Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, многие инвесторы недооценивают вопросы налогообложения или вовсе забывают про них.
Между тем налоги – ключевая статья расходов в этом виде инвестиций, и если заранее не продумать пути оптимизации фискального бремени, то существенная часть доходности может быть потеряна.
По моим оценкам, инвесторы в зарубежную недвижимость, не продумавшие вопросы налогообложения, теряют до 25% прибыли.
Размер налогов зависит от формы собственности: зарегистрирована ли недвижимость на физическое лицо или на компанию, причём во втором случае возможны разные схемы владения. Оформив покупку на компанию, можно добиться большей оптимизации налогов, но придётся нести расходы на содержание юридического лица (или нескольких юридических лиц).
Лучше выбирать форму собственности, опираясь на два фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта.
Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов. Существуют четыре вида налогов в операциях с зарубежной недвижимостью.
Это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5% стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать.
Например, в Германии (по состоянию на 2018 г.
) если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95% акций этой компании (Share Deal), к этой сделке не применяется налог на переход права собственности.
На практике на оставшиеся акции (5% или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет. В этом году могут произойти изменения – и для того, чтобы избежать уплаты налога, необходимо будет, чтобы более 10% осталось у предыдущего собственника.
Обычно такой налог рассчитывается по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской шкале для компаний. В первом случае, если годовой доход достигает 50 000 евро или выше, ставка налога стремится к 50% от прибыли.
Поэтому оформлять на физическое лицо выгодно только небольшой объект – стоимостью до 1 млн евро (средняя доходность от аренды на развитых рынках – около 5%).
Более дорогую недвижимость лучше оформлять на юридическое лицо, несмотря на расходы на его содержание.
Ставка налога для компаний обычно около 30% от прибыли и не зависит от величины дохода. В некоторых юрисдикциях предусмотрены льготы для компаний, которые занимаются только пассивным бизнесом. Например, в Германии налог – около 16%, если компания только сдаёт недвижимость в аренду.
Кроме того, юридическим лицам доступно больше возможностей, чем физическим, для уменьшения налогооблагаемой базы, списывая различные расходы с балансовой прибыли. Наиболее классические сценарии списания это:
· проценты по банковскому финансированию, привлечённому для покупки недвижимости
· другие накладные и административные расходы
· заем учредителя в компанию при покупке недвижимости.
Последний инструмент важен тем, что позволяет свести прибыль юридического лица практически к нулю. Другими словами, можно сделать так, чтобы налога на доход от аренды не было на горизонте больше 10 лет.
Применяется, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. Он составляет в среднем 15% от суммы дивидендов и платится, когда капитал переводится владельцу компании уже после уплаты налога на прибыль.
Юрисдикция уплаты налога на дивиденды, как и его величина, зависит от многих факторов: является ли получатель дивидендов физическим или юридическим лицом, чей он налоговый резидент, заключён ли договор об избежании двойного налогообложения между его страной и страной, где находится недвижимость.
Приведу пример. Пусть недвижимость в Греции принадлежит проектной (дочерней) компании, которая тоже зарегистрирована в Греции и получает прибыль только от сдачи недвижимости в аренду.
Эта компания – дочерняя по отношению к другой компании, которая зарегистрирована на Кипре, и не менее двух последних лет владеет более чем 10% доли греческой компании. В этом случае в Греции платится налог на прибыль (в 2018 г. он составляет 29% от прибыли).
После уплаты этого налога дивиденды, поступающие кипрской компании, не облагаются никаким дополнительным налогом.
В Греции налог на дивиденды не платится в соответствии с директивой Council Directive 2011/96/EU, а на Кипре описанная ситуация подпадает под местные законы, тоже освобождающие от налога на дивиденды.
Далее, в соответствии с кипрским законодательством, дивиденды могут быть выплачены физическому лицу – бенефициару структуры тоже без налога: на Кипре нет налога на дивиденды для иностранцев.
Наконец, платит ли бенефициар (физическое лицо) налог на дивиденды в той стране, чьим налоговым резидентом он является, зависит от законов этой страны.
Еще пример. Пусть теперь недвижимость в Германии принадлежит компании, занимающейся пассивным арендным бизнесом, которая тоже зарегистрирована в Германии. Владелец компании – физическое лицо, налоговый резидент России.
Тогда в Германии уплачивается налог на прибыль в 16%. Затем владелец компании, получая дивиденды, платит в Германии ещё 15% от их величины.
При этом в России дополнительный налог не взимается по соглашению об избежании двойного налогообложения между Германией и Россией.
Обычно равняется налогу на доход (то есть около 30% от дохода). Если продаётся не сам объект недвижимости, а компания, на которую он оформлен, то обычно доход от продажи облагается налогом в той стране, чьим налоговым резидентом является владелец компании, будь то физическое лицо или другая компания.
Есть легальные способы избежать налога на прирост капитала. Например, так называемая холдинговая структура.
В этом случае вы как физическое лицо владеете холдинговой компанией, зарегистрированной в юрисдикции, где нет налога на прирост капитала (например, на Кипре или в Люксембурге).
В свою очередь эта компания владеет дочерней компанией, в чьей собственности находится недвижимость. Тогда при продаже дочерней (проектной) компании вместе с недвижимостью вы не платите налог на перепродажу с прибылью.
Впрочем, международная практика движется к тому, чтобы доходы от такой косвенной продажи недвижимости всё-таки облагались налогом.
Например, в России действует закон, по которому налогом в России облагаются доходы от продажи акций или долей иностранных компаний, активы которых более чем на 50% состоят из российской недвижимости.
Похожие условия есть в соглашении между Кипром и Россией: если российский налоговый резидент продаёт кипрскую компанию, активы которой более чем на 50% состоят из недвижимости на Кипре, то эта продажа может облагаться налогом.
В последние годы государства активно объединяют усилия, чтобы противодействовать классическим сценариям оптимизации налогов.
Главным изменением стала отмена банковской тайны: теперь любой надёжный банк тщательно проверяет происхождение денег и добропорядочность вкладчика, а также информирует о вкладе налоговые органы страны, чьим налоговым резидентом является основной собственник капитала или компаний.
Холдинги в офшорных юрисдикциях, которые раньше использовались сплошь и рядом, сегодня практически не работают.
Даже если ваш холдинг оформлен в надёжной юрисдикции (например, на Кипре), всё равно налоговые органы страны, где находится дочерняя компания, заинтересуются, насколько реален ваш кипрский бизнес – это называется сабстенс.
Они могут запросить подтверждение того, что холдинговая компания не фиктивна: например, счета на оплату аренды офиса и коммунальных услуг.
Также налоговики могут проверить, не является ли директор компании номинальным лицом, занимающим эту должность одновременно во множестве подобных фирм. Если налоговые органы сочтут, что ваша фирма фиктивна и создана только для оптимизации налогообложения, то вместо экономии вы понесёте лишние расходы и, возможно, заплатите штрафы.
Таким образом, инвестору сейчас стоит заботиться не о том, как «не платить налоги», а о том, как легально заплатить меньше, применяя такие схемы налоговой оптимизации, которые отвечают требованиям законодательства.
Актуальная практика налоговиков не гарантирует сохранения инструментов оптимизации на горизонте 3-5 лет вперед. Скорее всего в ближайшем будущем у фискальных органов появится больше возможностей для закручивания гаек.
Наиболее эффективные механизмы доступны скорее крупным инвесторам или фондам.
Например, содержание реального офиса на Кипре или в Люксембурге обходится не меньше чем в 50 000–100 000 евро в год, что имеет смысл только в том случае, если эти издержки невелики по сравнению с вашими доходами от инвестиций. Обычно такие сложные структуры с холдинговыми компаниями актуальны для инвесторов с бюджетом от 10 млн евро.
Исходя из всего вышесказанного, я рекомендую:
· Если вы покупаете объекты дешевле 1 млн евро и не планируете расширять инвестиционный портфель, то оформляйте владение как физическое лицо и платите соответствующий подоходный налог (определённые вычеты тут тоже возможны).
· Если вы разовый инвестор с бюджетом более 1 млн евро и ещё не знаете, когда будете продавать недвижимость, то оформляйте покупку на компанию, которой вы владеете напрямую (если только у вас уже нет действующего холдинга).
· Если вы активный системный инвестор с объёмом инвестиций более 10 млн евро, полноценный холдинг на Кипре или в Люксембурге будет для вас кошельком, агрегирующим доходы от ваших проектных компаний. Холдинговая структура особенно подходит активным инвесторам в проекты добавленной стоимости, где продажа объекта запланирована на перспективу 3–5 лет.
Наш опыт показывает, что если инвестиция кажется выгодной только при условии оптимизации налогов, то это скорее не проблема высоких налогов, а плохая инвестиция. Разрабатывая финансовую модель, необходимо закладывать оплату всех налогов «в лоб», без оптимизации. Если при таком подходе проектная доходность нас устраивает, то можно продолжать рассматривать эту инвестицию.
Механизмы легального и эффективного уменьшения налоговой нагрузки необходимо продумывать не для того, чтобы превратить низкорентабельный проект в прибыльный, а чтобы из прибыльного проекта извлечь ещё больше прибыли.
…И спи спокойно: как уменьшить налоги с недвижимости за рубежом
В ходе нашего исследования мы выяснили, что 18% инвесторов считают структурирование сделки для оптимизации налогообложения основной трудностью при покупке доходной недвижимости за рубежом. Действительно, как платить меньше налогов с зарубежной недвижимости?
Налоги — одна из самых больших статей расходов при владении инвестиционными объектами. Если не прибегнуть к мерам по уменьшению фискального бремени, большая часть доходности может быть потеряна.
Более того, налоговое регулирование ужесточается и в России, и Европе.
Банковская система становится все более транспарентной, и с 2018 года российские налоговые органы будут автоматически получать данные о счетах россиян в ЕС.
Лицо физическое или юридическое?
Первоочередное решение, которое принимает инвестор, задумывающийся о налоговой оптимизации, — оформить объект на физическое или юридическое лицо. От этого выбора зависит объем налогов, поскольку ставки и условия для компаний и частных лиц различаются.
Физическое или юридическое лицо?
| Оформление на физическое лицо | Оформление на юридическое лицо | |
| Плюсы | — Отсутствие издержек на содержание компании— Меньше налог на прирост капитала (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения) |
|
| Минусы |
|
— Расходы на содержание компании— Есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция) |
| Когда стоит выбирать(примерные суммы) | Если объект стоит менее 1,25 млн евро | Если объект стоит более 1,25 млн евро |
Для покупателей объектов стоимостью примерно до 1,25 млн евро почти всегда проще и дешевле оформить объект на физическое лицо, так как это не требует никаких дополнительных издержек. Сложность в том, что во многих странах ставка налога на прибыль у физических лиц выше, чем у юридических, и пропорциональна доходу.
Если объект дороже 1,25 млн евро, сделку, как правило, выгоднее оформить на юридическое лицо, поскольку стоимость открытия и менеджмента компании нивелируется за счет меньшей ставки налога на прибыль и больших возможностей для оптимизации налогообложения.
Еще до заключения сделки специалисты сделают бесплатную финансовую модель и подскажут, как правильно структурировать сделку. После этого вы сможете также подтвердить расчеты у независимых налоговых консультантов.
- Налоги при владении недвижимостью с помощью компании
- При владении доходной недвижимостью через компанию существует налог на прибыль (корпоративный налог), в который входят:
- — налог на доход от сдачи имущества в аренду;
- — налог на объект недвижимости (обычно платит арендатор);
- — налог на наследство;
- — налог на прирост капитала при продаже недвижимости (в некоторых случаях — при отчуждении доли компании).
- Есть также налог на дивиденды, который отсутствует, если владелец реинвестирует доход, полученный от продажи, в недвижимость в той же стране.
- По сравнению с тем случаем, когда недвижимость оформлена на физическое лицо, при владении с помощью компании может отсутствовать налог на наследство, и есть больше возможностей снизить налогооблагаемую базу.
- Ставки налогов для физических и юридических лиц
| Налог на доходы/прибыль | Налог на прирост капитала | Налог на наследование | Налог на имущество | ||
| Великобритания | Физические лица | 20–45% | 20–28% (не платится при продаже дома для основного места жительства) | 40% (супруги не платят) | Нет* |
| Юридические лица | 20% | 20% | Нет | От 3 500 фунтов стерлингов для объектов дороже 500 тыс. фунтов* | |
| Германия | Физические лица | 14–47,47% | 14–47,47% (отсутствует при владении более 10 лет) | До 50% | Нет* |
| Юридические лица | 15,825% | 15,825% (не платится при инвестициях в другой объект в течение 4 лет) | Нет при определенных условиях** | Нет* | |
| Франция | Физические лица | 20–45% | 20–45% (нет после 22 лет владения) | 5–60% (не платят супруги) | Нет* |
| Юридические лица | 33,33% | 33,33% (нет после 22 лет владения) | Отсутствует при оформлении на SCI | 3%* |
- * Есть налог на недвижимость, который платят арендаторы помещений.
- ** Бизнес должен функционировать в течение минимум семи лет после приобретения активов, а уровень расходов на зарплаты должен превышать первоначальный уровень в восемь раз, или количество сотрудников должно превышать 20 человек.
- Рассмотрим подробнее оптимизацию налога на прибыль, который платится по месту нахождения объекта недвижимости. Стандартный механизм уменьшения налогооблагаемой базы — вычеты расходов, сопряженных с покупкой и владением, самые важные из которых:
- — стоимость привлечения займа учредителя;
- — стоимость привлечения банковского кредита;
- — амортизация здания;
- — расходы на оформление сделки;
- — издержки во время владения.
Вычеты всех расходов, перечисленных выше, в совокупности могут значительно снизить сумму налога на прибыль на горизонте первых 10 лет владения недвижимостью. Например, при годовом доходе от аренды в 30 тыс. евро налогооблагаемая база может составить 10 тыс. евро (20 тыс. евро вычитаются за счет амортизации, процентов по ипотеке и займа учредителя).
Пример расчета налога для юридических лиц в Германии, евро(данные Tranio)
| Расчет налогооблагаемой базы | |
| Стоимость недвижимости | 500 000 |
| Годовой доход от аренды | 30 000 |
| Вычет амортизации здания (2%) | 10 000 |
| Вычет процентов по ипотеке(LTV 50%, 2% годовых) | 5 000 |
| Вычет процентов по займу учредителя (LTV 25%, 4% годовых) | 5 000 |
| Налогооблагаемый доход | 10 000 |
| Расчет налога | |
| Корпоративный налог (15%) | 1 500 |
| Надбавка солидарности (0,825%) | 82,5 |
| Общая сумма налога | 1 582,5 |
| Доход после уплаты налогов | 28 417,5 |
Однако важно понимать, что списание амортизации грозит уменьшением балансовой стоимости и увеличением налога на прирост капитала при продаже объекта.
Есть способ не платить налог на продажу недвижимости. Например, если владение германской фирмой (GmbH) изначально было организовано через люксембургскую головную компанию, то при продаже объекта и головной компании в Люксембурге можно избежать уплаты налога на прирост капитала в Германии. Если же продавать GmbH, то налог придется платить.
В общем случае, когда недвижимость приобретена иностранной компанией (например, юридическим лицом, зарегистрированным на Кипре), налог на прибыль от аренды, на имущество и на прирост капитала при продаже платятся в той стране, где находится объект недвижимости, то есть, например, в Германии. Дальше доходы декларируются в той стране, где зарегистрирована компания, в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Немецкие юридические лица платят в Германии налоги со всех источников дохода в мире, а иностранные — только с тех, что находятся в Германии.
На что еще обратить внимание
Помимо четырех основных налогов, упомянутых выше, существуют также налоговые обязательства, возникающие в связи с получаемыми за рубежом доходами и регулирующим этот вопрос соглашением об избежании двойного налогообложения.
Важно понимать, что соглашение не подразумевает освобождение от уплаты налога на родине, но избавляет от «двойной оплаты». То есть гражданину России, получающему доход в другой стране и платящему там же налог, доплачивать в РФ нужно будет, только если налог за рубежом меньше российского.
В других случаях нужно только задекларировать зарубежные доходы, и ничего доплачивать не придется.
Важный нюанс: налоговая рассчитывает налог по-разному в зависимости от того, владеет ли российский гражданин зарубежной недвижимостью через компанию или в качестве физического лица.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, доходы от аренды перечисляются на счет компании.
Далее есть три варианта распоряжения этим доходом: выплата дивидендов, выплата займа учредителя или реинвестиция.
Если недвижимостью владеет зарубежный инвестор и его страна подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со страной, где находится объект, то ему нужно будет заплатить:
— разницу между суммой налога в стране получения дохода (нахождения объекта) и суммой налога в стране резидентства (в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения с Германией немецкие компании сдают отчетность по налоговым нормам ФРГ и налоговые вычеты считаются «как в Германии», поэтому российским гражданам, владеющих GmbH, достаточно задекларировать контролируемую иностранную компанию);
— разницу между подоходными налогами на дивиденды.
Российская компания не платит налог на дивиденды, если не менее года владеет минимум 50-процентной долей в уставном капитале (фонде) организации, которая выплачивает дивиденды, и страна, где находится организация, не включена в список офшоров, а также государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим. В остальных случаях ставка налога на дивиденды составляет 13%;
— разницу между процентными ставками займа учредителя. Процентный доход включается в налогооблагаемую прибыль компании.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо, российская налоговая не будет принимать к зачету оптимизацию налога на прибыль в Германии и будет считать налог по ставке 13% (НДФЛ) со всего дохода от аренды. Если эффективная ставка налога за рубежом будет ниже, чем 13% с оборота, в России нужно будет заплатить разницу. Это еще один плюс структурировать зарубежную недвижимость через компанию.
- При владении недвижимостью в Германии, например, зачету в России подлежат следующие налоги:
- — налог, уплаченный с дохода от недвижимого имущества (например, от сдачи в аренду);
- — от отчуждения недвижимого имущества;
- — с дивидендов (от немецкой компании — владельца недвижимости) — в рамках уплаченных подоходного налога (Einkommensteuer).
- С 1 января 2016 года введено правило: зачет суммы налога, уплаченного за рубежом, производится, только если подобная возможность предусмотрена договором об избежании двойного налогообложения.
Важно также учитывать, что дешевые ставки по ипотеке будут признаны материальной выгодой физического лица. Расчет зависит от того, в какой валюте выдан кредит; если в иностранной валюте — налоговая база рассчитывается по формуле «9% минус ставка кредита». Налоговая ставка для резидентов — 35%.
Для инвестора выгоднее всего вариант, при котором сделку удается организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.
Индивидуальные обстоятельства
Ответ на вопрос об оптимальном структурировании сделки для уменьшения налогового бремени зависит не только от стоимости объекта недвижимости, но и от индивидуальных обстоятельств инвестора.
Если инвестор планирует купить доходную недвижимость на сумму более 1,25 млн евро в перспективе 10 лет, то с большой долей вероятности проще сразу структурировать через компанию.
В любом случае желательно обратиться за консультацией к специалисту по налогам перед заключением сделки.
Георгий КАЧМАЗОВ, управляющий партнер Tranio, для Banki.ru
5 лайфхаков по снижению налога на имущество организаций
Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме.
Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать.
Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике.
Лайфхак № 1
Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества.
Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ.
- Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).
- Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и (или) «ИЖС».
- С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.
- В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.
- Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень).
Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст.
378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации». По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.
Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.
Как оптимизировать налоги при владении доходной недвижимостью за рубежом
781 просмотр · Обновлено
Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio
По данным исследования Tranio, 18% инвесторов считают структурирование сделки с целью оптимизирования налогообложения основной трудностью при покупке доходной недвижимости за рубежом.
Налоги — одна из самых больших статей расходов при владении инвестиционными объектами, и если не принять меры по уменьшению фискального бремени, больша́я часть доходности может быть потеряна. Более того, в России и других странах ужесточаются налоговое регулирование и требования о раскрытии информации.
Банковская система становится всё более прозрачной. Например, с 2018 года налоговые органы РФ будут автоматически получать данные о зарубежных счетах россиян.
В этом материале я расскажу, что нужно знать о налогах в контексте инвестиций в доходную недвижимость за рубежом.
Физическое или юридическое лицо?
Первоочередное решение, которое принимает инвестор, задумывающийся о налоговой оптимизации,— оформить объект на физическое или юридическое лицо. От этого выбора зависит объём налогов, поскольку ставки и условия для компаний и частных лиц различаются.
| Плюсы | — отсутствуют издержки на содержание компании; — меньше налог на прирост капитала при отчуждении (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения). |
— в случае большой прибыли ставки налога на прибыль ниже, чем для физических лиц; — возможно освобождение от налогообложения дивидендов и налога на прирост капитала при применении правил стратегического участия; — при определённых условиях отсутствует налог на наследование (Германия, Франция); — больше гибкость при продаже акций или самой недвижимости; — бóльшая защита от раскрытия информации. |
| Минусы | — максимальная ставка налога на прибыль во многих юрисдикциях выше, чем для юридических лиц; — нет гибкости при выходе из проекта; — нельзя скрыть бенефициара. |
— есть расходы на содержание компании; — есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция); — применяются правила КИК по подаче отчётности. |
| В каком случае выбирать (ориентировочные суммы) | Если сделка стóит менее 1,25 млн евро. | Если сделка стóит более 1,25 млн евро. |
Универсального решения для каждой из возможных ситуаций нет. Каждую сделку следует рассматривать отдельно, принимая во внимание индивидуальные обстоятельства.
В общем случае для покупателей недвижимости стоимостью примерно до 1,25 млн евро мы рекомендуем оформить объект (или объекты) на физическое лицо, так как это не требует дополнительных издержек. Сложность в том, что во многих странах ставка налога на прибыль у физических лиц выше, чем у юридических, и прогрессивно повышается в зависимости от суммы дохода.
Если сумма сделки более 1,25 млн евро, то её, как правило, выгоднее оформить на юридическое лицо, так как стоимость открытия и управления компанией нивелируется за счёт меньшей ставки налога на прибыль и бóльших возможностей для оптимизации налогообложения.
Это объясняется так: если взять за среднюю доходность европейской недвижимости 5%, то примерный доход за год от объекта стоимостью 1,25 млн евро составит 62,5 тыс. евро, что обычно предполагает налоговую ставку выше среднего. Например, в Германии физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду больше 50 тыс. евро в год, платит около 40%, а компания — только 15%.
Поэтому если предполагается купить несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, выгоднее оформить их на компанию. И даже несмотря на то, что юридическое лицо нужно будет содержать, это всё равно экономичнее, чем платить высокий личный налог.
Впрочем, в большинстве случаев это справедливо лишь в ситуации, когда компания и её владелец не являются налоговыми резидентами одной и той же страны, поскольку иначе налоги на получаемые дивиденды могут свести на нет налоговую выгоду от использования юридического лица.
Ещё до заключения сделки специалисты Tranio составляют бесплатную финансовую модель и подсказывают, как правильно структурировать сделку. После этого покупатель может подтвердить расчёты у независимых налоговых консультантов.
Налоги при владении недвижимостью с помощью компании
При владении доходной недвижимостью через компанию существуют следующие налоги:
- налог на доход от недвижимости (от сдачи имущества в аренду, на прирост капитала при продаже недвижимости, при отчуждении долей или акций компании);
- налог на объект недвижимости (обычно компенсируется арендатором);
- налог на землю;
- налог на наследство (часто отсутствует);
- налог на дивиденды (не нужно платить, если владелец не распределяет доход, а реинвестирует его — например, в покупку другой недвижимости);
- налог на прибыль КИК (если инвестор — налоговый резидент РФ).
Ставки налогов для физических и юридических лиц в Великобритании, Германии и Франции
Данные: Tranio
| Великобритания | Физические лица | 20–45% | 20–28% (не платится при продаже дома для основного места жительства) | 40% (супруги не платят при передаче друг другу) | Отсутствует* |
| Юридические лица | 20% | 20% | Отсутствует | От 3 500 фунтов стерлингов для объектов дороже 500 тыс. фунтов * | |
| Германия | Физические лица | 14–47,47% | 14–47,47% (отсутствует при владении более 10 лет) | До 50% | Отсутствует * |
| Юридические лица | 15,825% | 15,825% (не платится при инвестициях в другой объект в течение четырёх лет после продажи) | Отсутствует при определённых условиях** | Отсутствует * | |
| Франция | Физические лица | 20–45 % | 20–45% (отсутствует после 22 лет владения) | 5–60% (не платят супруги) | Отсутствует * |
| Юридические лица | 33,33% | 33,33% (отсутствует после 22 лет владения) | Отсутствует при оформлении на SCI | 3%* |
* Есть налог на недвижимость, который платят арендаторы помещений.
** Бизнес должен функционировать в течение минимум семи лет после приобретения активов, а уровень расходов на зарплаты сотрудников — превышать первоначальный в восемь раз, или количество сотрудников должно превышать 20 человек.
Налог на доход от аренды
Налог на доход от аренды включается в корпоративный налог и платится по месту нахождения недвижимости. Как правило, если компания подлежит налогообложению в стране своего налогового резидентства, этот налог зачитывается согласно соглашению об избежании двойного налогообложения.
Рассмотрим подробнее оптимизацию налога на доход. Стандартный механизм уменьшения налогооблагаемой базы — это вычеты расходов, сопряжённых с покупкой, владением и управлением объектом, самые важные из которых:
- стоимость привлечения займа учредителя;
- стоимость привлечения банковского кредита;
- амортизация здания;
- неотделимые улучшения (расходы на ремонт за счёт арендатора);
- расходы на оформление сделки;
- налог на недвижимость;
- расходы на управление и эксплуатацию объекта;
- прочие издержки во время владения.
Вычеты перечисленных расходов в совокупности могут значительно снизить сумму налога на прибыль на горизонте первых 10 лет владения недвижимостью. Например, при ежегодном доходе от аренды 30 тыс. евро налогооблагаемая база за счёт амортизации, процентов по ипотеке или займа учредителя снижается в четыре раза до 5 тыс. евро.
Пример расчёта налога для юридических лиц в Германии, евро
Данные: Tranio
| Расчёт налогооблагаемой базы | |
| 500 000 | |
| 30 000 | |
| 10 000 | 10 000 |
| — | 5 000 |
| — | 10 000 |
| 20 000 | 5 000 |
| Расчёт налога | |
| 3 000 | 750 |
| 165 | 82,5 |
| 3 165 | 832,5 |
| 26 835 | 32 417,5 |
| 10,55 | 2,5 |
- * Процентную ставку по займу учредителя можно повысить и таким образом свести эффективную ставку налога на прибыль к нулю.
- Выводя часть прибыли через заём учредителя, инвестор выводит эту часть капитала ещё и из-под налога на дивиденды.
- Доход по процентам по займу учредителя облагается личным налогом инвестора (ставка для российского налогового резидента — 13%), однако всегда следует учитывать возможное налогообложение процентов у источника выплаты.
Налог на прирост капитала
Что касается налога на прирост капитала, то способ его расчёта зависит от структурирования сделки на момент продажи. При этом неважно, как оформлялась недвижимость при покупке, так как ко времени выхода из проекта субъект права собственности может измениться. Существуют два сценария:
1) Продаётся сам объект недвижимости (Asset Deal). В этом случае налог рассчитывается как разница между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта. При этом амортизационные списания, учитываемые за весь период владения, уменьшают балансовую стоимость и тем самым увеличивают налог на прирост капитала.
Например, если объект изначально был куплен за 1 млн евро, находился в собственности три года, и каждый год 2% списывались в качестве амортизации (всего 60 тыс. евро за три года), то налог рассчитывается с разницы между 940 тыс. и стоимостью продажи (1,1 млн евро). В этом примере налоговая база составит 160 тыс. евро.
Иногда используется другой способ расчёта, при котором из цены продажи вычитается полная стоимость покупки объекта и расходы на неотделимые улучшения, а амортизация роли не играет.
2) Продаётся владеющая недвижимостью компания (Share Deal). В этом случае балансовая стоимость недвижимости не имеет значения для исчисления налога, и важен только доход от продажи акций, то есть налог на передачу активов уплачивается только с прироста капитала.
Например, изначально на специально зарегистрированную компанию был куплен объект недвижимости стоимостью 1 млн евро, а позже эта компания продаётся за 1,1 млн евро. Для расчёта базы налога на передачу активов из стоимости продажи компании (1,1 млн евро) вычитается стоимость покупки недвижимости (1 млн евро). В этом примере налоговая база составит 100 тыс. евро.
Таким образом, для оптимизации налогообложения покупку недвижимости выгоднее оформить на компанию или изменить структурирование сделки на Share Deal до продажи объекта, за счёт чего уменьшается налоговая база для уплаты налога на передачу активов (в приведённом примере — на 60 тыс. евро).
Такую схему обычно используют инвесторы, которые чётко осознают стратегию выхода на среднесрочном горизонте.
Например, те, кто купил объект сегодня, чтобы продать через пять лет с прибылью, сразу структурируют сделку так, чтобы через пять лет можно было продать недвижимость, не уплачивая налог на прирост капитала.
Иначе содержание сложной структуры из нескольких юридических лиц в разных юрисдикциях будет накладным.
Если продаются акции или доли компании, а не сам объект, то стоимость недвижимости не учитывается. В расчёт берётся только стоимость акций или взноса в капитал компании. Если продаётся вновь созданная компания, и стоимость её акций равна их номинальной стоимости, определённой при учреждении, то налогом на прирост капитала облагается вся сумма дохода от продажи акций.
Можно структурировать владение недвижимостью так, чтобы прирост капитала от продажи акций был освобожден от налога. Это осуществимо только при детальном анализе налогового законодательства страны, в которой расположена недвижимость, и тщательном структурировании корпоративной структуры владения объектом.
Налогообложение также зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между страной, в которой находится недвижимость, и страной, где зарегистрирована компания.
Например, на Кипре налогом не облагается прирост капитала, в том числе доход от продажи российских компаний, стоимость которых формируется из российской недвижимости.
В общем случае, когда недвижимость приобретена иностранной компанией (например, юридическим лицом, зарегистрированным на Кипре), налог на прибыль от аренды, на имущество и прирост капитала при продаже объекта недвижимости платятся в той стране, где находится объект недвижимости.
Дальше доходы декларируются в той стране, где зарегистрирована компания, в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Так, немецкие юридические лица платят в Германии налоги со всех источников дохода в мире, а иностранные — только с тех, что находятся в Германии.
На что ещё стóит обратить внимание
Помимо налогов, упомянутых ранее, существуют также налоговые обязательства, возникающие в связи с соглашением об избежании двойного налогообложения.
Это соглашение не освобождает от налога на родине, но избавляет от двойной оплаты. То есть гражданину России, получающему доход в другой стране и платящему там же налог, нужно доплатить в РФ, если налог за рубежом меньше российского.
Если он больше, то достаточно только задекларировать зарубежные доходы в России.
Важный нюанс: расчёты налоговой зависят от того, владеет ли российский гражданин зарубежной недвижимостью через компанию или в качестве физического лица.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, и недвижимость находится в стране, с которой Россия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения, то инвестору нужно будет доплатить в РФ:
- при выплате дивидендов: разницу между подоходными налогами на дивиденды в России (13%) и за рубежом (если за границей ставка меньше). Российская компания не платит налог на дивиденды, если не менее года владеет минимум 50% доли в уставном капитале (фонде) организации, которая выплачивает дивиденды, и страна, где находится организация, не включена в список офшоров или государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим;
- при выплате займа учредителя: разницу между процентными ставками по займам (полученным и выданным) — включается в налогооблагаемую прибыль компании;
- при получении дохода и отсутствии выплат по дивидендам: разницу между российским налогом на прибыль КИК и налогом, уплаченным в стране нахождения КИК. Если уплаченный налог выше, то прибыль компании будет освобождена от налога в РФ.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо, то российская налоговая не примет к зачёту оптимизацию налога на прибыль и посчитает налог по ставке 13% (НДФЛ) со всего дохода от аренды. Если эффективная ставка налога за рубежом ниже, чем 13%, то в России нужно заплатить разницу. Это ещё один аргумент в пользу оформления зарубежной недвижимости на компанию.
При владении недвижимостью в Германии зачёту в России подлежат такие налоги:
- на доход от аренды;
- на доход от отчуждения недвижимости;
- с дивидендов (от немецкой компании – владельца недвижимости) в рамках уплаченного подоходного налога (Einkommensteuer).
Налог, уплаченный за рубежом, зачитывается в России, только если это предусмотрено договором об избежании двойного налогообложения. Важно документально подтвердить факт уплаты налогов за рубежом.
Для инвестора наиболее выгоден вариант, при котором сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Это, в свою очередь, зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.
•
Выбор схемы структурирования сделки для уменьшения налогового бремени зависит не только от стоимости объекта недвижимости, но и от индивидуальных обстоятельств покупателя.
Если инвестор планирует приобрести доходную недвижимость на сумму более 1,25 млн евро в перспективе 10 лет, то с большой долей вероятности проще оформить объект на компанию или на группу компаний.
При структурировании важно учитывать и юрисдикцию расположения недвижимости, и юрисдикцию первоначального источника инвестиций.
- Перед покупкой недвижимости рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам Tranio, которые совместно с налоговыми советниками представят комплексное решение, учитывающее как законодательство родной страны инвестора, так и страны расположения объекта доходной недвижимости.
- Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio
- Материал подготовлен специально для banki.ru
Загрузка...
