Повышение цен, проблемы доступа к жилью и законодательная политика: правила аренды в Европе становятся сложнее с каждым днём. Говоря о ценах, Eurostat ежегодно проводит опрос с риелторами из нескольких европейских городов. Квартира без мебели в Мадриде стоит 890 евро/мес.
В Лиссабоне недвижимость стоит столько е, в Брюсселе несколько неделе — 770 евро. Дальше цены растут вверх: Рим (930 евро), Берлин (960 евро), Вена (980 евро), Париж (1.150 евро) и лидирует Лондон (1.750 евро). Такую недвижимость предпочитают европейские чиновники. Об этом сообщает El Pais.
Итак, рассмотрим как изменяется рынок аренды в Европе в наиболее крупных городах. 
Аренда в Брюсселе: динамичный рынок аренды жилья
Бельгия поддерживает динамичный рынок аренды жилья, с довольно гарантированным законодательством для арендодателя и арендатора. Широкое предложение способствует содержанию цен, за исключением некоторых районов Брюсселя.
Наиболее распространенным договором на аренду в Брюсселе обычного жилья является так называемый 3-6-9, т. е. контракт на три года, который перезаключается один раз в три года.
Этот документ влечет за собой пересмотр обеими сторонами состояния имущества и залога, эквивалентного двум или трем ежемесячным арендным платежам. Этот депозит также будет охватывать возможные недостатки, обнаруженные в конце аренды. Формула 3-6-9 позволяет арендатору в любое время отказаться от жилья с уведомлением жильца за три месяца до истечения срока аренды.
Арендодатель, со своей стороны, может расторгнуть договор в любое время с шестимесячным уведомлением, если он намерен лично занять жилье или передать его какому-либо родственнику. Эта норма также предусматривает специальную защиту, которая в принципе предназначена для пожилых людей, что позволяет судье продлить аренду в исключительных случаях.
Аренда в Париже: вторая попытка контролировать цены
Стоимость недвижимости в этом регионе считается одной из самых высоких. В ноябре 2017 года административный суд отменил решение, ограничивающее стоимость аренды в Париже, чтобы избежать самых вопиющих злоупотреблений.
Суд опирался на Закон 2014 года. Закон был принят, чтобы «бороться с резким ростом цен на аренду жилья, нехваткой жилья и снижением покупательной способности”. Аргумент суда заключался в том, что “ограничение” арендной платы не может быть ограничено только Парижем, а должно распространяться на города на периферии, как в свое время резюмировал газета «Ле Монд». Еще один аргумент против этой меры заключался в том, что в предыдущие годы контроль за арендодателями не помог снизить цены на аренду.Парижане задушены ценами на недвижимость, и ситуация для арендаторов ухудшается с каждым годом.
В декабре 2018 годана основе нового закона о жилье Парижский совет принял Постановление о восстановлении контроля над арендной платой, которая будет эффективной в ближайшие месяцы.
- Цена аренды на квадратный метр в Париже не выше, чем на остальной территории Франции.
В 2018 году стоимость аренды квадратного метра выросла до 24,4 евро, это почти вдвое больше, чем в других крупных французских городах, таких как Лион, Марсель или Бордо.
Объяснимо увеличение стоимости в Париже, ведь это столица, но разница не должна быть настолько внушительной.
Аренда в Берлине: новый закон об ограничении стоимости аренды
Может ли правительство Берлина ограничить арендную плату по крайней мере в тех районах, где эти объекты пользуются спросом больше всего? Депутаты немецкой Социал-демократической партии (СПД) считают, что это возможно.
Ситуация с ценами на жилье в Берлине и в остальной части страны регулируется законом, который был принят 1 июня 2015 года. Благодаря ему стоимость аренды была сильно урезана. Норма ограничила увеличение стоимость новых договоров до 10% от средней арендной платы в районе, в котором находится жилье, при условии, что он находится в «напряженной» рыночной зоне.
Несмотря на добрые намерения, угрозы штрафов и определенную готовность наказывать домовладельцев, закон так и не заработал. Старый закон рынка, где предложение диктует спрос , привел к тому, что цены на аренду, особенно в крупных городах, взлетели до небес. Например, в Берлине за последние пять лет стоимость аренды квадратного выросла более, чем на 20%.
- Столкнувшись с этой реальностью, правительство Меркель в сентябре прошлого года приняло новый амбициозный законопроект, направленный на защиту арендаторов от злоупотреблений со стороны домовладельцев, а также на предотвращение дальнейшего роста цен на арендную плату в крупных городах страны.
Закон, действующий с 1 января прошлого года, обязывает арендодателей сообщать арендаторам о повышении арендной платы до заключения договора, а также доказывать, что увеличение арендной платы не превышает 10% от средней цены в этом районе. Если владельцы решат взимать больше, они должны обосновать причину. И несоблюдение правил может привести к штрафу в размере до 100 000 евро.
Аренда в Вене: рай социального жилья
Из 1,8 миллиона жителей, проживающих в Вене, 62% живут в домах социального сектора, согласно данным городского совета. К ним относятся муниципальные и субсидированные квартиры.
Но городу, который считается наиболее пригодным для жизни в мире, не чуждо повышение цен на аренду. Столица Австрии стала эталоном для городов, пострадавших от повышения цен на жилье. Поэтому местное самоуправление, возглавляемое коалицией социал-демократов и экологов, приняло меры тормозящие рост цен.
Согласно новому постановлению чистая арендная плата за жильё в Вене на должна превышать пять евро за квадратный метр.
Венский рецепт снижения цен на аренду основан на сильном вмешательстве государственных властей в этот вопрос. К 2020 году будет построено огромное количество новых муниципальных квартир.
В настоящее время около 500 000 человек живут в таких квартирах. Чистая стоимость аренды составляет 5,58 евро за квадратный метр.
Тот факт, что многие венцы живут в этих двух типах домов, тормозит рост цен в частном секторе.
Аренда в Лиссабоне: грандиозный рост цен
Лиссабон положил конец свободному формированию цен на недвижимость.
За пять лет цены на аренду в Лиссабоне выросли на 71%, и почти ни один португалец не может себе их позволить.
Туристический бум, который страна испытывает с 2014 года, совпал с либерализацией жилищного законодательства, принятого в годы кризиса, который позволял заключать бесплатные контракты или, в случае предыдущих арендных договоров, выселять недобросовестных арендаторов без объяснения причин.
Туристическое давление не коснулось наиболее скромных районов Лиссабона, таких как Алфама и Ла Мурария, где большинство местных жителей – пенсионеры с минимальным доходом. Но даже тут многие были вынуждены переехать из-за чрезмерного увеличения арендной платы.
Около 58% всех выселений в стране произошло в Лиссабоне и Порту.
В конце прошлого года парламент Португалии утвердил новый закон о жилье, в котором указано, что лица старше 65 лет или лица с инвалидностью не могут быть выселены из дома, если они более 15 лет проживали в нем. Контракты на срок менее одного года (половина подписанных) также запрещены.
Теперь минимальный срок аренды составляет 12 месяцев с автоматическим продлением до трех лет, если арендатор этого пожелает.
Правительство также поощряет долгосрочные контракты (более двух лет) с постепенным снижением арендной платы, получаемой владельцем. По предложению Блока Эскердыбыл также принят закон против давления на арендатора, который карается штрафом в 20 евро в день. Если арендатор старше 65 лет, штраф увеличивается до 30 евро.
Аренда в Риме: максимальная аренда согласовывается с ассоциациями владельцев
Средняя цена аренды в Италии выросла более чем на 3% в прошлом году.
В крупных городах спрос, как правило, превышает предложение, и рост резко возрастает: в Милане — городе с самой высокой в стране арендной платой — и в Болонье он превышает 10%, а в Риме он превышает 7%.
В столице, кроме того, массовый спрос на краткосрочную аренду, главным образом в туризме, также способствует росту обычных цен на аренду.
С 1998 года существует механизм, называемый «договорная арендная ставка», согласно которому каждый городской совет устанавливает максимальные и минимальные цены в соответствии с соглашениями, заключенными между местными ассоциациями собственников и представителями арендаторов. Рим ввел этот национальный стандарт в 2004 году, встревоженный разрывом между высоким спросом и низким предложением. Каждый городской совет точно указывает, как провести оценку имущества, и как установить адекватную арендную плату за тот или иной объект недвижимости.
При подписании договора аренды рассматриваются три варианта. Контракты 3 + 2 (три года автоматически продлеваются еще на два); временные контракты от 1 до 18 месяцев и контракты до трех лет для студентов университетов.
Эти контракты становятся все более популярными и включают в себя ряд налоговых льгот, которые зависят от каждого города.
В Риме владельцы, которые получают выгоду от недвижимости, платят только 75% единого муниципального налога и налога; арендную ставку 10% (по сравнению с 21% для других контрактов); у них также есть отчисления в НДФЛ до 30%.
Эта мера также имеет преимущества для арендаторов, которые могут воспользоваться специальным тарифом, если они принадлежат к обездоленным или малообеспеченным группам.
В 2016 году число людей, которые воспользовались подобными контрактами только в Италии увеличилось на 28%, а количество бесплатных контрактов выросло всего на 10% по сравнению с предыдущим годом.
В том же году в Риме из 46 500 долгосрочных контрактов, которые были зарегистрированы, было согласовано 24 000.
Это очень хороший показатель так, как более половины владельцев недвижимости смогли адекватно установить на нее тариф, при этом получая максимальную выгоду как от арендаторов, так и от правительства.
Аренда в Лондоне: недостаточное регулирование рынка аренды жилья
Лондон является одним из мировых городов с наиболее высокой арендной платой. Аренда жилья в Лондоне имеет тенденцию к росту в связи с ростом цен на недвижимость и незначительным ростом заработной платы в Великобритании.
Размер арендной платы определяется рынком, которые изобилует большим количеством предложения и спроса, и меньше всего контролируется государством в отличие от других европейских стран.
Лондон является одним из мировых городов с наиболее высокой арендной платой.
Существуют различные формы аренды на несколько недель, месяцев или на более длительный срок. Залог, который вносится арендатором не может превышать размера арендной платы за 1,5 месяца. Соглашение между арендодателем и арендатором наиболее часто представляют собой выплаты на один месяц и депозит, плюс оплата текущего месяца до выдачи ключей.
В договоре аренды подробно описываются все детали, например сроки пересмотра арендной платы, право держать домашних животных, право/запрет курения. Арендатор обязан обеспечить доступ арендодателя для осмотра объекта недвижимости или ремонта при условии, что он договаривался заранее.
Британское законодательство ставит акцент на защиту прав собственника (поскольку считается наиболее слабой стороной при потере владения), что привело к многочисленным жалобам ассоциации потребителей за то, что арендодатели часто нарушают права арендаторов, например могут ссылаться на повреждение имущества, чтобы не возвращать залог или уменьшить сумму возврата после расторжения договора.
10 удивительных фактов об аренде в Европе
Аренда в Европе значительно отличается от того, к чему мы привыкли в России: для того, чтобы арендовать жильё, нужно внести депозит за первый месяц и предоставить рекомендацию от предыдущего хозяина квартиры или, например, работодателя.
Квартиры могут сдавать не только без мебели, но и без пола, а арендодатель может ограничивать количество потенциальных гостей в помещении. Однако несмотря на эти сложности, арендатор в Европе защищён намного лучше, чем, например в России, а государство сильнее контролирует ставки аренды.
Аналитики международного брокера недвижимости Tranio рассказывают об особенностях арендного рынка в Европе.
pixabay.com
1. Ставки аренды в Берлине зафиксированы в законе
Власти Берлина пытаются остановить рост цен на аренду, вызванный высоким спросом на квартиры. С февраля 2020 по апрель 2021 в Берлине действовал закон, ограничивающий стоимость аренды. Например, по закону стоимость аренды квадратного метра в доме 2003–2013 года постройки с центральным отоплением и ванной не может превышать 9,8 евро.
На деле найти 50 квадратов в немецкой столице за 490 евро в месяц было практически нереально. Весной 2021 года закон признали нелегитимным и цены пошли вверх, однако правительство Берлина установило новые лимиты, запрещая повышать арендные ставки более чем на 1% в течение трёх лет.
Такие ограничения приводят к очередям на просмотры квартир, ведь желающих снять недорогое жильё в европейской столице очень много.
Помимо этого, немецкие законы защищают арендаторов: собственник не может выселить их без веских причин. Веской причиной выселить жильцов считается необходимость собственника жить в квартире самому — если у него нет других объектов недвижимости в собственности — или такая же необходимость для близких родственников владельца жилья.
Чем дольше арендаторы прожили в квартире, тем больше времени собственник обязан предоставить им на то, чтобы они выехали. Если арендатор прожил меньше 5 лет — ему даётся 3 месяца, если от 5 до 8 лет — 6 месяцев, а если больше 8 месяцев — год.
Пожилые люди, инвалиды, беременные и люди с маленькими детьми могут просить отсрочку арендных платежей.
2. Греция регулирует цены для незащищённых слоёв населения
Студенты, беженцы и малоимущие имеют повышенную защиту от государства в Греции. Во время пандемии коронавируса, к примеру, государство освободило студентов от 40% арендной платы. Государство возместило 20% от этой потерянной стоимости собственникам, а остальные 20% собственники теряли.
«Это был шок для иностранных владельцев недвижимости, которые покупали квартиры, чтобы получать доход, а не быть греческими благотворителями», — говорит Алиса Булгакова, менеджер Tranio по аренде недвижимости в Афинах.
Также в Греции предусмотрено право арендаторов продлить контракт в одностороннем порядке за ту же цену ещё на 2 года, если предыдущий контракт был на год. Так что вполне возможно, что цена, на которую арендаторы согласились при заезде, не будет повышаться ещё 5 лет.
3. В Англии арендаторам не нужно платить комиссию агентствам
С 1 июня 2019 в Англии действует закон, который запрещает риелторам брать комиссию с арендаторов — их услуги оплачивает только продавец. Таким образом, в Лондоне необязательно искать владельцев недвижимости напрямую, чтобы сэкономить на аренде, однако этот закон не распространяется на другие части Соединённого Королевства.
Также государство ограничивает предельный размер депозита, который оплачивается арендатором агентству при заезде. Он равен оплате за 5–6 недель аренды, в зависимости от цены квартиры. Однако, если договариваться с лендлордом напрямую, депозит можно уменьшить до 2-3-недельной оплаты.
pixabay.com
4. Чтобы снять квартиру в Монако, понадобится резюме
В Европе арендатор защищён законом — его не так-то просто выселить. Поэтому собственники особенно требовательно подходят к выбору съёмщика. У него всегда попросят предоставить доказательства его платёжеспособности: выписку с банковского счёта или справку с работы.
Даже могут позвонить и навести справки о съёмщике у его работодателей или попросить принести рекомендательное письмо с прошлого места жительства. В Монако, где рынок небольшой, а спрос очень высок, вдобавок ко всему перечисленному, арендатору обычно нужно принести и резюме.
5. В Лондоне арендодатель может включить в контракт рекомендации по уборке
Чем выше спрос на рынке, тем более строгими или даже безумными становятся условия аренды. Так, в Лондоне собственники прописывают в контракте множество пунктов, которые должны соблюдать арендаторы.
Жильцы встречаются с тем, что в документах указаны максимальное количество гостей, которых можно приводить в дом на чай, или названия моющих средств, которые необходимо использовать во время уборки.
Таким образом список обязательств арендатора может быть в несколько раз длиннее обязанностей собственника жилья.
6. В Германии в квартиры заезжают не только со своей мебелью, но и с полом
В Германии квартиры обычно сдаются без мебели. В отдельных случаях арендатор может столкнуться с тем, что в квартире не будет кухонного гарнитура или даже пола. Если предыдущий арендатор купил кухню или положил пол сам, то скорее всего, выезжая, он заберёт их с собой. Или же новым арендаторам придётся выкупать кухонный гарнитур у предыдущих жильцов.
pixabay.com
7. Долги по коммунальным услугам в Греции привязаны к налоговому номеру, а не к жилью
В Греции при заезде в новое жильё арендаторы должны привязать коммунальные услуги к своему налоговому номеру. В случае долгов арендаторов за свет или воду, владелец таким образом защищён от риска, что ему придётся оплачивать их самому.
Частные компании, предоставляющие электроэнергию в Греции, могут стать отдельной проблемой. Можно месяцами ждать изменений счетов по свету на имя арендаторов, что повышает риски владельца остаться в долгах.
Самое по себе дорогое греческое электричество удорожается ещё и прибавлением всевозможных налогов и сборов, что иногда составляет до 60% самого счёта за электричество.
Допустим, счёт за потребление может быть 40 евро, а дополнительные 60 евро — это просто налоги и сборы, которые в разных районах разные и зависят от площади квартиры и этажа. Например, подвалы и полуэтажи облагаются меньшим налогом и сбором, чем верхние этажи. Также в эти сборы включена и оплата федерального телевидения, по поводу которого давно ведутся споры.
8. Зимой в Европе придётся доплачивать за лишний градус отопления
Во многих странах зимой жители поддерживают прохладную температуру воздуха по сравнению с жарой, которая наступает в домах Восточной Европы. Высокие цены на отопление побуждают людей ставить термостаты в доме на минимум.
Если выставить температуру в доме выше 20°C, потом придётся доплатить дополнительные 100–200 евро.
В некоторых странах особо скупые владельцы устанавливают на батареи и обогреватели специальные замки, чтобы арендаторы сами не могли увеличить температуру и, соответственно, счёт за отопление.
В Испании и Италии в квартирах, бывает, и вовсе нет батарей. Жители согреваются электрическими обогревателями и тёплой одеждой. В некоторых домах есть камин — и местные жители предпочтут пользоваться им, чтобы сэкономить на электричестве.
9. В Барселоне и Мюнхене не пересдать квартиру на выходные
В этих двух городах власти ограничивают краткосрочную аренду. Поэтому для большинства жителей невозможно пересдать квартиру туристам на время своего отъезда.
В Мюнхене запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду, а власти Барселоны то вводят, то отменяют этот закон. В этих городах можно сдать только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Таких квартир мало в продаже и они достаточно дорогие.
В Берлине также сложно пересдать квартиру в краткосрочную аренду, особенно если в районе и так много отелей. Местные жители, которые хотели бы заработать, сдавая жильё туристам, обязаны получить разрешение от местных властей.
Так городские власти хотят защитить местных жителей от переизбытка туристов, которые конкурируют с коренными жителями на рынке жилья и провоцируют повышение арендной платы. Страдали от краткосрочной аренды и владельцы отелей, и государство, которое не получало налоги от незаконной аренды.
10. На курортах Италии дома сдаются помесячно
Точно также пересдать квартиру приезжим на пару дней может быть сложно в некоторых курортах Италии. Это связано уже не с законом, а с привычками местных туристов.
В некоторых регионах Италии принято, что дома сдаются по месяцам. Так, например, происходит в тосканском Форте дей Марми, популярном среди русских. Как говорят итальянские риелторы, этот тренд возник в соответствии с требованиями отдыхающих из России.
«Собственники ориентируются на русских туристов, которые составляют большую часть арендаторов, — говорит руководитель отдела аренды Tranio Юлия Галич. — Поэтому виллы там сдаются на весь июль, весь август, или на 2–3 месяца сразу».
Стоимость аренды квартир в разных странах
На предприятии, работал мужик, трактористом на К-700 (здоровенный трактор с большими колёсами), когда в курилке собирались мужики он приходил и стрелял сигарету, со словами: «а то мои в кабине и высоко за лазить».
Как то заходит один из работяг в курилку и начинает всех угощать сигаретами, соответственно и тракторист, тут как тут: «я возьму, а то мне высоко за лазить», парень ему и отвечает: «конечно бери сколько хочешь, я не поленился, слазил». )
[моё] Курение Истории из жизни Деньги Ответ на пост Текст
Рассказывает пожилая женщина 78 лет, приехавшая в санаторий .Дед у меня умер.. Похоронили. И вы знаете, мне сразу легче стало и веселее..Он ведь мне никогда ничего мне не разрешал, всё копил деньги. Из продуктов мы покупали кости, бычьи хвосты и крупу. Это и ели.
Я сварю бульон из кости этой, дед достанет ее, обгрызет и потом мне дает, на мол ешь. Одежды никакой хорошей никогда не покупали, только ношеное или самое дешевое, а ещё я его рубахи донашивала. Никуда не ходили, никуда не ездили. И так больше 30 лет.
Зато накопили — у него на книжке 500 тысяч и у меня 500 тысяч, а трогать нельзя.. Деду то 90 было, когда он умер. Сказал обязательно памятник ему поставить дорогой. А я подумала — зачем ему дорогой то? Сам на всем экономил. Я бы умерла, так и из морга бы, наверное, не забрал.
Поставила обычный. Ему хватит.
А потом пошла и купила себе большую упаковку хороших пельменей и торт, и конфет разных за 300 рублей килограмм. И ела. А потом с племянницей поехали на Шанхайку (китайский рынок), купили там разных вещей :сумку, блузки, рубашки, цветные кофточки, куртку, сапоги.
У меня никогда ничего такого не было. Я одела это и чувствую себя, будто я голая и на меня все смотрят. И вот вы не поверите, наверное, но я только сейчас начинаю жить, а мне скоро уже 80-т лет. Вот и к вам приехала подлечиться и отдохнуть.
А деньги я буду тратить, долго ли мне осталось то.. Чего их копить.
[моё] Жадность Истории из жизни Нищета Текст Синдром отложенной жизни
Всем хай. Мой сотрудник лет 15 уже курит и курит по 2 пачки в день. Вышли на работу после праздников, делимся кто как их провёл, ну и рассказал он, что много лет его жена просит и уговаривает бросить, но он не хочу, не могу и т.п.
На новый год под шампанское опять жена завела разгвоор о сигаретах, ну он и буркнул, что бросит когда она забеременеет. Жена в слёзы, ведь тема для них больная. 10 лет работают над этим вопросом, но пока никак. Утром он поизвинялся и все про всё забыли и отпустили. 13.01.
2022Выходим с ним на курилку, подкуриваем, смакуем дым на морозе и трындим. Приходит ему уведомление, проверяет и тут же замолкает с перепуганым лицом, бычкует до половины недокуреную сигарету. Я его дёргаю типа чё случилось то, а он плакать начинает и сразу же смеяться.
На моём лице видать было написано, что я вообще ничего не понимаю и тут он мне показывает телефон, а там фото от жены с тремя положительными тесатми на беременность))
Отдал мне свою начатую пачку сигарет и уехал за цветами. Рад за него, надеюсь всё у них будет гуд и что он не закурит больше)
[моё] Истории из жизни Курение Борьба с курением Текст
О помощи ментов. Украли у меня велик из подъезда. (Вообще-то, уже третий). Вызвал ментов, заявление, объяснения, поквартирный опрос. Всё, как обычно. Надежд мало. Через полгода встретил свой велик в городе. Мужику говорю, мол, велик мой, вызываем наряд. Вызвал.
Мужик снял с велика свои фару и трос, и свалил в закат. Приехали менты. Я говорю, вот мой велик, вот его фото в телефоне, заявление у вас. Они отвечают, ну забирай и едь, потом следак вызовет, дашь объяснения, чтоб дело закрыть.И вот уже полтора года никто не звонит.
т.е., даже чтоб готовое дело закрыть, никто не шевелится.
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв.
м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых.
Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).
Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.
Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении.
Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе.
Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.
Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал.
В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты.
Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.
Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест.
Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста.
Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.
Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых.
Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду.
В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.
Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии.
Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).
Отмечу, что купить даже так называемые убитые квартиры в крупнейших городах дешево – это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие наиболее опытные инвесторы двигаются именно туда.
Георгий Качмазов: Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех — студентов.
Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику. Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги.
Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых.
Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц.
Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.
Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики.
В феврале 2017 г. покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 кв. м рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт – Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов – Глокенбахфиртеле.
Стоимость покупки квартиры – 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 г. жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%.
Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры, мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день.
Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды.
Ну и пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на квартиры подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).
С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.
Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.
Аренда квартиры или комнаты за рубежом
| Airbnb | 2,000,000 | 191 | Онлайн-площадка поиска краткосрочной аренды частного жилья по всему миру |
| CouchSurfing | 7,000,000Членов организаций | 246 | Одна из крупнейших гостевых сетей, позволяющая найти бесплатное жилье и новые впечатления за границей |
| Roomorama | 80,000 | 200 | Онлайн-сервис, позволяющий арендовать городские квартиры, комнаты и даже небольшие частные дома на пару дней |
| Homeaway | 1,000,000 | 190 | Онлайн-площадка, позволяющая арендовать отдельную комнату, апартамены или экзотическую виллу по цене номера в отеле |
| Hostelsclub | 26,000хостелов по всему миру | 170 | Сервис предлагает поиск хостелов, недорогих гостиниц и отелей B&B's (ночлег и завтрак) |
| Hostelworld | 33,000хостелов по всему миру | 170 | Сайт поиска недорогих хостелов по всему миру, который при возникновении каких-либо трудностей с заселением в хостел вернет деньги и дополнительно заплатит 50 USD |
| Craigslist | 4,000,000 | 180 | Сайт бесплатных объявлений, где можно с успехом найти жилье, мебель и даже автомобиль |
Можно обратиться к специализированным сайтам, которых немало в интернете. На подобных ресурсах можно встретить объявления об аренде небольших комнат, квартир и даже целых домов. Важно понимать, что стоимость аренды на разных сайтах может быть неодинаковой. Поэтому, даже встретив интересное предложение, стоит проверить наличие подобных предложений на других сайтах.
Интересно, что некоторые сервисы предлагают скидочные купоны за пользование их услугами. К примеру, онлайн-площадка Airbnb дарит 25 USD, которые можно использовать при следующем бронировании жилья. Основное преимущество подобных сервисов — возможность найти самые интересные варианты жилья, которые отражают местный колорит, чего нельзя встретить в скучных отельных номерах.
Поиск по хостелам
Проживание в хостеле может показаться удачной идеей, если абитуриент останавливается в новом городе всего на пару дней (или неделю) для прохождения вступительных тестов в университет.
Найти достойные предложения можно через системы бронирования отелей или специальные сервисы вроде hostelworld. Хостел — это далеко не всегда типовое общежитие с бетонными стенами и ощущением обычной коммуналки.
Существуют вполне приличные места, красивые исторические сооружения с удобным расположением и наличием отдельных комнат и даже удобств. Вопрос заключается только в цене.
Поиск жилья через сайты гостеприимства
Каучсерфинг (couchsurfing) позволяет путешественникам экономить на проживании в новой стране, знакомиться с новыми людьми, обмениваться обычаями и традициями.
Сайты гостеприимства расширяют горизонты, предоставляя обычным людям возможность получить бесплатный кров на несколько дней и весело провести время в компании новых знакомых.
Все что требуется сделать — зарегистрироваться на одном из таких сервисов, заполнить там свою анкету, загрузить хорошее фото и рассказать о себе. Главное — быть открытым и доброжелательным, и тогда не придется долго ждать приглашений от других каучсерферов.
Что нужно учитывать при поиске квартиры?
Прежде чем забронировать и оплатить выбранную комнату или квартиру, стоит учитывать несколько нюансов:
Не всегда на сайте бронирования жилья отображается полная стоимость аренды апартаментов, поэтому при встрече с арендодателем клиента может ожидать настоящий «сюрприз» в виде налога, взимаемого с квартиросъемщика. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, следует заблаговременно связаться с владельцем квартиры и уточнить все детали до совершения сделки.
Если квартира найдена на одном из специальных сайтов, вполне логично, что имеются отзывы других пользователей, которые уже успели побывать в гостях у этого арендодателя.
На страницах сервиса описание и фото могут с выгодной стороны освещать жилище, но вот на деле нередко все оказывается куда прозаичнее.
Именно поэтому следует внимательно читать отзывы других пользователей, если их много и все они положительные, в таком случае можно без страха и сомнений арендовать выбранные апартаменты.
Перед заключением сделки следует еще раз проверить, входит ли дополнительный сервис (ежедневная уборка, доступ к интернету, завтраки, смена полотенец и белья, туалетные принадлежности) в общую стоимость аренды квартиры. Возможно, эти услуги придется оплачивать отдельно, и на сайте можно будет найти более выгодные предложения по той же цене.
Подходящая по цене квартира может находиться далеко от центра, поэтому все равно придется тратить средства на проезд в общественном транспорте. Не проще ли сразу арендовать жилье поближе к центру (как правило, цена отличается на 5 USD-10), чтобы не тратить время и нервы, добираясь с окраины города?
Для аренды апартаментов с помощью специализированных сервисов понадобиться кредитная карта, а не дебетовая. В противном случае можно лишиться резервации всего за неделю до предполагаемого заселения.
На многих сервисах бронирования квартир можно встретить подобный пункт, который обязывает клиента иметь на кредитной карте определенную сумму залога на случай, если имущество владельца квартиры будет повреждено. Эти деньги просто замораживаются на счету квартиросъемщика, а после выселения снова становятся доступными держателю карты.
Чем отличается процесс аренды жилья за рубежом?
При необходимости арендовать жилье за границей, необходимо заранее разобраться, что же кроется за этим процессом. Многие нюансы аренды квартир значительно отличаются от тех, которые существуют в странах СНГ. О чем же следует знать, арендуя жилье за рубежом:
- Подписание контракта. В европейских странах это абсолютно нормальная практика, так арендодатель и арендатор защищены законом и в случае каких-либо разногласий спор регулируется контрактом. В странах СНГ не часто можно встретить арендодателя, который желает зарегистрировать свою деятельность и платить с нее налоги в государственную казну, поэтому квартиросъемщик остается абсолютно не защищенным, ведь договоренности укладываются в устной форме.
- При длительной аренде квартиры комиссию агента по недвижимости оплачивает арендодатель;
- Порча имущества. При желании арендовать апартаменты вместе с мебелью, необходимо довольно щепетильно относиться к их сохранности, поскольку порча имущества владельца квартиры может стать реальным поводом для преждевременного выселения.
- Интересно, что в некоторых странах не действует запрет на содержание домашних животных в арендованном жилье, даже если это прописано в контракте. Поэтому важно знать свои права и уметь их отстаивать.
- Длительный срок аренды. В некоторых странах Европы (Германия, Франция) срок аренды начинается с двух лет, связано это с тем, что таким образом арендатор демонстрирует свою серьезность и платежеспособность.
- Защита арендатора. Если на руках у квартиросъемщика имеется подписанный контракт, его практически невозможно досрочно выселить из квартиры (если нет грубых нарушений), с жильем также в этот период ничего сделать нельзя (продать или сдать в аренду кому-то другому);
- Необходимость выплачивать стартовый депозит. Арендатор должен выплатить арендодателю стартовый депозит, который равен максимум трем месячным арендным платам (коммунальные платежи в эту сумму не учитываются).
- Предоставление документов и личных данных. Арендатор обязан предоставить арендодателю всю необходимую информацию о себе: данные паспорта, личную анкету, справку о доходах, а также рекомендации от предыдущих арендодателей (если таковые имеются).
Как не попасться на крючок мошенников?
Аренда квартир была и остается одной из самых прибыльных форм бизнеса. В этой отрасли работает немало любителей легкой наживы, знающих, как выудить у клиента деньги. Поэтому важно знать несколько правил, которые помогут защититься от действий мошенников:
Известны случаи, когда мошенники арендовали квартиры на пару дней, в этот период они находили желающих арендовать жилье на долгосрочной основе, подписывали с ними договор (не имеющий юридической силы), брали предоплату и навсегда скрывались из виду. Заключать контракт нужно только у нотариуса или юриста, на бланке должна быть проставлена мокрая печать.
Бронируя жилье через букинг-сервисы, необходимо хорошенько просмотреть анкету владельца квартиры, а также связаться с ним для уточнения суммы оплаты, даты заселения и других деталей. Если объявление вызывает сомнения, стоит попросить собеседника предоставить дополнительные фотографии квартиры.
Оплату следует производить только через сайт букинг-сервиса, даже если владелец квартиры попросит переслать деньги на его личный счет. Лучше заплатить сайту комиссию, нежели потерять средства со своей банковской карты.
Не стоит сообщать данные о своей платежной карте третьим лицам (номер карты, CVV-код, пин-код) и прочие сведения.
При желании арендовать жилье за границей на долгосрочной основе следует быть готовым выложить сумму в размере нескольких месячных взносов, что довольно немало.
Что касается краткосрочной аренды апартаментов (от 3-х дней до 2-х недель), то в этом случае также необходимо иметь стартовый депозит, который станет гарантией платежеспособности и бережного отношения квартиросъемщика к имуществу принимающей стороны.
Загрузка...
