Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы

Недавно столкнулся с проблемой выбора квартиры и конечно первым делом решил узнать, что происходит на рынке недвижимости и, как это обычно бывает, половина экспертов с youtube.com говорят, что недвижимость будет расти, другая утверждает, что наоборот цена будет падать. В итоге решил разобраться сам, и вот, что из этого вышло.

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы © Designed by upklyak / Freepik

Для того чтобы понять как изменялась цена в последнее время, нужно было найти реальные цены продажи недвижимости. Цены с целевых сайтов типа cian.ru или avito.

ru не подходят, так как там обычно квартиры уходят со скидкой и реальную цену продажи узнать нельзя, тут я и заметил сайт по продаже недвижимости на котором можно было посмотреть действительную цену за которую купили квартиру. Речь конечно идет о сайте msgr.

ru, более подробно о нём можно прочитать в этом обзоре. В двух словах можно сказать, что эта организация занимается реализацией квартир по договору исполненной ренты на торгах.

Чтобы узнать в каких районах Москвы какие цены, а также любопытно было бы посмотреть на какие квартиры торгуются больше, в каких районах покупают ближе к стартовой цене, а в каких цена может сильно измениться. Для этого я в первую очередь спарсил данные с сайта msgr.ru, данные эти делятся на два вида: прошедшие и не прошедшие аукционы, причём квартиры, которые не были проданы могут быть в двух местах сразу.

Спарсенные данные я свёл в таблицу для наглядности:

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В таблице приведены данные за последние 10 аукционов.

В приведенной выше таблице в колонке 'A' указана информация об аукционных квартирах (адреса без пробелов и заглавных букв из-за разниц написания в исходных данных), в первой строке указаны даты будущих и прошедщих аукционов.

Проданные квартиры заполняюся 'xxx' по строке (это сделано для того, чтобы понять какие квартиры могут быть доступны в ещё не анонсированных аукционах), в верхней строке ячейки указана стартовая цена, а в нижней цена продажи, в ячейках будущих аукционов ссылка с описанием квартиры.

  • Также в этой таблице можно увидеть некоторые любопытные закономерности, например как правило если квартира не продается за два аукциона, то на третьем аукционе цена будет снижена и так каждые два аукциона, хотя если посмотреть на большей выборке, то из этого правила есть исключения и квартира дешевеет уже на следующий аукцион, если не была продана на первом.
  • Чтобы понять в каких районах и на какие группы квартир больше торгуются я разместил все адреса на карте:
  • Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы Ссылка на полную карту.

На карте отмечены адреса квартир которые были или будут проданы, в заголовке метки указана цена продажи (не продажи / аукциона), год продажи и число, с какого раза была продана квартира.

Цифра в метке показывает количество комнат в квартире.

В описании метки находится информация об прошедших и будущих аукционах, а также адрес (адреса без пробелов и заглавных букв из-за разниц написания в исходных данных) и прочая информация о квартире.

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы

Благодаря карте можно посмотреть как изменялась цена в районе со временем, насколько сильно торгуются на похожие варианты. Из интересного можно отметить, что новый фонд, т.е.

квартиры в новых домах даже в районах с плохой транспортной доступностью как правило продаются с торгом, а вот квартиры старого фонда вполне можно купить по стартовой цене или с небольшим торгом.

По карте можно сделать примерный прогноз по торгам, рассматривая уже проданные ранее квартиры расположенные вокруг квартиры выставленной на аукцион.

Хотя и не совсем правильно сравнивать квартиры старого и нового фонда, да и аукционные квартиры сильно смещены в сторону старого фонда в силу специфики msgr.ru, но всё же рассмотрим некоторые гистограммы с этими допущениями.

  1. Гистограмма средних цен на квартиры по годам и количеству комнат (Общее количество квартир: 390):
  2. Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В рублях.
  3. Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В долларах США.
  4. Средние цены не совсем корректно рассматривать в отрыве от района нахождения, по-этому рассмотрим квартиры в каждом районе отдельно (рассмотренны только районы внутри МКАД).
  5. Гистограмма средних цен на однокомнатные квартиры, разделенные по районам и году (Общее количество однокомнатных квартир: 218):
  6. Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В рублях.
  7. Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В долларах США.
  8. График средних цен на однокомнатные квартиры во времени. (График долларов и график рублей наложены друг на друга):
  9. Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В долларах и в рублях.
  10. Гистограмма средних цен на двухкомнатные квартиры, разделенные по районам и году (Общее количество двухкомнатных квартир: 154):
  11. Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы В рублях.
  12. В долларах США.
  13. График средних цен на двухкомнатные квартиры во времени. (График долларов и график рублей наложены друг на друга):
  14. В долларах и в рублях.
  15. К сожалению трёхкомнатных квартир слишком мало, в силу этого никакой сколько-нибудь корректной гистограммы или графика построить нельзя (Общее количество трёхкомнатных квартир: 18).
  16. В рублях.
  17. В долларах США.
  18. График средних цен на трёхкомнатные квартиры во времени. (График долларов и график рублей наложены друг на друга):
  19. В долларах и в рублях.
  20. Учитывая допущения изложенные выше (опять же, на момент написания статьи в 2020 году прошел только один аукцион), всё же можно сделать некоторые выводы, если посмотреть на распределение цен по районам, то можно заметить, что в целом цена растёт, однако уже сейчас намечается разворот, так цены в некоторых районах начинают разворачиваться, а в других начинает замедляться рост (что в общем-то свидетельствует о достижении максимальных цен и скорее всего последующем их снижении).
  21. Исходный код на github.com

"Бегство" бизнесменов на Мальту – отчаянная попытка перепрятать деньги в "горящем доме"

Более 700 россиян, среди которых известные бизнесмены и миллиардеры, купили паспорта Мальты в 2017г. Программа «Гражданство в обмен на инвестиции» действует там с 2013 г., и чтобы принять в ней участие, необходим основной взнос в 250 тыс. евро. Средства вкладываются в государственные облигации и недвижимость. Мальта считается страной с самыми низкими налогами в Евросоюзе, также там до последнего времени не применялось европейское законодательство по «отмыванию денег», но ситуация изменилась в конце декабря 2017 г.

Будут ли надёжны российские капиталы на Мальте, учитывая уже возникшие проблемы у Сулеймана Керимова, Михаила Прохорова, учитывая влияние санкций на Михаила Фридмана, сказать пока сложно.

Некоторые эксперты связывают конфискации капиталов с давлением на олигархов с целью смены политического режима в России в преддверии выборов президента. Так усилилось ли бегство капитала из России перед выборами и каковы причины этого бегства – об этом Накануне.

RU рассказал руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) Василий Колташов.

Вопрос:Что Вы думаете про покупку паспортов Мальты? С какой целью это делается?

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программыВасилий Колташов:Я думаю, что идёт поиск нового офшора вместо Кипра и других мест, где возникла опасность для капиталов. Скорее всего, мы будем наблюдать в ближайшие два года отчаянные метания большого количества российских собственников, которые не будут вообще знать, куда им деться, будут приобретать гражданство, будут инвестировать, непонятно во что.

И это, к сожалению, признак того, что они пока не видят возможности инвестировать в России, во-первых. А во-вторых, это признак того, что для них время спокойного вывода и сохранения капиталов за пределами России, то есть за пределами места происхождения капиталов, закончилось и нужно искать какие-то гавани.

Только что начались события с арестом активов украинского олигарха Ахметова на Кипре. Олигархам уже приходилось несколько лет назад бежать из Кипра, потому что там был введён новый налог, и это всё демонстрировало, что стало небезопасно выведение капитала за пределы страны. Но мне кажется, никто ничему пока не научился.

По крайней мере, многие не научились, они будут учиться.

Полагаю, что деньги ещё будут теряться, потому что инвестиции делаются зачастую в недвижимость, и гражданство стандартно даётся при покупке недвижимости.

Сложно сказать, как будет с Мальтой, но пока опыт вложения в британскую недвижимость показал, что это дело не очень надёжное, потому что вы вкладываетесь в период роста цен, а потом наступает период их снижения, и тогда обнаруживается, что надо фиксировать убытки.

Я уверен, что поиск зон, где можно сохранить свои капиталы, их оформить, легализовать, подошёл к концу, потому что, во-первых, ограничены возможности для выгодного инвестирования. С начала кризиса в 2008 г. оно остановилось, и когда развернулась вторая волна кризиса в 2013-2016 гг., возможностей больше не стало. Их опять стало меньше.

Недвижимость, ценные бумаги – эти инвестиции являются достаточно рискованными, а надёжными являются инвестиции, которые можно делать в России, например, или в Китае.

В Китае, может быть, уже в меньшей степени, но в России это есть: когда, с одной стороны, вы ориентируетесь на замещение импорта, и государство вам подыгрывает, а с другой стороны – вы работаете и на внешний рынок и тут тоже используете возможности экономики.

А главное – это защищённость от внешних сил, которые могут в любой момент отобрать ваши капиталы под предлогом, который обязательно найдётся, потому что там даже искать его не нужно, очень много таких предлогов может быть. Я думаю, что Мальта не будет такой тихой и безопасной гаванью, где какой-нибудь суд не доберётся до денег наших имущих граждан.

Читайте также:  ВНЖ в России за инвестиции: Минэкономразвития разработало законопроект с изменениями

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы

Вопрос:Что гонит владельцев с их капиталами из России, если внутри спокойнее?

Василий Колташов: Две причины. Во-первых, ограниченность внутреннего рынка и, прямо скажем, отсутствие инициатив, которые бы дали внутреннему рынку возможность быстро расти.

То есть не очень просто инвестировать в России, и непонятно, как можно инвестировать, чтобы гарантированно много лет получать прибыль.

А во-вторых, на Западе существуют центры распределения капиталов, то есть оттуда гораздо удобнее искать какую-нибудь страну, где можно выгодно вкладывать деньги – Колумбия, например.

Вам нужно иметь какую-нибудь международную компанию, которая будет там входить в другие рынки и скупать бумаги.

Вы сможете избежать налогов, какого-то надзора, к вам никто не предъявит претензии, можно не афишировать состояние, маскироваться.

То есть много удобств, и офшоры как место, куда нужно складывать все деньги, работали на протяжении десятилетий – 80-е, 90-е, 2000-е гг. — три десятилетия с офшорами всё было нормально.

А сейчас всё стало сложно, потому что пошла охота на капиталы. Например, арест капиталов Ахметова на Кипре. Наш уважаемый сенатор Керимов, который застрял во Франции, в Греции наш крупный собственник, который занимался операциями с криптовалютами и переводом денег, попал под преследование – таких примеров будет ещё очень много.

Поэтому является ли здесь Мальта защитой – никак не является. Защитой являются только национальные якоря капитала. То есть если он находится под защитой национальной судебной системы, национальной бюрократии, где-то национальной армии. У нас в 90-е гг.

внедрялось представление, что есть международное право, комитеты, торговые соглашения ВТО, всё будет расписано, отрегулировано, всё будет работать, как часы, вы только найдите себе офшор повыгодней и работайте в этой системе, потому что в принципе со временем никто уже никаких налогов платить не будет – вот такая атмосфера была.

И, конечно, держитесь поближе к крупным финансовым центрам, таким как Лондон, Франкфурт, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур – и всё будет хорошо. Но очень важно, чтобы деньги были в офшорах, ни в России не видели их, ни за границей не видели их.

А сейчас их все видят, потому что возникла потребность эти капиталы перераспределить в пользу более сильных игроков мировой экономики, и эта потребность возникла потому, что мировая экономика просто не растёт.

Вопрос:То есть обострилась борьба за ресурсы из стран полупериферии, в том числе из России, так как роста экономики не наблюдается?

Василий Колташов: Нет ни роста, ни развития, очевидно, что население везде и всюду в мире перегружено кредитами. Потребительский спрос – базовый для экономики – тоже не растёт в большинстве стран. Поэтому только ценой больших математических усилий удаётся получить каждый год рост ВВП.

В Евросоюзе, например, стараются получить ВВП, но это не признак того, что экономика Европы как-то развивается.

Она не развивается, она давно уже стагнирует, и эта стагнация глобальная, то есть периодический застой с периодическими обвалами на рынках создали новую ситуацию, когда одни пытаются припрятать деньги, а другие пытаются найти деньги и забрать.

И в этом положении естественным, на мой взгляд, является не покупка магических паспортов, а возврат капиталов в Россию, на родину, потому что просто нет другого способа их обезопасить по-настоящему. Но вывод капиталов на родину проблематичен, так как деньги-то вывезены большие. Куда их здесь складывать?

Вопрос:700 бизнесменов за год – это, кажется, большое количество. Ситуация обострилась в преддверии выборов?

Василий Колташов:Это не в преддверии выборов. Вообще у нас пик вывода капиталов был в 2014 г. Момент падения рубля — это момент, когда стало понятно, что российская экономика сжалась, и надо выводить деньги из этой сжавшейся экономики, потому что она ещё больше может сжаться.

Тем более что Центральный банк действовал очень неграмотно, и это даже усилило вывоз капиталов. В 2015 г. вывод уже был уменьшен, а в 2016 г. наступила стабилизация. Но эта стабилизация в экономике российской и мировой не означает, что появились возможности, чтобы такое количество капиталов в России инвестировать.

То есть я искренне считаю, что российские власти ищут возможности для того, чтобы дать этим вывезенным капиталам возможность куда-то быть вложенными в России.

Самая глупая возможность — это купить номинированные в евро долговые обязательства российского государства, то, что было предложено Министерством финансов. Это самое примитивное. Более эффективное – вернуть деньги и развить производство.

Например, полностью заместить импортные креветки.

Поставить крупномасштабное ткацкое производство, конкурирующее с китайцами, защищённое таможенной протекционистской политикой государства, когда государство говорит – я не буду закупать ни нитки, ни отреза материи нигде для государственных чиновников, для полиции, для армии.

Чиновников можно одеть в мундиры – это стандартное решение с точки зрения поддержки местного швейного и текстильного производства. Это экономический приём, доказавший свою эффективность в веках. То есть государство может целым рядом инициатив дать вам рынок.

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы

Вопрос:Почему Правительство не предлагает более продуманные решения, а останавливается на долговых обязательствах?

Василий Колташов: Мне кажется, вообще этот кабинет в экономическом плане довольно слабый.

У российского общества нет претензий к действию дипломатов, военных, и даже дискуссии вокруг президентских выборов говорят, что внешняя политическая линия у России неплохая, правильная, критиковать её сложно.

Но что касается экономической политики – здесь проблем очень много, и это основная тема сегодня для общества. Необходимо, чтобы экономическая политика стала другой, чтобы она развернулась к местному производству и местному потребителю.

То есть, с одной стороны, нужно простимулировать местное производство, а с другой стороны, дать ему спрос и придумывать самые важные решения, которые будут этот спрос перераспределять от иностранных товаров к товарам, произведённым внутри страны.

Вопрос: Если предположить, что там, за рубежом, произойдёт изъятие капитала, то каково будущее владельцев?

Василий Колташов: Люди, получившие мальтийские паспорта, будут отвечать перед мальтийским судом, не очень понятно, как организованным и откуда получающим приказы. Наивное представление, что там, на Западе, правильный суд. Он совершенно не такой.

Там точно так же существует политическая зависимость судебных решений, политика определяет многое. Не тотально, но в случае с офшорами, я думаю, это так, потому что офшоры это просто маленькие экономики, которым позволили принимать капиталы.

И если какие-то большие игроки, как Европейский союз, Соединённые Штаты Америки, скажут Мальте, что, друзья, пора уже возбудить несколько уголовных дел против российских инвесторов, потому что деньги они ввезли, и деньги эти можно забрать – то сделать это будет очень легко.

Тем более что происхождение капиталов сомнительное всегда в случае постсоветских стран.

Вопрос: Почему сомнительное?

Василий Колташов: Если западные компании зачастую как-то законно всё оформляют, то в случае с нашими капиталами всё сложно.

Потому что изначально же это всё было общенациональной собственностью, потом была не очень понятная, не очень законная приватизация, и потом эти активы перемещались, отбирались, были рейдерские захваты, были разные формы организации бизнеса, ухода от налогов, то есть можно прицепиться, раскрутить и отобрать.

И аналогичная ситуация будет с российскими капиталами на Мальте просто потому, что накаляется обстановка. Хозяева этих капиталов должны очень чётко для себя понять, что они должны ощущать тыл. А тыл не в том, что у вас мальтийский паспорт, а в том, что вы работаете в стране, которая будет вас защищать.

Вопрос: Будет ли Россия защищать капиталы в случае изъятия их за границей?

Василий Колташов: А вот это важный вопрос.

Мне кажется, что за последние 17 лет в России уровень законности и безопасности для бизнеса повысился, коррупция во многом ликвидирована, я имею в виду коррупцию на нижнем и среднем этажах бюрократии.

Я как экономист не считаю, что капиталы бегут из России потому, что их могут отобрать. Конечно, ситуация с «АФК-Системой» существует, но надо понимать, что это искореняется.

Складывается необычная ситуация, в которой от российского государства требуется, чтобы здесь, в России, собственность уважалась ещё больше. Только в этом случае инвесторы будут более охотно вкладывать деньги.

Это означает, что должно быть не отторгаемое безосновательно имущество и средства. Но это не означает, что налоги для них должны быть низкими, потому что налог — это страховка – вы платите налог, потому что вас защищает государство.

В случае крупного капитала это так работает.

Так что это глобальный переход к другой модели организации капитализма. И капиталы сейчас просто находятся на распутье. Этот переход уже начался, но непонятно, что нужно делать. Понятно, что в одном случае вы будете ограблены, а в другом не факт, что сможете заработать.

Вопрос:Что-то, наверное, будет вынужденно меняться и внутри страны?

Василий Колташов:Я полагаю, что неизбежно будут происходить в течение ближайших нескольких лет серьёзнейшие изменения внутри страны, потому что очевидно, что прежняя экономическая политика, культурная политика не работает. Не работает прежнее отношение к внешним силам и партнёрам.

Читайте также:  Пмж мальты: бизнес, работа и учеба в европе

То есть необходимо, с одной стороны, повышение уровня агрессивности государства по отношению к так называемым нашим «партнёрам», а с другой стороны, необходимо, чтобы внутри страны было больше порядка, и экономический рост был обеспечен. Его можно обеспечить, несмотря на то, что уже был принят бюджет на год, на три года.

Всё это можно переделать и можно действительно получить экономику, в которую капиталы будут и отечественные возвращаться, и иностранные входить. Для этого необходимо, чтобы действовало несколько иначе вся государственная система. То есть вообще закончить процесс государственного строительства.

Мне кажется, много удалось сделать, но всё равно система пока у нас работает очень слабо. Нужен действительно независимый суд, который будет выносить решения по деловым и по всем видам дел справедливо. Это серьёзнейшая проблема для инвесторов.

Почему лучше держать деньги на Мальте, чем рисковать здесь – потому что здесь тоже могут отобрать другие игроки, у которых больше связей в спецслужбах или других структурах.

Мальта стала одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость

В сочетании с широкими возможностями для развлечения и гостеприимной и безопасной обстановкой это делает Мальту не только популярным направлением для отдыха, но и страной, которую выбирают для переезда, в том числе и вместе с семьей, приобретения второго жилья или жительства после выхода на пенсию.

С каждым годом архипелаг привлекает все больше экспатов, которые остаются на Мальте, что приводит к огромному спросу на недвижимость.

Спрос на высококлассную недвижимость способствовал появлению целого ряда проектов жилых комплексов, которые представляют собой сочетание роскошных апартаментов, торговых центров и мест для досуга.

Многие элитные объекты недвижимости располагаются в тех районах острова, где открывается вид на море и есть развитая инфраструктура.

Мальтийские юристы дадут консультацию по инвестициям и резидентуре

Проекты, ориентированные на историческое наследие, интегрируют исторические здания и места в планы новой застройки, чтобы создать среду, в которой людям нравится работать и жить. Процветающая экономика страны и приток иностранного капитала питают спрос на коммерческую недвижимость и стимулируют строительство новых и обновление старых офисных зданий.

За последние несколько десятилетий этот сектор рос очень быстро. Сейчас доходность от сдачи недвижимости в аренду превышает 6 процентов, а прирост капитала может достигать 25 процентов в год, что делает Мальту одной из самых прибыльных стран для инвестирования в Европе и во всем мире.

Объединяя большинство застройщиков и агентов по операциям с недвижимостью, Ассоциация застройщиков Мальты поддерживает строительство объектов недвижимости в стране.

В 2017 году ассоциация совместно с государством создала Фонд недвижимости Мальты (Property Malta Foundation), чтобы облегчить продвижение страны в качестве направления для тех, кто заинтересован в покупке недвижимости в Средиземноморье.

Иностранные инвесторы могут воспользоваться рядом инициатив и получить поддержку от множества компетентных юридических и аудиторских фирм, которые готовы помогать им не только в течение всего процесса приобретения недвижимости, но и в дальнейшем.

Статистика рынка недвижимости Мальты накануне перезапуска программы

  • Сандро Четкути,
  • Президент Ассоциации застройщиков Мальты:
  • Благодаря растущему спросу на аренду недвижимости и стабильному увеличению стоимости капитала, Мальта — это одно из лучших мест для выгодных долгосрочных инвестиций в недвижимость.

Банки зафиксировали всплеск интереса россиян к льготной ипотеке накануне ее перезапуска

МОСКВА, 1 июля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Российские банки отмечают повышенный интерес россиян к программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5% накануне перезапуска программы. С 1 июля госпрограмма по поручению президента России Владимира Путина продолжится в новом формате еще в течение одного года.

Однако эксперты отмечают, что задел для ее реализации был заложен ровно два года назад — тогда, также 1 июля, но 2019 года, началась реформа долевого строительства и переход на систему счетов эскроу.

Как будет развиваться строительная отрасль России после перезагрузки льготной ипотеки и упадут ли цены на жилье, ТАСС выяснял вместе с экспертами.

С начала реализации госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% в апреле 2020 года было выдано 540 тыс. кредитов на сумму 1,6 трлн рублей (по состоянию на 23 июня). Об этом сообщил ТАСС вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«Решение о льготной ипотеке, принятое в конце апреля 2020 года на фоне коронавирусных ограничений, было одной из самых эффективных мер поддержки стройотрасли», — отметил он. Госпрограмма сыграла ключевую роль для отрасли, считает министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин.

«Программа льготной ипотеки оказалась эффективной и востребованной антикризисной мерой, благодаря которой уже более полумиллиона семей смогли улучшить свои жилищные условия», — сообщил он ТАСС.

В июне 2021 года, за месяц до перезапуска льготной ипотеки, россияне торопились решить квартирный вопрос, потому что с 1 июля 2021 года ставки по госпрограмме составят не 6,5%, а 7%, предельная сумма кредита — не 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн для остальных, а 3 млн рублей для всех субъектов федерации.

Так, согласно статистике оператора госпрограммы ДОМ.РФ, за первые три недели июня в России выдано 29,5 тыс. кредитов, что соответствует среднемесячной динамике выдачи (30-40 тыс. кредитов в феврале-мае).

Активный спрос перед изменением условий программы наблюдали и в Сбербанке, на который приходится подавляющее число выдач по льготной ипотеке.

«За первые две недели июня подано около 170 тыс. заявок (на ипотеку по всем сегментам — прим. ТАСС), из них 26 тыс. заявок — по льготной программе. В апреле было 152 тыс. заявок за две недели, из них 23,7 тыс. — по господдержке», — сообщил ТАСС вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васёв.

Все только начинается

Льготная ипотека не потеряет привлекательность и после перезапуска, прогнозируют опрошенные ТАСС эксперты. «Правительство не стало делать резкий выход из программы, чтобы избежать стрессов адаптации.

Изменение ставки льготной ипотеки с 6,5% на 7% влияния на программу не окажет, на фоне тренда повышения ставок она остается привлекательной», — высказал свое мнение агентству главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

Резкая отмена госпрограммы оказала бы сдерживающий эффект на рынок жилья: в моменте ставка подскочила бы на 1,5-2 п. п.

, что оказало бы влияние на спрос, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко.

«Снижение предельной суммы до 3 млн рублей позволит существенно остудить разогретые рынки, но при этом поддержать нуждающиеся в продлении программы регионы», — добавил эксперт.

Особенно важно, что новые условия льготной программы окажут поддержку регионам, где объем строительства пока недостаточный, сказали ТАСС в пресс-службе банка ВТБ.

«Для строительного сектора крайне важна определенность для прогнозирования спроса на новое строительство.

Поэтому мы уверены, что сохранение программы в измененном виде в среднесрочной перспективе позитивно отразится на объеме запуска новых проектов и вводе жилья», — цитирует пресс-служба заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова.

В исследовании экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный» среди 24 регионов, где программа сохранит особую значимость, называются Алтайский край, Республика Алтай, Удмуртская Республика, Курганская, Псковская, Ульяновская, Воронежская, Оренбургская и Рязанская области. Такие регионы характеризуются сравнительно невысокой стоимостью новостроек со средним чеком до 3 млн рублей.

Согласно прогнозам ВТБ, в 2021 году ипотечный портфель всех игроков рынка вырастет на 22% — до 12,5 трлн рублей. При этом в ближайшие четыре года общий объем портфеля жилищных кредитов российских банков увеличится почти два раза, превысив в 2025 году 18,2 трлн рублей.

Рост цен на жилье

По мере роста популярности льготной ипотеки в России увеличивались и цены на жилье. Так, согласно данным федерального портала «Мир квартир», с начала 2021 года средняя цена новостроек в стране выросла на 12,6% — с 70,7 тыс.

рублей за кв. м до 79,6 тыс. рублей за кв. м.

Такая динамика вызвана комплексом факторов, среди которых пандемия, дефицит строителей, удорожание строительных материалов, рост инфляции и недостаток предложения жилья, неоднократно отмечал Хуснуллин.

Наиболее интенсивный рост цен на новостройки был в июне — последнем месяце перед перезапуском льготной ипотеки, сообщил ТАСС генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Так, по его словам, в апреле 2021 года рост в сравнении с апрелем 2020-го составил 21,2%, в мае в сравнении с ситуацией годом ранее — 23,6%, в июне — 26,7% (сравнении с июнем 2020 года).

По словам эксперта, таких темпов подорожания не было еще никогда.

Если бы льготную ипотеку не продлили, взрывной рост цен продолжился бы, считает эксперт тематической площадки Общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. «Без продления льготной ипотеки произошло бы снижение темпов строительства — рынок еще не стабилизировался, рост цен на новостройки мог быть еще выше», — полагает собеседник агентства.

Во втором полугодии 2021 года рост цен несколько замедлится, по крайней мере, в самых крупных городах, где цены на новостройки превышают в среднем 5 млн рублей, прогнозирует Луценко.

«Потому что часть потенциальных покупателей не потянет новые условия льготной ипотеки. Однако более чем в половине городов с населением больше 300 тыс.

человек средняя цена квартиры не превышает или немного превышает 4 млн — там возможности приобрести жилье с помощью льготной ипотеки по-прежнему широкие», — пояснил собеседник агентства.

Сейчас застройщики активно выводят на рынок новые проекты, это позволит охладить рост цен, сказал ТАСС руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Однако, по его словам, в условиях значительного роста цен на строительные материалы, а вместе с ними и себестоимости строительства революционного снижения стоимости новостроек не ожидается.

Читайте также:  Виза в индию для россиян в 2020 году - цена, туристическая, транзитная, студенческая

«Во втором полугодии можно рассчитывать на то, что динамика роста средней цены в целом по России не превысит 4%», — считает эксперт.

А вот столичный девелопмент во второй половине года может вернуться в рыночные условия ценообразования, на которые госпрограммы не влияют, поскольку лимит в 3 млн рублей не позволяет приобрести подавляющее большинство квартир на рынке массового сегмента, не говоря о более дорогой недвижимости, считает генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park) Давид Худоян. «Ставки по ипотеке растут, а это значит, что активность клиентов будет снижаться. В таких условиях девелоперы будут проводить более мягкую ценовую политику, однако больших скидок или снижения цен мы, вероятно, не увидим. По итогам года квадратный метр в Москве может подорожать примерно на 10-15%», — прогнозирует собеседник агентства.

Два года реформ

Основу для реализации программы льготной ипотеки в России заложила стартовавшая 1 июля 2019 года реформа долевого строительства, благодаря которой застройщики могут воспользоваться деньгами дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию. В результате средства, выделяемые государством на реализацию программ льготной ипотеки, находятся в полной безопасности, равно как и средства самих дольщиков.

Без «обкатки» работы банков по эскроу-счетам льготной ипотеки как антикризисной меры могло и не быть — Банк России просто не согласовал бы такое решение, прокомментировал ТАСС Склянчук.

«Если представить, что переход на проектное финансирование не был осуществлен в 2019 году, то сегодня мы имели бы колоссальный всплеск числа обманутых дольщиков.

В сложной экономической ситуации привлечение средств граждан происходило бы по пирамидальной схеме — за счет будущих проектов достраивались бы «просевшие» объекты из-за оттока мигрантов, падения спроса и других негативных факторов», — сказал он.

В целом рынок стал профессиональнее и прозрачнее, и главное — надежнее для покупателей, считает Алексеенко. По его словам, важность перехода на проектное финансирование продемонстрировал период пандемии, особенно — первых месяцев, когда обрушились прямые продажи застройщиков.

«Если застройщик работал по старой схеме, то отсутствие продаж значило существенное снижение притока средств на строительство, а это риски кассовых разрывов, в худшем случае — банкротства.

В случае же с проектным финансированием застройщик как минимум имел бесперебойное финансирование строительства со стороны банка», — сказал он.

Переход на проектное финансирование — самая успешная реформа стройотрасли за последнее десятилетие, считают в ДОМ.РФ. «Граждане получили полную уверенность в сохранности средств, инвестируемых на стадии строительства, а застройщики — надежный канал финансирования, не зависящий от текущих темпов продаж.

Ни один дом, который начал строиться с использованием счетов эскроу и проектного финансирования, не стал проблемным», — рассказали ТАСС в компании. Там добавили, что объем запуска новых проектов непрерывно растет на протяжении последних десяти месяцев. Так, с августа 2020 года по май 2021-го в России запущено 30,9 млн кв.

м многоквартирного жилья (+64% к сопоставимому периоду 2019-2020 годов).

Будущее за эскроу

По данным информационной системы наш.дом.рф, к концу июня 2021 года в России введены в эксплуатацию 1,6 тыс. домов, построенных с использованием счетов эскроу (190 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн кв. м), в стадии строительства находятся 6 тыс. домов с использованием счетов эскроу (1,2 млн квартир площадью 61,8 млн кв. м).

При этом переход на новую схему финансирования жилищного строительства в России идет равномерно, уточняют в ДОМ.РФ. По данным на конец июня, с использованием проектного финансирования и счетов эскроу в России строятся 61,8 млн кв. м, 64% от всего объема жилищного строительства (97,2 млн кв.

м), следует из проектных деклараций, опубликованных в системе наш.дом.рф.

К концу 2022 года объем многоквартирного жилья, строящегося в России с использованием счетов эскроу, может быть на уровне 95%, прогнозируют в ДОМ.РФ.

«То есть отрасль многоквартирного жилищного строительства почти полностью перейдет на использование счетов эскроу.

Оставшиеся 5% строящегося жилья сформируют отдельные крупные проекты, которые завершаются по старой схеме финансирования жилищного строительства, и проекты, строящиеся за счет собственных средств девелоперов», — пояснили ТАСС в компании.

В Минстрое РФ считают, что запуск госпрограммы льготной ипотеки обеспечил рост объемов нового строительства на рынке жилья. По оценке главы Минстроя, по итогам 2021 года в России должно быть введено в эксплуатацию 85 млн кв. м жилья. В то же время по итогам 2020 года было введено 82,2 млн кв.

м жилья, что на 143 тыс. кв. м больше показателя 2019 года.

Как сообщал журналистам Файзуллин, почти все регионы России обратились в Минстрой с просьбой о продлении льготной ипотеки на новостройки после 1 июля, министерство поддерживает решение о продлении антикризисной программы, но в новом качестве.

Без программы поддержки льготного ипотечного кредитования строительная отрасль России лишилась бы необходимого финансирования, заключил в свою очередь Хуснуллин. «Это привело бы к остановке строек, безработице в отрасли и сокращению поступлений в бюджет регионов. Увеличились бы и риски незавершенного строительства для дольщиков», — пояснил вице-премьер.

Инвесторы выходят из квартир

Увеличение стоимости ипотечного кредитования на фоне повышения доходности финансовых инструментов приводит к вымыванию с рынка новостроек покупателей — инвесторов, обеспечивших в 2020 году до 50% сделок в Москве.

Уменьшение потенциального спроса позволяет экономистам рассчитывать на снижение стоимости жилья в столице в перспективе двух лет.

Но сами участники рынка надеются удержать достигнутые цены, в лучшем случае привлекая новых клиентов за счет рассрочек.

Стоимость первичной недвижимости в Москве может сократиться на 15–20% к концу 2022 — началу 2023 года, с 236 тыс. руб. до 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Такой прогноз делают аналитики УК «Ингосстрах—инвестиции».

В компании это связывают с высокими темпами строительства: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре в 270 млн кв. м и среднегодовом темпе прироста населения в 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. м в год. В 2019–2020 годах в Москве вводилось по 5 млн кв.

 м, а за первые восемь месяцев этого года сдано 4,3 млн кв. м, что на 53% больше, чем годом ранее.

Главный макроэкономист УК «Ингосстрах-инвестиций» Антон Прокудин считает, что высокие темпы поглощения до сих обеспечивал инвестиционный спрос, а сейчас активность таких покупателей будет снижаться.

Этот процесс он связывает с повышением ключевой ставки ЦБ, которая увеличивает стоимость ипотечного кредитования, с другой стороны — повышает привлекательность других продуктов, в частности облигаций.

По данным Московской биржи, доходность десятилетних облигаций выросла с начала года с 6,3% до 8,3%.

По оценкам компании «Этажи», с начала года доля инвесторов на первичном рынке сократилась с 18% до 8–10% в общей структуре спроса.

С одной стороны, многие планировавшие вложить средства в строящиеся объекты сделали это в прошлом году, с другой — на фоне замедлившейся динамики цен потенциала для получения сверхдоходов нет.

«Для многих инвесторов не совсем ясны перспективы ситуации с ценами»,— констатирует руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев. С мая активность инвесторов сократилась более чем на 10%, подтверждает руководитель департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимости» Алексей Авунц.

«Сегодня доходность можно спрогнозировать только в проектах точечной застройки, где можно рассчитывать на постоянный отложенный спрос»,— говорит он.

Аналогичная динамика в высокобюджетном сегменте. Если осенью 2020 года, по оценкам члена правления AREA Дмитрия Халина, на долю инвесторов приходилось 50% сделок, то сейчас — 15–20%. «Цены существенно выросли, покупатели сомневаются, что такая динамика сохранится»,— констатирует он.

Директор по продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан связывает общий тренд со снижением потенциальной доходности после перехода на эскроу-счета.

Директор по продажам АО «Интеко» Павел Лепиш считает, что спрос стабилизируется после того, как в прошлом году на рынок выплеснулись неквалифицированные инвесторы, которые перевели деньги с обесценивающихся депозитов в недвижимость.

Снижение инвестиционной привлекательности, по прогнозам Антона Прокудина, может стимулировать часть инвесторов выставить жилье на торги, что создаст дополнительное давление на стоимость.

Сергей Зайцев уверен, что сокращение активности инвесторов и постепенный вывод в продажу ранее купленных квартир будет сдерживать рост цен. Но управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова рассчитывает, что критического падения спроса рынку избежать удастся.

Удержать стоимость жилья рассчитывают и застройщики. Крупные компании обычно резко не реагируют на охлаждение инвестиционного спроса, это незначительная часть продаж, говорит вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий.

Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков добавляет, что с переходом на проектное финансирование застройщики меньше зависят от поступления средств в моменте.

Хотя господин Халин отмечает, что отношения с банками вынуждают девелоперов сохранять динамику продаж, и не исключает, что в высокобюджетном сегменте застройщики начнут использовать длительные рассрочки.

Александра Мерцалова, Дарья Андрианова

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector