Инвестиции в зарубежную недвижимость: самые перспективные страны

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

25 место – Турция

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

23 место – Португалия

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка.

У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы.

Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

22 место – Мальта

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

21 место —  Колумбия

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

20 место – Аргентина

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

19 место – ЮАР

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

16 место – Испания

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.

15 место – Греция

• Доходность аренды: 4,17%
  Налоговая ставка: 7,5%
  Стоимость аренды: $1,460
• Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

14 место – Венгрия

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

13 место – Болгария

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

12 место – Хорватия

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

11 место – Германия

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

10 место – Кипр

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

9 место – Франция

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

8 место – Ирландия

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

6 место – Барбадос

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

5 место – Индонезия

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

4 место – Панама

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

3 место – Коста-Рика

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

1 место – Филиппины

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.

1. Читайте: 5 инвестиционных правил для построения долгосрочного богатства
2. Источник

В какой стране инвестировать в недвижимость выгодно

Всех снова приветствую! Сегодня мы снова поговорим о недвижимости и я затрону не самую простую тему инвестирования в зарубежные метры.

В какой стране инвестировать в недвижимость, чтобы покупка оправдала себя и принесла максимальную выгоду?

Важные вопросы «на берегу»

Еще до того, как принимается решение о покупке жилья за рубежом, эксперты дают определенные рекомендации. Я бы «упаковал» их в три главных аспекта.

Определяемся с целями

Привлекательность стран и объектов недвижимости может существенно разниться в зависимости от цели приобретения:

• Для жизни и отдыха. В данном случае в приоритете будут условия, планы и личные предпочтения инвестора. В топе традиционно курортные направления: Греция, Испания, Болгария, Чехия. Здесь комфортный уровень цен на жилье, а инвестиции в греческую недвижимость от 250 тыс. евро дают право на европейский ВНЖ. Нужно обращать внимание на близость к побережью и состояние квартиры.
• Для сохранения сбережений. Для долгосрочных инвестиций подойдут стабильные рынки с незначительными колебаниями стоимости. Такими характеристиками обладают квадратные метры в европейских столицах – Вене, Берлине, Лондоне, Париже, а также скандинавских центрах – Хельсинках, Стокгольме, Копенгагене, Осло. Надежностью и приемлемыми ценами характеризуются квартиры в Будапеште и Бухаресте.
• Для приумножения капитала. Здесь подойдут рынки с высоким потенциалом роста, при этом сохраняющие ценовую доступность. Важно суметь отличить закономерное увеличение цены на недвижимость от роста цены спекулятивного характера – так называемых пузырей.

Оцениваем инвестиционную привлекательность

Специалисты советуют обращать внимание на следующие моменты:

• Вложения в недвижимость считаются долгосрочными, а потому оценивать нужно не только текущее состояние инфраструктуры, но и прогнозируемое изменение. Хорошо, если в выбранном районе планируется строительство каких-либо новых проектов. Популярны жилые площади в исторических и респектабельных районах.
• Выгоднее покупать недвижимость в популярных местах отдыха (Франция, США, Испания), либо международных деловых центрах (Нью-Йорк, Франкфурт, Женева, Лондон).
• Во многих западных городах люди предпочитают вкладываться в жилье на ранней стадии строительства. Система оплаты разительно отличается от российской: некоторые строительные компании предоставляют возможность внести только 15 % от стоимости жилья, а остальное оплатить после сдачи дома. К тому же заграницей сейчас почти нет такого понятия как «отделка от строителей», распространенного в России. Все новостройки идут в продажу уже с ремонтом, а иногда даже с пакетом мебели и техники.
• Чем крупнее город, тем лучше. По оценкам специалистов, в Германии около 55 % жилья приходится на арендованное иностранцами и местными жителями; в Австрии и Дании – 30 %.
• Значение имеет и объем туристического потока. Сейчас довольно популярны Азиатские направления и Япония.

Учитываем дополнительные расходы

Помимо затрат непосредственно на покупку объекта недвижимости следует учесть единовременные и регулярные издержки:

• Единовременные. Сюда относятся услуги юриста и нотариуса, гербовый сбор, помощь риелтора, траты на ремонт, запись в поземельной книге, проезд и проживание во время поиска квартиры и осуществления сделки и пр.
• Регулярные. Это траты на управляющую компанию, подготовку ежегодной декларации, налоги, коммунальные платежи, страхование, ведение счетов и т.п.

При заключении договора аренды стоит обратить внимание на порядок распределения расходов на содержание объекта между собственником и арендатором – налог, коммуналка, страховка и иные статьи.

Стоит учесть, что в каждой стране свои организационно-правовые особенности, а потому и расходы будут существенно разниться.

Лучшие страны для инвестирования в недвижимость

Список стран ниже основан на нескольких показателях: стоимости аренды жилья, ее доходности и налоге на аренду.

1. Филиппины. Низкая стоимость проживания в стране и хорошая доходность в 6,1 % дополняется адекватным налогообложением – ставка на аренду здесь всего 4 %. Если еще учесть туристическую привлекательность региона и высокую арендную плату (около 2,4 тысячи долларов), то можно смело назвать Филиппины одним из лучших вариантов для инвестирования в недвижимость.
2. ОАЭ. В государстве огромные возможности для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Лояльная система налогообложения (5 %), высокая арендная плата (около 3 тысяч долларов) и неплохая доходность в 5 % дополняются хорошей покупательской способностью в стране.
3. Коста-Рика. Несмотря на то, что здесь невысокие цены на аренду (примерно 1,5 тыс.), страна имеет неплохой показатель доходности – 7,5 % и низкую ставку по налогам – 5,1 %.
4. Панама. Отличный вариант для инвестиций: процент доходности 5,7 %; маленькая налоговая ставка в 2 %; высокая аренда – 2 тысячи долларов; хорошая защита права собственности и поощрительная программа для иностранных инвесторов.
5. Индонезия. В стране одна из самых высоких цифр доходности – 8,6 % и большая аренда в 2,5 тысячи долларов. Вместе с тем нужно учитывать высокий подоходный налог – целых 20 %.
6. Барбадос. Доходность аренды – 5,4 %; налог – 7,5 %; высокая цена за аренду – 2,5 тысячи. Здесь важно помнить о необходимости получения разрешения на покупку инвестиционной недвижимости от Центробанка государства.
7. Таиланд. Очень выгодный вариант с развитой туристической инфраструктурой. Цена за аренду – 2 тысячи долларов, маленький налог в 2,7 %. Доходность варьируется в зависимости от региона: в среднем составляет 5,1, а в центрах вроде Бангкока доходит до 8 %. При этом для инвесторов действует программа гарантированной аренды, когда владелец недвижимости отдает ее управляющей компании и получает свою прибыль.
8. Ирландия. Это самая доходная страна в отношении арендного жилья: показатель доходности – 6-7 %. Аренда – около двух тысяч долларов, налог – 10 %.
9. Франция. В стране самая высокая арендная плата – 4,3 тыс. дол. Налоговая ставка ниже, чем в некоторых европейских странах и составляет 10 %. Вместе с тем доходность с аренды не высокая – 2,8 %.
10. Кипр. Пожалуй, самые благоприятные условия для инвесторов открывает именно он. Аренда здесь маленькая – всего 966 долларов. Зато хорошая доходность 5,1 % и совсем отсутствуют налоги на аренду.
11. Германия. Довольно популярна среди желающих инвестировать в недвижимость. Аренда – 1,7 тысяч, налог 2,7 %, доходность порядка 4 %. Вместе с тем в стране хорошая покупательская способность и комфортная стоимость проживания.
12. Хорватия. Страна выделяется самыми лояльными правилами налогообложения в мире. Налог с аренды – 8,4 %. Доходность – 5,4 %. Стоимость аренды жилья на уровне 1,3 тысяч долларов.
13. Болгария. Несмотря на невысокую арендную плату в 997 тысяч, здесь благоприятные налоговые условия – 10 % и отличная доходность – 6,2 %.
14. Венгрия. Ставка по налогу – 13,5 %. Цена аренды – 1,6 тысячи. Доходность аренды жилья – 5,2 %.
15. Греция. Стоимость аренды – 1,4 тысячи. Хорошая налоговая ставка – 7,5 %. Неплохая доходность – 4,1 %.
16. Испания. В стране один из самых высоких показателей аренды – более 2,5 тысячи долларов, хорошая покупательская способность и неплохая доходность – 4,7 %. Такой вариант не отталкивает даже высокой налоговой ставкой в 19 %. Для аренды лучше брать объекты в Барселоне или на Канарских островах – самых востребованных туристических регионах. При этом важно помнить, что без лицензии на сдачу можно получить очень высокий штраф. Лучше найти управляющую компанию с такой лицензией.
17. Аргентина. Ставка по налогу за аренду – 14,7 %. Доходность на уровне 4,5 %. Стоимость аренды чуть ниже 1,5 тысячи долларов.
18. Турция. Страна оказалась в хвосте нашего рейтинга за небольшую доходность – 3,62 % и высокие налоги. Подоходный сбор составляет от 15 до 35 % от суммы арендной платы. Более выгодна здесь будет спекулятивная покупка: разница в стоимости на стадии проектирования до сдачи готового объекта может доходить до 50 %.

Топ стран для покупки элитных объектов

Приведу немного статистики. На 10 % и более за последний год подорожала недвижимость в Мадриде, Лондоне и Сингапуре. Лондон, Дубай, Стамбул, Ванкувер напротив – немного сдали свои позиции вслед за спросом.

В список лидеров по росту цен на элитные квадратные метры в 2019 году входят:

1. Испания.
2. Германия.
3. Монако.
4. Канада.
5. США.

Рейтинг по инвестициям в отельную недвижимость составили:

1. Великобритания.
2. Испания.
3. Германия.

Кроме того, специалисты прогнозируют неплохие показатели на рынке отельных объектов в таких странах как:

• Хорватия.
• Словения.
• Румыния.

Заключение

Подводя итоги можно сказать, что основным недостатком инвестирования в недвижимость являются высокие издержки. Сложно определить, сколько из заработанных на аренде средств получит владелец объекта в чистом виде.

К тому же со временем доходность жилого фонда снижается: жилье изнашивается и начинает требовать дополнительных денежных вливаний.

Но если недвижимость приобретена в ликвидном районе, в будущем ее можно будет продать и неплохо выиграть на росте стоимости, не забыв уплатить налог с реализации.

Благодарю за внимание! Надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной. Делитесь материалом с друзьями в социальных сетях и не забудьте подписаться на обновления блога – впереди еще много важного и интересного.

До скорого!

Александр Иванов

• Более 6 лет изучаю инструменты интернет заработка, создал несколько источников дохода.
• Активно инвестирую в различные направления.
• На страницах блога помогаю людям становиться финансово грамотными и улучшать качество своей жизни.

Этой статьей стоит поделиться c друзьями: Вам также может быть интересно:

• Александр Иванов Что такое паевые фонды недвижимости и как они работают Особенность российских ПИФов недвижимости заключается в их закрытом типе, т.е. это закрытые паевые инвестиционные фонды. А в сравнении с ЗПИФ бумаги REIT на порядок ликвиднее
• Александр Иванов Как инвестировать в строительство недвижимости Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками. Многие нюансы стоит учесть еще «на берегу».
• Александр Иванов Как лучше хранить деньги: популярные и надежные пособы Как лучше хранить деньги консервативным вкладчикам, к числу которых относится минимум 2/3 населения нашей страны — поговорим в сегодняшней статье.
• Александр Иванов Как можно не работать и получать деньги сидя дома В своей статье я расскажу, возможно ли относительно безбедно жить не работая, и с помощью каких способов этого можно достичь

6 стран Европы, где выгодно покупать жилье в 2020 году

Найти варианты с хорошим дисконтом (до 30%) сейчас можно в Болгарии, Греции, Испании, Италии и Кипре. Собственники предлагают скидки под влиянием коронакризиса. Но таких предложений немного

Levent Konuk/shutterstock

Купить жилье с хорошей скидкой где-нибудь за рубежом — мечта многих. На фоне пандемии COVID-19 (снижение спроса на жилье, туристического потока) такая возможность появилась, например, в Греции и Италии.

Вместе с аналитиками по рынкам зарубежной недвижимости рассказываем, в каких еще странах сейчас можно купить жилье со скидкой.

Эксперты в этой статье:

• Филипп Березин, главный редактор Prian.ru
• Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank
• Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Цены на жилье в некоторых европейских странах под влиянием пандемии COVID-19 начали проседать, спрос на недвижимость снизился, туристический поток упал. На рынке выросло число собственников, которые готовы предоставить дисконт.

«Чаще всего скидки предлагают собственники, которые не имеют возможности или желания содержать жилье или — что еще хуже — выплачивать кредит. В этом случае продавцы вынужденно снижают цену.

Такая ситуация не специфическая для нынешнего лета (такие продавцы были всегда), но в период кризиса, снижения числа сделок и снижения туристического потока число таких срочных продаж растет», — пояснил главный редактор Prian.ru Филипп Березин.

Как правило, это жилье в массовом сегменте, если на курортах — то вдали от моря и в не самых престижных комплексах. Владельцы ликвидных объектов (на первой линии у моря, в престижных локациях) не готовы идти на уступки даже во время кризиса, ожидая лучших времен.

В целом, по мнению экспертов, сейчас неплохое время для покупки недвижимости за рубежом — можно найти интересный вариант со скидкой. Такую недвижимость можно рассматривать как для собственного проживания, так и для инвестирования (перепродажи или для сдачи в аренду) — пандемия не вечна, и с большой долей вероятности уже в следующем сезоне можно рассчитывать на рост цен и прибыль от аренды.

В каких странах можно купить жилье со скидкой

По данным зарубежных аналитиков, сейчас наибольшее число предложений с хорошим дисконтом наблюдается на курортах Болгарии, Греции, Испании, Италии, Кипре и Турции.

«Эти страны значительно пострадали от снижения туристического потока, здесь традиционно много недорогих предложений на курортах и велика доля собственников, зависящих от арендных поступлений. Сезон оказался провальным — и для них это критично», — отметил Филипп Березин.

Например, сейчас двухкомнатные апартаменты на Солнечном берегу в Болгарии на третьей-четвертой линиях, которые в марте продавались за €27 тыс., сейчас предлагают за €22 тыс.

В Аланье (Турция) евродвушка в комплексе, построенном шесть-семь лет назад, сейчас предлагается за €40–42 тыс. Еще в марте она стоила €50 тыс. Часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с мартовскими до 10%.

Поэтому при желании можно найти выгодный вариант.

Для тех инвесторов, которые намерены приобрести недвижимость, а затем ее, например, выгодно перепродать, подойдут Испания и Италия, которые наиболее пострадали от COVID-19, считает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.

«Именно там наблюдаются самые большие дисконты — до 30–40%. Это активы, пострадавшие от пандемии: жилые объекты, отели, коммерческая недвижимость, скидки на которую меньше, чем на жилую (10–15%)», — отметила Марина Шалаева. При этом инвестору нужно понимать, что для перепродажи такого объекта придется выжидать удобное время, когда цены будут расти. Иногда это занимает от трех до пяти лет.

Италию в последнее время также рассматривают как перспективный рынок для покупки проблемных активов, добавила аналитик международного брокера недвижимости Tranio Саглара Оконова.

«Высокий уровень закредитованности собственников, особенно семейных бизнесов, высокая доля туризма в ВВП страны, тяжелый выход из пандемии.

Эти факторы делают локацию интересной для инвестирования на падающем рынке», — пояснила аналитик.

Жилье со скидкой сейчас можно купить и в Греции. По данным аналитиков, и на островах, и в Афинах, и в Салониках можно найти предложения, подешевевшие на 15–20%. Например, апартаменты на греческих островах можно купить по цене от €50 тыс.

«Как правило, это купленные в кредит в последние год-два квартиры, владельцы которых рассчитывали зарабатывать на туристах, но из-за пандемии столкнулись с недостатком спроса и не могут покрывать текущие расходы», — пояснил главный редактор Prian.ru.

По его словам, таких людей стало больше, чем полгода назад, а к концу осени их число может вырасти еще сильнее. Продавцы готовы снижать цену относительно рынка на 5–15%, в редких случаях дисконт может составлять 25–30%.

Привлекательность греческой недвижимости также добавляет программа ВНЖ при покупке объекта стоимостью от €250 тыс. «Россияне входят в топ-3 самых активных получателей греческой «золотой визы».

За последние три-четыре недели мы закрыли несколько удаленных сделок по покупке квартир с целью получения греческого ВНЖ, что особенно актуально в условиях закрытых границ», — отметила Саглара Оконова из Tranio.

Объекты с дисконтом можно встретить и на Кипре, в некоторых случаях скидки достигают 25%, отметила Марина Шалаева из Knight Frank.

«Застройщики на Кипре готовы давать скидки, а также обсуждать еще более внушительные дисконты при онлайн-бронировании без просмотра.

Такие сделки есть, особенно для клиентов, которые рассматривают участие в паспортной программе», — рассказала эксперт.

Страны, где все стабильно, несмотря на COVID-19

По-прежнему самыми стабильными и надежными вариантами остаются жилые квартиры под долгосрочную аренду в странах с надежной экономикой — в Германии, Великобритании, Швейцарии, Австрии и Монако. Также привлекательны крупные (столичные) или студенческие города со стабильным спросом со стороны арендаторов — Хельсинки, Прага, Будапешт, Таллин, Рим и т. д.

«Объекты в этих странах не подешевели, и вряд ли это произойдет в ближайшие месяцы», — отметил Филипп Березин. По его словам, недвижимость в этих странах в очередной раз показала свою относительную устойчивость, предсказуемость и надежность по сравнению с акциями, облигациями, драгоценными металлами. Поэтому и доходность в 3–4%, которую обеспечит сегодня надежный объект, устраивает клиента.

Например, в Германии и сейчас остаются высокими спрос и цены на жилую недвижимость. Превышение спроса над предложением здесь будет продолжаться еще в ближайшие полтора года, даже несмотря на большие объемы нового строительства. Это будет обеспечивать высокую доходность недвижимости, прогнозирует Саглара Оконова из Tranio.

Популярный среди состоятельных инвесторов Лондон тоже не утратил позиции, (город входит в топ-5 наиболее популярных направлений среди ультрахайнетов), во время пандемии дисконты там достигали 10–15%.

«Сейчас идет огромный наплыв желающих приобрести жилую недвижимость как для жизни, так и с точки зрения вложений, учитывая выгодные условия предлагаемых рассрочек и банковских кредитов», — отметила директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank.

Аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на жилье в Лондоне (в связи с недавним объявлением о повышении налога на покупку высокобюджетной недвижимости) и рост цен более чем на 5% до конца 2021 года.

Резюме экспертов

В посткарантинной Европе сейчас действительно можно найти варианты с хорошим дисконтом, но массовых распродаж нет. Сам европейский рынок нестабилен из-за пандемии, и ситуация с дисконтами может измениться в любое время. При этом поддержка европейских государств и большое количество ликвидности не позволят ценам значительно упасть.

Куда вложить 15 000 $, если я планирую эмигрировать?

Есть вопрос по потенциальным инвестициям. Исходные условия:

1. Живу в России.
2. ИИС нет, на бирже никогда не инвестировал.
3. Есть некая сумма — условно 15 000 $, которые хочу инвестировать вдолгую. Горизонт — 20 лет, может, больше.
4. Готов дополнительно вкладывать около 500 $.
5. Получаю доход в валюте не из России.

Ближайшее будущее:

1. Планирую уехать в англоговорящую страну на ПМЖ.
2. Инвестировать хочу тоже в валюте: опасаюсь дальнейшего обвала рубля и инвестирование в рублях с доходностью даже 15% не считаю для себя привлекательной затеей. А вот в валюте хотя бы 5% — уже намного лучше.

Вот вопросы.

Можно ли сейчас в России вложить деньги в иностранные бумаги так, чтобы через какое-то время, например через три года, спокойно вытащить их за границей, уже не будучи резидентом РФ? Еще лучше, если есть возможность перевести свои активы от российских брокеров к иностранному, будучи местным резидентом. Или так нельзя?

Какие активы выгоднее с точки зрения налогов?

Если же при открытии счета в РФ можно потом вернуть деньги только в РФ, как это сделать с минимальными потерями при выводе с горизонтом 1—2 года? Есть ли вообще смысл при таком горизонте вкладываться в биржу или проще положить на депозит под 2,5% годовых и потом уже открыть счет за границей?

Спасибо,Макс

Находясь в России, можно купить бумаги США — крупнейшей экономики мира — через Санкт-Петербургскую или Московскую биржу. Обе эти площадки территориально находятся в Москве, и с точки зрения результата — владения купленными бумагами — различий нет.

На момент переезда в другую страну есть два варианта: перевести бумаги иностранному брокеру или просто продать бумаги в РФ и купить через иностранного брокера.

В переводе бумаг иностранному брокеру есть серьезный минус — комиссия за перевод. Бумаги, торгующиеся на Московской и Санкт-Петербургской биржах, хранятся в депозитарии ПАО «Бест Эффортс Банк» — и минимальная комиссия на перевод в сентябре 2020 года составляла 25 000 Р за одну позицию. Для портфеля общей стоимостью 15 000 $ это просто нерационального.

Но тут проблема в размере вашего капитала: обычно у российских брокеров довольно высокий минимальный размер лота для внебиржевого рынка — 15 000 $ может хватить на открытие буквально одной позиции.

Пройдите наш бесплатный курс по инвестициям для новичков. Быстрые и нескучные уроки о том, как вкладывать с умом, когда все вокруг без ума.Погнали!

Некоторые иностранные брокеры сотрудничают с россиянами и открывают им счета, но таких брокеров мало, и их можно пересчитать по пальцам одной руки. Например, мы писали про Interactive Brokers.

Возможен и обратный заход: через иностранного брокера можно покупать российские бумаги.

Правда, брокер вывешивает следующее предупреждение: «Обращаем внимание, что инвестирование в таких иностранных юрисдикциях, как Россия, подразумевает дополнительные риски, связанные с политической и экономической неопределенностью, неблагоприятными государственными распорядками, колебанием валютного курса, повышенной волатильностью, недостаточной ликвидностью, потенциально ослабленным регулированием, а также с неуверенностью относительно статуса, толкования и применения законов, в том числе относящихся к частному владению активами, принудительному отчуждению, национализации и конфискации, что может повлиять на стоимость или привести к потере ваших вложений».

Но с американскими брокерами всегда есть нюанс: вас неожиданно могут попросить закрыть счет и пойти со своими деньгами на выход. Такое уже было в 2012 году с TD Ameritrade. И никто не может дать гарантии, что это не повторится с любым другим брокером: от частного инвестора из России подобные события никак не зависят.

Вы упоминаете, что готовы дополнительно инвестировать около 500 $ ежемесячно — и это открывает вход в накопительное страхование жизни. Это очень специфический продукт, который подходит только при определенных жизненных обстоятельствах.

Например, такая программа может быть использована для сохранения собственного капитала при банкротстве. Мошенничества в этой схеме нет, но и условия для частного инвестора далеко не лучшие: комиссии огромные.

Все те же инструменты можно получить гораздо дешевле.

Еще с капиталом 15 000 $ не получится самостоятельно покупать и продавать активы, то есть использовать страховую как брокера. Обычно это можно делать только с капиталом от 50 000 $.

Депозит не лучшее решение, потому что ставки по валютным вкладам находятся на минимальных уровнях и даже не покрывают инфляцию.

Но если вы никогда не инвестировали на бирже и опыта у вас нет, возможно, стоит отложить большую часть вашей суммы именно на депозит.

А с меньшей частью — «попробовать рынок», то есть открыть брокерский счет в России, совершать какие-то сделки, чтобы разобраться в самом механизме работы и получить опыт. Для начала можно пройти наш бесплатный курс по инвестициям.

К моменту переезда у вас как раз накопится опыт, и вам будет проще принимать решения на бирже. Вы с уверенностью выберете зарубежного брокера и откроете там счет.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Топ-10 лучших стран для инвестиций в недвижимость в 2021 году

• Инвестиции в недвижимость – это сложная область, которая становится еще более сложной из-за обвала фондовых рынков, пандемии COVID-19 и постоянно меняющихся цен на нефть.
• С отраслью недвижимости связаны и другие риски, такие как высокие налоги и проблемы с ценообразованием, избыток предложения в некоторых сегментах рынка, влияние новых технологий, законодательство, проблемы на экономическом и финансовом рынках, и политические риски.
• Предлагаем вашему внимаю топ 10 лучших стран для инвестиции в недвижимость и получения больших возможностей прироста капитала в 2021 году.

Объединенные Арабские Эмираты

Объединенные Арабские Эмираты – страна с благоприятным налогообложением, которая обеспечит высокий доход для инвесторов в недвижимости.

В ОАЭ нет законов о подоходном налоге, что означает освобождение инвесторов от уплаты налога на накопленную ренту.

Доходность от аренды в размере 5,19% является одной из самых высоких, что фактически означает, что вы можете получить максимальную выгоду от своих инвестиций.

Иностранные инвесторы имеют широкий выбор недвижимости, особенно в Дубае, в которую они могут вложить свои деньги. Среди привлекательных районов для инвесторов в Дубае – центр города, Пальма Джумейра, пристань для яхт и Интернэшнл-сити, что доказывает, что ОАЭ являются главным местом для инвестиций в недвижимость за рубежом.

Германия

Германия – беспроигрышный вариант для инвесторов, ищущих возможности на европейском рынке недвижимости. Германия – сверхдержава с бурно развивающейся экономикой и финансовой мощью, сопоставимой с другими ведущими странами. Низкая стоимость жизни и ставка подоходного налога делают ее идеальным вариантом для инвестиций в недвижимость.

Франция

Еще одно из популярных направлений для инвестиций в недвижимость в Европе. Франция – лучшая страна для инвестиций в недвижимость для инвесторов, которые рассчитывают на долгосрочную прибыль.

Уникальной особенностью является то, что иностранные инвесторы могут получить финансирование внутри страны, что является редкостью для многих других стран. Процентные ставки по ипотеке низкие, и возможно рефинансирование до 85% от стоимости кредита.

В сочетании с тем, что налог на прибыль от аренды заметно ниже, чем в других европейских странах, инвесторам очень выгодно вложить свои деньги во Франции.

Соединенные Штаты

США считаются одной из лучших стран для инвестиций в недвижимость. Ряд городов страны признаны лучшими направлениями для иностранных инвестиций в недвижимость. Такие города, как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Вашингтон – беспроигрышный вариант для инвесторов, которые ищут стабильную прибыль на свой капитал.

Канада

Канада – одна из крупнейших экономик мира, что делает ее привлекательной для инвесторов в сфере недвижимости. Широкий выбор недвижимости и высокий уровень жизни, делают страну идеальной для инвестиций. Помимо своего небольшого населения, Канада хорошо известна своим пацифистским подходом к различным вопросам, а также гостеприимством и терпимостью к иммигрантам и гостям.

Австралия

Австралия имеет динамично развивающуюся экономику и обеспечивает высокий уровень жизни своим гражданам. Страна постоянно занимает первые места по показателям процветания.

Это является причиной того, почему страна привлекает инвесторов в недвижимость, ожидающих потенциального роста и хорошей прибыли.

Разнообразие дикой природы и других туристических объектов, а также сельскохозяйственные угодья – другие причины, привлекающие интерес к стране.

Турция

Турецкая Республика стала магнитом для инвестиций в землю, дома и другие объекты недвижимости благодаря своему выгодному расположению и динамичной экономике.

Турция является мостом между Европой и Азией и представляет собой плавильный котел различных культур и религий. В стране были приняты законы, которые сделали ее желанным местом для иностранных инвесторов.

Теперь иностранцы могут пройти упрощенный процесс получения турецкого гражданства за счет инвестиций в недвижимость.

Индонезия

Индонезия – одна из лучших стран для инвестиций в недвижимость, где сильная экономика и наличие природных ресурсов. Люди, инвестирующие в недвижимость в Индонезии, имеют высокие шансы получить хорошую прибыль.

Внутренний рынок очень прибылен, так как местные жители с большой долей вероятности будут брать недвижимость в аренду. В этой густонаселенной стране доходность от аренды всегда стабильна и растет. Доходность от аренды достигает 8,61% при средней стоимости 1 200 долларов за кв. метр в центре Джакарты.

Но иностранцам нелегко купить недвижимость в Индонезии, поэтому, договор аренды – более простой способ зарабатывать на рынке недвижимости.

Колумбия

Колумбия является хорошим выбором для инвестиций в зарубежную недвижимость, поскольку это рынок, который постоянно предлагает инновационные решения. Рынок недвижимости поддерживается устойчивым экономическим ростом за последнее десятилетие и удвоением ВВП. Инвесторы на рынке недвижимости получали прибыль благодаря хорошей доходности от аренды на уровне 6,51% годовых.

Филиппины

Еще одно идеальное место для людей, планирующих купить недвижимость за рубежом, – это Филиппины. В стране проживает большое количество эмигрантов, и это помогает поднять стоимость собственности с еще лучшими перспективами на будущее.

Углубившись в рынок недвижимости на Филиппинах, можно получить хорошую прибыль от своих инвестиций. Поскольку более 20 миллионов филиппинцев ищут недвижимость для аренды, инвесторы играют важную роль в решении проблемы дефицита жилья. Рентабельность инвестиций также увеличивается за счет более низких налогов на недвижимость по сравнению с другими странами.

Марокко

Марокко – еще один хороший рынок недвижимости для иностранных инвесторов. Страна предлагает доступные варианты недвижимости и высокий уровень жизни.

При наличии хорошей банковской системы иностранные инвесторы могут быть уверены, что их интересы защищены. Система налогообложения лояльна по отношению к иностранцам, которые не подлежат двойному налогообложению.

Налог на доход от аренды в Марокко составляет 10,7%, что дает доход от аренды примерно 5,52% годовых.