижимости.

Кризис ударил по всем отраслям экономики, началась череда банкротств предприятий и увольнений. Если в 2008 году уровень безработицы в Греции составлял всего 7,6 %, то к 2013 он вырос до 27,8 %. Согласно данным Statista, средний уровень дохода в Греции достиг дна в 2013 году, с 2009 упав на 22 % до 17,4 тыс. евро в год.

Проблемы, связанные с выплатой государственного долга, вынудили правительство сократить государственные программы поддержки, субсидии, зарплаты бюджетникам. По информации Greekreporter, количество занятых в государственном секторе сократилось с 936 тыс. в 2011 году до 567 тыс. в 2016.

1. Проблемы в сфере кредитования

Обострение ситуации на мировых рынках капитала вынудило инвесторов вести более сдержанную политику даже в отношении крупных институциональных заемщиков, таких как правительства других стран.

На фоне разразившегося скандала с фальсификацией государственной статистики у инвесторов появились еще более серьезные опасения по поводу возможности Греции выполнять свои обязательства.

Подобная переоценка рисков привела к распродаже греческих долговых ценных бумаг, взвинтив их доходность почти до 40 % в 2012 году.

Негативное развитие ситуации с государственным долгом быстро отразилось на ликвидности на греческих рынках.

Распродажи коснулись сектора греческих корпоративных облигаций, взвинтив их доходность и повысив в разы стоимость кредитования бизнеса.

Кратное увеличение процентных ставок в корпоративном секторе сделало розничное и ипотечное кредитование менее доступным — в результате, покупать недвижимость стали меньше.

Чтобы сократить дефицит бюджета, правительство было вынуждено повысить большинство налогов. В результате, располагаемые доходы населения сократились ещё больше. Если в 2006 году налоги в суммарном доходе индивида в Греции составляли порядка 27 %, то к 2014 году эта цифра достигла значения 34 %, что негативно отразилось на покупательной способности населения.

Параллельно выросли налоги на недвижимость, в том числе налоги для нерезидентов были повышены практически в три раза.

По сообщениям греческих СМИ, начиная с 2007 года более 5 % коренного населения Греции (около 500 тыс. человек) покинуло страну в поисках лучшей жизни, что также ослабило внутренний спрос на жилую недвижимость.

Совокупность этих факторов обусловила резкое падение спроса, как результат — сократились и количество, и объёмы сделок на рынке. Так, по данным PwC, количество сделок с недвижимостью в Греции в расчёте на 1 тыс. объектов с 2008 по 2014 годы уменьшилось на 72 %, а объём одной сделки упал с 158 тыс. до 45 тыс. евро.

1. 
2. Предложение
3. Рынок недвижимости Греции пережил «бум» в начале 2000-х: подогреваемый ростом ипотечного кредитования, он стал одним из основных секторов для инвестиций.

В период с 2002 по 2007 годы объём доступного жилья на рынке рос примерно на 1,5% в год. Даже после 2008 года, когда темпы строительства замедлились, на рынке продолжали запускаться новые строительные проекты.

Сегодня в Греции около 6,4 млн жилых объектов, это примерно 71 единица жилья на 100 человек или 1,7 — на семью. Для ЕС этот показатель ниже: по данным за 2014 год, на 100 европейских жителей приходилось 60 объектов недвижимости.

1. Реализация залоговой недвижимости

Сложившаяся экономическая ситуация привела к тому, что люди оказались неспособны возвращать полученные раньше кредиты. Доля необслуживаемых займов достигла критической отметки в 51 % в 2015 году.

В ряде случаев, когда люди или компании были неспособны обслуживать ипотечные кредиты, следовала процедура банкротства с последующей реализацией залогового имущества.

Это привело к тому, что количество продаваемых объектов на рынке выросло ещё сильнее.

Поскольку многие банки и финансовые организации стремятся к скорейшему избавлению от непрофильных активов, они зачастую выставляют объекты по цене «ниже рынка», что в тот момент лишь усугубило падение цен.

Почему ситуация должна исправиться

• Начиная с 2010 года правительство Греции принимает множество мер по сокращению государственного долга и дефицита бюджета. Они уже принесли первые результаты: к концу 2017 специалисты МВФ прогнозируют рост греческого ВВП на 1,8 %, а в 2018 году он составит порядка 2,6 %.
• Сильное падение стоимости греческих активов (вкупе со снижением социальной напряженности) делает их вновь привлекательными для зарубежных инвесторов. Согласно пресс-релизу министерства экономики Греции, в 2017 году ожидается рост объёма прямых иностранных инвестиций до 4 млрд евро — это на 42 % больше, чем в 2016.
• Меры жёсткой экономии, принятые греческим правительством, хотя и усугубили снижение спроса в разгар кризиса несколько лет назад, сегодня принесли дивиденды в виде профицита государственного бюджета. Параллельное развитие программ приватизации позволило не только получить дополнительные доходы, но и привлекло крупных зарубежных инвесторов к участию в развитии транспортной и энергетической инфраструктуры Греции: например, китайская компания COSCO приобрела 51 % акций порта Пирей, итальянская Ferrovie dello Stato Italiane завершила покупку 100 % акций греческого оператора железных дорог TrainOSE, а совместное предприятие Fraport Greece приступило к управлению 14 государственными аэропортами.
  
• Рост туризма (по оценкам Всемирного совета по туризму и путешествиям, количество прибытий туристов из-за рубежа выросло с 14,9 млн в 2009 году до 24,8 млн в 2016) обуславливает увеличение внешнего спроса на краткосрочную аренду недвижимости даже несмотря на возросшие налоговые ставки. Это делает жилую недвижимость более привлекательной для инвестиций. Так, например, в октябре 2017 года СМИ опубликовали новость о китайском инвесторе, который в рамках одной сделки приобрел больше 100 апартаментов в районе Экзархия в Афинах.
• Программа «золотой визы», запущенная в 2013 году, привлекает небольших частных инвесторов на рынок жилой и коммерческой недвижимости. По данным на сентябрь 2017, в рамках программы греческий ВНЖ получили 2 014 основных заявителей.
• На сегодняшний день ставки доходности к погашению по государственному долгу Греции стабилизировались в районе 2–6 % в зависимости от срока погашения. В июле 2017 года страна в первые за три года сумела разместить 5-летние государственные облигации с приемлемым диапазоном доходности в районе 4,5—5,0 %. Так Греция фактически восстановила доступ к недорогому внешнему финансированию, что положительно отражается на секторах частного и корпоративного кредитования.
  

• В сфере занятости населения наблюдается формирование положительного тренда на сокращение безработицы (с 27,8 % в 2013 до 20,6 % в 2017). Хотя текущую ситуацию на рынке труда Греции сложно назвать позитивной, пик кризиса занятости населения пройден и, начиная с 2013 года, безработица в Греции стабильно сокращается.
• Еще одним важным фактором восстановления экономики являются программы по работе с необслуживаемыми займами (NPL). Наряду с мерами, принимаемыми Европейским Центральным Банком для улучшения ситуации в Европе в целом, в 2014 году греческое правительство приняло собственные поправки к законодательству в рамках работы с «плохими кредитами», чтобы упростить работу с NPL и обеспечить «безболезненный» вывод плохих активов в специализированные институты. Греция приняла поправки к законодательству, упрощающие процедуру продажи NPL и защищающие заёмщиков от принудительной реализации залогового имущества, и создала специализированные институты для выкупа и управления портфелями «плохих долгов». В перспективе это позволит частным банкам «очистить» балансы, снизит требуемые объёмы резервов и позволит в дальнейшем снизить стоимость финансирования.

Активные меры греческого правительства, пускай принятые под давлением кредиторов из ЕС, помогли избежать дефолта в масштабах страны.

И сегодня от решения проблем, связанных с угрозой банкротства и кредиторами, страна движется к поиску источников экономического роста.

Таким образом, у Греции есть реальные предпосылки начать быстрое восстановление от длительного кризиса, за которым последует рост цен на рынке недвижимости.

Артём Шитьков,

https://tranio.ru/

Рынок недвижимости Греции и пандемия: что нового?

Прошедший 2019 год для рынка недвижимости Греции принес рекордные показатели за последние десять лет, когда сектор иностранных инвестиций в страну составил 35%.

Согласно данным Банка Греции, приток капитала из-за рубежа для покупки недвижимости составил 1,45 млрд евро, увеличившись почли на 30% относительно данных за 2018 год, когда этот показатель составил 1,128 млрд евро.

Таким образом, в прошлом году объем покупки недвижимости в Греции иностранцами вырос более чем в шесть раз по сравнению с 2016 годом, когда объем суммы, инвестированной в недвижимость нерезидентами страны, составила 22,4 млн евро.

Среди покупателей значительную часть составили европейцы и китайцы, не менее заинтересованы в покупке были граждане США, Канады и ближневосточных стран, а также наблюдалось много покупателей с Балкан.

Количество русскоязычных покупателей из России, Украины и других стран СНГ пока что уступает лидерам рынка.

Большую роль в увеличении объемов продаж недвижимости иностранцам сыграла программа «Золотая виза» — обладателями ВНЖ в Греции за инвестиции стали более 15 000 иностранцев.

Цены на рынке недвижимости Греции в 2019 году выросли на 7%. Самыми востребованными объектами стала недвижимость в Афинах и на курортах. Внутренний спрос на курортную недвижимость был небольшой, в основном, греков интересуют небольшие квартиры стоимостью до 70 000 евро.

Больше всего (+28%) за год увеличилась стоимость жилой недвижимости в городе Салоники. Следом за Салониками идет центр Афин (+27,8%), а затем – район Пирей (+16,3%). Также в прошлом году было зафиксировано увеличение арендной стоимости недвижимости по всей стране.

Благодаря такой тенденции, в некоторых городах цены на жилье достигли докризисного периода.

Рост стоимости квадратных метров в Афинах и Салониках обусловлен большим спросом со стороны иностранцев, при этом большинство инвесторов мотивированы потенциальным будущим приростом капитала. Не последнюю роль в этом играют активное развитие в Греции сервисов краткосрочной аренды (Airbnb, Booking и т.д.

) и огромный успех инвестиционной программы «Золотой визы». Более 75% «золотых виз» в период с 2013 по 2020 гг.

 было выдано иностранцам при покупке недвижимости именно в греческой столице (7200), соответственно, эта недвижимость еще долго не будет выставляться на рынке, тем самым, способствуя востребованности афинских квадратных метров.

Цены на недвижимость в популярных регионах Греции

Средняя стоимость жилой недвижимости в Афинах сейчас превышает 2000 евро за кв.м, но может варьироваться от 1600 до 4000 за кв.м. в зависимости от конкретной локации. В Салониках квадратный метр стоит 1200-1500 евро, жилье на Халкидиках можно приобрести 1500 евро за кв.м.

Средняя стоимость недвижимости на Крите составляет 1680 евро за кв.м, а на Корфу —  1700 евро за кв.м.

Благодаря тому, что Корфу облюбовали состоятельные европейцы – особенно британцы и итальянцы — их сообщества составляют добрую четверть населения острова, что также способствует росту стоимости недвижимости и качества инфраструктуры на острове.

Пандемия коронавируса и рынок недвижимости Греции

Спрос на покупку недвижимости в Греции в период пандемии коронавируса продолжался и при закрытых границах благодаря возможности удаленной покупки — до середины мая риэлторы отметили бум посещаемости на всех электронных площадках.

Многие покупатели, ознакомившись с рынком недвижимости в стране, осознали, что не имеет смысла ждать – в Греции наблюдается нехватка ликвидных предложений как на первичном, так и на вторичном рынке, поскольку строительство ведется недостаточно активно.

Из достоинств, которые побуждают к приобретению греческого жилья сейчас, можно назвать отсутствие большой закредитованности застройщиков и покупателей, а также относительно низкие цены на фоне другие стран ЕС.

Корме того, самые большие проекты недвижимости в Греции реализуются международными фондами и находятся на первом этапе строительства (Ellinikon project, Piraeus Project Cosco), а все необходимые средства на реализацию, которые финансируются центральным Европейским банком EBRD уже были заложены в бюджетах 2018-2019 гг.

Для Греции, как и для большинства приморских стран, характерна прямая зависимость рынка недвижимости от развития других отраслей экономики, особенно туристической. По оценке греческих экспертов, внутренний и внешний спрос на рынке недвижимости восстановится полностью, как только стабилизируется ситуация в международном туризме.

Известно, что самый популярный в Греции объект для инвестиций — жилье под аренду, чаще всего краткосрочную. Сейчас этот рынок временно застопорился и переживает не лучшие времена из-за отсутствия туристов — Греция была одной из первых стран в Евросоюзе, которая закрыла свои границы для иностранцев с 15 марта до 1 июня.

Поэтому владельцам такого жилья пришлось переориентироваться – продавать свои объекты или начать их сдавать в долгосрочную аренду.

Доходность от долгосрочной аренды ниже, но зато она намного стабильнее. В итоге, инвестор получает гарантированный доход в евро и лишается насущных проблем в решении вопросов, с которыми постоянно приходится сталкиваться владельцу объекта, сдаваемого в краткосрочную аренду – уборка, постоянный поиск жильцов и т.д.

В целом, инвестиции в долгосрочную аренду — качественные и малорискованные. Эксперты также отмечают, что сейчас во многих странах молодое поколение все меньше склонно покупать недвижимость, привязываться к месту, влезать в кредиты и ипотеку.

Для таких людей долгосрочная аренда — самый актуальный тренд, поэтому небольшим инвесторам будет интересно вкладывать деньги именно в такие объекты.

Если же покупатель все-таки заинтересован в «краткосрочном» формате, то сейчас имеет смысл обратить внимание на гостиничный бизнес: из-за почти трехмесячного отсутствия иностранных туристов в Греции сейчас можно выгодно приобрести отели. Особенным успехом среди инвесторов пользуются гостиницы в Салониках, на Халкидиках, в Кавале, на Кикладских островах.

Как покупать недвижимость со скидками

Цикл выбора и покупки недвижимости может проходить как очень быстро, так и растягиваться во времени до года.

Поэтому можно ожидать появление новых возможностей, выхода на рынок новых объектов (за счет ухода с аренды, срочные продажи и т.д.)  и выгодных предложений.

Опытный риэлтор, взаимодействуя между покупателем и продавцом, зная особенности региона и конкретного объекта, поможет получить хорошую скидку.

У каждого продавца в голове есть свой минимум, за который он готов продать свой объект. Как правило, продавцы закладывают 1000-3000 евро для торга на объектах стоимостью до 100 000 евро.

Ситуация с пандемией, конечно, очень повлияла на экономическое положение большинства людей, но пока не до такой степени, чтобы греки расставались со своими квартирами за бесценок.

Например, спрос на жилье в Халкидиках устойчиво высокий, поток клиентов идет круглый год, поэтому продавцы уверены, что всегда смогут продать свою недвижимость за разумную цену. 

Специалисты также ожидают появления хороших объектов в дефицитных на объекты для покупки живописных местах – это может стать возможным из-за того, что туристическая отрасль понесет убытки и часть объектов будет выставлена на продажу. И хороший риэлтор поможет не упустить эту редкую возможность.

Портрет покупателя в период пандемии

Эксперты выделяют три основные группы мотивов у покупателей недвижимости в Греции, который принципиально не изменились в период пандемии: это инвесторы; покупатели, инвестирующие в собственное качество жизни; покупатели, нацеленные на получение ВНЖ, готовящие «запасной аэродром» или планирующие переезд на ПМЖ. Но очевидно, что интересы сместились. Практически сошли на нет покупатели недорогого жилья стоимостью до 50 000 евро, которые его приобретали для сдачи в аренду. В случае же, если за аналогичную сумму речь идет о покупке недвижимости «для себя», то такие сделки продолжаются.

Сейчас люди хотят купить недвижимость в Греции не для заработка на аренде, а для гарантии получения ВНЖ, наличие которого в условиях закрытых границ имеет принципиальное значения для свободного международного перемещения. Тем более, что выбор объекта, его покупку, оплату и даже первичную подачу документов на ВНЖ в Греции можно провести удаленно, поэтому многие не теряют времени и активно выбирают объекты для покупки.

Также сейчас эксперты отмечают увеличение интереса к домам для круглосуточного проживания (неизвестно как долго продлится пандемия), а также к элитной недвижимости –люди хотят жить в отдельных труднодоступных виллах без соседей. Пандемия особенно четко выделила именно таких покупателей на рынке недвижимости Греции.

Среди них – представители стран СНГ, США, Канады, Израиля и т.д. то есть тех стран, которые не входят в состав Евросоюза. Тем более, что кризис дал понять, что можно работать дистанционно из любой страны мира и не тратить время на дорогу в офис.

Поэтому многие задумываются над вопросом где проведут возможный следующий карантин: в небольшой московской квартире или в домике с садом у моря, прогуливаясь с собакой вдоль кромки пляжа?

• Благодарим за помощь в подготовке материала:
• Константиноса Петридиса, руководителя компании DKG Development
• Наталию Ковалеву, директора по продажам компании Real Estate Services
• Наталью Руву, эксперта компании Roula Rouva Real Estate Agency
• Светлану Ювченко, представителя в России компании Dionisiou Real Estate

Ипотека растет, квартиры дорожают: что делать покупателю недвижимости?

Хотел купить квартиру за 5 млн рублей, но решил подождать, пока цены снизятся, и в итоге купил за 7,5 млн рублей. Такие истории в 2021-м не редкость. И главный вопрос всех потенциальных покупателей недвижимости в преддверии Нового года: что делать? Ждать, покупать или держать деньги на депозите? Разбираем ситуацию на рынке и даем несколько дельных советов.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня

Весь этот год мы писали о том, что рынок перегрет и не прекращает расти. Результатом такого положения вещей стал суммарный рост стоимости жилья с начала пандемии на 39% и примерно на 24%, по нашим данным, за 2021 год.

Но так не может продолжаться бесконечно. Сейчас покупательская способность населения снизилась. Реальные доходы, которыми располагает население, становятся меньше.

Цены же за квадратные метры добрались до небывалых высот и начинают стабилизироваться. И в этом хорошая новость.

Плохая новость в том, что, по результатам расчетов аналитиков Банка России, льготных или более комфортных условий по ипотеке не стоит ожидать как минимум до 2025 года. Они возможны только в наиболее нуждающихся регионах. Итог: доступной ипотеки больше не будет.

Еще один момент: число выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов тоже хотят ограничить. При этом девелоперы продолжают строить и будут строить примерно в 1,5 раза больше, чем смогут купить люди, которым начнут выдавать ограниченный объем ипотеки, да к тому же на «нельготных» условиях. Объемы жилья, вводимого в эксплуатацию в России, растут ежемесячно.

Между тем Банк России рекомендовал выдачу только 0,5 млн кредитов ежегодно до 2025 года (иначе к 2030 году, по мнению аналитиков, возможно резкое падение спроса и крах рынка).

А такой объем ипотеки сформирует спрос лишь на 27 млн кв. м вместо 42 млн кв. м, которые ежегодно строятся.

Что это значит для покупателя недвижимости? Цены на новостройки перестанут ползти вверх, однако они не станут заметно доступнее для тех, кто рассчитывал на ипотеку.

Все это происходит в условиях постоянно растущей во всем мире инфляции. В Америке она достигла рекордных показателей, которых не было уже почти 20 лет. В России она также плохо поддается регулированию и составляет сегодня более 8%.

Вывод: спрос на новостройки снизится, застройщики пойдут на акции, компромиссы и скидки. Однако официальные цены на недвижимость снижаться не будут. Удорожание себестоимости стройки и инфляция сделают свое дело.

Что делать покупателю

Несмотря на сложившуюся ситуацию со снижением доступности жилья, мы ожидаем, что в декабре будут пиковые показатели спроса на квартиры, как это всегда бывает в последний месяц года. Люди будут покупать по тем ценам и на тех условиях, что сегодня есть, так как в следующем году дешевле не будет, это уже очевидно. Спрос в разных районах крупных городов можно будет мониторить.

А что будет?

Рынок будет стабилизироваться, темпы роста войдут в норму и будут идти «в ногу» с инфляцией. То есть стремительного роста цен больше не будет, но рост останется.

Что делать, зная все эти данные, тем, кто планировал покупать жилье?

Вот несколько советов:

1. Сравнивайте и покупайте. Обратите внимание на район, сравните с похожими локациями по ценам и покупайте. Важно не купить слишком переоцененное жилье (особенно это касается новостроек), поэтому сравнивайте аналогичные предложения. Важное замечание: покупать сейчас следует, если вы в любом случае собирались покупать и вопрос стоял так: «Сейчас или в начале 2022-го?». Если берете новостройку, сейчас можно найти хорошие новогодние акции.
2. Если у вас есть крупные сбережения на депозитах, логичнее перевести их в недвижимость. Сегодня, в условиях инфляции, важно не хранить деньги в деньгах.
3. Без собственных крупных сбережений брать ипотеку не стоит.
4. Если вы покупаете квартиру для сдачи в долгосрок, будьте готовы к тому, что заработать на этом невозможно, однако есть небольшой шанс сохранить сбережения. В перспективе следующих лет аренда на долгосрок будет приносить вам чуть меньше или на 1% больше годовых, чем «съест» инфляция.
5. Для инвестиций сейчас выгоднее брать «вторичку», потому что в следующем году она будет догонять «первичку», особенно сильно подорожавшую за время льготной ипотеки.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Льготная ипотека стала невыгодной для заемщиков из-за роста цен на новостройки

Больше 60 процентов лимита госпрограммы льготной ипотеки на новостройки уже израсходовано: по данным ЦБ РФ, с момента запуска было выдано льготных кредитов на общую сумму свыше 1,2 триллиона рублей. В правительстве идут бурные дискуссии — продлевать ли программу, действие которой завершится 1 июля 2021 года. И если да, то на каких условиях.

Больше всего за пролонгацию госсубсидий ратуют девелоперы: некоторым из них льготная ипотека сделала год и обеспечила свыше 90 процентов прибыли. Банкиры тоже не против, хотя платежеспособный спрос себя уже практически исчерпал и качество кредитов в дальнейшем может ухудшиться.

Население никто не спрашивает, а стоило бы: выгода от низких ставок для заемщиков нивелируется резким ростом цен на жилье.

Программа по субсидированию ипотечных ставок была запущена в апреле прошлого года и продлена в ноябре до июля 2021 года.

По ее условиям банки выдают ипотечные займы на покупку жилья в новостройках не более чем под 6,5 процента годовых.

Общий объем программы составил 1,85 триллиона рублей, максимальная сумма кредита — 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге (включая области) и 6 миллионов рублей в других регионах.

Хуснуллин: Построить дом в ипотеку можно будет уже в этом году

В 2020 году практически каждый четвертый ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы, констатирует младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Для девелоперов низкие ставки вообще стали манной небесной.

Так, например, рассказывает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков, программа положительно повлияла на реализацию во всех сегментах. В апреле-декабре 2020 года в общем объеме продаж в ипотеку доля сделок с субсидированной ставкой составила 85 процентов, в январе-феврале этого года выросла до 88 процентов.

Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина отмечает, что в 2021 году 80 процентов транзакций в сегменте комфорт-класса и ниже совершаются по госпрограмме, в бизнес-классе — 60 процентов.

Почему не все представители власти до конца не уверены в том, что программу надо продлевать? «Рекордно низкие ставки на рынке стимулировали ажиотажный спрос на жилье, следствием которого стал ажиотажный спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке», — констатирует Екатерина Щурихина.

В период с апреля по декабрь 2020 года стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 10,6 процента, до 207,5 тысячи рублей, в объектах бизнес-класса — на 16 процентов, до 300,7 тысячи рублей, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Cреди причин удорожания жилья она называет не только дефицит предложения и резко возросший спрос, но и увеличение себестоимости строительства: «За прошедший год девальвация рубля достигла 20 процентов, из-за чего цены на импортные строительные материалы пошли вверх».

Каждый четвертый ипотечный кредит в 2020 году выдавался по льготной программе

Среди иных причин — нехватка рабочей силы на стройках и новый порядок расчета платы за изменение вида разрешенного использования земли в Москве.

Тем не менее факт остается фактом: судьба ипотечной госпрограммы определит ценовую конъюнктуру на рынке первичной недвижимости.

«Вероятно, в первые шесть месяцев 2021 года стоимость квартир в новостройках продолжит расти из-за высокого спроса, причиной которого являются рекордно низкие ипотечные ставки.

Динамика цен на жилую недвижимость во втором полугодии зависит от того, будет ли продлена льготная ипотека», — говорит Литинецкая.

Возникает вопрос: а имеет ли экономический смысл ставка в 6,5 процента, если приобретаемое жилье категорически дорожает? «По некоторым подсчетам, текущая ставка практически нивелируется ростом цен, но все еще остается привлекательной», — уверен коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов. Так, например, благодаря льготной ипотеке дольщики могут в том же бюджете взять более просторное жилье, отмечает он.

«Рост цен на жилье в значительной мере нивелировал выгоду от получения кредита по низкой ставке в рамках льготной ипотеки, а в ряде регионов этот выигрыш полностью исчерпан», — констатирует Щурихина.

Не случайно, видимо, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина считает, что программу если и стоит сохранить, то не дольше чем до конца 2021 года и в ограниченном количестве регионов, где льготная ипотека не привела к снижению доступности жилья, «разгону цен и формированию предпосылок ипотечного пузыря».

Стоит ли продлевать в регионах программу льготной ипотеки

А ведь пузырь действительно может надуться: по мнению экспертов, большинство качественных заемщиков уже успело оформить кредиты. «Перегрев рынка и вероятное появление заемщиков с более низкой платежеспособностью в долгосрочной перспективе могут негативно отразиться на качестве банковских активов и стоимости залога в случае падения цен на рынке», — подчеркивает Екатерина Щурихина.

Впрочем, о падении цен речь пока не идет: льготная ипотека по-прежнему разлетается как горячие пирожки. Так, отмечается в материалах ЦБ, в феврале текущего года объем выдачи кредитов в рамках программы вырос почти вдвое и составил 108 миллиардов рублей.

В банках наблюдается похожая динамика.

Как сообщили «РГ» в пресс-службе Сбербанка, в рамках программы льготной ипотеки в январе 2021 года выдано кредитов на 29,8 миллиарда рублей, в феврале объем выдачи достиг 43,4 миллиарда рублей: «Дальнейшие результаты года будут зависеть от потребительского спроса со стороны клиентов».

А пока длится распродажа ипотеки, будут расти и цены. Все опрошенные «РГ» девелоперы считают, что о стагнации стоимости объектов на новостройки можно будет говорить только в случае приостановки льготной программы.

«Предварительно за 2021 год стоимость квартир может вырасти на 8-10 процентов.

Но если спрос и покупательская активность заметно просядут во втором квартале, возможна корректировка цен, которая, однако, не приведет к снижению цены относительно первого полугодия», — говорит Мария Литинецкая.

На выходе мы имеем жаркую кулуарную дискуссию. Девелоперы вошли во вкус и предлагают сохранить льготные условия на 4-5 лет — средний срок девелоперского проекта. Мол, тогда предложение вырастет всерьез и надолго.

Банки довольны активностью ипотечных заемщиков, хотя и придется более внимательно приглядывать за их качеством.

Руководители Минстроя России заявляли в публичном поле, что программу нужно продлевать повсеместно, но с этим явно не согласен финансовый мегарегулятор (на запрос «РГ» в минстрое не ответили).

Чем закончатся обсуждения, пока не ясно, а квартиры продолжают потихоньку дорожать. Так, по данным «Метриум», в феврале этого года средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья массового сегмента на первичном рынке составила 219,6 тысячи рублей — это на 2,5 процента больше, чем в январе.

Греция: 25% рост цен на жилье — Русские Афины | Новости Греции

В совокупности за три года 2018-2021 гг. наблюдался динамичный рост цен на недвижимость.

Как отмечают эксперты, сохраняется позитивная динамика в отношении восстановительного курса на рынке недвижимости на фоне благоприятных перспектив греческой экономики. После длительного периода упадка, когда строительная деятельность была «заморожена», интерес к недвижимости возвращается на первый план.

Как сообщает «NEA» президент Всегреческой сети электронной недвижимости (Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates) Фемистоклис Бакас, данные на греческом рынке недвижимости сегодня совершенно другие по сравнению с 2017-2018 годами, указывая на то, что «отрасль в течение меморандумных лет и особенно в течение 2009-2014 гг. во многих случаях потеряла даже 40% своей стоимости, в то же время упал спрос на недвижимость и жилье в частности».

Курс полностью изменился за последние три года. В частности 2018 год стал первым годом, когда запрошенные цены продажи выросли на 1,5%, рост продолжился в 2019 году на 7,2%, а в 2020 году на 4,3%, в то время как до первого квартала 2021 года цены на жилье ежегодно повышались.

В целом за период 2018-2020 гг. цены на продажу домов в Афинах выросли, в общей сложности, на 20%, в то время как, исходя из динамики рынка на данный момент, предполагается, что к концу 2021 г. они превысят 25%.

Г-н Бакас, касаясь динамики роста цен, спешит уточнить, что в 2017 году не было новостроек, потому что строительная активность была почти нулевой, в результате чего большинство имеющихся объектов для продажи были теми, которые построили в 2012 году. Сегодня самая высокая и самая низкая цена относится к большинству новостроек, возраст которых не превышает 5 лет. При этом во многих сферах наблюдается большое расхождение максимальной и минимальной цены предложения.

Это происходит, в основном, в южных пригородах Аттики, таких как Глифада, Эллинико, Вула, потому что за последние 2 года на участках рядом с полем для гольфа, столичным парком и морем было возведено много новых зданий элитного уровня.

Предполагается, что открытие банковскими учреждениями «крана» для предоставления гражданам новых ипотечных кредитов (в 2020 году их общая сумма достигла 687 миллионов евро, а в 2021 году, согласно информации, достигнет 900 миллионов евро) подстегнет рост цен, поскольку увеличит спрос на недвижимость в связи с вновь открывшимися финансовыми возможностями.

«Извечная дилемма рынка недвижимости: оформить ипотеку или платить аренду, в данный момент меняет курс. Граждане выбирают вариант приобретения собственного жилья», — сказал президент E-Real Estates Network.

Ориентировочно в Аттике аренда квартиры, подходящей для семьи, в районах восточного, северного и южного пригородов стоит от 650 € до 850 €, то есть почти столько же, сколько среднемесячная зарплата.

А оплата взноса за ипотеку может быть меньше, причем в результате вы получаете собственное жилье.

Профиль покупателейВ настоящее время значительная часть населения, покупающего жилье, — это заемщики в возрасте до 44 лет, которые имеют возможность внести из собственных сбережений 20-30% от стоимости конкретного объекта недвижимости, а для покрытия недостающей суммы — взять банковский кредит.

В основном покупатели жилья выбирают объекты до 160 000 евро с 2-3 спальнями, то есть от 75 кв.м. до 95 кв.м., в то время как средний размер ипотечной ссуды оценивается в 90 000-100 000 €, а во многих случаях собственное участие превышает требуемые 20%-30% и достигает 40%-50%, с целью получения минимальной ссуды и минимального ежемесячного платежа по кредиту.

Почему растут цены на недвижимость

РОССИЙСКИЙ РЫНОК

В 2020 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».

Почему такой сильный рост

Во второй половине 2020 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.

Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2020 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.Так за 2020 г.

прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%.

Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности

сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.

В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2020 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:

• Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».

Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.

• Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.

• Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г.

При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г.

Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.

• Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г.

значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках.

Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.

Что дальше

В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.

В первые месяцы 2021 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2020 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.

Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.

В начале 2021 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2021 г.

ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.

БКС Мир инвестиций

#В России #Недвижимость #Новости #Среднесрочные тренды #ЦБ
Откройте брокерский счет и зарабатывайте

с «БКС Мир инвестиций»

Покупайте и продавайте валюту на бирже

Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель

Совершайте операции с ценными бумагами

Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.

Понятно