Лучшими странами для инвестиций в апартаменты являются: Грузия, Великобритания, Гонконг, Турция, Португалия. В этой статье анализируем ситуацию на рынке недвижимости, налоговый режим и прочие факторы, влияющие на доходность объекта.
Если инвестиции – это вложение денежных средств в инструменты с целью получения дохода, то covid-19 и сопровождающий его мировой кризис просто космодром для инвестиций.
В то время, как рынки проседают, а владельцы недвижимости в наиболее пострадавших странах теряют контроль над объектами, инвесторы со свободными денежными средствами и высокой профессиональной подготовкой пристально наблюдают за интересными предложениями. Ведь именно нестабильность бизнес-среды и позволяет здраво оценить потенциал недвижимого объекта в самый разгар кризиса.
Разрабатывая инвестиционную стратегию на 2021 и подбирая подходящие апартаменты за рубежом, воспринимайте грядущий год как продолжение 2020. Консенсус-прогнозы пророчествуют восстановление глобальной экономики лишь во второй половине 2021 года.
Напротив, пессимистично настроенные аналитики McKinsey и Oxford Economics считают, на докризисный уровень из крупных экономик вернется лишь Китай и только к концу 2021 г. Мировая же экономика достигнет докризисного уровня только в III квартале 2022 г.
Что же, так или иначе период пандемии – это не только экономический спад, но и сильный виток интереса к ВНЖ, а также ожидаемый отложенный спрос на зарубежную недвижимость.
Вот только 5 стран, которые заслуживают отдельного внимания инвесторов, интересующихся доходными апартаментами в новом году.
Грузия
Грузия – страна, построенная заново правильными решениями, законопроектами и отношениями с зарубежными инвесторами.
Несмотря на общий скепсис покупателей относительно стран постсоветского пространства, скепсис куда-то исчезает, когда объект начинает приносить доходность от 8 до 12% годовых в долларах:
- Во-первых, в Грузии отсутствует налог на покупку и владение недвижимостью для нерезидентов страны. Поэтому в общем забеге на длинную дистанцию «максимальная прибыль» инвестора в грузинскую недвижимость занимает более выигрышную стартовую позицию. А как известно, самый быстрый й путь к повышению прибыли – использование налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость. Именно поэтому 3 года назад наша компания обратила особое внимание на эту страну.
- Во-вторых, Грузия занимает 4-е место в рейтинге по безопасности в мире. Для сравнения, страна-соседка Турция на 48-м, РФ на 56-м.
- В-третьих, в 2020 году в Грузию было переведено $1,88 млрд, что на 8,8% больше, чем в 2019 году. Следовательно, несмотря на кризис, вызванный CV-19, приток иностранной валюты в Грузию увеличился. Свой вклад сделали россияне ($ 363,9 млн, снижение по сравнению с 2019 годом на 15%), итальянцы ($ 297,6 млн, рост на 24%), греки ($ 219,1 млн, рост на 14%), американцы ($ 218,4 млн, рост на 22%) и другие.
Национальная туристическая администрация Грузии прогнозирует увеличение продолжительности пребывания туристов на территории страны, что, соответственно, приведёт к увеличению доходов от сдачи жилья в аренду.
Более того, с каждым годом, за исключением 2020, поток туристов растет. В 2019 году страну посетило более 9 млн туристов, при том, что население Грузии – 3,72 миллиона человек.
За последние полтора года средний доход от сдачи жилья в аренду составляет от 5,89 до 7,2% в год (NUMBEO).
Как минимум, повод задуматься. Как максимум, применить mirrored investing (стратегия, при которой инвестор наблюдает за действием более опытных инвесторов и зеркально повторяет их шаги).
Великобритания
Великобритания – стабильность или иллюзия? Экономические предпосылки развития рынка недвижимости.
Формально Великобритания покинула Европейское сообщество 31 января 2020 года. С тех пор главный вопрос, который грозил убытками бизнесу с обеих сторон, – принципы торговли.
Предполагалось, что с 1 января ЕС и Британия перейдут на торговлю с налогами и квотами по условиям ВТО. Однако в конце года стороны всё-таки смогли договориться о сохранении беспошлинного пространства.
Что ж, «мягкий Брексит» – ещё один стимул роста для британского рынка недвижимости.
В то же время нельзя закрыть глаза и сделать вид, что британской экономике ничего не угрожает.
Крупнейшие мировые издания уже представили Великобританию в свете рекордного количества смертей от COVID 19: на 1 млн чел. за сутки – 599 летальных исходов и 37,5 тыс. случаев заражения.
Вместе с тем в докладе Британского геномного консорциума говорится о 70-процентном усилении инфекционности мутированного вируса.
Где во всем происходящем инвесторам искать стабильность? В круглогодичных, круглосуточных местах проживания? Когда все встанет на круги своя, что будет с миром? Нужны ли будут дома престарелых? Или апартаменты для студентов? Думаю, да.
В конце концов этот сектор остается структурно недообеспеченным.
Даже после того, как частный сектор обеспечил строительство 250 000 номеров по всей Великобритании, на одну кровать в студенческом общежитии, предоставляемых либо университетом, либо частным сектором, приходится 2.9 студента.
Стоит отметить, что динамика спроса на арендное жильё в Великобритании весьма стабильна и только растет с 2008 года.
Доход от сдачи в год составит примерно от 3,67 до 4,14 процентов, в случае студенческого жилья цифра может подняться до 5% (NUMBEO).
Еще один тренд, который может оказаться весьма перспективным: интерес инвесторов смещается от Лондона к периферии, где купить недвижимость можно дешевле, чем в столице, а годовой доход при этом будет выше в процентном соотношении.
При этом стоит 1000 раз подумать, прежде чем покупать недвижимость в стране со «сложной» системой налогообложения. Впрочем, налоговые консультанты рекомендуют иметь до 10% от суммы сделки в запасе. Ведь Council Tax, например, достигает 3000$ (хочешь – не хочешь, а приходится содержать полицию, муниципальные учреждения и уборку улиц). На коммунальные услуги в среднем уходит 2 600 $.
Даже если студенческие апартаменты кажутся прибыльными и ликвидными сами по себе, не факт, что они сохранят свою доходность и после всех вычетов.
Гонконг
Гонконг – все или ничего.
По данным NUMBEO, Гонконг занимает первое место в рейтинге соотношения цены апартаментов и уровня дохода при сдачи в аренду.
Казалось бы, куда проще, вот он рейтинг, вот она страна с наиболее выгодным индексом цена/рентный доход. Но, конечно, все не так просто.
Как известно, не только стагнация и падение стоимости, но и стремительный рост любого актива, будь то апартаменты или ценные бумаги – это высокий риск для инвестора.
По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является Price/Rent от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешевая, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.
Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. К слову, в Гонконге P/R в 2020 году составил 43.5.
В качестве примера адекватно оцененных рынков можно снова привести Грузию (14.5 по данным NUMBEO), Венгрию (13.8), Португалию (12.5).
В общем, Гонконг бьет все рекорды и приносит баснословный доход для владельцев квадратных метров в завидных рабочих районах. Но что будет завтра, сложно сказать. Один из крупнейших швейцарских банков UBS вновь подтвердил риск «пузыря» в Гонконге, опубликовав обновленную версию индекса «пузырей» на мировом рынке недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index). Все или ничего.
Наша команда работает только с безопасными инвестициями и стабильными рынками, поэтому Гонконг стоит на последнем месте в списке наших интересов. Чего не скажешь о любителях острых ощущений и рисковых инвестициях.
Турция
Турция – пророссийская страна с высоким уровнем сервиса.
Неудивительно, что в условиях закрытых границ и скудного выбора для отдыха между Российскими курортами, Занзибаром и Турцией многие россияне предпочли последнюю для отпуска 2020. Для справки, в 2019 году в Турции побывало более 7 млн наших соотечественников. Это на 17,6% превысило показатель 2018 года.
Турция стала вторым домом для многих россиян среднего класса. Поэтому мы не можем не отнестись к ней со всей серьезностью.
С 2002 года Турция показывает устойчивый рост ВВП и спад инфляции, а Мировой Валютный Фонд прогнозирует расширение экономики Турции на 6% в 2021 году.
Если принять во внимание, что Турция в связи с пандемией быстро подстраивается под особенности онлайн-торговли, можно прогнозировать облегчение процесса купли-продажи для иностранных инвесторов.
Уже в 2020 году продажи недвижимости иностранцам выросли на 13,8% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года.
Летом 2020 года в Турции приняли совершенно новую ипотечную программу, и же в июле в стране было продано почти 230 тысяч домов и квартир, по данным Института статистики. В сравнении с июлем 2019 продажи выросли на 124 процента. А средний доход от сдачи жилья в аренду колеблется от 5,38 до 6,1% в год (NUMBEO).
Я работаю с одной добросовестной компанией из Алании, они еще не достроили дом, как уже весь его распродали. И так – каждый свой дом.
Цены на апартаменты и жилье сильно поднимутся в ближайшее время, так как новый закон обязывает за каждой квартирой или апартаментами закрепить свое парковочное место.
Вкладываться в недвижимость стоит уже сейчас, чтобы затем резко выйти в плюс как раз за счет повышения стоимости недвижимости.
Государственная вовлеченность и поддержка рынка создает надежный трамплин в свой собственный бассейн, где-нибудь на побережье Бодрума, Алании, Анталии…
Португалия
Португалия – ВНЖ. А что дальше?
Все мы знаем, что в Португалии самая доступная программа по получению золотой визы за инвестиции. Сейчас визу выдают сразу на два года и затем два раза сроком на два года.
Когда инвестор подает на гражданство через пять лет, он находится на середине третьего срока золотой визы, и у него нет необходимости просить ПМЖ.
Помимо «инвестиций в себя» португальский рынок предлагает и рентабельные апартаменты.
В результате последних исследований, относящихся к 2019 году, Лиссабон был назван самым перспективным городом Европы для инвестиций в недвижимость, обойдя в этом рейтинге Берлин и Мадрид.
Это объясняется тем, что португальская столица стала привлекательным направлением не только для иностранных туристов как потенциальных покупателей недвижимости, но и для представителей деловых кругов.
Далеко не последнюю роль сыграла программа «Золотая виза», благодаря которой появилась возможность получения ВНЖ в Португалии в упрощенном порядке при покупке дорогостоящей недвижимости.
Однако, изменения в программе «Золотой визы», которые вступят в силу уже в июле 2021 года, исключат Лиссабон и Порту из числа направлений для инвестиций в недвижимость. Поэтому сейчас – самое время для приобретения, и лучше всего присмотреть недвижимость в пригородах этих городов.
Найти там самое лучшее, но, что сейчас мало кому нужно покупать и получать ВНЖ, если он необходим. Как только «Золотую визу» там закроют, недвижимость в окрестностях может подняться сразу процентов на 30-50, потому что пригороды Лиссабона для жизни и сдачи в аренду все равно популярнее, чем внутренняя часть материка.
А сейчас пригород мало кому нужен, хотя цены там гораздо ниже, чем в городе. При этом уже сейчас средний доход от аренды – 4,77-5,59% в год (NUMBEO).
Подводя итоги
Россияне все чаще стали покупать недвижимость за рубежом. Об этом говорит и статистика трансграничных переводов резидентов России на операции с недвижимым имуществом. Если в 2016 году общая сумма составила 870 млн.
долларов, то уже в 2018-м – 1 234 млн. долларов.
И даже сейчас, во время пандемии, более 60% инвесторов и консультантов, в том числе и из России, считают карантин подходящим временем для совершения сделок и находятся в активном поиске объектов для инвестирования (по данным Tranio).
Инвестирование в апартаменты в любых странах выгодна, если гарантированная доходность за вычетом налогов устраивает покупателя. Нет страны с привлекательными апартаментами, есть привлекательная доходность. Очень часто солнце, море и обещание бурного роста уводят инвесторов куда угодно от того, зачем все начиналось – получения дохода.
И еще, если покупатель доверяет продавцу, риэлтору, статьям, друзьям и не нанимает хорошего юриста до покупки (иногда это обходится даже в несколько тысяч долларов), который будет работать исключительно в его интересах, скорее всего, в будущем он может об этом пожалеть.
Не знаю, как остальной мир, но многие покупатели недвижимости живут до сих пор на трех китах – Авось, Небось и Как-нибудь.
Covid-19 и экономический кризис серьезно пошатнул наш мир, но, кажется, недвижимость, по обыкновению, одна из первых снимет медицинскую маску и вдохнет полной грудью.
Дом на Лазурном берегу: какие есть альтернативы московской «однушке» — Газета.Ru
Какую недвижимость можно купить за рубежом по цене обычной однокомнатной квартиры на окраине Москвы, выяснила «Газета.Ru».
Варианты оказались неплохими: есть предложения и на Лазурном берегу, и на Сицилии, в Греции и на Кипре, на Бали, не говоря уже о Турции. Как правило, зарубежные альтернативы комфортнее отечественных.
Существенной остается только проблема безопасности выбранной локации, отмечают эксперты.
По итогам мая средняя стоимость однокомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн рублей, подсчитала компания «Метриум». За прошедшие 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24% с 8,2 млн рублей. За 10 млн рублей теперь можно приобрести жилье площадью 40 кв. м с относительно неплохой транспортной доступностью и слабой инфраструктурой.
Это если речь идет о российском рынке недвижимости. «Газета.
Ru» попросила столичных риэлторов, имеющих выходы на зарубежные рынки недвижимости, подготовить сопоставимые с московскими ценами (₽10,1 млн, $137 тыс. или €113 тыс.) варианты жилья.
Некоторые риэлторы откликнулись на эту идею без энтузиазма — в лондонском офисе Knight Frank сообщили, что не видят смысла работать с бюджетом ниже 250 тыс. фунтов.
- close
- 100%
Компании «Метриум» и Savills предоставили редакции варианты покупок недвижимости в некоторых странах — по цене московской «однушки».
«В Болгарии 10 млн рублей — неплохие деньги. В пригороде Бургаса, например, в трех километрах от моря можно приобрести за 9,8 млн рублей полноценный дом с мебелью площадью 212 кв.
м с четырьмя спальнями в организованном коттеджном поселке с бассейном, садом, парковочным местом и круглосуточной охраной», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Если рассматривать покупку жилья на юго-восточном побережье Испании, то расценки здесь сильно варьируются в зависимости от локации.
Например, в популярной у россиян Торревьехе квадратный метр обойдется в 126 тыс. рублей на окраине города и в 173 тыс. рублей в центре.
«Десяти миллионов рублей хватит на дуплекс в охраняемом комплексе площадью 90 кв. м с тремя спальнями и ванными комнатами», — уточняет Литинецкая.
На всю мафию хватит
Италия, море, Сицилия, Палермо — стоимость жилья варьируется от 107 тыс. до 210 тыс. рублей за кв. м.
В небольшой приморской деревне Портичелло за 9,8 млн рублей можно приобрести, например, большую квартиру на всю родню площадью 135 кв. м с пятью комнатами, двумя ванными и балконом в 10 минутах ходьбы до моря.
В столице Италии цены за прошлый год выросли на 1%, но жилье в Риме остается дорогим. В центре за квадратный метр в среднем придется заплатить 601 тыс.
рублей, что сопоставимо с уровнем цен на премиальные новостройки Москвы. На окраине есть условно бюджетные варианты — по 288 тыс. рублей за кв.
м, что дороже московского комфорт-класса, но дешевле бизнес-класса, уточняют в «Метриум», ссылаясь на данные Numbeo.
В доме 2010 года постройки за пределами Grande Raccordo Anulare (римский аналог московского МКАД) можно купить скромную квартиру с одной спальней, ванной комнатой, небольшой кухней и террасой за 114 тыс. евро (10,3 млн рублей). В жилом комплексе есть консьерж и круглосуточное видеонаблюдение.
Во Франции бюджет в 10 млн рублей «проходит» не везде. В Тулоне (юг Франции) в среднем квадратный метр в квартире в центре обойдется в 478 тыс. рублей, а на окраине – 236 тыс. рублей. Это сопоставимо с ценами на жилье премиум- и бизнес-класса в Москве.
Тем не менее вместо московской однокомнатной квартиры можно подобрать жилье, например, в коммуне Ле-Люк в регионе Прованс — Альпы — Лазурный Берег.
«Реконструированный деревенский дом площадью 80 кв. м. можно сторговать как раз примерно за 10 млн рублей. В доме есть две спальни, кухня, кабинет, гостиная и прачечная. В часе езды на автомобиле – Тулон и Лазурный берег», — уточняет Литинецкая.
На Кипре в Ларнаке средняя стоимость квадратного метра в центре — 137 тыс. рублей, а в окраинных районах — по 93 тыс. руб. Правда, жилой фонд в основном старый. За 113 тыс. евро (10,1 млн рублей) можно приобрести 85 кв. м в центре города примерно в километре от пляжа.
А можно сдавать в аренду
В Греции за €108 тыс. можно приобрести квартиру в Афинах, в центре, в хорошем районе площадью 50 кв. м, отмечает партнер Savills в России Ирина Мошева.
«Это будет готовая квартира с отделкой, без мебели, До моря можно добраться за 20 минут на авто», — говорит Мошева, добавляя, что прогнозируемый доход от аренды такой квартиры составит 5-6% годовых в евро.
В центре Риги (Латвия) за €91 тыс. можно приобрести квартиру 42 кв. м с отделкой без мебели в готовом новом доме с 1 спальней и кухней-гостиной. До побережья Рижского залива в Юрмале на автомобиле можно добраться примерно за 25 минут.
В Великобритании (примерно за 100 тыс. фунтов) можно приобрести рядом с Бирмингемом квартирку площадью 35 кв. м за 88 тыс. фунтов стерлингов. «Или для гарантированного дохода инвестировать в студенческие апартаменты, размер которых составляет 15 кв. м в Шеффилде и получать 10% в год», — говорит Мошева из Savills.
За пределами Европы 10 млн рублей для потенциального покупателя недвижимости – тоже деньги. Стамбул (Турция) – здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 95 тыс. рублей, а варьируется от 67 тыс. до 150 тыс. рублей, а на окраине можно найти жилье за 65-83 тыс. рублей за кв. м. Это сопоставимо с расценками на жилье в Московской области.
По цене московской однокомнатной квартиры в Стамбуле можно приобрести, к примеру, квартиру в строящемся жилом комплексе в «европейской части» турецкой столицы в 10-15 минутах езды от центра в районе Эюп. Это квартира площадью 104 кв. м.
с двумя спальнями и двумя ванными комнатами за 10,1 млн рублей. В составе жилого комплекса — бассейн, сауна, спортзал, подземная и гостевая парковка, кафе и рестораны, детские площадки. Ввод в эксплуатацию намечен на сентябрь 2022 год.
На Бали можно приобрести апартаменты в престижном районе Чангу в строящемся объекте (ввод в эксплуатацию — начало 2023 года). «Это будет «умный дом», апартаменты 60 кв. м с полной отделкой и меблировкой. «До берега океана с тремя лучшими местными пляжами и развитой туристической инфраструктурой – три минуты пешком», — говорит Мошева.
Почувствуйте себя миллиардером
Огромный выбор при наличии 10 млн рублей — в Джакарте. В столице Индонезии с таким бюджетом вы автоматически становитесь миллиардером. Вместо 40 кв.
м на окраине Москвы на окраине Джакарты (район Селатан) можно купить таунхаус под ключ площадью 180 кв. м. В здании три спальни и ванные комнаты, а также два парковочных места.
Таунхаус продается за 2 млрд индонезийских рупий, уточняют в «Метриум».
На краю света — в Новой Зеландии на берегу морского залива Уэйтмата в крупнейшем городе страны Окленде — есть новостройки с доступными ценами на территории бывших верфей местного порта. Это совсем рядом с центром города. Квартира площадью 51 кв. м.
со спальней и ванной комнатной с мебелью и бытовой техникой обойдется в 189 тыс. новозеландских долларов (9,6 млн рублей).
В шаговой доступности будет деловой центр, а также очаги джентрификации (восстановленные кварталы) с модными ресторанами и магазинами, заключают в «Метриум».
Для сравнения, какие цены на недвижимость в Сочи. «Сейчас с бюджетом 10 млн рублей в Сочи можно приобрести квартиру в новостройке площадью всего 30 квадратных метров. Это результат моратория на строительство нового жилья», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Россия по итогам 2020 года вошла в пятерку лидеров по росту цен на недвижимость и занимает четвертое место (+14%) в глобальном рейтинге, подготовленном Knight Frank.
В 2019 году Россия находилась только на 17-й строчке (рост цен составлял 6,6%). Низкие ставки по ипотеке, пандемия и самоизоляция показали высокую значимость жилого пространства, что, в свою очередь, подтолкнуло часть покупателей сменить свои жилищные условия, отмечают в компании.
При выборе жилья в любой стране необходимо, кроме самой площади, учитывать ряд важнейших факторов. «В цене квадратного метра отражено очень многое. Это и уровень комфорта и безопасности, перспективы в бизнесе и на рынке труда», — говорит Литинецкая.
Эксперты предупреждают, что фактор безопасности выбранной локации сейчас один самых важных. Например, в красивой престижной и дорогой Барселоне можно купить жилье и за 10 млн рулей, но это будет неблагополучный район, населенный выходцами из стран Африки.
Кроме того Литинецкая советует в обязательном порядке рассматривать любую покупку жилья, даже когда речь идет о покупке «для себя», как инвестицию. «Московская однокомнатная квартира — высоколиквидный товар, который дорожает и при необходимости ее несложно выгодно продать», — заключает Литинецкая.
Директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Марина Шалаева утверждает, что закрытые границы и отсутствие возможности путешествовать стимулировали спрос на недвижимость со стороны преимущественно местных покупателей.
«Однако российские ультрахайнеты даже во время пандемии активно интересовались жильем для собственного проживания и в инвестиционных целях, а также пользовались онлайн-просмотрами, в частности в самых быстрорастущих в цене локациях: Австрии (+10%), Великобритании (+8,5%), Германии (+8%), Португалии и Франции (+6%)», — считает Шалаева.
По ее данным, интерес к покупке недвижимости за рубежом подогревает ценовая стагнация.
Не на всех европейских рынках наблюдается положительная динамика, на огромном рынке недвижимости Испании цены снизились на 2%, а в Италии фактически остались на прежних значениях за последние несколько лет.
«Строгие правила локдауна, рост безработицы и переизбыток предложения оказали существенное влияние на экономическое развитие этих стран в 2020 году, что стало причиной слабого роста цен на недвижимость», — говорит Шалаева.
В 2021 году на показатели мировых рынков жилой недвижимости будет влиять скорость, с которой пройдет вакцинация от COVID-19 и темпы восстановления мировой экономики.
Сейчас многие государства сокращают бюджеты на программы по экономическому стимулированию, что негативно влияет на уровень занятости и ипотечное кредитование.
Возможно, что из-за этого цены будут постепенно снижаться, не исключают эксперты Knight Frank.
Покупаем недвижимости за рубежом
Прежде чем приобретать недвижимость за границей, Вам необходимо четко определить для себя следующее – с какой целью Вы совершаете эту покупку. Сейчас Вы можете реально не осознавать всю важность и ответственность данного момента и совершить ошибку. Для этого мы рекомендуем Вам ознакомиться с материалами данного раздела. В последнее время россияне довольно часто покупают зарубежную недвижимость и в первую очередь это, конечно же, связано с ростом доходов населения нашей страны. При этом преследуются разные цели, в частности: Вложение денег, Смена места жительства, Покупка недвижимости для отдыха, Расширение существующего бизнеса или организация нового за рубежом. Давайте подробнее остановимся на каждой из этих целей.
Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью получения дохода от перепродажи или сохранения сбережений стала одной из наиболее популярных причин приобретения недвижимости за границей. Эта тема получила наибольшее развитие в новом тысячелетии, в так называемые «Нулевые годы», когда слой успешных предпринимателей, прейдя в себя от последствий кризиса 1998 года, задумался над вопросом сохранения части свободных сбережений. Безусловно, не последнюю роль в этом сыграла потеря доверия населения к российской банковской системе и государству в целом. Основным направлением инвестиций в те годы были Средиземноморские страны Европы, такие как – Испания, Италия, Франция, а также США. Кризис 2008 года внес свои коррективы в динамику и географию продаж, кроме того на российский рынок зарубежной недвижимости вышли такие страны как, — Болгария, Турция, Черногория, Египет, предлагая более низкие цены. Разумеется, недвижимость в таких странах отличается от развитых стран Еврозоны и США в первую очередь развитием инфраструктуры, но те, кто инвестировал свои средства в Болгарию, Турцию, Хорватию, Черногорию и Египет, знали на что они идут.
Прежде, чем инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, хорошенько подумайте над ее ликвидностью, т.к. в дальнейшем перед Вами встанет вопрос ее продажи или сдачи в аренду. В первую очередь обратите внимание на местоположение объекта и развитие инфраструктуры (далеко ли он от аэропорта, крупных городов, есть ли рядом магазины, аптеки, больницы и т.д.) Выбирая страну инвестирования, убедитесь в том, что Вы как собственник будете в достаточной степени защищены местными законами и не ограничены в праве распоряжения своей собственностью (т.к. права граждан и иностранцев могут во многом различаться). Так же не забудьте проследить динамику роста цен (возможно рынок недвижимости в выбранной Вами стране находиться в стагнации или падает).
Приобретение недвижимости за рубежом, связанное со сменой места жительства – это уже совсем другая история. В этом случае Вам необходимо определиться с родом Вашей деятельности, т.е. чем Вы будете заниматься в дальнейшем, если Вы, конечно же, не заслуженный пенсионер. Кстати, здесь можно сделать небольшую оговорку.
В некоторых европейских странах существует возможность получения пенсии для граждан РФ при некоторых незначительных условиях, причем пенсии европейского уровня и без обязательной смены гражданства. И так, если все же пенсионер, то Вам не обязательно искать себе квартиру в крупном городе.
Достаточно уехать в какой-нибудь маленький тихий и уютный городок на берегу моря. Тем более что, чем дальше от крупных торгово-экономических центров, тем дешевле недвижимость. Если говорить о Европе, то даже в крохотном городке с населением в 5-10 тыс.
человек, к примеру, где-нибудь под Валенсией или Барселоной, будет 3-4 крупных супермаркета, полноценная больница, масса кафе и ресторанов. Т.е. имея всю необходимую инфраструктуру под рукой, Вы будете удалены от суеты и шума крупных городов.
Кроме того, не забывайте, что в Европе очень хорошо развита сеть общественного транспорта и автодорог, чего, к сожалению, нельзя сказать о менее развитых странах, таких как Болгария, Турция и Египет, так, что доехать до Барселоны, Валенсии или даже совершить маленькое путешествие по Средиземноморскому побережью будет очень легко.
Как же быть молодым, энергичным и работоспособным людям? Если Вы надумали переезжать за рубеж, то, скорее всего, у Вас уже есть мысли, что Вы там будете делать, и вопрос выбора места жительства для Вас уже решен. Здесь мы можем посоветовать Вам следующее: приобретая апартаменты в крупном городе, не гонитесь за дешевизной. Обратите внимание на район, в котором Вы покупаете квартиру, окружение, какие люди ходят по улицам, во что они одеты, какой национальности. А то, можете случайно попасть в латинский квартал с полным букетом «благ цивилизации», типа – наркоторговли и проституции, а продать такую квартиру будет в дальнейшем очень сложно. В любой стране есть тенденция, что недвижимость в крупных мегаполисах всегда дороже, чем за их пределами, поэтому, если Вы ограничены в средствах, не спешите брать хоть что-нибудь, к примеру, в Барселоне. Вы можете без зазрения совести купить квартиру в любом близлежащем городке-сателлите, расположенном в 5-20 км от нее, и в дальнейшем Вы не испытаете никаких проблем с тем, как добраться на работу, потому что, как мы уже говорили выше, в Европе очень хорошо развита система общественного транспорта и автодорог. А стоимость такой квартиры будет в 1,5-2 раза ниже.
Теперь поговорим о недвижимости для отдыха. Это направление также стало довольно популярным в последнее время. В основном это связано с ростом цен на туристическое услуги, кроме того, наши соотечественники, в последнее время вдоволь накатавшись по миру, в большинстве своем уже определились со своим любимым местом на планете.
При выборе апартаментов для отдыха обратите внимание на удаленность от аэропорта, кроме того узнайте, ходят ли туда регулярные рейсы, иначе, чтобы попасть в свою любимую квартиру придется ждать следующего пляжного сезона и договаривать с туроператором о приобретении билетов на чартер. Обратите внимание на инфраструктуру, одно дело, когда Вы имеете 3-х разовое питание со всеми напитками в отеле, и совсем другое, когда их нужно покупать самому в супермаркете, при этом желательно, чтобы последний не оказался в 50 км от Вашего гнездышка. Кроме того, не забудьте, что, выезжая в свою зарубежную квартиру на отдых, Вы планируете не только выспаться и сходить на пляж, но и развлечься, поэтому убедитесь, что рядом будет все необходимое, чтобы не заскучать.
Приобретение зарубежной коммерческой недвижимости не так сильно развито в настоящее время, но с каждым годом набирает обороты. Наибольшей популярностью пользуются отели, кафе, бары и рестораны в прибрежных городах Средиземного моря.
Сейчас можно сделать очень выгодные вложения в Испанскую коммерческую недвижимость на фоне значительно упавшего рынка, вызванного затянувшимся экономическим кризисом еврозоны. Хозяева идут на значительное снижение первоначальной цены объектов, особенно те, кто в свое время брал банковские кредиты на их приобретение и сейчас не в состоянии их оплачивать.
В продаже имеются отели, рестораны, офисные помещения и даже винодельни. Цены на них в настоящее время снижены до 60 % от первоначальных значений.
Совет эксперта: страны, где выгодно покупать недвижимость — Hayat Estate – агентство зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости за рубежом – одна из самых надежных инвестиций.
Об этом часто говорят эксперты: инвестор получает источник регулярного дохода, плюс приятный бонус — возможность оставить повседневную суету и безмятежно отдохнуть в своем жилье с видом на море.
Но для многих фраза «вилла в Испании» все еще звучит как красивая мечта, с этой мечтой люди многие годы проживают в старой хрущевке: «Хотелось бы, да как?».
Как оценить рынок, составить стратегию, разобраться с местными налогами и начать зарабатывать? Что лучше – сдавать в аренду или делать спекулятивные покупки? И наконец, в недвижимость каких стран сейчас лучше вкладываться? Подробно об этом рассказал Виталий Яковлев – руководитель отдела продаж международной инвестиционно-строительной компании Hayat Estate с офисами в 5 странах мира.
— Виталий, стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость?
— Я не знаю времени, когда в недвижимость не нужно вкладывать деньги. Кажется, что этот рынок – только камни и кирпичи, на самом деле он постоянно развивается. А кризисное время находится у нас в голове: нам говорят, что кризис в стране, так мы и думаем.
Кризис – не значит, что у людей стало меньше денег, это значит, что в какой-то момент у кого-то денег стало меньше, а у кого-то их стало больше. Вопрос надо ставить так: где на данный момент выгодно и надежно вложить деньги в недвижимость.
Иначе можно просто «заморозить» свои деньги или потерять какую-то их часть.
— А с каким капиталом можно начинать это дело?
— Если у вас есть 2 тысячи долларов – это ваш первый взнос и, конечно, определенные стабильные доходы в валюте. Под вас уже можно будет расписать рассрочку, возможность получения кредита. Не факт, что вы будете выплачивать деньги до конца за это жилье, может, вы захотите его перепродать, когда цена увеличится. Заработаете на этом, пойдете и купите другую недвижимость.
— Какие же страны в тренде по вашим наблюдениям?
— Самые привлекательные сегодня для инвестиций страны, на мой взгляд, это прежде всего Турция, где после девальвации лиры цены сейчас находятся на локальном минимуме и имеют тенденцию к росту, затем следуют Испания, Таиланд. Очень интересными стали такие направления как Кипр и Болгария. Нельзя обойти вниманием и такие страны, как Германия, Черногория, Польша, Греция. В каждом государстве есть свои входящие условия и свои цены.
Если у человека ограниченный бюджет, но он хочет купить жилье на первой/второй линии моря, либо заработать на строительстве, то это Турция.
Здесь цены сейчас на уровне Болгарии и Грузии, хотя длительность сезона и, как следствие, заработок от туристической аренды, вдвое выше! Также есть высокий потенциал роста цены за счёт того, что в 2018 цены просели на 20-40% вследствие девальвации лиры.
Для Испании лучше долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 5-10-15 лет, когда недвижимость в этой стране придет на круги своя. Потому что испанский рынок только последние два-три года показал тенденцию к росту. До этого он практически десять лет падал.
Если мы рассматриваем Таиланд, то, безусловно, здесь самая выгодная арендная ставка — это хорошая страна для того, чтобы купить и сдавать. Именно для инвесторов есть программы по гарантированной аренде: человек просто покупает недвижимость, отдает ее управляющей компании и получает свои доходы.
Но тут, чтобы приехать и отдохнуть в своей квартире, вам нужно будет заплатить деньги — это бизнес. Есть гарантированная аренда под 7% годовых, под 10% и даже под 12% — но это инвестиция на 5-10-15 лет. Для инвестора – это очень удобно, не нужно думать об амортизации квартиры, о клиентах, об уборке, налогах.
Недвижимостью зачастую управляют не безымянные тайские компании, а такие гиганты отельного бизнеса как Sheraton, Best Western, Wyndham, Marriott.
Южный Кипр – это страна, которая сейчас на первом месте среди потенциальных инвесторов, которые хотят получить либо второе гражданство, либо вид на жительства (далее — ВНЖ) через покупку недвижимости. Почему? Потому что Кипр входит в Евросоюз.
В той же Турции и Черногории при покупке недвижимости вы тоже практически сразу получаете вид на жительство на год на всю вашу семью. На Кипре такие же условия при покупке любой недвижимости от 300 тысяч евро.
Но это вид на жительство страны Евросоюза и с ним вы сможете уже путешествовать по Европе без виз. Открываются большие перспективы. А если вы открываете ПМЖ на Кипре, возможностей станет еще больше.
Причем ПМЖ у вас пожизненный, вам нужно будет только в течение двух лет один раз слетать на Кипр. То есть остров перед вами не ставит никаких условий, практически.
Для больших клиентов здесь предусмотрена интересная программа по инвестициям – Вы вкладываете в местную недвижимость 2 млн евро и за 3 месяца получаете гражданство.
При этом вы не дарите экономике Кипра эти деньги, в отличие от, например, Мальты, где для паспорта вам просто нужно будет безвозвратно отдать стране более полумиллиона евро.
Здесь вы спокойно получаете на всю семью паспорта и через 3 года можете спокойно продать свою недвижимость, оставив только квартиру минимальной стоимостью в 500 тысяч — это должна быть ваша резиденция на Кипре.
Что еще важно знать потенциальному инвестору о Кипре – здесь нашли огромное месторождение газа и с 2019 года начнется его промышленная разработка. Объем запасов – 300% от ВВП страны. На остров придут крупнейшие нефтегазовые компании. Кроме того, на Кипре одобрено строительство крупнейшего в Европе казино-курорта.
— Чем привлекательна недвижимость Черногории для инвестора?
— Ну, смотрите. Все наши клиенты в основном хотят покупать недвижимость у моря. Турция, Кипр, Испания – это Средиземноморское побережье.
Чем выгодно отличаются страны Балканского полуострова – Албания, Черногория и Хорватия – тем, что они находятся на Адриатическом побережье. Это другое море, другая природа. Черногория вообще очень компактная страна – есть такие красивые города-бухты, как Будва, Бар, Котор.
Там комфортно жить, и вы находитесь в центре Европы. Черногория сейчас подала заявку в НАТО. Недвижимость в Черногории стартует от 1600 евро за квадратный метр. Квартира 1+1, порядка 50-60 квадратов может стоить от 75 тысяч евро.
Да, это будут не такие шикарные комплексы, как в Таиланде или Турции, но эта квартира будет находиться в 800 метрах от побережья, ночная жизнь Будвы будет перед вами!
— Виталий, а как же можно осуществить мечту «вилла в Испании»?
— Основной момент – оформление этой виллы. В Испании, если вы захотите купить землю, вы должны понимать, что нужно заплатить налог в 21% при покупке участка. И это не маленькая сумма.
Когда вы на своем участке земли построите виллу, также вам нужно будет еще заплатить 10% НДС уже с этой виллы или с любой другой недвижимости.
И плюс около 3% от суммы – все затраты по сделке: адвокат, нотариус.
Мы советуем нашим клиентам находить участки, которые принадлежат застройщикам, потому что они уже за вас заплатили налог на землю. И этот застройщик под ваш проект построит виллу, в онлайн-режиме вы сможете наблюдать и контролировать этот процесс.
От 9 до 12 месяцев вполне возможно сделать себе красивую виллу в разных районах: от Плайя-де-Аро на границе с Францией и до Коста-Бланки, Аликанте, Малаги. Сейчас не проблема построить в Испании недвижимость. От 300 тысяч евро можно уже рассматривать такую покупку. Местные банки выдают кредиты нерезидентам, процентная ставка в районе 2,8 — 3,5 % в год.
Но нужно обязательно доказать ваши доходы, показать ваш уровень жизнь. Ну и чтобы получать вид на жительство в Испании, нужны дополнительные средства, причем не кредитные.
Отмечу, что по запросам клиентов на квартиру у нас сейчас на первом месте – Аликанте, там очень приемлема цена-качество: от 120-130 тысяч евро можно рассматривать хорошие апартаменты в новых комплексах в доступности 300-400 метров до моря. На втором месте — остров Майорка, на третьем — Каталония (но количество реальных сделок там ниже, потому что цены в Барселоне на порядок выше, чем в других регионах Испании.
— Как обстоят дела со сдачей в аренду жилья в Испании?
— Для аренды лучше покупать жилье в двух самых востребованных туристических регионах: Коста-Бланка и Майорка. Но там очень высокие штрафы, если вы решите зарабатывать на аренде «в черную». Поэтому нужно искать управляющую компанию с лицензией на сдачу.
— Что происходит сейчас на рынке недвижимости в Таиланде?
— Рынок Таиланда – это наглядный пример, что рынок недвижимости живой и постоянно на нем что-то происходит. Когда несколько лет назад произошла девальвация рубля, россияне начали массово продавать свою недвижимость в Таиланде с дисконтом в 50-60% — за 50 тысяч долларов можно было купить квартиру.
Тем самым они обвалили рынок и цены. Застройщики перестали строить – цена квартиры в их комплексе была намного выше, чем любой человек мог купить на вторичном рынке у того же россиянина.
Буквально год это продолжалось, через год на место россиян пришли французы и другие европейцы, и сейчас они занимают лидирующие позиции по инвестициям в недвижимость, плюс приезжают сейчас китайцы. Таиланд для них — это уже не просто отдых, но и вложения.
Потому что в Таиланде строятся действительно очень классные комплексы. Самые главные места – это Пхукет и Самуи. Клиенты на аренду есть постоянно, турпоток круглогодичный. Ваша квартира будет постоянно востребована.
Цены на недвижимость здесь уже не падают, а медленно растут: Паттайя начинается от 55-60 тысяч долларов – без гарантированной аренды, это будет квартира-студия порядка 30-35 кв.м.
, но в Таиланде научились очень качественно распределять жилое пространство. Инвестиции под гарантированную аренду стартуют от 70 тысяч долларов, но это будут стабильные выплаты.
На островах в новых комплексах на побережье чек начинается от 100 тысяч долларов.
Если же вы хотите переехать и вам не обязательна близость моря, то, допустим, в центре Пхукета можно купить хороший таунхаус за 140-150 тысяч долларов, и это уже не апартаменты 35 кв.м.
В Таиланде нет налога на недвижимость, нет вида на жительства, вы можете приезжать туда по разным визам: рабочей, студенческой, гостевой и находиться там сколько угодно, просто периодически меняя эти визы. На островах хорошая инфраструктура, открываются британские школы – то есть, дети смогут изучать английский язык.
Основными застройщиками в Таиланде сегодня являются тайские и норвежские компании. Среди покупателей много китайцев.
— А какая динамика цен и обстановка на рынке недвижимости наблюдается в других странах?
— В Турции, несмотря на все катаклизмы, цена на недвижимость теперь растет, застройщики не останавливаются. На первичном рынке цена за квадрат начинается от 600 евро — это новые комплексы в километре от моря.
Самый большой процент роста – в Стамбуле (здесь большие перспективы — построен уже третий аэропорт, который стал одним из самых больших в Европе и в мире) и на Средиземноморском побережье (Алания, Анталия). Большое количество отелей на турецком побережье выставлены на продажу.
И сейчас одни из основных инвесторов, кто здесь покупает отели, – это граждане США. Китайский инвестор Турцию для себя еще не открыл, но я уверен, что инвестиции из Поднебесной скоро придут и сюда.
Сейчас действительно правильное время для входа в турецкий рынок. Если в 2017 году цены застройщиков на фундаменте стартовали от 40-45 тысяч евро, то сейчас на рынке есть предложения от 28-30 тысяч евро.
В Испании, как я уже сказал, тоже наметился стабильный рост цен.
Кипр – там изначально цены были не маленькие, поэтому сейчас Кипр больше берет инвесторов паспортными программами и тем, что они улучшили качество строительства. В Черногории есть тенденция к росту цен на побережье.
Все страны, о которых мы с вами говорим, они интересны с точки зрения того, что там растут цены и там приемлемые условия для иностранных инвесторов.
— Как вы оцениваете качество строительства в этих государствах?
— Турки – это одни из самых лучших строителей, по объемам они занимают третье место в мире — впереди только США и Китай. Это у нас есть такое понятие как «квартира после строителей», где вам еще нужно будет тратиться на ремонт.
Турция от этого отказалась много лет назад, и сейчас квартира вам сдается готовая, зачастую уже с мебелью и техникой. На этапе строительства застройщик все сделает за Вас.
Таиланд по качеству может абсолютно конкурировать с Турцией, и в новых комплексах квартиры только «под ключ» идут.
В Испании можно купить квартиру и после строителей, но в основном апартаменты по цене от 200 тысяч евро сдаются тоже уже с ремонтом, может входить в цену и пакет мебели. В Черногории внутренний ремонт тоже уже будет.
— Спекулятивная покупка, например, в Турции насколько выгодна?
— Разница в цене на этапе проекта и уже готового жилья может составлять от 15 до 50%. В Алании на первой линии на этапе фундамента цена может быть 1000 евро за кв.м, а когда эта квартира будет готова и сдана – она будет стоить более 1.500 тысяч за кв.м.
— Какой совет вы бы могли дать тем, кто собирается покупать зарубежные апартаменты?
— Если человек задумывается о том, чтобы вложить деньги в недвижимость за рубежом, в первую очередь ему нужно ответить самому себе на вопрос: «Для чего я хочу купить эту квартиру или дом?».
Запросы разные, кто-то хочет переезжать на ПМЖ, кто-то хочет зарабатывать на строительстве спекулятивную прибыль, кому-то нужен небольшой, но стабильный доход – и все это разная недвижимость: по локации, по цене, по оформлению и так далее.
Первый вопрос, на который необходимо себе ответить звучит так “С какой целью Я хочу приобрести себе недвижимость за рубежом?”. От ответа на этот вопрос зависят выбор страны, локации, типа недвижимости и все дальнейшие действия.
Спасибо за беседу!
Загрузка...
