Ограничение наличных операций на Мальте: как легально покупать недвижимость

Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом Поиск коммерческой и жилой недвижимости Развернуть поиск недвижимости
Мальта – небольшое островное государство в Средиземном море, ставшее одним из самых популярных туристический направлений мира, – в последнее время привлекает все большее внимание иностранных инвесторов. Покупка недвижимости на Мальте – одна из самых распространенных опций вложения капитала. В чем причина такой популярности острова?

Дело в том, что Мальта в последние годы переживает экономический подъем, который, в свою очередь, стимулирует рынок недвижимости, что делает приобретение жилой и коммерческой собственности здесь очень выгодным капиталовложением. За 2018 год ВВП страны вырос на 5,6%, что почти в два раза превышает средний по ЕС показатель экономического роста. При этом цены на недвижимость в стране остаются доступными, что, наряду с возможностью получить вид на жительство или гражданство за инвестиции, еще больше подогревает интерес иностранных инвесторов.

Для получения гражданства Мальты нужно совершить капиталовложения в экономику страны на сумму более €1 млн, причем €350 000 обязательно должны быть вложены в недвижимость (возможен также вариант аренды стоимостью не менее €16 000 в год).

Получение ВНЖ предполагает, помимо прочих инвестиций, обязательную покупку недвижимости стоимостью от €220 000, если она расположена на острове Гозо или на юге Мальты, и от €275 000 – если она находится в центре или не севере главного острова (допускается вариант аренды стоимостью €9600 и €8750 в год соответственно).

Для ПМЖ стоимость недвижимости должна быть от €270 000 и €320 000 соответственно (допускается также вариант аренды). Подробнее о программе предоставления ВНЖ и гражданства Мальты за инвестиции читайте здесь. 

Почему покупать недвижимость на Мальте выгодно?

Цены на недвижимость на Мальте идут вверх, хоть и медленно, в то время как стоимость аренды растет гораздо быстрее в связи с постоянно повышающимся спросом. Все это гарантирует высокую рентабельность приобретенной на Мальте недвижимости, для каких бы целей вы ее ни покупали.

Кроме того, Мальта с каждым годом укрепляет свои позиции в качестве страны с широкими перспективами для развития бизнеса и трудоустройства благодаря интересу к стране международных компаний и благоприятному налоговому режиму.

Туристический и финансовый сектор – главные моторы мальтийской экономики. 

Многие из тех, у кого есть стабильный доход, отдают предпочтение ипотечному займу: это намного выгоднее и надежнее, чем аренда, и, помимо этого, вы становитесь владельцем собственности, которой можете распоряжаться по своему усмотрению. Ипотечные ставки на Мальте невысокие (в среднем 3,72% за ипотеку на 20 лет с фиксированной ставкой), а процесс оформления займа обычно не доставляет хлопот, главное в этом деле – обратиться к грамотному квалифицированному специалисту, который поможет найти самый подходящий для вам вариант, проведет проверку недвижимости на предмет обременений и правильно оформит все надлежащие документы. Инфраструктура на Мальте развита достаточно хорошо, прекрасно работает общественный транспорт, что является дополнительным плюсом как для работающих, так и для студентов. Удачное географическое положение, чудесный климат, доброжелательное отношение к иностранцам, великолепные пляжи – вот еще несколько плюсов жизни на Мальте.

Виды жилья на Мальте

Как уже говорилось, на сегодняшний день стоимость жилья на Мальте сравнительно невысока, и вы легко можете выбрать себе подходящий именно вам объект.

Традиционный мальтийский дом, сельский дом или вилла с участком земли станут отличным вариантом для проведения летних каникул – вашей собственной средиземноморской дачей, которая также прекрасно подойдет и для постоянного проживания.

Старые дома, построенные десятки, а то и сотни лет назад, расположены в основном в центральной части Мальты и в маленьких деревнях. Для тех, кто решил ни в чем себе не отказывать, на Мальте есть виллы с огромными земельными угодьями и даже замки.

Традиционные мальтийские дома строились из известняка, свойства которого позволяли поддерживать в них комфортную температуру в жаркую летнюю пору. Современные дома на Мальте возводятся из специальных бетонных шлакоблоков и вмещают в себя все удобства, необходимые для комфортного проживания всей семьи.

Апартаменты – самый популярный на настоящий момент тип жилья на Мальте.

Его выбирают как те, кто хочет сдавать купленное жилье в аренду, так и те, кто сам планирует поселиться в той стране, а также те, кто собирается работать, вести бизнес или учиться на Мальте.

Часто родители-иностранцы покупают апартаменты для своих детей, проходящих обучение в мальтийских университетах или приехавших сюда, чтобы усовершенствовать свой английский.

Комнаты в апартаментах обычно небольшие, зато почти всегда в них есть мансарда или лоджия, а иногда и то, и другое. Кроме того, все апартаменты на Мальте оборудованы кладовой для хранения вещей.

Популярностью у иностранных покупателей пользуются также пентхаусы и двухэтажные дома с отдельным входом – мезонеты.

Современное жилье обычно располагается на территории жилых комплексов с бассейнами, тренажерными залами, саунами и прочими удобствами.

Где купить недвижимость на Мальте?

Приняв решение о покупке недвижимости на Мальте, в наверняка столкнетесь со следующим вопросом: какой регион или город выбрать? Иностранных инвесторов чаще всего интересует жилье рядом с побережьем, что объясняет популярность такого городка, как Слима. Здесь средняя стоимость жилья в центре, по данным на апрель 2019-го, составила €4553,57 за квадратный метр, а вне его – €2556,67.

Неподалеку от Слимы расположен живописный городок Сент-Джулианс, здесь стоимость жилья несколько выше: в среднем €6000 за квадратный метр апартаментов в центре и €3500 – за его пределами. Тех, кто стремится быть в самой гуще событий, собирается вести на Мальте бизнес или работать, наверняка привлечет столица – Валлетта. Это также хороший вариант для покупки жилья, которое будет сдаваться в аренду. Стоимость квадратного метра апартаментов в центре Валлеты составляет в среднем €3925, а за его пределами – €2166,67. Те, кто ценит тишину, покой, красивую природу и уединенность, по достоинству оценят городок Меллиха, главной достопримечательностью которого является самый большой песчаный пляж Мальты. Здесь царит атмосфера традиционного прибрежного курортного города. В Меллихе вы можете найти современные апартаменты и уютные бунгало, многие из которых имеют террасу или сад. Наконец, для тех, кто хочет поселиться совсем в уединенном месте, подальше от шума мегаполисов и толп туристов, стоит обратить внимание на остров Гозо, добраться до которого можно только на пароме. Здесь живет всего около 30 000 человек, но это не означает, что здесь нет развитой инфраструктуры, более того, здесь расположены замечательные оперные театры – настоящая находка для любителей культурного времяпровождения. Радует и цена на жилье: апартаменты в центре стоят в среднем €1500 за квадратный метр, вне его – €1000. Еще один приятный сюрприз – гербовой сбор при покупке недвижимости на Гозо составляет всего 2% от стоимости объекта, а не 5%.

Особенности покупки недвижимости на Мальте для иностранцев

Для покупки недвижимости на Мальте иностранцы, не являющиеся европейскими гражданами, а также являющиеся таковыми, но не проживающие постоянно на Мальте, должны получить специальное разрешение от Министерства финансов (AIP). Процесс занимает от шести до восьми недель. Однако есть исключения: в Слиме, Меллихе, Сент-Джулиансе и некоторых других прибрежных городках Мальты, а также на острове Гозо расположены специальные элитные районы (зоны специального назначения), где покупатели, относящиеся к вышеназванным категориям, могут приобретать недвижимость без необходимости получения разрешения. Кроме того, здесь для них не действует ограничение о покупке только одного объекта недвижимости.

Цена недвижимости на Мальте

Средняя стоимость жилья на Мальте, по данным на апрель 2019-го, составила: €3004,76 за квадратный метр апартаментов в центре города, €1808,12 – за пределами центра.

Что касается аренды, апартаменты с одной спальней в центре города можно снять в среднем за €827,86, вне центра – за €641,30.

Средняя стоимость аренды апартаментов с тремя спальнями – €1453,80 – в центре, €1808,12 – за его пределами.

Процесс покупки недвижимости на Мальте

Как правило, процесс приобретения недвижимости на Мальте занимает около трех месяцев. Напомним, что его успешное завершение во многом зависит от того, кто будет помогать вам в выборе объекта, переговорах, подготовке документов и пр. Доверяйте только опытным и высококвалифицированным специалистам, тогда на этом пути вас не ожидает никаких проблем и неожиданностей.

Итак, первым делом необходимо выбрать подходящий вам объект. Если речь не идет о зонах специального назначения, нужно получить разрешение на приобретение недвижимости на Мальте от Министерства финансов (AIP), о котором говорилось выше. Далее необходимо заключить сделку с продавцом и внести залог (10% от стоимости объекта), а также на данном этапе уплачивается 1% от гербового сбора.

После этого нужно выбрать нотариуса, который проверит документы на недвижимость на предмет обременений и прочих подводных камней. Следующий этап – подписание договора купли-продажи и передача оставшейся суммы продавцу. На этом этапе покупатель получает ключи, а также уплачивает оставшиеся 4% гербового сбора.

Последний шаг – внесение записи о новом владельце в государственный реестр частной собственности.

Расходы на покупку недвижимости

При покупке недвижимости на Мальте нужно учесть следующие расходы: 5% от стоимости недвижимости – гербовый сбор; 0,25% – 1% – нотариальные расходы; от 0% до 1% (+18% НДС) – регистрационные сборы, уплачиваемые покупателем, и от 1% до 5% (+18% НДС) – продавцом, который также оплачивает услуги риелтора (около 3,5% от стоимости недвижимости) и налог на прирост капитала по ставке 12%. Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Комиссия 0%

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш

менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

Анна Ульянова Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal

Усилен контроль за наличными. Как это скажется на сделках с недвижимостью :: Деньги :: РБК Недвижимость

С 2021 года под контролем окажутся расчеты наличными и безналичными по сделкам с недвижимостью выше 3 млн руб. Спросили у экспертов, что изменит дополнительный контроль

Andrii Yalanskyishutterstock

В России 10 января в силу вступили новые правила контроля за операциями с наличными. Поправки внесены в «антиотмывочный» закон (ФЗ-115) и призваны противодействовать коррупции.

Речь идет об ужесточении контроля за операциями с наличными на сумму от 600 тыс. руб. Также новые правила вводят обязательный контроль почтовых переводов на сумму свыше 100 тыс. руб.

и возврат средств со счетов операторов связи на ту же сумму. Изменения коснутся и рынка недвижимости.

Спросили у риелторов и юристов, необходим ли дополнительный контроль за сделками с недвижимостью и к чему он приведет.

Что изменилось

Одно из нововведений «антиотмывочного» закона касается сделок с недвижимостью. С 2021 года обязательному контролю подлежат все сделки с недвижимостью на сумму от 3 млн руб. при наличном и безналичном расчете.

Под обязательным контролем понимается сбор банком и риелторами информации о сделках и предоставление ее в Росфинмониторинг, пояснил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Однако нельзя сказать, что регулирование в данной сфере изменилось кардинально.

«Ранее в п. 1.1 ст. 6 этого закона уже была аналогичная норма, но ее действие ограничивалось сделками, результатом которых являлся переход права собственности на недвижимое имущество. Теперь банки должны сообщать в уполномоченный орган о любых сделках, в том числе договорах аренды и залога», — добавил он.

Риелторы также подтвердили, что и до этого передавали данные по сделкам с недвижимостью. «Мы как агентство недвижимости по каждой сделке свыше 3 млн руб. отчитывались Росфинмониторингу», — сказала председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Что касается наличного расчета между гражданами при сделках с недвижимостью, то они оформлялись расписками либо в самом договоре указывалось на факт оплаты в момент подписания, добавил адвокат, партнер BMS Law Firm Денис Фролов.

«Никого не интересовало происхождение денег у покупателя, равно как и их легальность. Со вступлением поправок в силу покупателю недвижимости стоимостью более 3 млн руб.

будет необходимо подтвердить происхождение денег», — отметил адвокат.

Как это скажется на сделках с недвижимостью

Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.

Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm.

«К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно.

Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.

По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.

«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего.

А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств.

Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.

Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

• Немного теории…
• К кому применяются требования закона?
• При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
• — гражданам Российской Федерации,
• — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
• Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

1. Ситуация 3:
2. Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
3. Такая операция является разрешенной в двух случаях:
4. — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
5. — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
6. Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
7. Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

• Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
• — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
• — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
• В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
• ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

***

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

01.2020.

Авторы:

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова (maria@ftl-advisers.ru)

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева (natalie@ftl-advisers.ru)

Процедура покупки недвижимости на Мальте, дополнительные расходы и возможность оформления ипотечного кредита

Правительством Мальты для привлечения инвестиций в экономику страны, создаются налоговые льготы предпринимателям и международным инвесторам. У страны достаточно условий для этого:

• стратегическое местоположение;
•  политическая и экономическая стабильность;
• Развитые торговые отношения со многими странами мира;
• Благоприятный климат для круглогодичного приема туристов;
• Англо-говорящая высококвалифицированная рабочая сила;
• Хорошо развитое здравоохранение и обучение;
• Высокий уровень жизни, при не высокой стоимости проживания.

Все эти факторы играют большую роль, в желании многих иностранцев купить недвижимость на территории Мальты.

Процедура покупки жилья на Мальте несложная, но все зависит от гражданства покупателя.

Этапы проведения сделки купли-продажи:

1. После окончательного выбора объекта недвижимости, продавец и покупатель подписывают Предварительный договор купли-продажи.

   Процедура проводится в присутствии нотариуса, после чего покупателем вносится залог, составляющий 10% от стоимости и процент, от налога на покупку жилья;

2. Предварительный договор в течение определенного времени имеет силу, когда нотариусу необходимо проверить все документы по приобретаемой недвижимости, хранящиеся в Государственном архиве. Получение права собственности на недвижимость с помощью нотариуса, по времени занимает около трех месяцев;
3. Вступление в законную силу договора купли-продажи происходит после получения всех разрешений от Правительства Мальты. Право собственности покупатель получает, выплатив полную стоимость жилья и оплаты всех необходимых налогов.

Дополнительные расходы

• Оплата гербового сбора и налога за передачу собственности составляют 5% от проведенной сделки;
• Услуги нотариуса равны 1% от сделки;
• Разрешение Министерства Финансов обойдется в 100 мальтийских лир.

Ограничения при покупке объектов недвижимости на Мальте

В стране действуют ограничения для иностранцев на приобретение жилья по нижнему пределу ее стоимости: квартира должна стоить от 39 тысяч мальтийских лир, а дом от 66 тысяч лир. Одна семья не имеет права приобретать более одного объекта недвижимости.

Районы Мальты, где нет разрешения на приобретение жилья иностранцами

• Portomaso – St Julians;
• ManoelIsland – Gzira;
• Tigne Point – Sliema;
• Madliena Village;
• Tas Sellum – Mellieha;
• Fort Chambray – Gozo;
• St Angelo Mansions – Cottonera.

Льготы для иностранных инвесторов:

• Получение ипотечного кредита до 80% от стоимости жилья;
• Освобождение от уплаты местного налога на прибыль и остальных городских налогов;
• Средства, полученные после повторной продажи недвижимости в стране, можно конвертировать без ограничений в любую мировую валюту;
• Денежные средства, полученные после повторной продажи жилья, могут быть переведены иностранцами без ограничений в любую страну;
• Все документы по сделке купле-продаже печатаются на английском языке.

Ипотечные кредиты в банках Мальты

Банками Мальты выдаются кредиты на покупку жилья в размере от 50 до 70% от ее стоимости. Срок кредита составляет 35 лет под 5% годовых. Для этого необходимо подготовить пакет документов:

1. Разрешение на покупку недвижимости. Оформляет нотариус;
2. Предоплата в размере не менее 30% от стоимости жилья;
3. Финансовая состоятельность (справка о зарплате, легальных доходах и т.д.). Ежемесячное погашение кредита не должно превышать 25% от ежемесячной заработной платы.

Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?

Комментировать

С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.

Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.

Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом.

При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество

Из сообщения Центробанка вынесем несколько важных вещей:

1. Контролю подлежат и наличные, и безналичные операции с недвижимостью.
2. Контролю будут подлежать все сделки с недвижимостью.
3. Росфинмониторинг следит не только за юридическими лицами, но и за физическими.

Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.

Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.

Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.

Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».

Процедура покупки затянется из-за проверки?

Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.

Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.

За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?

Отчитаться придётся по любой сделке, которая вызовет подозрение Росфинмониторинга. Но надо понимать, что количество проводимых сделок огромно и ресурсов ведомства на все не хватит.

В зону внимания в первую очередь попадут сделки, стоимость которых выходит за рамки привычных или у них есть явные признаки нарушения закона.

Впрорчем, об алгоритмах работы Росфинмониторинга можно только догадываться, посколько ведоомство как ФСБ, но в финансовом мире, поэтому секреты не раскрывает.

Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.

Что делать, если просят отчитаться?

Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.

Что будет, если сделку провести без риелтора? 

Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.

Можно ли уйти от проверки через договор дарения? 

Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.

Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.

Эксперты разъяснили нюансы новых правил использования наличных: кому выгодно — МК

С 10 января 2021 года вступают в силу поправки к антиотмывочному закону, которые коснутся переводов, снятия денег в банкоматах и обращения с наличными.

Сам закон действует еще с 2001 года, но новые изменения в документ станут самыми масштабными.

Теперь операцию по снятию или зачислению большой суммы в банкомате будет проверять Росфинмониторинг, а заложенные в банковскую ячейку деньги «увидит» банк. Какие еще изменения ждут россиян и как они повлияют на людей и бизнес?

Новые правила прописаны в вступающей в силу редакции закона «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Цель поправок – устранить лазейки для компаний с двойной бухгалтерией, укрытия от налогов и коррупционных действий.

«В сегодняшней экономической ситуации для государства очень выгодно сокращать сегмент «серых» и «черных» расчетов, уменьшая оборот наличных денежных средств.

Операции, которые проводятся онлайн, контролировать намного проще: выявлять схемы уклонения от уплаты налогов (проще сравнивать расходы и доходы) и денежные поступления, источник которых вызывает вопросы, — отмечает заслуженный юрист России Иван Соловьев, — В целом эти нововведения свидетельствуют о том, что в России наступает новая эра контроля над финансовыми потоками. Конечная цель государства – максимальное сокращение оборота наличных денег при тотальном контроле за доходами и расходами. Бюджет при таком подходе будет терять меньше налоговых поступлений».

Одно из изменений коснется операций с наличными на сумму свыше 600 тыс рублей. Снятие такой суммы и выше в банкомате, кассе банка или зачисление ее на счет будет отслеживать Росфинмониторинг.

Как пояснил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, речь не идет о запрете проведения операций, но информация о них поступит в надзорное ведомство. Проанализировав сделку, федеральная служба решит, есть ли признаки нарушений и передавать ли информацию в правоохранительные органы, добавил депутат.

По его словам, усиление контроля за наличными будет способствовать борьбе с коррупцией и другими незаконными операциями.

«Эта поправка не повлияет на добросовестных экономических агентов, но может усложнить жизнь тем, кто ведет двойную бухгалтерию.

Последним придется искать новые схемы для обхода внимания регуляторов, быть готовым к новым издержкам бизнеса, а если их поймают на нарушениях, то и к банкротству или ликвидации организации.

К физлицам, которые не могут доказать законность происхождения полученных доходов, также наверняка возникнут вопросы», — разъясняет ведущий юрист Объединенного юридического центра «Парфенон» Павел Уткин.

Вторая поправка связана с контролем по сделкам с недвижимостью. Теперь банки будут обязаны отслеживать все расчеты по имущественным сделкам на сумму больше 3 млн рублей.

Речь идет о контроле как безналичных расчетов, так и наличных, когда деньги помещаются в банковскую ячейку.

Таким образом, власти будут бороться с ситуацией, когда объект недвижимости по документам продаются за одну сумму, а фактически – за другую, в разы больше, чтобы сэкономить на налогах.

По словам Уткина, новые поправки затронут весь перечень контролируемых сделок с недвижимостью – по передаче прав собственности, аренде, ипотеке, коммерческим найме недвижимости.

«Нотариусы, риелторы и юристы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделке, которая заключена на сумму от 3 млн рублей.

Следует быть готовым подтвердить легальность происхождения средств на покупку недвижимости, в случае если Росфинмониторингу покажется подозрительным характер сделки», — предупреждает юрист.

Третье важное изменение ужесточает контроль за денежными переводами по почте и пополнение баланса мобильного телефона на сумму больше 100 тыс рублей в обоих случаях.

Почтовые денежные переводы сейчас не пользуются большой популярностью (легче перевести по карте), а вот если кто-то отправит на ваш телефон крупную сумму и вы захотите ее снять, придется отвечать на вопросы оператора связи и контролирующих органов.

«Усиление контроля за неиспользованными остатками в качестве аванса за услуги связи и почтовыми переводами – это мера, направленная на противодействие незаконному обналичиванию денежных средств. Сейчас такие переводы, а также электронные кошельки как раз используются для реализации незаконных схем и непрозрачных операций, которые нужно скрыть от налогообложения», — говорит Иван Соловьев.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28444 от 18 декабря 2020

Заголовок в газете: Деньги поставят под контроль

Валютный контроль при переводе денег за границу

Валютный контроль при переводе денег за границу в соответствии с законодательством РФ осуществляется в отношении транзакций с участием физлиц и юрлиц, имеющих статус валютных резидентов и нерезидентов.

Основная его цель — предотвращение нелегального оттока финансовых ресурсов из страны посредством проверки законности операций, совершаемых субъектами внешнеэкономической деятельности.

Рассмотрим более подробно специфику валютного контроля, а также сопоставим российские нормы права, регулирующие соответствующие правоотношения, с теми, что действуют в других странах.

Основными участниками валютных операций, связанных с переводом денежных средств за рубеж, можно назвать:

1. Валютных резидентов — физлиц (граждан, непрерывно проживающих за пределами России в течение не более чем одного года).

Данные лица могут осуществлять денежные переводы за границу, представленные следующими основными законными способами:

• через специализированные платежные системы (например, Western Union), неспециализированные (WebMoney, QIWI, PayPal), а также через банки в пользу других физлиц (знакомых, родственников);
• перечислением средств в пользу юрлиц через банки и платежные системы (например, при оплате товаров в интернет-магазине).

1. Валютных резидентов-юрлиц (всех юрлиц, зарегистрированных в РФ).

Основные операции, отражающие факт перевода денежных средств за границу:

• перечисление денежных средств контрагентам (поставщикам, кредиторам, заемщикам);
• различные выплаты физлицам (например, наемным работникам за рубежом);
• перечисление различных пошлин, сборов в зарубежные государственные структуры.

Практически во всех случаях данные операции можно провести законно только через банки либо через имеющие лицензию ЦБ небанковские кредитные организации (данный статус имеют многие российские неспециализированные платежные системы — например, «Яндекс.Деньги»).

• физлиц, непрерывно проживающих за пределами России в течение одного года и более;
• всех юрлиц, зарегистрированных не в РФ, но фактически ведущих хозяйственную деятельность в нашей стране либо взаимодействующих с валютными резидентами РФ.

Данные лица, в принципе, могут осуществлять все те же основные операции, связанные с переводом денег за границу, что и резиденты.

В практике трансграничных денежных переводов также могут задействоваться механизмы, не регламентированные или крайне поверхностно регламентированные российским законодательством. В числе таковых — использование анонимных платежных систем, криптовалют, платежных систем игровых порталов.

По очевидным причинам их задействования в бизнесе нужно избегать. Что касается законных механизмов перевода денежных средств за границу — их применение достаточно детально регламентируется российскими правовыми актами в рамках отраслей права, связанных с валютным контролем.

ВАЖНО! Согласно федеральному закону от 31.07.2020 № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах…» крупные операции с использованием криптовалюты должны быть задекларированы. Нарушения этой правовой нормы влекут административную, а в отдельных случаях и уголовную ответственность. 

Как будут работать новые правила контроля за операциями с наличными

По мнению исполнительного директора департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артёма Тузова, для обычных граждан ужесточение правил не будет нести рисков. «Небольшие денежные переводы, которые ежедневно совершают люди, не будут доставлять им сложностей», — говорит эксперт.

Вот какие операции попали под обязательный контроль:

• Почтовые переводы на сумму от 100 тысяч ₽ и снятие денег со счёта мобильного оператора на эту же сумму. «Обычно граждане не проводят подобные операции, зато ими часто пользуются мошенники», — объясняет Артём Тузов.
• Снятие, зачисление или денежные переводы на сумму свыше 600 тысяч ₽. 
• Сделки с недвижимостью на сумму от 3 миллионов ₽. «Теперь под обязательный контроль попадают не только непосредственно сделки с недвижимостью свыше 3 миллионов ₽, но и операции с наличными или безналичными денежными средствами, осуществляемые по сделке с недвижимым имуществом», — рассказывает директор юридического департамента МКБ Ирина Гудкова.
• Выплаты физическим лицам выигрышей от азартных игр и операции по зачислению или списанию средств со счёта по договорам финансовой аренды (лизинга), добавляет эксперт МКБ. 

Кроме того, в базу ФНС будет передаваться информация об открытии и закрытии электронных кошельков, ранее недоступная налоговой, добавляет партнёр юридической компании FMG Group Николай Коленчук. 

В дополнение к этим поправкам ЦБ также расширил критерии оценки сомнительных операций.

«На мой взгляд, основной риск и для физиков, и для компаний кроется в том, что колоссальная нагрузка на банк-оператор будет приводить к коллапсу рискового подразделения.

Времени на должную аналитику операций не будет оставаться, а значит, стоит ждать блокировок благонадёжных, но активных счетов клиентов банка», — говорит Николай Коленчук. Однако эти изменения вступят в силу только с 1 октября 2021 года.

Как изменятся признаки сомнительных операций и сделок

В обновлённый перечень сомнительных сделок вошли:

• операции с цифровыми валютами;
• постоянные переводы за границу от разных людей одному физлицу или частые переводы с одного электронного средства платежа. 

Как будут следить за операциями от 600 тысяч ₽

Как напоминает Николай Коленчук, порог постановки на контроль Росфинмониторинга переводов на сумму более 600 тысяч ₽ действовал и раньше. К тому же в банках есть ограничения на разовое снятие наличных.

«Новые требования больше направлены на контроль сомнительных переводов в обход банковской системы, в большинстве своём связанных с мнимыми сделками, операций по уклонению от банковского финансового контроля, а также действий по уклонению от уплаты налогов», — отмечает он.

По словам исполнительного директора Klopenko Group Дмитрия Иванова, вот какие операции могут попасть под внимание контролирующих органов:

• Снятие со счёта или зачисление на счёт юридического лица наличных, если это не обусловлено характером его экономической деятельности. Так, если организация не связана, например, с торговлей, и зачисляет на счёт не выручку, а что-то ещё, может возникнуть вопрос: откуда средства? Например, владелец бизнеса продал коммерческий автомобиль или торговую площадь — тогда основанием получения этой суммы будет договор продажи.
• Продажа или покупка наличной валюты физлицом. Здесь может возникнуть аналогичный вопрос: откуда средства для покупки валюты (основанием может быть также получение средств от продажи чего-либо — автомобиля, участка земли, дачного домика и т. д.).
• Покупка физлицом ценных бумаг за наличный расчёт (также появятся вопросы о происхождении средств).

При проведении таких операций на сумму свыше 600 тысяч ₽ наличными банк передаст информацию о них в Росфинмониторинг. Однако, как ранее заявлял глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, блокироваться они не будут. 

Что будет делать с данными финансовая разведка? Росфинмониторинг будет анализировать основания по операции: есть ли у клиента деньги на покупку валюты или ценных бумаг.

«В этом ведомстве есть информация о разных сделках, и если у гражданина недавно прошла продажа автомобиля на аналогичную сумму, то вопросов возникнуть не должно. А если возникнут, то нужно предоставить документы, подтверждающие получение средств (договор купли-продажи, информацию о получении наследства, договор дарения и т.

д.). Тогда у проверяющих появится прозрачная картина происхождения наличных, и никаких дополнительных вопросов не возникнет», — объясняет Дмитрий Иванов. 

Как будут следить за операциями с недвижимостью на сумму от 3 миллионов ₽

Любые сделки с недвижимостью свыше 3 миллионов ₽ будут находиться на контроле Росфинмониторинга. Информацию о них будут передавать банки, нотариусы и риелторы. «Специалисты Росфинмониторинга будут контролировать сделки и следить, чтобы недвижимость не продавали по заниженным ценам (так пытаются получить максимальную прибыль, заплатив меньше налогов)», — рассказывает Артём Тузов. 

При этом под контроль попадают не только операции по покупке и продаже недвижимости, но и платежи по аренде, лизингу, ипотеке, отмечает Николай Коленчук. Например, если заёмщик будет досрочно погашать жилищный кредит на сумму от 3 миллионов, сведения об этом попадут в Росфинмониторинг. 

«Причём контроль осуществляется за всей совокупностью переводов нарастающим итогом. И по достижении отметки 3 миллионов банки будут передавать сведения. То есть контроль осуществляется с первой и даже незначительной суммы», — объясняет Николай Коленчук.

Какие документы могут запросить у физлица для подтверждения происхождения денег

По словам Николая Коленчука, подойдут любые документы, подтверждающие сопоставимый со сделкой доход в прошлом из легального источника: 

• справка 2 НДФЛ;
• выписка по счёту; 
• документы о получении наследства; 
• документы о продаже имущества; 
• договор оказания услуг, по которому вам перечислили деньги; 
• договор займа, по которому вам вернули долг; 
• договор аренды и другие.