Турецкая республика Северного Кипра, сокращённо ТРСК, занимает северную часть одноимённого острова. В последние два десятилетия это государство переживает бум спроса на местную жилую недвижимость.
Множество иностранных граждан, в том числе и россиян, стремятся сегодня приобрести недвижимость на Кипре.
Рассмотрим, какие преимущества и недостатки имеет приобретение жилья в ТРСК, разберём основные нюансы оформления покупки, ассортимент предложения и ценовой диапазон выставляемой на продажу недвижимости.
Северный Кипр представляет собой независимое государство, созданное турками-киприотами не так давно. Де-факто отделение севера от остального Кипра произошло в 1974 г., при помощи турецкой армии.
А в начале 1980‑х, после проведения референдума, на котором население высказалось за независимость, было официально объявлено о создании государства Турецкой республики Северного Кипра. Правда, за прошедшие годы эту страну официально признало лишь одно государство — Турция.
Тем не менее, такой «полузаконный» статус вовсе не мешает турецкому государству активно развиваться, и прежде всего это касается индустрии туризма.
Ежегодно страну посещают сотни тысячей иностранных граждан, значительную часть из которых составляют наши соотечественники. Население ТРСК по последним данным превышает 300 тыс. человек, из которых коренных турок-киприотов лишь 1 / 3 от общей численности.
Остальные жители государства переехали сюда уже после объявления независимости. Большая часть эмигрантов — переселенцы из континентальной Турции, но также много среди них и россиян.
Количество бывших жителей РФ, получивших ВНЖ или ПМЖ в Северном Кипре, приблизительно оценивается в 17‑20 тысяч.
Уровень жизни
Основу доходов государства, как и большей части населения, составляет туристический бизнес. Уровень жизни в непризнанной республике достаточно высок, и даже превышает по уровню доходов показатель континентальной Турции, и приближается к среднеевропейскому уровню. Экономика ТРСК отличается стабильностью и в последние десятилетия не была подвержена каким‑либо глобальным потрясениям.
Это объясняется высоким спросом среди иностранных туристов на отдых в турецком Кипре, с его развитой инфраструктурой, включающей морские курорты и всевозможные дополнительные развлечения. В качестве денежной единицы в стране используется турецкая лира. Стоимость продуктов питания и коммунальных услуг здесь несколько выше среднероссийского уровня — сказывается курортная специфика.
Но если сравнивать стоимость проживания с нашими курортными регионами, теми же Сочи или Крымом, то разница будет практически не ощутима. Средняя стоимость некоторых продуктов питания в гастрономах Северного Кипра такова:
- Молоко, 1 л — 0,8 $.
- Мясо говядины, кг — от 7 $.
- Мясо курицы, кг — от 3 $.
- Яблоки, кг — 0,5 $.
- Картофель, кг — 0,8 $.
Стоимость электроэнергии для частного потребителя здесь составляет, в переводе с лир, около 6 руб. за кВт / ч, литр бензина обойдётся 65‑70 руб., безлимитный интернет на месяц — от 2 до 3 тыс. руб. В стране законодательно установлен минимум заработной платы, составляющий 1750 лир (27 тыс. рублей). В среднем же оплата труда значительно выше.
Особое значение работодатель придаёт знанию у соискателя вакансии иностранного языка — опять‑таки специфика курортной страны.
Востребованы английский, немецкий, французский языки, а в последнее время, с увеличением потока туристов из СНГ, и русский язык.
Это преимущество касается практически всех профессий, начиная от официанта, и заканчивая руководящими менеджерами. Так что россиянину, решившему сменить место жительства на Северный Кипр, найти работу будет не сложно.
Климат и экологическая обстановка
Отличительной чертой острова вообще, и его севера в частности, является экологическая чистота. Здесь нет крупных заводов и фабрик, которые могли бы загрязнять атмосферу и прибрежные воды своими выбросами.
Основу экономики составляет туризм, что обуславливает повышенную заботу правительства и населения о соблюдении экологической чистоты районов отдыха.
Подтверждением тому служит нарастающий туристический поток со всех концов мира.
О климате достаточно сказать только одно — средиземноморский, с мягкой зимой и жарким летом. Если кто‑то отдыхал на таких турецких курортах как Анталья, Бодрум или Мармарис, может с лёгкостью представить себе северное побережье Кипра. Южную оконечность Турции и Кипр разделяет пролив шириной всего 75 км.
ОБРАЗОВАНИЕ
Образование на Кипре основано на углублённом изучении английского языка, преподавание которого начинается ещё в детском саду. Дошкольные образовательные учреждения работают либо при турецких, либо при специализированных английских школах. С 5‑ти лет дети поступают в школу, обучение в которых продолжается 11 лет. Следующая ступень — поступление в колледж или ВУЗ.
Сегодня в ТРСК действует 12 ВУЗов, в которых получают высшее образование студенты из 80 государств.
Выдаваемые местными университетами дипломы отвечают стандартам США и Евросоюза, но при этом обучение здесь намного дешевле, чем в странах Западной Европы или в Соединённых Штатах.
Этим и объясняется столь высокая популярность северо-кипрских ВУЗов среди иностранных студентов. Более того, студенты, в том числе и иностранные, могут рассчитывать на получение стипендии, покрывающей до ½ общих расходов на обучение.
МЕДИЦИНА
Уровень медицинских услуг в турецкой части Кипра полностью отвечает европейским стандартам. В государственных больницах и поликлиниках медицинскую помощь оказывают бесплатно, но только лицам, имеющим местное гражданство. Поэтому въезжающий в страну иностранец для получения визы должен оформить медицинскую страховку международного образца.
Частные клиники оказывают услуги на коммерческой основе. Но если клиника сотрудничает с вашей компанией-страховщиком, то лечение будет бесплатным. Разумеется в рамках денежного покрытия, обеспеченного полисом.
Среди отраслей медицины в Северном Кипре особо развиты косметическая, лазерная хирургия, стоматология и ортодонтия (зубное протезирование).
Качество медицинских услуг и техническое оснащение клиник находится на высоком уровне, а стоимость гораздо ниже, чем в Западной Европе или Израиле.
Ликвидность недвижимости в трск
В последнее время спрос на жильё в северной части Кипра растёт год от года. В связи с этим растут и цены на недвижимость, которую охотно покупают иностранные граждане, в том числе и россияне.
Большой поток туристов делает покупку жилья на северном побережье острова достаточно выгодным вложением капитала. Его можно сдавать внаём за неплохие деньги, а при необходимости — продать с хорошей прибылью.
Учитывая курортную направленность региона, наиболее ликвидным будет недвижимое имущество, расположенное на первой линии удаления от побережья.
Оформление внж
Для граждан РФ на Северном Кипре действует упрощённый режим въезда и пребывания. Достаточно иметь при себе загранпаспорт, и уже на месте миграционные службы вам выдадут визу ТРСК сроком действия 30 дней. При необходимости, по письменной просьбе, она может продлеваться ещё на 3 месяца.
При этом россияне, возрастом старше 61 года и младше 16‑ти, могут проживать в турецкой части острова сколь угодно долгое время без оформления ВНЖ, всего лишь время от времени продлевая визу.
Поэтому пенсионерам и детям можно вовсе не оформлять ВНЖ, спокойно отдыхая на этом острове-курорте сколько заблагорассудится.
Остальным гражданам РФ для длительного нахождения в стране придётся оформить вид на жительство. Это даёт следующие преимущества:
- Получение государственного медицинского полиса.
- Открытие депозитов в местных банковских организациях.
- Бесплатное обучение детей в государственных образовательных учреждениях.
- Упрощённое получение кредитов, в том числе, и ипотечных займов.
Наиболее простой способ получения ВНЖ — это приобретение жилья на территориях, подконтрольных ТРСК. Это связано с политикой государства, направленной на максимальное привлечение в страну богатых инвесторов, которые могли бы тратить здесь деньги и платить налоги. В 99 % случаев заявления о предоставлении ВНЖ от лиц, купивших квартиру на Кипре, рассматривается положительно.
Для этого в миграционные службы вместе с заявлением потребуется предоставить следующий пакет документов:
- Договор о приобретении недвижимости на Кипре, оригинал и ксерокопия.
- Счёт-выписка из любого местного банка, подтверждающая наличие на вашем депозите не менее 14 тыс. долларов.
- Справка о переводе титула участка, на котором построен дом, в частную собственность. Получить данный документ можно в местном муниципалитете.
- Для женатых / замужних лиц потребуется свидетельство о заключении брака на английском и турецком языках.
- При наличии несовершеннолетнего ребёнка понадобится предъявить его документы.
- 2 фотографии.
- Ксерокопия загранпаспорта со штампом миграционной службы, свидетельствующем о законности пересечения границы.
После этого потребуется по выданному бесплатному направлению сдать анализы крови и флюорографию. На рассмотрение заявления отводится срок в 15 календарных дней, после чего чиновники обязаны вынести свой вердикт. Следует при получении ВНЖ учитывать и специфику непризнанного государства:
- Вы не сможете оформить никакую иностранную визу, кроме турецкой. Дело в том, что все посольства и консульства всех стран, исключая Турцию, находятся в южной, официально признанной ООН, греческой части острова.
- Имея вид на жительство в ТРСК, вы не сможете попасть в южный Кипр, являющийся членом ЕС. Дело в том, что правительство южан не признаёт законность существования турецкой республики, и соответственно, всех выдаваемых турками-киприотами документов.
Но если ваша цель — беспечный отдых или работа на этом средиземноморском острове, то думать о перечисленных неудобствах совершенно не стоит.
Процедура покупки недвижимости
Весь процесс приобретения недвижимости в турецкой части Кипра достаточно прост. Для россиян, не знающих в совершенстве турецкий язык и нюансы местного законодательства, наилучшим вариантом будет обратиться за содействием к одной из местных риэлтерских организаций. Весь процесс покупки жилой недвижимости при помощи агентства поэтапно выглядит так:
- Заказчик выбирает понравившийся объект из предложенных вариантов.
- Посредством агентов покупатель и продавец согласовывают нюансы сделки: конечную стоимость жилища, порядок внесения оплаты и передачу жилья во владение покупателя.
- Агент составляет договор, в котором отображаются все условия процедуры покупки, а также данные объекта недвижимости и лиц, заключающих сделку. Договор заверяется личными подписями продавца и приобретателя.
- Резервирование выбранной недвижимости при помощи оформления депозита на 1 тыс. британских фунтов.
- Далее агент проверяет недвижимость на «чистоту» — отсутствие каких‑либо ограничений.
- После этого покупатель производит первый транш, если оплата осуществляется по частям, или сразу выплачивает сумму покупки. Одновременно с этим оплачиваются посреднические услуги агентства и государственный сбор в размере 0,5 % от указанной в договоре цены приобретаемого жилья.
- Регистрацией купленной недвижимости на нового владельца занимаются также сотрудники риэлтерского агентства. Для этого получается разрешение на приобретение недвижимости иностранным гражданином, которое выдают местные органы МВД. После этого сделка регистрируется в государственном земельном комитете. На всю процедуру согласования и регистрации отводится три недели.
Для официального оформления покупки потребуется предоставить следующий комплект документации:
- Копия договора купли-продажи.
- Анкета установленного образца.
- Заявление просьбой зарегистрировать право перехода собственности.
- Копия главной страницы паспорта и страницы, где проставлена виза.
- Справка из МВД РФ об отсутствии привлечения к уголовной ответственности. Справку следует перевести на турецкий язык и заверить в посольстве или консульстве Турции в РФ.
После передачи ключей от купленной квартиры или дома потребуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 5 % от цены покупки.
После получения разрешения на совершение сделки от МВД нужно будет оплатить сбор за оформление титула на имя покупателя, составляющий 3 % от цены недвижимости.
При полной оплате указанной в договоре суммы, покупатель становится полноправным собственником жилья и вправе на льготных условиях претендовать на получение ВНЖ в этой курортной стране.
Стоимость недвижимости в северном кипре
Отличительная особенность рынка недвижимости ТРСК — это невысокая стоимость жилья.
К примеру, если сравнивать цену квартир или вилл на Кипре, в его северной и южной частях, то аналогичная по всем параметрам (площадь, место расположения) недвижимость в ТРСК будет стоить на 30, а то и на 50 % дешевле. Поскольку местные банки не кредитуют иностранных граждан, заключать кредитные договоры можно напрямую с застройщиком.
Выбор вариантов жилья на местном рынке весьма богат и включает всё разнообразие жилой застройки: бюджетные квартиры-студии и шикарные пентхаузы, дома в горной части острова и прибрежные фешенебельные виллы. Можно купить жильё только с черновой отделкой, либо уже готовое к проживанию, с мебелью и встроенной бытовой техникой.
В среднем стандартные квартиры в Северном Кипре аналогичны по стоимости таким же квартирам в российских областных центрах.
Поэтому, продав свою «двушку» или «трёшку» где‑нибудь в Самаре или Екатеринбурге, вы сможете купить такую же квартиру на Кипре.
С той лишь разницей, что располагаться она будет на берегу тёплого южного моря в окружении субтропической растительности. На стоимость жилища в северной части Кипра влияют следующие факторы:
- Место расположения (побережье или глубь острова, город или удалённая деревня).
- Год сдачи объекта в эксплуатацию.
- Площадь, планировка, этажность.
- Наличие или отсутствие финишной отделки, мебели.
Например, в курортной приморской Кирении квартиры улучшенной планировки, площадью в 70‑90 кв. м, обойдутся в 65‑75 тыс. евро.
Следует учитывать, что все расценки здесь принято указывать в фунтах стерлингов, и для перевода в доллары эту сумму нужно перемножить на 1,5. Там же можно приобрести 2‑х этажную виллу в 120 кв.
м, правда «эконом-вариант», без приусадебного участка, всего за 85 тыс. евро. Такого же размера виллу на Кипре, но уже с небольшим, в 2‑3 сотки участком, предлагают за 100‑120 тысяч евро.
Для ВИП-клиентов застройщики могут предложить и шикарные апартаменты на первой линии удалении я от моря, и фешенебельные виллы, утопающие в окружении фруктовых садов.
Стоимость подобного эксклюзива может достигать, в зависимости от величины жилья, площади «придомовой территории» и прочих нюансов, до миллиона фунтов. Однако это всё равно дешевле стоимости такого же великолепия в странах Европы.
Благодаря широчайшему ассортименту предложений, подпитываемому разразившимся в ТРСК строительным бумом, любой покупатель сможет подобрать себе жильё по своему вкусу и достатку.
Число сделок с иностранной недвижимостью сократилось на треть
26.04.2021 19:59:00
Закрытые границы снизили интерес россиян к зарубежному жилью
Недвижимость в Испании уже не так популярна. Фото Pixabay
Пандемия существенно изменила интерес российских граждан к покупке недвижимости за рубежом. Ведь добраться из России к заграничным домам в условиях кризиса иногда просто невозможно.
Закрытые границы обвалили число сделок на рынке зарубежного жилья примерно на 30%, рассказывают участники рынка. Фиксируется и общее сокращение интереса к иностранной недвижимости.
Спрос концентрируется на тех странах, которые выдают вид на жительство после покупки жилья.
Новые карантинные послабления в ряде стран, вероятно, также будут облегчать россиянам возможность добраться до своих зарубежных апартаментов.
Так, Греция в понедельник отменила обязательный семидневный карантин для россиян.
Теперь у россиян должна быть с собой справка об отрицательном результате ПЦР-теста на коронавирус, сделанном не ранее, чем за 72 часа до въезда, а в случае прохождения вакцинации – сертификат о вакцинации «Спутником V».
Однако проблемы могут возникать и совершенно неожиданно. Также в понедельник внезапно прямо во время регистрации был отменен рейс «Уральских авиалиний» в Черногорию, где некоторые россияне уже обзавелись своим жильем. А поездка к своей зарубежной квартире через третьи страны может обойтись под 100 тыс. руб.
Но пандемия и связанные с ней ограничения – это не единственная проблема тех, кто купил недвижимость за границей. Россия планомерно ужесточает законодательство о праве госслужащих иметь иностранное гражданство или вида на жительство (ВНЖ) за рубежом.
Так, на прошлой неделе Госдума приняла в третьем чтении пакет законопроектов о введении запрета для государственных и муниципальных служащих, а также для военных и других категорий лиц на обладание иностранным гражданством или видом на жительство за рубежом.
Соответствующий закон должен вступить в силу с 1 июля 2021 года.
Однако новый документ изолирует от иностранной недвижимости всех чиновников. Действующее законодательство разрешает чиновникам, депутатам и силовикам иметь особняки за границей – главное, указать об этом в ежегодной декларации. И именно российские чиновники часто являются владельцами иностранного жилья.
Согласно декларациям депутатов Госдумы и сенаторов Совета Федерации, зарубежной недвижимостью владеют 13 депутатов и 5 сенаторов. В частности, недвижимостью в Испании владеют депутаты Константин Затулин, Андрей Барышев, Александр Брыскин, Андрей Пономарев.
Домом в Великобритании владеет депутат Владимир Блоцкий.
Сенатор от Тульской области Дмитрий Савельев задекларировал дом в Великобритании, сенатор от Удмуртии Любовь Глебова – дом и участок в Германии, Андрей Клишас – участок и дом в Швейцарии.
Прямого запрета на владение зарубежной недвижимостью пока нет. Но в последние годы законодательство России имеет тенденцию к усилению контроля за иностранными активами, обращает внимание управляющий партнер юридической компании «Нимандс Лигал» Александр Баранов. «Любая покупка недвижимости за рубежом – это отток средств из РФ.
Для этого уже создан специальный список ФНС, где ведется контроль за операциями о покупке недвижимости за границей, и в случае, если была скрыта информация о приобретении актива, накладывается штраф от 75 до 100% от суммы поступлений для покупки актива», – отмечает инвестиционный советник компании «Пфо Холдинг» Руслан Исмаилов.
Владельцам зарубежного жилья жизнь усложняют не только российские законы, но и законы тех стран, где располагается эта недвижимость.
В Великобритании с февраля 2018 года действует так называемый «Ордер на богатство неустановленного происхождения» (ОБНП), по которому власти могут потребовать объяснения источников дохода иностранцев, проживающих на Туманном Альбионе (см. «НГ» от 06.02.20).
При этом с момента запуска ордера было заведено всего несколько дел. Тогда как, по оценкам Transparency International, свыше 500 объектов недвижимости на сумму более 5 млрд фунтов стерлингов потенциально могли быть приобретены незаконным образом.
Схожая ситуация и в других странах Европы. Евросоюз считает главным способом возможного отмывания средств покупку недвижимости по программам «золотых виз», когда в обмен на покупку жилья покупатель имеет право на получение ВНЖ.
Однако, по мнению экспертов, именно пандемия и коронакризис в первую очередь влияли на интерес россиян к покупке недвижимости за границей, а не ограничительные меры.
Британский ордер не оказал существенного влияния на спрос со стороны иностранцев, говорит директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова, «Гораздо большее влияние, в том числе и в Великобритании, оказывает пандемия и связанные с ней ограничения на путешествия, а также налоговые изменения. Так, с апреля 2021 года в Великобритании для иностранных покупателей увеличен «гербовый сбор» (единоразовый налог, который платится при покупке недвижимости), который вырос на 2%. Таким образом, максимальная ставка налога для нерезидентов составляет теперь 17% (шкала налога прогрессивная от 5 до 17%)», – сообщает она.
По данным опроса международного брокера недвижимости компании Tranio, каждый четвертый россиянин за время эпидемии заинтересовался получением европейского ВНЖ, которое через покупку недвижимости оказывается приоритетным способом.
Однако в целом число сделок с иностранной недвижимостью падает. По сравнению с допандемийным периодом число сделок снизилось на 30%, рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.
При этом наиболее востребованными странами оказываются те, где сделку можно закрыть дистанционно, а сама покупка жилья становится своеобразным «билетом за рубеж», продолжает эксперт.
«В этом плане наиболее востребованными странами являются Португалия, Испания, Греция, Кипр (ПМЖ), причем клиенты покупают недвижимость не только по цене минимального входного порога (от 250 тыс. евро для Греции и Кипра), но и более высокобюджетные объекты», – отмечает Шалаева.
Однако, продолжает она, из тех клиентов, которые рассматривают покупку жилья для себя, только 15% пока имеют возможность вылететь сейчас, тогда как подавляющее большинство клиентов все-таки ждут, когда откроют границы.
«Закрытие границ повлияло и на спрос, и на количество сделок отрицательно – это относится не только к покупателям из России», – продолжает главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. По оценкам портала, спрос на иностранную недвижимость в 2020 году относительно 2019-го упал примерно на 11%.
Другое дело, продолжает Березин, пересечь границу действительно может быть проще обладателю второго гражданства или ВНЖ.
«А его в некоторых странах можно получить, покупая недвижимость за определенную цену», – рассказывает главный редактор портала Prian.ru, подчеркивая, что интерес к таким программам за последний год вырос.
«Но ограничения границ и тут не позволили активно проводить весь процесс – и число получивших «золотые визы» в 2020 году все равно сократилось», – отмечает эксперт.
«В популярной у россиян провинции Аликанте наши соотечественники купили в 2020 году на 41% меньше объектов, чем годом ранее», – говорит Березин.
При этом еще совсем недавно Испания входила в число наиболее популярных стран, где россияне чаще всего покупали недвижимость для получения вида на жительство. Так, с 2012 по 2014 год россияне входили в тройку наиболее активных покупателей недвижимости в Испании после британцев и французов.
В последующие годы из-за падения курса рубля интерес снижался, а по итогам 2020 года россияне оказались на 11-м месте в общем объеме сделок с иностранцами.
Если интерес россиян к Испании за время коронакризиса ослаб, то к Турции – вырос. По данным Института статистики Турции, в 2020 году в стране было продано рекордное количество жилой недвижимости – почти 1,5 млн единиц.
При этом иностранцы на турецком рынке недвижимости совершили более 40 тыс. сделок. Россияне по итогам прошлого года заняли третье место среди всех иностранцев по числу покупок жилья в Турции.
Количество сделок, совершенных гражданами РФ на турецком рынке недвижимости, увеличилось на 6%.
Как россияне справляются с содержанием зарубежных квартир и домов
Если до событий 2014 г., изменивших политическую и экономическую ситуацию в России, наши соотечественники за рубежом приобретали в основном недвижимость для отдыха, то после присоединения Крыма, санкций и очередного удешевления рубля многие задумались о «запасном аэродроме», который может стать плацдармом для дальнейшей легализации в другой стране.
«Социальный состав покупателей тогда тоже изменился, следом за бизнесменами недвижимость стал покупать так называемый средний класс, в том числе и люди творческих профессий, которые не имели возможности инвестировать лишние деньги. Они продавали дачи, квартиры в столице и в регионах и на вырученные средства приобретали наиболее доступные варианты жилья», – отмечает Елена Богородицкая, владелица агентства Drina.
«Число тех, кто думает о приобретении зарубежной недвижимости, продолжает расти, число запросов только в нашей компании увеличилось до 20 000 в год. Но если до 2014 г.
люди активно приобретали курортную недвижимость, то сейчас их больше интересует та, которую можно сдать в аренду и получать доход.
Самый массовый спрос сейчас на недвижимость в Испании и Германии, в наших офисах сделки происходят каждый день», – рассказал Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio.
По оценке Tranio, 75% россиян, владеющих в настоящий момент зарубежной недвижимостью, приобрели ее в Европе. Качмазов отмечает, что россияне не одиноки в таком подходе: «Как и граждане Турции и Китая, они приобретают недвижимость в Европе, опасаясь за собственную безопасность на родине.
Посыл простой, если что – она прокормит. Запросы сейчас сильно изменились, вызывает фрустрацию необходимость отчитываться перед налоговой о зарубежных счетах и доходах. Российским покупателям не хватает осознанной стратегии, они не знают, где будут жить, в какой стране зарабатывать деньги».
Мало кто из соотечественников готов светить свои заграничные активы, этим объясняется анонимность историй, которые будут приведены ниже.
По словам экспертов, самый большой страх покупателей зарубежной недвижимости – высокие налоги – обычно не оправдывается. В большинстве случаев налоги на доходы, полученные от сдачи в аренду, нужно платить в стране нахождения недвижимости.
«Если между странами существует договор об избегании двойного налогообложения, то второй раз в стране постоянного налогового резидентства платить не нужно.
Однако, согласно налоговому и валютному законодательству РФ, все валютные резиденты РФ должны декларировать свои счета в зарубежных банках и движения по ним», – объясняет Юлия Овчинникова, директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России.
Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», отмечает, что общая практика такова, что если человек сдает квартиру в аренду, то правительство большинства стран, даже самых цивилизованных, закрывает на это глаза. «Такой налог трудно взимаем: сложно доказать, что у тебя жили не родственники и друзья, а квартиросъемщики.
Даже если сдаешь через агента – как правило, все строится на личных контактах и многое делается вчерную.
Кроме того, для многих государств это способ сохранения частных иностранных собственников на их территории: поскольку содержание недвижимости обходится недешево, сдача в аренду зачастую единственный способ для них избежать разорения», – объясняет Лавров.
По словам Юлии Овчинниковой, директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России, в элитном сегменте покупатели часто не хотят сдавать собственную квартиру или дом в аренду, если хотя бы иногда пользуются ей сами.
Как правило, сдается недвижимость, которая изначально приобреталась с инвестиционными целями – или та, которую перестали использовать. «Занимаются этим не сами собственники, а агентствп недвижимости.
Последние берут на себя ведение рекламной кампании, ищут арендаторов, проверяют их надежность, часто даже получают арендные платежи и следят за техническим состоянием дома или квартиры», – говорит Овчинникова.
С ней согласна и Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, которая, тем не менее, отмечает, что некоторые владельцы высокобюджетного жилья за рубежом сейчас тоже экономят и сдают объект в аренду на период своего отсутствия, что, как минимум, позволяет покрыть эксплуатационные расходы на его содержание.
Вопреки распространенному мнению, что собственники элитных домов и квартир предпочитаются передавать все заботы о сдаче в аренду «специально обученным людям», организатор группы в одной из социальных сетей о недвижимости в Испании Ольга утверждает, что существует категория владельцев, которые самостоятельно подыскивают клиентов на свои объекты стоимостью в несколько миллионов евро. «В наших группах есть люди, которые сдают дома стоимостью в 2-5 млн евро, более того, они владеют несколькими такими особняками. Конечно, за порядком и техническим состоянием объектов следит персонал, однако арендаторов предпочитают подбирать самостоятельно», – рассказала Ольга.
Тем не менее бывают и исключения. Например, в прошлом году во Франции у Airbnb были затребованы данные по квартирам, с которыми сервис работает.
«Многим владельцам, в том числе и моим русским коллегам, работающим во Франции, пришли бумажки из налоговой, тут же выросли цены на аренду, особенно в курортных городах вроде Ниццы, где сдается чуть ли не 80% недвижимости.
Кончилось тем, что кто-то выплатил налоги, но не все», – рассказал Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Однако, по его словам, в таких странах, как Испания, Греция, Болгария, Сербия, Черногория, проблем не возникает, хотя в любой момент законодательство может измениться.
Высоких доходов от европейских активов ожидать не стоит, в этом солидарны и эксперты, и собственники.
«Кто-то сдает недвижимость в аренду самостоятельно, кто-то – через посредников, у некоторых застройщиков есть собственные управляющие компании, которые предоставляют гарантированный доход от аренды, например на Кипре это в среднем 4−5% годовых», – говорит Татьяна Бурлаковская, руководитель Kalinka International. По словам Качмазова, покупателю европейской недвижимости не стоит ожидать больше чем 5% годовых от аренды. «Если следовать схеме «купить/починить/продать», а такие возможности есть в Германии, на Лазурном берегу и в Афинах, то можно рассчитывать на 10–15% годовых при пороге входа от 100 000 евро», – отмечает спикер, и с ним согласны практически все опрошенные «Ведомостями» владельцы недвижимости.
Несмотря на рост заявок и ежедневные сделки, россияне не только покупают недвижимость за границей, но и избавляются от нее. Многие из тех, кто приобрел ее в 2014 г.
, так и остались жить и работать в России и своим «запасным аэродромом» продолжают пользоваться в качестве «совсем дальней дачи» или сдают в аренду, а кто-то, разочаровавшись, продал то, что содержать слишком дорого.
«Ведомости» опросили владельцев недорогой – до 250 000 евро – недвижимости в разных европейских странах, для того чтобы узнать, как они ее используют и считают ли инвестиции удачными.
По данным аналитического центра Prian.ru, в предпочтениях россиян Испания занимает первое место, существенно обогнав более доступную Болгарию. Ольга приобрела в 2014 г. дом стоимостью 250 000 евро в Коста-Бланко, успев до падения рубля.
Сначала семья с двумя детьми жила на две страны, еще два года провели там безвыездно, там же старшие дети пошли в школу и появился на свет третий ребенок.
Однако в прошлом году семейство вернулось в Москву, дом сдавали в аренду и потом выставили на продажу.
«Содержание дома – около 200 евро в месяц, если не живешь, то все равно приходится оплачивать счета за электричество, воду и услуги УК, плюс ежегодный налог 300 евро и 150 евро за страховку, не считая затрат на поддержание недвижимости. Аренда позволяла эти затраты окупать, но не зарабатывать», – рассказала Ольга.
На родину было решено вернуться по вполне прозаическим причинам – мужу потребовалась дорогостоящая операция, качество образования также не соответствовало желаемому. Сейчас дом выставлен за те же 250 000 евро.
По словам Ольги, местный рынок серьезно пострадал из-за англичан, которые после изменения законодательства и лишения льгот стали массово избавляться от испанской недвижимости.
Тем не менее, по общим наблюдениям, поток покупателей из России продолжает расти. В частности, семья Ольги, продав дом, планирует приобрести неподалеку апартаменты в строящемся жилом комплексе стоимостью до 100 000 евро, чтобы приезжать в сезон на отдых.
В 2007 г., в разгар бума курортной недвижимости, Максим из Москвы приобрел две небольшие квартиры в строящихся домах на Солнечном Берегу и в Равде. Удачными эти инвестиции не считает – с тех пор недвижимость упала в цене в 2 раза.
«Квартира, которую покупал за 40 000 евро, сейчас стоит около 20 000, ту, за которую заплатил 45 000, можно продать в лучшем случае за 22 000 евро, и это не считая удешевления рубля», – сокрушается Максим. Он признает, что с удовольствием избавился бы хотя бы от одной из квартир, если бы нашелся покупатель.
Тем не менее свое содержание оба объекта оправдывают за счет сдачи в аренду, а одну из квартир в сезон Максим использует для отдыха.
За эти годы ему пришлось научиться взаимодействовать с управляющими компаниями, экономить на воде и электричестве, а также перепробовать все методы сдачи в аренду. Налоги здесь небольшие, около 35 евро в год, а обслуживание обходится примерно в 300 евро за год плюс расходы по счетчикам на электричество и воду.
Максим считает сезон удачным, если «получает сверху (т. е. доходы минус расходы) хотя бы 50 евро».
Кстати, управляющие компании – серьезная проблема в Болгарии: часто просто собирают с жильцов деньги и исчезают в неизвестном направлении, «забыв» перечислить оплату ресурсоснабжающим организациям и оставляя собственников квартир с гигантскими долгами.
Уставшие от «балканского разгильдяйства» россияне, в свою очередь, ищут возможности снизить затраты на обслуживание и платить как можно меньше по счетам.
«Провести воду или свет в обход счетчиков, обмануть УК – своего рода вид спорта, которым не брезгуют даже владельцы дорогой недвижимости», – отмечает Александр, владелец двух домов на болгарском побережье.
Кстати, русские собственники в Болгарии для обслуживания жилья и общения с арендаторами предпочитают пользоваться услугами соотечественников, а не болгар, считается, что русские более обязательны.
Михаил из Москвы, купивший в 2016 г. за 40 000 евро небольшую квартиру под Будвой (Черногория) для отдыха, напротив, считает инвестиции удачными. Для того чтобы окупить расходы на содержание, на 2–3 летних месяца он сдает квартиру, самостоятельно подыскивая арендаторов.
«В Черногории много компаний и частников, которым можно поручить общение с арендаторами, есть специальные группы в социальных сетях, кто-то сдает через Booking и Airbnb, хотя этот метод считается не самым выгодным.
Соотечественники, которые хотят заработать на аренде, приобретают по нескольку квартир в комплексе, и тогда это может быть интересно с точки зрения бизнеса», – отмечает Михаил.
Сейчас его недвижимость на треть выросла в цене, последние арендаторы из России предложили выкупить квартиру за 60 000 евро. Как оказалось, цены на небольшие лоты в окрестностях Будвы подняли турецкие покупатели.
«Опасаясь за свое будущее, недвижимость на черногорском побережье в последнее время массово скупают граждане Турции, уже произошло вымывание дешевых лотов в наиболее популярных местах», – рассказал «Ведомостям» Михаил из Санкт-Петербурга, также владеющий квартирой в Будве.
А вот налоговая собственников местной недвижимости вообще не беспокоит, налоги оплачивают единоразово при покупке жилья (3% от стоимости), а ежегодный налог, по его словам, за пять лет так ни разу и не был выписан.
«Это меня, если честно, беспокоит, но в нашей налоговой меня посылают подальше с этими вопросами, говорят, что все уже оплачено», – удивляется Михаил.
Еще один тренд, который видят владельцы местной недвижимости, – постепенное снижение интереса к апартаментам.
«Меняется структура турпотока: если традиционно здесь было много русских, которые с удовольствием селились в апартаментах, то сейчас в страну приезжает больше европейцев, стремящихся останавливаться в отелях, и это в среднесрочной перспективе приведет к тому, что апарт-комплексы будут реконструированы хотя бы в мини-отели», – прогнозирует владелец черногорской квартиры.
Россияне в последние годы перебираются не только в раскрученные страны, все более популярна становится Сербия, единственная европейская страна, позволяющая легализоваться на Западе через покупку даже недорогой недвижимости.
Евгений, продав квартиру на Урале, в начале этого года приобрел за 25 000 евро маленькую, около 20 кв. м, студию в центре Белграда именно для получения ПМЖ. Его семья снимает двухуровневую квартиру в зеленой части города, а студию решили сдавать через Airbnb. Первый сезон оказался не самым удачным, хотя клиенты забронировали квартиру с мая по октябрь.
Во время летних ливней недвижимость, которая находилась в «приземье», т. е. полуподвальном этаже, затопило. «Девушка-арендатор позвонила нам ночью с криками, что воды уже по колено, а по дому плавают вещи. Деньги пришлось возвращать, а потом еще вкладывать в ремонт, который в условиях сербского «полако» (неспешно), занял около двух месяцев», – рассказал Евгений.
Впрочем, подобная ситуация может случиться в любой стране.
По словам Богородицкой, количество русских владельцев недвижимости в Сербии с каждым годом растет практически в геометрической прогрессии. Россияне скупают дома по всей стране, приобретают квартиры в крупных городах и инвестируют в апартаменты на местных бальнеологических курортах.
За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 15–30%, в зависимости от качества и расположения, а расценки на ее обслуживание здесь отнюдь не испанские.
«Ежегодный налог на недвижимость и землю, если речь идет о доме, составляет около 20–50 евро, электричество и вода, если совсем не экономить, обойдется в 100 евро, а на отопление дома площадью около 200 кв. м придется за сезон потратить около 600 евро», – говорит Богородицкая.
Наиболее высокий доход – но не выше среднеевропейских 5% годовых – приносит не столько недвижимость в городах (дома не сдают даже сами сербы), сколько сдача в аренду апартаментов на местных круглогодичных курортах – в Златиборе, Копаонике, Старой Планине и в термальных «банях» – Бане Вернячка, Бане Ковиляча и других. «Самый популярный сербский горнолыжный курорт Златибор так активно и плотно застраивается, что уже в среднесрочной перспективе цены там упадут, уже сейчас туристам просто негде гулять, а шум от многочисленных строек мешает отдыху», – сокрушается Татьяна, отказавшаяся от приобретения недвижимости в этом городе.
Финляндия традиционно пользовалась спросом у жителей северо-запада, домами и квартирами в этой стране обзавелись многие петербуржцы. Однако, по словам Бобашева, большинство из них в дальнейшем от недвижимости избавились.
«Из-за курса евро содержание квартир становится золотым, а содержание домов – тем более», – объяснил эксперт.
По его словам, содержание однокомнатной квартиры, например, в Иматре, обойдется в 150–200 евро в месяц коммунальных платежей (включая оплату электричества и отопления). «Но все зависит от местоположения дома и от этажа, на котором находится квартира.
Известны случаи, когда только пользование лифтом для владельцев квартиры, расположенной на 2-м этаже, обходится в 50 евро в месяц, а для той, что на 4-м этаже, – уже 150 евро. Первый этаж за лифт не платит», – рассказал Бобашев.
Сбором налогов на недвижимость и их расчетом занимается местный муниципалитет. К примеру, для дома размером 100 кв. м и стоимостью 200 000 евро на участке в 15 соток налог приблизительно составит 4000 евро в год. Еще 300 евро придется потратить на страховку.
Для квартиры в 50 кв. м этот показатель в 2 раза меньше, а ее страховка обойдется в 100 евро в год.
«Из-за того, что владельцы живут не весь сезон, чтобы отбить коммунальные платежи, они вынуждены сдавать квартиру, но заработать на этом не очень получается», – объясняет Бобашев.
Однако не все так плохо, особенно если стоимость недвижимости невысока. У Дениса в Финляндии дом стоимостью около 20 000 евро, в маленьком городке в 150 км от Санкт-Петербурга.
По его словам, расходы не так велики – около 300 евро в год налог на дом и землю и около 200 евро – коммунальные платежи.
«Мы используем его как дачу, как и многие другие жители Санкт-Петербурга, и не видим необходимости сдавать, расходы нас не обременяют», – говорит Денис.
Загрузка...
