Покупка недвижимости за рубежом — это рискованный и сложный шаг, тем не менее многие россияне мечтают о таком приобретении. И в этом весь парадокс: не имея возможности купить достойное жилье на Родине, люди считают, что своя квартира за границей решит эту неудовлетворенность.
Ситуацию усугубляет тот факт, что во многих зарубежных странах и привлекательных курортных направлениях цены на недвижимость зачастую даже стоят дешевле, чем в крупных российских городах. Почему? Все дело в том, что она там не пользуется спросом.
Посудите сами, если бы вы жили в Италии и Испании, неужели бы вас не заинтересовала симпатичная квартира на берегу моря? Неужели бы вы не захотели переехать из пустынного и скучного района в более престижный курортный район? Неужели бы вы для этого стали искать инвесторов за границей, да еще в столь далекой от Средиземного моря стране, как Россия? Если это такая ликвидная и выгодная покупка, наверняка бы местные инвесторы уж как-то нашли средства, на крайний случай взяли бы кредит и приобрели ее любым способом, верно?
Нет, мы вас не отговариваем от того, чтобы купить недвижимость за рубежом. Мы просто хотим, чтобы вы посмотрели трезво на перспективу таких, вообщем-то немалых, вложений денег.
Если они у вас не последние, и вы готовы ими «играть» на долгосрочную перспективу, то такая покупка имеет смысл.
В худшем случае, если жилье не продастся, вы просто будете сдавать эту квартиру или переедете туда на пенсию (оставите детям, внукам и т. д.).
В чем риски покупки квартиры за рубежом?
Большинство россиян считают, что самая надежная инвестиция — это покупка квартиры. И плевать, что кризис, если не сейчас, то через 5-10 лет она обязательно вырастет в цене.
А теперь, внимание, вопрос: вы точно в этом уверены, с учетом тенденций последних лет? Причем эти тенденции характерны не только для России, но и стран ЕС. Напомним, что многие инвесторы, которые покупали зарубежные квартиры в период 2006-2008 гг., тоже так считали.
И сейчас, спустя 12 лет, цены на такое жилье во многих зарубежных странах не то что не выросли, но даже не восстановились.
В ситуации постоянного ежегодного роста цен приобретение недвижимости кажется простой задачей — просто берешь ипотечный кредит и покрываешь его из доходов, либо из ренты.
Однако, в ситуации когда цены стагнируют или не растут, вы ставите себя в невыгодном положении перед банком, поскольку любая продажа приведет к убыткам, и в случае покупки, финансируемой за счет кредита, этих средств может оказаться недостаточно для покрытия оставшихся обязательств.
То, что мы сейчас имеем — это последствия огромного «пузыря» на рынке недвижимости, «надутого» банками, финансовыми брокерами и посредниками в период с 2000 по 2008 год.
«Пузырь» лопнул, как и рухнули цены на жилье во многих европейских странах, и они остаются низкими до сих пор.
Дешевые квартиры у моря в благополучной стране — все это выглядит крайне привлекательно, пока не начинаешь внимательно анализировать перспективы такого приобретения.
Можно сказать, что людям, купившим зарубежную недвижимость в 2006-2008 гг, просто не повезло. Просто «зашли на хаях» (от англ. high). Ну, допустим.
А что скажете про тех инвесторов, которые купили квартиры в той же Болгарии или Испании после кризиса: в 2010-2014 годах? По состоянию на 2019 год цены там либо не изменились, либо выросли столь незначительно, что даже не перекрывают проценты по ипотечным кредитам. Это наглядно показывает график ниже из отчета европейского аналитического бюро Amron-Sarfin:
Как видно из графика, в самой плачевной ситуации оказались инвесторы, которые купили квартиры в 2008 году, когда цены на зарубежные квартиры были самыми высокими. По данным Amron, в среднем каждый инвестор на таких сделках потерял не менее 14% вложенных средств.
Справедливости ради — так не везде: в Германии, Англии, Нидерландах и других благополучных странах цены на жилье стабильно растут, но и недвижимость там совсем не курортная. А вот столь любимые нашими соотечественниками Болгария, Хорватия, Черногория и даже Испания «чувствуют себя плохо» последние 10 лет и ситуация в экономиках этих стран неизменно отражается на рынке жилья.
Следует изучить максимальную информацию о конкретной стране, регионе, городе, районе, проанализировать массу факторов: начиная от экономики и заканчивая криминогенной обстановкой в районе и перспективами развития инфраструктуры. Если вы хотите снизить риски инвестирования в жилье следует научиться разбираться в специфике интересующего рынка недвижимости не меньше, чем в своем родном районе.
Для того, чтобы инвестировать в недвижимость с минимальным риском, эксперты по недвижимости рекомендуют использовать подход «худшего сценария». То есть, анализируя предложения квартир, нужно искать не преимущества, а наоборот — уязвимости, т. е. факторы, из-за которых квартира может в среднесрочной перспективе потерять в цене. Это может быть что-угодно. Например:
- стройка огромного жилого комплекса по соседству;
- большое количество эмигрантов в районе из бедных стран;
- плохой прогноз аналитиков по безработице;
- отсутствие перспектив развития транспорта в районе и т. д.
Этот подход идет в разрез с той красивой рекламой зарубежного жилья, которая «сыпется» в умы россиян. Многие из наших соотечественников готовы «влазить в кредитную кабалу» лишь бы стать владельцем вожделенной квартиры у моря.
Другие россияне покупают их не для себя, а с целью сдачи в аренду (интересно, неужели местные зарубежные инвесторы настолько тупы, чтобы не видеть эти возможности у себя «под носом»). Короче говоря, меньше эмоций, больше расчетливости, прагматичности и …цинизма.
И помните, покупка квартиры за рубежом у моря — это всегда большой риск.
Увы, но так. Лучшие годы российского рынка недвижимости остались позади. И возросший интерес россиян к покупке зарубежного жилья, во многом, связан именно со стагнацией российского рынка.
К примеру, до 2014 года стоимость московских квартир в 2-3 раза превышала стоимость квартир на испанском побережье. А что сейчас? Жилье практически во всех испанских городах выходит дороже, чем квартира в Москве. Посудите сами, за апартаменты площадью 80 кв. м.
в солнечном Аликанте придется заплатить, как минимум 70-100 тысяч евро (или 4,9 — 7,0 млн. руб). И это минимальная цена. Большие квартиры будут стоить в среднем 100-150 тысяч евро.
То есть цены на квартиры испанском побережье практически сравнялись с московскими (хотя до 2014 года все было с точностью до наоборот — но это скорее «заслуга» нашей экономики, нежели испанской).
Где можно найти квартиры в Испании дешевле квартиры в Москве? Полагаем, что уже нигде. Возьмем к примеру другой, менее престижный чем Аликанте город — Малагу. Квартиры площадью 70 кв. м. продаются в этом городе по ценам минимум 70 тыс. евро (4,9 млн. руб).
А вот дома в Испании стоят дешевле российских и даже подмосковных. Так, 140-метровое поместье на побережье Коста Бланка можно приобрести по цене от 140 до 150 тысяч евро (9,8-10,5 млн. руб). Здесь, конечно, московские квартиры не идут ни в какое сравнение.
Если вам интересно купить зарубежную курортную недвижимость, помимо Испании мы рекомендуем обратить внимание на недооцененные города в странах с нормальной экономикой.
Например на квартиры в испанском городе Валенсия или португальском городе Порту.
Еще очень дешевые квартиры продаются в прекрасном городе Будапеште, некоторых чешских городах (Брно, Острава) — покупка такого жилья обойдется даже дешевле новостройки в российских «миллиониках» (в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге).
А что Болгария, Хорватия и Черногория, Греция? Цены на недвижимость здесь заметно ниже, чем во всех развитых европейских странах и пока что ниже, чем в России. По вышеописанным причинам, мы считаем покупку квартиры в этих странах слишком рискованной инвестицией (даже несмотря на низкие цены).
Подводные камни и скрытые расходы
Выбрать недвижимость — это только пол-дела. Следующие риски связаны с получением финансирования, соблюдением законодательства другой страны и регулярных расходов по уходу за жильем.
Безусловно, сейчас агентства зарубежной недвижимости стали гораздо более профессиональными, чем раньше: вас и встретят в аэропорту, познакомят с юристом, застройщиком, все покажут-расскажут, вообщем не оставят один-на-один с чужой страной. Однако вы должны понимать, что ипотека в России и ипотека, скажем, в Испании — далеко не одно и то же. Там есть масса формальностей и нюансов, которые пишутся в договоре мелким шрифтом.
Первая сложность — подтверждение своего дохода. Вам придется доказывать свою платежеспособность перед зарубежными банками и если у вас серый доход — будут проблемы.
Учитывайте также дополнительные затраты на оформление кредита (это так называемые транзакционные издержки и налоги).
К примеру, покупая квартиру в Греции, будьте готовы к тому, что ее цена может вырасти на 7-12% только за счет транзакционных издержек и налогов.
Есть подводные камни и при покупке квартиры в Испании. Здесь иностранец, после получения специального идентификационного номера, и проведения транзакции, будет обязан сверху уплатить еще НДС. Он составляет 10% если покупается квартира на первичном рынке.
И от 5 до 10%, при покупке квартиры на вторичном рынке. К этому добавляется налог на гражданско-правовые сделки и другие дополнительные расходы.
Так что, при покупке жилья в Испании, помимо расходов на проценты по ипотеке, будьте готовы к тому, что придется раскошелиться еще как минимум на 5-10% от стоимости недвижимости.
Также полезно знать о расходах на содержание зарубежного жилья. Так, к примеру, в Испании каждый владелец квартиры обязан платить ежегодный кадастровый налог. В провинции Аликанте он составляет 0,8%, а в Торревьехе 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сколько это в деньгах? Ну, к примеру, владея квартирой площадью 60 кв. м. в Аликанте, вам придется ежегодно оплачивать налогов примерно на сумму 300-400 евро. К этому следует добавить расходы на ЖКХ и управление.
Планируя инвестировать в зарубежную недвижимость придется учитывать все эти факторы. Особенно если вы планируете сдавать ее в аренду туристам и понять окупаемость своих вложений. Прибавьте сюда:
- стоимость авиаперелетов;
- прокат а/м или поездки на такси;
- покупку мебели;
- возможный ремонт и т. д.
Не забывайте, там все это стоит дороже, чем в России. У вас должны быть постоянные средства на расчетном счету для экстренных ситуаций.
Итак, как мы видим, хотя цены на зарубежное жилье в курортных и южных европейских странах и кажутся заманчивыми, реальность не так радужна. Насколько хорошая это инвестиция? — решать вам.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
В поисках наилучшего варианта: где и как купить недвижимость за рубежом россиянину?
Покупка недвижимости за рубежом сегодня является одним из самых надежных и выгодных способов инвестирования денег. Жилье, приобретенное за границей, разрешается сдавать в аренду.
В доме за рубежом можно проживать на постоянной основе либо приезжать на отдых во время отпуска. Раньше недвижимость за рубежом стоила очень дорого.
Сегодня во многих странах ее цена находится на одном уровне с квартирой в российской хрущевке.
Как найти хорошее и относительно дешевое жилье?
Недвижимость за рубежом привлекает многих россиян. Это объясняется более высоким уровнем жизни за границей, появлением ряда привилегий после оформления сделки купли-продажи.
Преимущества приобретения жилья за рубежом:
- вероятность получения вида на жительство;
- упрощение процедуры получения визы;
- возможность проживания в квартире, совершения с нею различных сделок (дарение, оформление в наследство);
- перспектива получения неплохого дохода от продажи жилья по более высокой цене либо сдачи его в аренду.
Самостоятельный поиск жилья за рубежом – это тяжелое и хлопотное дело. Он осуществляется путем анализа объявлений на специализированных интернет-ресурсах.
Чтобы выбрать хороший дом за границей, нужно знать особенности страны (ее законы, систему налогообложения, алгоритм покупки жилья для иностранцев), быть уверенным в надежности и добросовестности продавца. Существует множество нюансов, разобраться в которых неопытному гражданину будет сложно.
Гораздо проще найти подходящую квартиру за границей, воспользовавшись услугами специалиста. Но нужно понимать, что за работу профессионалу придется заплатить определенную сумму денег. Найти подходящую риэлтерскую компанию несложно. Большинство крупных агентств данной специализации занимается продажей недвижимости за рубежом.
Посредник возьмет на себя все обязательства по подбору жилья, оформлению сделки. Также получится избежать языковой проблемы: все переговоры будет вести специалист.
Как купить квартиру?
Покупка недвижимости за границей отличается от приобретения квартиры в пределах родной страны проживания. Она имеет ряд особенностей, подводных камней, о которых нужно знать россиянину. Покупка может быть осуществлена самостоятельно либо через агентство.
Чтобы приобрести квартиру за границей без посредника, придется пройти ряд сложных этапов:
- выбрать страну для покупки недвижимости. Нужно будет проанализировать условия жизни за рубежом, стоимость содержания дома. Также потребуется изучить законодательство;
- найти хорошую квартиру, надежного продавца;
- оговорить с реализатором нюансы покупки-продажи дома;
- осмотреть объект недвижимости;
- собрать пакет документов;
- заключить сделку с продавцом. Оплатить покупку;
- зарегистрировать факт перехода права собственности на дом.
Алгоритм покупки недвижимого имущества за рубежом при помощи риэлтера будет более простым:
- выбор специализированной компании;
- подача заявки на покупку квартиры за рубежом;
- знакомство с каталогом доступных объектов, изучение фотографий, видео помещений;
- выбор подходящего варианта;
- подписание договора с риэлтерским агентством;
- визуальный осмотр квартиры через скайп или путем поездки за границу;
- подтверждение сделки купли-продажи недвижимого имущества. Оплата приобретения;
- оплата услуги риэлтера. Стоимость работы специалиста зависит от сделки. Как правило, посредники берут 0,5-15% от общей стоимости приобретаемой квартиры.
Какие сложности могут возникнуть?
Человек, который приобретает в личную собственность квартиру за границей, не должен оплачивать услуги риэлтора в Португалии, США, Дании, Египте, Тайланде, Англии, Финляндии, Чехии, ОАЭ и некоторых других странах.
При самостоятельном поиске недвижимости за границей можно стать жертвой обмана, когда незаконный владелец, имея на руках документы на квартиру, попытается ее продать. Опасно покупать жилье в рассрочку в несданной в эксплуатацию новостройке.
Строительство может затянуться на несколько лет. Бывают случаи, когда власти признают дом незаконным. Тогда покупатель теряет деньги. Не стоит выбирать квартиры, цена которых существенно ниже среднерыночной. Такое жилье может оказаться неликвидным, иметь серьезные проблемы (например, быть расположенным в опасном регионе).
[expert_bq id=2408]Надо учитывать, что владельцы недвижимого имущества за границей, которые проживают в России больше 183 дней в году, считаются резидентами РФ. Это означает, что они обязаны исполнять требования местного законодательства.[/expert_bq]
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Как получить вид на жительство?
Вид на жительство – это право на безвизовое пересечение границы государства, разрешение на длительное пребывание на территории страны. Данный документ дает возможность трудоустроиться, оформить ПМЖ, гражданство, лечиться на бесплатной основе, регистрировать бизнес, покупать квартиру и прочее недвижимое имущество.
В одних странах ВНЖ предоставляет все эти права, в других – лишь часть. Бывают и прочие преференции. Проще получить вид на жительство в странах, которые не входят в Шенген. Правительство этих государств к россиянам относится более лояльно.
Легко оформить ВНЖ на Кипре, в Болгарии, Греции, Латвии. В некоторых странах вид на жительство дается при покупке недвижимости на определенную сумму денег. Подобные программы действуют в Болгарии, Греции, Испании, Кипре, Португалии.
Например, чтобы получить ВНЖ в Португалии или Испании, надо приобрести недвижимость на 36125000 рублей. Для оформления вида на жительство в Греции, Болгарии и на Кипре, необходимо купить недвижимость на сумму 21675000 рублей. В других странах приобретение квартиры не является гарантией получения ВНЖ.
Сколько стоят квартиры за рубежом?
Россияне, решившие стать владельцами недвижимого имущества за границей, интересуются ценами на квартиры. Во многих странах мира жилье стоит дешевле, чем в России.
На цену объекта влияют разные факторы:
- месторасположения квартиры;
- состояние жилья;
- площадь помещения;
- наличие мебели, бытовой техники;
- тип дома (новостройка, вторичное жилье) и т.п.
Где сейчас лучше покупать русским?
Вопрос, где лучше приобрести жилье за границей, является актуальным для многих россиян, ответ на него зависит от того, с какой целью покупается квартира (дом):
- для сдачи в аренду;
- личного проживания;
- проведения отпуска.
В первом случае, стоит акцентировать внимание на популярность страны, поток туристов.
Наибольшей популярностью у россиян пользуются такие страны для приобретения недвижимости:
- Испания (невысокие цены на жилье);
- США (развитая, стабильная экономика);
- Болгария (низкая стоимость жилья и налогов);
- Италия (красивые пейзажи, дружелюбие местного населения, богатство культуры);
- Германия (стабильный и надежный рынок инвестиций).
Где выгодно?
Невысокие цены на дома в Египте. Например, в Хургаде можно купить квартиру площадью 50 кв.м за 1310200-1637750 рублей. В пригородах стоимость может быть еще ниже. Недорого продаются квартиры и в Индии, Тайланде.
Но данные страны расположены далеко и имеют специфический менталитет местного населения. Привлекательна в плане стоимости европейская недвижимость. Например, в Болгарии, в курортных городах квадратный метр жилья стоит от 28900 до 36000 рублей. В Испании стать владельцем однокомнатной квартиры можно за 2900000-3610000 рублей.
Если дом покупается для собственного проживания, тогда нужно выбирать квартиры в тех государствах, в которых обслуживание дома обходится недорого.
Где легче оформить?
Важно выбирать страну для покупки жилья не только по стоимости недвижимости, но и по простоте оформления сделки. Например, в Хорватии у россиян не получится купить квартиру до выдачи разрешение. Данный документ готовится властями не один год.
Более скорый процесс приобретения жилья предусмотрен для владельцев компаний. В Чехии имеются ограничения визового характера, что также не позволяет легко купить квартиру нерезиденту государства. В каждой стране имеются свои правила и тонкости покупки недвижимого имущества иностранцами.
В большинстве стран Европы (в частности, в Германии, Испании, Великобритании, Франции, Италии, Кипре) россияне могут приобрести жилье на тех же условиях, что и местные жители. Наиболее простая процедура оформления покупки-продажи квартиры на Кипре. Правовая система этой страны считается самой надежной в плане защиты прав покупателя.
Таким образом, недвижимость за границей приобрести несложно. Важно найти страну, в которой процедура оформления покупки-продажи будет простой, а стоимость квартиры – невысокой. Лучше пользоваться услугами надежных риэлтерских компаний.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52
Покупка недвижимости за рубежом — Юридическая консультация
- Во всех зарубежных странах требуется стандартный пакет документов для приобретения недвижимости:
- — паспорт;
- — анкета с личными данными;
- — документы, подтверждающие платежеспособность (НДФЛ);
- — документы о происхождении средств;
— документы на недвижимость (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото, описание, договор аренды, если объект сдан в аренду, и т.д.).
Все вышеуказанные документы необходимой перевести на язык той страны, где приобретается недвижимость. Поручители обычно не являются обязательным требованием.
Для зарубежного банка пакет запрашиваемых документов одинаков как для резидента, так и для нерезидента, а сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка за невозможность проверить документы.
Можно оформить рассрочку на два-три года от зарубежной компании-застройщика. Такой подход практикуется в некоторых зарубежных странах (10-20% – первоначальный взнос, 20-30% оплачиваются в течение последующих 9-12 месяцев, а оставшаяся часть распределяется на 2-3 года).
Особенности данной процедуры приобретения недвижимости следующие.
1. Короткий срок рассрочки и необходимость оплачивать ежемесячно большие взносы.
2. Возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению после погашения основной части долга.
Также вы можете получить кредит в российском банке. Специальных программ кредитования покупки зарубежной недвижимости через банки на территории РФ нет. Кредитные учреждения России выдвигают стандартные требования к потенциальным ипотечным заемщикам:
- — гражданство РФ;
- — постоянная регистрация в регионе месторасположения офиса банка;
- — отсутствие негативной кредитной истории;
- — возрастной ценз – от 20 лет, на момент возврата долга по графику заемщику должно быть не более 65-70 лет;
- — платежеспособность клиента/созаемщиков и документальное подтверждение доходов;
- — высокая ликвидность залоговой недвижимости.
- Оформляя жилищный заем за границей, необходимо быть готовым, что банки затребуют:
- — загранпаспорт;
- — копии правоустанавливающих документов на имущество в Российской Федерации;
- — рекомендательное письмо из любого банка России;
- — справку о доходах с работы;
- — справку о действующих кредитах;
- — выписку из кредитной истории;
- — выписку из банковского счета;
- — справку об отсутствии судимости и о том, что клиент не объявлен в международный розыск;
- — свидетельство о браке/разводе;
- — документы на покупаемую недвижимость.
В некоторых банках обязательное условие – наличие депозитного счета. Баланс вклада должен быть равен трем — шести ежемесячным платежам по кредиту.
Покупка зарубежной недвижимости удаленно весьма проблематична и может привести к утрате заложенных денежных средств, в связи с чем данную сделку необходимо оформлять при непосредственном участии потенциального покупателя.
Сказали спасибо:
О чем нужно подумать перед покупкой жилья за границей
425 просмотров · Обновлено
Владеть недвижимостью за рубежом — удобно, практично и престижно. К тому же такая покупка рассматривается как безопасное вложение свободных средств. Однако не все задумываются о том, на что следует обратить внимание при выборе объекта.
Сначала стоит определиться, для чего вы собираетесь использовать недвижимость: для личного пользования или ради получения дохода. От этого во многом будет зависеть тип объекта, его местоположение и цена. Больше половины посетителей Tranio.
Ru покупают квартиры и дома для личных целей: отдыха, обучения детей, воссоединения семьи, спокойной жизни на пенсии или ради вида на жительство. Но немало и тех, кто приобретает недвижимость для получения дохода — например, от сдачи в аренду.
Недвижимость для себя
Если основная цель покупки — использовать жилье в личных целях, то стоит обратить внимание на такие аспекты:
1. Местоположение объекта и инфраструктура
Один из самых важных факторов — местоположение объекта. Если дом находится в месте с хорошим транспортным сообщением, вблизи магазинов, больниц, достопримечательностей, пляжей, парков, кафе и ресторанов — он почти всегда будет лучше годиться для жизни, чем жилье вдали от инфраструктуры.
Если вы планируете использовать недвижимость для себя, стóит исходить из собственных интересов:
- Что вы предпочитаете — недвижимость в городе или в сельской местности? Внутри страны или на побережье?
- Где вам комфортнее — вдали от цивилизации или в густонаселенном месте?
- Как близко от соседей вы хотели бы жить?
- Нравится ли вам приезжать в одно и то же место каждый год?
Часто владельцы собственности позволяют потенциальным покупателям арендовать дом на несколько дней. Это лучший способ проверить, подходит ли вам жилье.
Многие агентства предлагают ознакомительные туры на 3–5 дней, в течение которых можно посмотреть объект, оценить его окружение и принять решение о покупке.
2. Дополнительные расходы и налоги
- Перед приобретением жилья узнайте побольше о местных налогах на недвижимость.
- Практически во всех европейских странах взимается налог на имущество, составляющий до 3,5% от оценочной стоимости недвижимости.
- Если вы сдаете жилье, вам придется платить налог на доход от аренды, который достигает 20–40% от арендной платы.
Необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой: налог на приобретение недвижимости, гербовые сборы, плату за услуги посредников и другие. На это уйдет еще 5–10% от стоимости объекта.
Если вы приобрели жилье по ипотеке, вы будете частично освобождены от налогов.
Практически со всеми странами Россия заключила договор об избежании двойного налогообложения, поэтому платить налог на недвижимость и на доход от аренды вы будете только в той стране, где находится жилье.
Чтобы расходы на содержание дома не стали непосильной ношей, нужно заранее просчитать ежемесячные издержки. Стоимость коммунальных платежей в европейских странах в целом выше, чем в России. Так, в Северной Европе дорого обходится отопление в холодный сезон, а на Кипре цены на пресную воду выше, чем во многих европейских столицах.
Не стоит также забывать о страховых взносах, поскольку почти во всех развитых странах страхование жилья является обязательным.
3. Ликвидность
Возможно, в будущем вы захотите продать жилье, поэтому рекомендуется сразу выбрать высоколиквидный объект. Ликвидность зависит от состояния дома, внешней и внутренней отделки, площади, района, в котором находится дом, инфраструктуры. Легче всего продать новое, небольшое по площади жилье, расположенное в хорошем районе.
Недвижимость для дохода
Недвижимость ради сдачи в аренду обычно покупают там, где легче найти арендаторов. Стоит обратить внимание на такие вопросы:
- Каково транспортное сообщение в районе? Где ближайшая автобусная остановка, как часто ходит общественный транспорт, в котором часу перестают курсировать автобусы?
- Если речь идет о доме в сельской местности, нужно выяснить, как далеко он находится от административного центра. Следует помнить, что большинство людей предпочитают проживать на расстоянии не более часа езды от города.
- Есть ли вблизи спортивные учреждения, теннисные корты, площадки для гольфа, бассейны, медицинские и социальные организации? Какие развлекательные центры есть в районе?
- Каковы условия проживания в регионе после окончания сезона?
В зависимости от места, в котором находится объект, его можно сдавать либо в краткосрочную, либо в долгосрочную аренду.
Если дом расположен в туристически привлекательном месте — на берегу моря или на горнолыжном курорте,— то, скорее всего, спрос на аренду будет только во время сезона, продолжительность которого варьируется в зависимости от страны и региона.
В крупных городах или на курортах, где сезон продолжается круглый год, есть смысл заключать долгосрочный договор аренды.
Сдавая недвижимость, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы, связанные с поиском арендаторов и содержанием жилья.
Другой вариант получения дохода — перепродажа недвижимости. Стоимость жилья обычно возрастает со временем, поэтому, чтобы получить значительную прибыль, нужно подождать как минимум пять лет. Если вы приобретаете старое здание, его стоимость удастся повысить за счет капитального ремонта.
Однако и в короткие сроки можно получить значительный доход от перепродажи имущества — например, если объект приобретен off-plan, то есть до окончания строительства, по низкой цене. После завершения проекта жилье можно продать гораздо дороже.
Но в этой схеме есть доля риска: строительная компания может обанкротиться до того, как дом будет сдан.
Не стоит забывать, что в большинстве стран прибыль, полученная от перепродажи собственности, облагается налогом. Ставка варьируется в зависимости от страны. Так, во Франции налог для нерезидентов составляет 33,3%, на Кипре — 20%.
В Германии налог на прибыль от перепродажи зависит от суммы. Кроме того, он не взимается, если собственность находится во владении более 10 лет. В Великобритании нерезиденты не платят этот налог.
Для резидентов ставка варьируется от 18 до 28% в зависимости от стоимости имущества.
Выгодной схемой инвестирования является обратная аренда (leaseback).
В этом случае покупатель сдает жилье в аренду с помощью управляющей компании, оставаясь при этом собственником и получая гарантированную прибыль. Приобрести недвижимость по схеме leaseback можно в кредит.
В этом случае доход от аренды позволяет покрыть ипотечные выплаты на 50%, поскольку доходность составляет примерно 4–5% годовых.
Купить дом в Европе — это только для миллиардеров? И как не наткнуться на мошенников? Важные вопросы про недвижимость за рубежом — Meduza
Данное сообщение (материал) создано и (или) распространено иностранным средством массовой информации, выполняющим функции иностранного агента, и (или) российским юридическим лицом, выполняющим функции иностранного агента.
???? ???? ???? ???? ???? Нам нужна ваша помощь. Пожалуйста, поддержите «Медузу»
Кажется, что купить квартиру за рубежом — дорого, сложно и опасно.
Но на самом деле на квартиру у Средиземного моря нужно 20–30 тысяч евро первоначального взноса, а на остальное можно взять ипотеку: ставки в Европе меньше, чем в России.
Мы вместе с сервисом для покупки жилья в Европе Westarp разобрались, во сколько обойдется квартира рядом с морем и о чем действительно стоит помнить, покупая жилье за рубежом.
Это доступно только для богатых? Сколько вообще может стоить квартира в Европе?
Здесь все зависит от страны, города, метража и качества дома. В целом покупка жилья в Европе — дело не дешевое, но оно доступно не только миллиардерам. Небольшая квартира с одной спальней в Барселоне обойдется в 250–300 тысяч евро (примерно 18–22 миллиона рублей).
Однако купить «домик у моря» в одном из городов поменьше можно и дешевле: например, в Валенсии можно подобрать квартиру с двумя или даже тремя спальнями за 150–250 тысяч евро (11–18 миллионов рублей), а в туристических зонах Малаги и Аликанте вариантов до 200 тысяч евро (14 миллионов рублей) вообще масса.
В Праге можно найти квартиру в районе 100 тысяч евро (то есть чуть больше чем за 7 миллионов рублей). Это немало, но нужно понимать: мало кто покупает квартиры и дома в Европе, чтобы пожить там пару недель в год. Обычно это инвестиция, с которой люди планируют получать пассивный доход — то есть сдавать в аренду.
Я как раз не миллиардер и не могу заплатить сразу сто тысяч евро, что делать?
Берите ипотеку. Кредит стоит брать не в России, а именно в той стране, где вы собираетесь покупать квартиру или дом: ставки по ипотеке в Европе равняются обычно 2–3%, даже для иностранцев.
Но это сильно зависит от страны. Например, в Испании ставки для граждан и иностранцев отличаться не будут, но человек без гражданства сможет получить кредит только на 60–70% от суммы.
В Чехии же ставка для иностранцев будет на 1–1,5% выше, чем для местных жителей, и составит примерно 4–4,5%. Зато получить от банка можно до 80% от суммы.
Важное отличие от российской ипотеки: в большинстве европейских стран платить за ипотеку вы начинаете в тот момент, когда дом достроен, а не когда вам одобрили кредит.
Еще стоит помнить: ипотека в Европе — это не ярмо, а инвестиция, если вы захотите, то в удачной ситуации сможете продать квартиру через три-пять лет и заработать до 20% от вложенного. А если вы покупали микроапартаменты, то заработать сможете и 60%, подсчитали в Westarp: на них сейчас в Европе настоящий бум.
В какой европейской стране выгоднее всего покупать квартиру?
Смотря для чего она вам нужна. Например, если вы просто хотите свое жилье у моря и не планируете на нем зарабатывать, то можно рассмотреть Болгарию — там дешевле всего.
А в испанской Валенсии можно выбрать квартиру и для жизни, и как инвестицию: сейчас там строительный бум, появляются новые дома и растет цена на аренду.
Сами квартиры пока еще остаются недорогими — в среднем в два раза дешевле, чем в Барселоне.
Сейчас через платформу Westarp можно купить недвижимость в Испании, Чехии и Португалии. А в конце этого года там появятся еще и варианты в Германии.
Как купить жилье за рубежом и не попасть на мошенников? Их же очень много!
Покупка жилья за рубежом — предприятие рискованное, но если правильно выбирать квартиру и риелтора, эти риски можно минимизировать. Если вы покупаете новую квартиру, проверяйте жилье через кадастры, местные реестры недвижимости, изучайте историю застройщика, внимательно читайте новости и форумы.
Если вы покупаете жилье у собственника, то нужно не только внимательно проверять все документы, но и вести сделку через эскроу-счет в банке. Вы кладете туда деньги за жилье, а продавец сможет их забрать только тогда, когда сделка будет завершена и все пройдет без нарушений.
При покупке важно не только не попасть на мошенников, но и выбрать риелтора, который действительно поможет вам найти подходящий вариант, а не будет стараться побыстрее закрыть сделку, чтобы получить свою комиссию.
Westarp проверяет каждого застройщика и каждый его проект перед тем, как выставляет квартиры на свой сайт. У каждого клиента платформы есть личный менеджер и местный юрист, который несет полную страховую ответственность за сделку, а большинство процедур происходит онлайн. Прочитать о том, чем может помочь посредник, можно здесь.
А как не купить дом с окнами на трассу или выходом на кладбище? Часто слышу про такое!
На самом деле кладбище — это не всегда плохо. Например, в Праге люди готовы платить больше, чтобы жить рядом с Ольшанским кладбищем — это большой красивый парк посреди города, где люди гуляют с детьми.
Главное правило — нужно обязательно приехать на место и очень внимательно посмотреть на жилье и его окрестности. Еще перед покупкой нужно собрать максимум доступной информации о районе, где вы собираетесь покупать квартиру. Если вы планируете там регулярно бывать, то хорошо бы в этом месте и прожить какое-то время.
Хотя Westarp — это прежде всего платформа по подбору жилья, у компании есть сеть локальных агентов. Они организуют ваш приезд на просмотр квартиры, помогут оформить все документы и довести сделку до конца.
Как сдавать квартиру, если я не планирую там жить?
Для этого обычно нанимают агентства, которые занимаются управлением недвижимостью. Они помогут найти арендаторов и оформить сдачу жилья по всем местным законам. Например, если вы купили микроапартаменты — крошечную квартиру в 20–30 квадратных метров — в Германии или Чехии, то, скорее всего, очень быстро их сдадите. Сейчас на этот формат в Европе очень большой спрос.
Стоит помнить, что если вы сдаете квартиру на долгий срок, то пожить пару недель в отпуске в своей квартире вы не сможете. Европейские законы не дадут вам выселить человека, предупредив его за месяц, как это часто происходит в России.
Но это не значит, что раз вы сдали квартиру в аренду, то сами жить в ней никогда не сможете. Например, в той же Испании гораздо выгоднее сдавать квартиру на маленькие сроки, например через Airbnb.
Правда, и конкуренция на этом рынке довольно высокая.
А как и в какой стране платить налоги?
Налоги придется платить там, где у вас недвижимость. Они в каждой стране разные. Например, в Испании довольно большой налог при покупке жилья — до 16% от ее стоимости, а в Чехии может оказаться, что вы должны государству только 40 евро госпошлины.
Если вы сдаете квартиру в аренду, нужно будет каждый год платить налог на доход — аналог российского НДФЛ.
У Westarp есть местные налоговые консультанты для помощи клиентам с подачей деклараций, чтобы вы точно сделали все по всем местным нормам и ничего не упустили.
Загрузка...
