Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.
Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?
Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.
Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.
Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица – к примеру, необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].
В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.
В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретённая чиновниками (муниципальными и государственными служащими, некоторыми руководящими работниками Центрального банка и государственных корпораций, финансовыми уполномоченными и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].
Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счёт которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы [5].
Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами.
К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ.
Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника[6].
Российские законы не препятствуют сделке и не требуют получения разрешения со стороны каких-либо государственных органов РФ, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.
Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.
Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путём учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.
Инвесторам, являющимся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения о вложении средств проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако).
С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учётом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и так далее.
Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей. Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность. Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.
Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[8].
Сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.
При этом необходимо иметь в виду, что в случае, если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции[9], а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ[10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства –для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление.
Уведомление об участии гражданина в иностранной компании
Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.
Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом признания налоговым резидентом России.
Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании
Необходимо подать, если физическое лицо ( налоговый резидент РФ) признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более чем 25% долей/акций в иностранной компании или же владеет более чем 10% долей/акций иностранной компании (совместно с супругой/супругом и несовершеннолетними детьми) и одновременно доля владения физических лиц – налоговых резидентов РФ в этой компании составляет более 50%. Это правило применяется также к иностранным структурам без образования юридического лица (фондам, трастам и пр., далее – ИСБОЮЛ). При этом контролирующим лицом ИСБОЮЛ также может признаваться его учредитель или лицо, осуществляющее над ним контроль.
Срок представления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признаёт либо доход в виде прибыли контролируемой компании, либо убыток контролируемой иностранной компании.
Например, если 31 декабря 2017 года оканчивается календарный год, за который определяется прибыль (убыток) контролируемой иностранной компании или составляется её финансовая отчётность, то на 31 декабря 2018 года налоговый резидент РФ признаёт доход в виде прибыли контролируемой компании, и уведомление необходимо представить не позднее 20 марта 2019 года).
Также стоит отметить, что в отношении прибыли контролируемой иностранной компании / ИСБОЮЛ физическое лицо – налоговый резидент РФ может быть обязан уплачивать в РФ НДФЛ, – этот момент требует дополнительного анализа в каждом конкретном случае.
Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счёта гражданина за рубежом
- Резидент РФ обязан уведомить налоговые органы по месту своего учёта (для физического лица – по месту жительства, для юридического – по месту его нахождения) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банке, расположенном за рубежом.
- Более того, гражданин – резидент РФ, открывший счёт за пределами РФ, обязан ежегодно до 1 июня представлять в налоговый орган (по своему месту жительства) отчёт о движении средств по указанному счету[11].
- В случае, если налоговые органы не были уведомлены об открытии счёета в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, или средства на покупку недвижимости были переведены в нарушение Закона о валютном регулировании, такой платёж может быть признан незаконной валютной операцией, а на плательщика – резидента РФ наложен штраф в размере до 3/4 всей суммы транзакции[12];.
Предоставление отчётов о движении денежных средств по банковскому счёту гражданина за рубежом
Граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, предоставлять в налоговые органы по месту своего учёта отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам).
При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счёт в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счёта и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.
За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчётов предусмотрены следующие штрафы:
- Нарушение при подаче уведомления об участии в иностранной компании – 50 000 рублей;
- Нарушение при подаче уведомления о контролируемой иностранной компании – 100 000 рублей[13];
- Нарушение при подаче уведомления об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счёта за рубежом – от 1000 до 1500 рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4000 до 50 000 рублей при непредоставлении информации[14];
- Нарушение при предоставлении отчёта о движении денежных средств по банковскому счёту за рубежом – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на десять дней; до 2500-3000 рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 дней; при повторном нарушении – 20 000 рублей[15].
Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчёты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истёкшим.
Покупка недвижимости за рубежом сама по себе не требует декларирования в налоговой. Сообщать нужно об открытии счета в зарубежном банке или создании юрлица. Нарушителей ждут штрафы от 1000 рублей до 3/4 от суммы сделки.
Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:
- перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
- перевод на свой счёт в иностранном банке.
При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов.
Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[16].
Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[17].
При переводе на собственный счёт в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счёта, изменении реквизитов и движении средств по нему.
Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[18] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества[19]).
- Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.
- Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).
- Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.
Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете с вашего счёта в российском или зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете как на российский, так и на итальянский счёт, потому что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ.
Денежные средства, которые являются арендной платой за недвижимость за границей, могут быть получены арендодателем – резидентом РФ на валютный счёт в уполномоченном российском банке.
Однако в случае, если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счёт в банке страны сдачи недвижимости в аренду, то законность такой операции зависит от страны, в которой недвижимость сдаётся.
Согласно действующему законодательству резиденты РФ могут получать денежные средства в качестве дохода от аренды на свои счета в иностранных банках только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР[20]. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.
Таким образом, если объект недвижимости находится и сдаётся в аренду на территории Республики Кипр, которая не является членом ФАТФ и ОЭСР, а арендатор или арендодатель не желает сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счёт (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.
Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается НДФЛ по ставке 13%. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.
Резидент РФ имеет право зачислять денежные средства от продажи имущества (в том числе недвижимости) на свои зарубежные банковские счета, минуя уполномоченные российские банки.
Однако данное правило действует только в том случае, если недвижимость находится на территории государства – члена ОЭСР или ФАТФ и такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией действующее двустороннее международное соглашение, предусматривающее автоматический обмен финансовой информацией.[21]. При этом счёт, на который поступят средства в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости, должен быть открыт в банке страны нахождения такой недвижимости.
Как отчитаться за имущество и счета в другой стране: «счастливчикам» на заметку
А почему в кавычках? За границей по-прежнему имеется и валютная выручка и пониженная административная нагрузка для новичков, и сниженные «барьеры» на вход? Хотя бы потому, что с 2021 г. государство куда пристальнее следит за участием россиян в заграничных бизнес-процессах.
Необходимые определения
Ключевое понятие — это налоговый резидент, т.е. частное лицо (не обязательно гражданин!), которое проводит в пределах российских границ 183 и более календарных дней в течение следующих подряд 12-ти месяцев. В случае если срок вашего пребывания в России менее этого порога, то дальше можно не читать, российским налоговым резидентом вы не являетесь.
Зарубежные активы — это ценности разного плана, от движимого и недвижимого имущества до долей участия в проектах, — которыми владеет российский налоговый резидент.
Зарубежные счета (вклады) — это счета (вклады), размещенные в банках и иных финансовых структурах, расположенных за пределами Российской Федерации.
Контролируемая иностранная компания (КИК) — это компания за рубежом, чьим контролирующим лицом выступает налоговый резидент РФ. Внимание: КИКом может являться и то, что не считается юридическим лицом (партнерства, трасты, паевые фонды, фонды, различные формы коллективных инвестиций, товарищества и т.п.).
Контролирующее лицо — физическое или юридическое лицо, одновременно выступающее и налоговым резидентом РФ, и владельцев (участником) зарубежной компании. Ключевое значение имеет наличие у него определенной доли участия, в том числе и косвенного, и номинального. В общем случае доля должна составлять более 25%.
Если имеет место совместное владение с супругом и детьми (не достигшими совершеннолетия), то доля должна превышать 10%, при условии, что в этой компании более 50% долей принадлежит российским налоговым резидентам.
Контролирующим лицом считается и родитель, который управляет организацией в интересах ребенка, и супруг, выступающий от имени супруга.
Практика показывает, что любое лицо может быть признано контролирующим, пусть даже не подпадающее под вышеописанные критерии, но фактически управляющее КИК (например, тот, кто принимает решение по поводу распределения прибыли, либо оказывает влияние на лицо, принимающее такое решение).
Да и любая зарубежная фирма, в которой россиянин выступает как единственный:
- акционер;
- бенефициар;
- номинальный акционер,
априори рассматривается как КИК. Признать себя контролирующим лицом можно и самостоятельно (п. 13 статьи 25.13 НК РФ).
Уведомляем об участии в иностранных организациях
Статья 25.14 НК РФ обязывает налоговых резидентов России — как частных, так и юридических лиц, — уведомлять свою налоговую инспекцию (по месту жительства или нахождения соответственно):
- об участии в иностранных организациях (если доля участия превышает 10%);
- об учреждении иностранных структур без образования юридического лица (ИСБОЮЛ);
- о КИК, которые они контролируют.
Уведомлять об участии в иностранных организациях (ИСБОЮЛ) или их учреждении необходимо не позднее 3-х месяцев с даты той или иной формы участия и (или) изменений долей. В этот же срок следует проинформировать налоговые органы при прекращении участия в иностранных организациях.
Юридические лица обязаны подавать такие уведомления исключительно подписанными квалифицированной электронной подписью, в электронном виде, по ТКС (иначе уведомление будет считаться не поданным), частные лица могут составить его в традиционной бумажной форме. Непредставление или представление недостоверных сведений об участии в иностранных организациях «стоит» 50 000 руб. по каждой организации единовременно (п. 2 ст. 129.6 НК РФ).
Избежать санкций можно, вовремя подав уточненное уведомление.
Получить консультацию или заказать подготовку документов можно тут.
Уведомление о КИК
Важное замечание: подавать уведомление об участии в иностранных организациях придется вне зависимости от того, подпадают они под понятие КИКа или нет.
Если иностранная фирма является еще и КИК, то подавать следует два уведомления. В отличие от вышеописанного уведомления, в данном случае надо посматривать на календарь, поскольку закон устанавливает конкретные даты для подачи уведомлений:
- организации подают его не позднее 20 марта года следующего за налоговым периодом, в котором контролирующим лицом признается доход в виде прибыли КИК, либо который следует за годом, по итогам которого определен убыток КИК;
- физические лица — не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующим лицом признается доход в виде прибыли КИК, либо который следует за годом, по итогам которого определен убыток КИК.
Форма подачи и адресат уведомлений те же, что и при подаче уведомлений об участии в иностранных организациях. Санкции за непредставление или представление недостоверных сведений в случае КИК весьма серьезны: 500 000 руб. по каждой КИК (п. 1 ст. 129.6 НК РФ).
Чтобы избежать вызовов «для уточнения сведений» и прочих претензий налоговиков, не следует ограничиваться представлением одних уведомлений. В частности, в пакет по КИК целесообразно включать документы по финансовой отчетности, заключение аудитора, 3-НДФЛ и т.п.
Специалисты WhiteRock проконсультируют по вопросу обязательных приложений и их корректному оформлению.
Подача уведомлений по зарубежным счетам
Доход от услуг, оказанных иностранному заказчику, получение зарплаты при работе за границей, доходы от продажи и (или) аренды зарубежной недвижимости, доходы по ценным бумагам, дивидендам и т.п. — россияне часто используют счета в зарубежных банках и аналогичных учреждениях для различных целей.
Последствия одни: начиная с 1 января 2021 г., представляя отчеты по зарубежным счетам налоговые резиденты (физические и юридические лица) обязаны указывать и информацию о движении денежных средств, и сведения об иных финансовых активах, в частности:
- ценных бумагах;
- производных финансовых активах;
- долей участия в уставных (складочных) капиталах юридических лиц и ИСБОЮЛ;
- правах требований, вытекающих из договоров страхования.
Юридические лица и ИП отчитываются о зачислении, списании и остатках иных финансовых активов на своих счетах, начиная с I квартала 2021 г., частные лица — с отчета за 2021 г. (до 1 июня 2022 г., если счет закрыт — то в течение месяца с даты закрытия).
Причем речь идет не только о банковских счетах, но и счетах в организациях, которые оказывают услуги по привлечению и размещению денег и иных активов, осуществляя хранение, управление, инвестирование и прочие сделки в интересах резидента прямо или косвенно.
Физические лица и ИП отчитываются по месту жительства (пребывания), при отсутствии на территории России этих мест — в ИФНС по местонахождению объекта недвижимости, юридические лица — в ИФНС по своему местонахождению.
При открытии или закрытии счета уведомление подается лишь однажды, не позднее 1-го месяца со дня его открытия (закрытия). В дальнейшем его подавать не надо.
При совершении первого перевода на зарубежный банковский счет российский банк потребует предоставить уведомление с отметкой ИФНС о принятии данного документа (или распечатку квитанции, подтверждающую получение в электронном виде).
Если вам:
- Нужна консультация по уведомлению налоговой о зарубежных счетах;
- Необходима помощь в составлении уведомлений или отчетов, в т.ч. 3-НДФЛ;
- Трудно разобраться, что выгоднее — закрыть счет, выйти из зарубежной фирмы или КИК, или попытаться сохранить «иностранный сегмент»,
то юристы компании WhiteRock предоставят вам профессиональные консультации и порекомендуют наиболее выгодный вариант действий. Пишите нам в Телеграм: @whiterock_pro. Мы обязательно вам поможем!
Новые правила для владельцев зарубежных счетов. Главное за 2020 год
Евгений Разумный / Ведомости
Россияне, хранящие сбережения за рубежом, еще полгода могут спать спокойно: правительство перенесло для них крайний срок подачи отчетов о движении средств на заграничных счетах и вкладах с 1 июня на 1 декабря. Соответствующее постановление опубликовано на интернет-портале правовой информации.
В условиях пандемии гражданам будет непросто получить необходимые для отчета информацию и документы по счету или вкладу в иностранном банке, решило правительство. Перенос срока подачи отчета – не единственное новшество для владельцев зарубежных счетов. В 2020 г.
вступили в силу изменения в валютное законодательство, которые облегчат жизнь части граждан, а другим, наоборот, усложнят.
Кто должен подавать отчет
По общему правилу отчет о движении средств на зарубежных счетах или вкладах в Федеральную налоговую службу (ФНС) должны подавать все граждане России, признанные валютными резидентами, а также те, кто постоянно живет в России на основании вида на жительство.
Валютными резидентами считаются только те, кто проводит в России более 183 дней в году.
Если россиянин проводит за границей более полугода в календарном году, он перестает быть валютным резидентом и отчет не подает.
Срок считается суммарно, нарастающим итогом с 1 января по 31 декабря, поясняет партнер юридической компании «Нортия ГКС» Роман Тарасов. Дата въезда и выезда из России в общей сумме дней не учитываются.
Наличие второго гражданства и счета в банке на «второй родине» от этого обязательства не освобождает.
Физлица не обязаны уведомлять ФНС о прекращении резидентства, но инспекция может запросить подтверждение пребывания за рубежом, напоминает замруководителя практики структурирования бизнеса «КСК групп» Станислав Ляпцев: «Мы бы рекомендовали для надежности также сняться с регистрации по постоянному месту жительства».
В 2019 г. был принят закон о либерализации валютных операций, который разрешил не подавать отчет и тем, у кого за рубежом на счету или вкладе хранится не более 600 000 руб. в валютном эквиваленте – он рассчитывается по курсу ЦБ на 31 декабря отчетного года.
Речь идет не о совокупной сумме, а о каждом счете (вкладе) в отдельности: если на нем меньше установленного лимита, отчитываться не надо, пояснил «Ведомостям» представитель ФНС.
Правда, такой счет или вклад должен быть открыт исключительно в «прозрачной» юрисдикции.
К ним закон относит, во-первых, страны Евразийского экономического союза: (ЕАЭС): Армению, Беларусь, Казахстан, Киргизию. А во-вторых, страны, автоматически обменивающиеся с Россией финансовой информацией. Перечень таких государств ФНС ежегодно согласует в Минюсте. Сейчас там 77 государств и 12 территорий, включая популярные у россиян.
За позднее предоставление отчета, согласно Кодексу об административных правонарушениях (КоАП), физлицам грозит штраф в размере 300–3000 руб. в зависимости от дней просрочки, а за неполные или недостоверные сведения в нем – 2000–3000 руб. При повторном нарушении штраф – 10 000–20 000 руб.
Если отчет вообще не подавался, штраф будет гораздо выше. ФНС в письме от 16 июня 2017 г. разъяснила, что может квалифицировать все действия по такому счету как незаконные валютные операции, напоминает партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова. Тогда по КоАП штраф составит от 3/4 до полной суммы операции.
Инвесторам пока не беспокоиться
Начиная с налогового периода 2020 г. ежегодно отчитываться в ФНС должны не только вкладчики иностранных банков, но и владельцы счетов в «иных финансовых организациях». Специально уведомлять ФНС о счетах, открытых в них до 1 января 2020 г., не надо, уточняет представитель службы.
Точного определения или перечня их в новой редакции закона о валютном регулировании нет. ФНС рекомендует пользоваться определением ст. 142.1 Налогового кодекса.
Таким образом, в него попадают страховые компании, брокеры, депозитарии, управляющие компании, форекс-дилеры, клиринговые организации и центральные контрагенты, негосударственные пенсионные и акционерные инвестиционные фонды, микрофинансовые организации, а также различные кооперативы (потребительские, жилищно-накопительные и сельскохозяйственные), операторы электронных кошельков, а также организации без образования юридического лица, которые инвестируют средства клиента или совершают от его имени и за его счет иные сделки. Правда, список этот не окончательный и может обновляться.
Валютное регулирование для операций по таким счетам для резидентов мягче, чем для счетов в иностранных банках. В конце прошлого года ЦБ решил (указание от 24 декабря 2019 г. – «Ведомости»), что зачисление средств на такие счета (и их списание) будет осуществляться без ограничений. Но отчитываться по ним придется уже со следующего года, если стоимость активов на них превышает 600 000 руб.
Некоторые вопросы, впрочем, остались. «Из определения организации финансового рынка следует, что передавать в них физлица будут преимущественно денежные средства или иные финансовые активы: ценные бумаги, производные финансовые инструменты.
Ситуация с неденежными счетами – например, депо, на которых хранятся не обращающиеся на организованном рынке бумаги, – остается неопределенной», – сетует советник юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Романова.
По ее словам, сейчас неясно, как сдавать по таким счетам отчеты, как оценивать стоимость таких активов, изменения балансов по счету, предупреждает она.
В 2020 г., как и прежде, основные ограничения на операции сохраняются в отношении тех, кто хранит средства на счетах и вкладах в иностранных банках. Тем, кто несмотря на пандемию продолжает совершать по ним операции, стоит помнить обо всех изменениях валютного законодательства, вступивших в силу в этом году и относящихся к отчетному периоду 2020 г.
С 1 января 2020 г. вступили в силу послабления владельцам счетов в иностранных банках, расположенных в прозрачных юрисдикциях. Теперь на них можно зачислять без ограничений средства, полученные от нерезидентов.
Ранее перечень был ограничен, например, доходами от продажи и сдачи в аренду недвижимости, доходами от продажи ценных бумаг, прошедших листинг на организованной бирже, процентным и купонным доходом, доходом от передачи средств в деньгах или ценных бумагах в доверительное управление.
На счета всех резидентов, независимо от юрисдикции, теперь могут быть зачислены доходы от реализации драгоценных металлов, но только если это предусмотрено законодательством иностранного государства.
Владельцам счетов также следует обратить внимание на перечень прозрачных юрисдикций – он изменился. В него впервые попали Израиль, Панама, Доминика и Гана, а выбыли Великобритания, остров Мэн, Гернси, Джерси и Литва.
Люди, хранящие деньги в банках этих «исключенных территорий», теперь подают отчет на общих основаниях. А круг разрешенных операций в этих странах с 2020 г. существенно сузился.
Фактически такие счета можно использовать только для ограниченного ряда расчетных банковских операций: переводы между собственными счетами, взнос наличных, конверсионные операции, а также ограниченного ряда иных операций, не связанных с инвестиционной деятельностью, перечисляет директор группы по оказанию услуг частным клиентам Deloitte Леонид Печерников. В списке разрешенных операций, например, возврат ранее уплаченных средств, выплаты в виде заработной платы по трудовым договорам с нерезидентами, суммы возвращенных налогов, страховые выплаты от нерезидентов, продолжает он. А вот зачисление дохода от продажи недвижимости или получение инвестиционного дохода на счета в банках в этих странах теперь запрещены, приводит пример партнер BGP Litigation Александр Голиков.
Сделки с недвижимостью: практика европейских стран
14.08.2017 
В последнее время, как в кругу парламентариев, так и в экспертной среде все чаще высказывается идея о необходимости введения обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью. Сторонники такой инициативы не устают повторять очевидные преимущества нотариального удостоверения: тщательная проверка всех документов, установление реальной воли участников сделки, повышенная доказательственная сила нотариально удостоверенного договора, полная материальная ответственность нотариуса за результат его работы.
Многие эксперты предлагают посмотреть на реальные примеры из жизни. Далеко за такими примерами ходить не надо — более чем в 80% стран Европы, в том числе у лидеров по уровню развития — Германии и Франции, нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имуществом.
Как рассказывается на портале, посвященном недвижимости за рубежом, https://www.homesoverseas.ru, в странах Евросоюза, как правило, нотариус привлекается на этапе подписания окончательного договора купли-продажи, который и обеспечивает переход права собственности. После регистрации перехода права собственности нотариус направляет документы о новом владельце во все соответствующие инстанции и оплачивает необходимые таксы и сборы. А во многих европейских государствах нотариус, в том числе, выплачивает комиссию за проведение сделки риэлторам.
Нотариус контролирует весь процесс совершения сделки, выступает в роли куратора ключевых этапов, отвечает за финансовые вопросы.
Депозитный счет нотариуса воспринимается европейцами как самое надежное место хранения денег до перечисления их продавцу объекта недвижимости и как наиболее удобный способ расчета между сторонами сделки. Кстати напомним, что в соответствии с российским законодательством депозит нотариуса защищен и от банкротства банка.
Денежные средства, внесенные на такой счет, в случае прекращения работы банка выводятся из конкурсной массы и в полном объеме возвращаются их владельцу.
В статье о правилах купли-продажи недвижимости за рубежом также объясняется, что в основном в Европе каждый объект недвижимости привязан территориально к конкретному нотариусу. Таким образом, нотариус выступает в качестве уникальной «базы данных», где хранится информация обо всех сделках с объектом недвижимости, всех предыдущих и нынешних владельцах собственности.
По информации портала https://www.homesoverseas.ru, стоимость услуг нотариуса в среднем по Европе составляет 1-2% от суммы сделки. Для сравнения, в России тариф по сделке, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, составляет 0,5% и ограничивается пределом в 20 тысяч рублей.
Если говорить об отдельных моментах правоприменительной практики в различных странах Европы, то можно отметить, что, к примеру, в Германии удостоверение сделки по отчуждению объекта недвижимости считается особым элементом нотариального производства, когда весь текст документа зачитывается нотариусом вслух, а содержание подробно разъясняется сторонам сделки.
Без нотариуса не обходится ни одна сделка с недвижимостью и в соседней с Германией Бельгии. При этом в стране не действует правило территориальной привязанности сделок с недвижимостью к тому или иному нотариусу.
Интересно, что с одной и той же сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два разных нотариуса: один может быть задействован на предварительном этапе согласования всех условий, второй — занят непосредственным удостоверением сделки.
А во Франции, точнее в Париже, местной Нотариальной палатой каждую неделю организуются специальные торги по продаже недвижимости. В торгах участвуют любые типы недвижимого имущества со всей страны — квартиры, комнаты, парковки, дома, замки, сельскохозяйственные участки, офисы.
Такие торги считаются единственным типом купли-продажи, которые гарантируют продавцу и покупателю одновременно скорость, прозрачность, рыночную цену и безопасность.
Кстати, по данным Высшего совета нотариата Франции, удостоверение сделок с недвижимостью занимает 49% всего нотариального делопроизводства в стране.
В Эстонии показатель несколько скромнее — сделки с недвижимостью занимают 25% от всех нотариальных действий. Но, что примечательно, при приобретении недвижимости в новостройке будущий собственник жилья обращается к нотариусу дважды — для удостоверения предварительного договора и для удостоверения договора передачи имущества и ключей.
Вне зависимости от особенностей каждой отдельно взятой страны континентальной Европы нотариальная форма сделки в этих государствах давно признана единственным действительно надежным, удобным и выгодным для участников сделки методом защиты их прав и гарантом отсутствия проблем в будущем.
В России благодаря реформам последних лет нотариус также наделен всеми необходимыми полномочиями и ресурсами для обеспечения защиты прав собственника и юридической чистоты сделки. При этом процесс получения нотариальной услуги максимально удобен и оперативен.
С учетом удобного режима «одного окна», в котором сегодня работает каждый российский нотариус, ускоренных сроков регистрации права по нотариально удостоверенной сделке, возможности рассчитаться через депозит нотариуса — набирается масса приятных для гражданина «бонусов».
Даже в отношении излюбленной темы всех оппонентов нотариальной формы — стоимости услуг нотариуса, развенчаны все мифы и развеяны опасения граждан о якобы высоких тарифах на удостоверение сделки с недвижимостью.
Для сделки со среднестатистической квартирой ценой в 1,5-2 млн. рублей стоимость услуг нотариуса составит примерно 10-15 тысяч рублей в зависимости от региона.
Вполне подъемная сумма, тем более, когда речь идет о сохранности дорогих сердцу (и не только!) квадратных метров.
Как будет развиваться законодательство в этой сфере, покажет время. А у российских граждан уже сейчас есть выбор: понадеяться «на авось» и заключить сделку в простой письменной форме либо последовать примеру ответственных европейских соседей и доверить защиту своей собственности нотариусу.
Покупка недвижимости за рубежом
Сейчас многие наши клиенты интересуются вопросом приобретения недвижимости за рубежом. Причины для этого могут быть абсолютно разными: от простого вложения денежных средств до получения второго гражданства. Однако, задумываясь о таком серьезном шаге, необходимо помнить и о последствиях, которые возникнут после его свершения.
Приобретение зарубежной недвижимости для российских граждан не влечет обязанности платить налог на имущество и местные налоги по зарубежной недвижимости в России.
Купленная заграничная недвижимость облагается налогами по законам той страны, на территории которой она находится, поэтому, приняв решение о покупке недвижимости за границей, перед гражданином Российской Федерации может стать вопрос о способе оплаты зарубежного налога на недвижимость.
Следует отметить, что осуществление расчета за куплю недвижимости через банковский счет имеет ряд преимуществ, таких как:
- Отсутствие необходимости декларирования денежной суммы, вывозимой из страны;
- Простота доказывания оплаты в суде, при возникновении проблем.
Кроме того, выбирая для оплаты счет, открытый в зарубежном банке, можно снизить затраты на комиссию при переводе денежных средств со счета на счет. При этом не следует забывать о том, что в соответствии с налоговым законодательством РФ, налоговые резиденты государства обязаны в течение месяца уведомить налоговые органы об открытии банковского счета в другой стране.
В случае приобретения зарубежной недвижимости в кредит, необходимо быть предельно внимательным, так как российское законодательство не будет нарушено лишь в том случае, когда суммы кредитов в иностранной валюте:
- перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
- получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.
В иных случаях валютная операция признается незаконной. Поэтому если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.
Когда недвижимость уже приобретена и возникло желание сдавать её в аренду, следует быть готовым к регулярному контакту с отечественными налоговыми органами. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению, только в данном случае налог взымается как Россией, так и страной, на территории которой расположена недвижимость.
Ставка налога в РФ на доход, полученный от аренды зарубежной недвижимости, составляет 13%, налоговые ставки от аренды в других странах варьируются, более подробно они будут рассмотрены ниже на примере Германии, Франции, Испании, Черногории, Чехии и Болгарии.
Возвращаясь к валютному законодательству и его соблюдению, можно отметить, что в случае, если денежные средства от аренды недвижимого имущества поступают на счет, открытый в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не будут являться нарушением валютного законодательства переводы:
- денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
- переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.
При продаже зарубежного недвижимого имущества важно держать в памяти, что при перечислении полученного дохода напрямую на счет в зарубежный банк, российского налогового резидента может ожидать штраф от ¾ до одного размера суммы валютной операции, так как она, в соответствии с ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации», будет признана незаконной.
Для того, чтобы избежать нарушения и необходимости переводить денежные средства за продажу недвижимого имущества в Россию, собственник может приять деньги на счет юридического лица – своей компании или нанятой фирмы агента.
Перевод российским гражданином денежных средств на свой счет в Европе, а потом — на счет в России, не освобождает его от ответственности, а только усугубляет ситуацию. Формально это будет двойным нарушением закона и может повлечь за собой двукратный штраф.
Что касается налогообложения, если недвижимость продается в стране, с которой Россия заключила соглашение об избежании двойного налогообложения, налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского. Как правило, если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает налог там, то в России уплачивать налог необходимости не возникнет.
Приобретение, аренда, продажа недвижимости в Германии
Затраты на содержание недвижимости в Германии включают в себя:
- налоги
- страховые взносы
- оплату услуг управляющей компании
- коммунальные платежи
- для тех, кто приобрел жилье в ипотеку — ежемесячные взносы по кредиту.
После приобретения недвижимости необходимо будет оплатить налог на недвижимость (Grundsteuer), который рассчитывается по формуле:
0,35 % от оценочной стоимости недвижимости умножается на коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта.
| 3.5% | Бавария, Саксония |
| 4.5% | Гамбург |
| 5.0% | Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия |
| 6.0% | Берлин, Гессен |
| 6.5% | Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн |
Если недвижимость сдается в аренду, необходимо оплатить налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога.
| Единоличный плательщик | Супружеская пара | Ставка | ||
| От (EUR) | До (EUR) | От (EUR) | До (EUR) | % |
| 0 | 8 652 | 0 | 17 304 | 0 |
| 8 653 | 53 665 | 17 305 | 107 330 | 14 |
| 52 666 | 254 446 | 107 331 | 508 892 | 42 |
| 254 447 | И выше | 508 893 | И выше | 45 |
При продаже недвижимости в Германии, прибыль от продажи подлежит налогообложению, если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет.
Налог рассчитывается по прогрессивной шкале до 45% и будет также зависеть от размера полученного дохода с продажи, от того кто владел недвижимостью и для каких целей она использовалась.
Между России и Германией существует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому налог будет уплачиваться в стране происхождения дохода и затем указываться в налоговой декларации в России
Юридически значимые действия с недвижимостью во Франции
Желающие приобрести собственность во Франции должны будут оплатить, помимо стоимости все нотариальные издержки(frais de notaire), связанные с переоформлением недвижимости:
- гонорар нотариуса(émoluments)
- регистрационный сбор (droit d’enregistrement)
- сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом(taxe de publicité foncière) или НДС(TVA) в случае покупки новой недвижимости
- пошлину за осуществление сделки с недвижимостью (droit de mutation), которая составляет 5,8%
Доход, полученный от недвижимости облагается налогом по прогрессивной ставке, в зависимости от размера получаемого дохода:
| Доход (EUR) | Ставка |
| До 9 700 | 0% |
| От 9 701 до 26 791 | 14% |
| От 26 792 до 71 826 | 30% |
| От 71 827 до 152 108 | 41% |
| Свыше 152 109 | 45% |
Во Франции существует 2 режима налогообложения:
- упрощенный- BIC (применяется если сумма дохода от аренды включая charges не превышает 32 900€/год, тогда 50% от суммы будут облагаться прогрессивным налогом на прибыль)
- обычный rég reel d’imposition (применяется, когда доход свыше 32 900€/год налогообложению подлежит сумма дохода за вычетом затрат)
Приобретая недвижимость в Испании напрямую от застройщика, необходимо будет оплатить налог на добавленную стоимость (IVT) в размере 10%, а также гербовый сбор, ставка которого равна 0,5 — 1,5 %
Что касается вторичной недвижимости, ставка варьируется от 6 до 10% в зависимости от города, в котором она приобретается. Так в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балкарских островах она может достигать 10%.
При продаже недвижимого имущества в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Ставки налога на прирост капитала разнятся в зависимости от суммы полученного дохода:
| до 6000 евро | 19% |
| 6001 – 50000 евро | 21% |
| более 50 000 евро | 23% |
При сдаче недвижимости в Испании в аренду владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24%.
Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов, из расчета 24% из 2% от кадастровой стоимости.
Недвижимость в Чехии
При приобретении недвижимости в Чехии, обязанность по оплате налога на передачу собственности (4 %) до 1 ноября 2016 года лежит на продавце, после указанной даты эти 4% должен будет оплатить покупатель, кроме того, при приобретении первичной недвижимости покупателю нужно заплатить НДС, ставка которого — 21 %. Регистрационные сборы составляют 0,01–0,02 % от стоимости объекта.
При продаже недвижимости с продавца взимается налог по ставке 3% от реальной цены продажи. Если сделка заключена на более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если на более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог.
- Продавая недвижимость также следует учесть некоторые обстоятельства, влияющие на то, следует ли продавцу включать доход от продажи недвижимости в налогооблагаемую базу подоходного налога или нет. Избежать уплаты подоходного налога с продажи недвижимости можно, при соблюдении одного из условий:
- — продавец владел недвижимостью не менее 5 лет
- — продавец владел недвижимостью и бы в ней прописан на протяжении не менее двух лет.
- — продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение 1 года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости.
- Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет, помимо названных 3% с продажи, заплатить и 15% в виде подоходного налога.
Недвижимость в странах Восточной Европы
Налогообложение недвижимости в Черногории и Болгарии довольно демократично, по сравнению с другими европейскими странами.
Кроме того, приобретение недвижимого имущества в указанных странах предоставляет возможность российским гражданам без особых трудностей получить вид на жительство.
| Черногория | Болгария | |
| Покупка недвижимости |
|
|
| Аренда недвижимости | 9% | 10% |
| Продажа недвижимости | 9% + 4% в РФ | 10% + 3% в РФ |
В настоящей статье представлена базовая информация о налогообложении сделок с недвижимостью, валютном контроле и последствиях его нарушения.
Разобраться в нюансах, определить точные размеры налоговых ставок и способы их оптимизации Вам помогут специалисты по налогообложению консалтинговой компании Niemands.
Загрузка...
