Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но у вас нет миллионов рублей, то фонды недвижимости REIT вам помогут. Рассказываем, что это такое, а также как и зачем в них вкладываться

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?

Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.

Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.

Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).

Фонд может вкладываться в самую разную недвижимость: офисы, логистические центры, гостиницы, жилые апартаменты, больницы, торговые центры, дата-центры. REIT также может покупать ипотечные ценные бумаги 
у банков.

Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность платить хорошие дивиденды. Выручка REIT не зависит от инфляции: в случае ее роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а следовательно, и дивиденды 
фонда растут вслед за ней.

Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Shutterstock

«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.

В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как REIT выплачивают дивиденды?

Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.

В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.

Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.

Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?

Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Shutterstock

С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.

Как выбрать REIT для инвестиций?

«Я бы порекомендовал всем начинающим инвесторам брать крупные REIT с капитализацией хотя бы $20–30 млрд. Компании, у которых миллиардные потоки выручки и стабильная прибыль. Еще один важный критерий, кроме капитализации 
, это локация фонда», — советует основатель инвестиционной платформы Highsystems.org Виктор Серченя.

«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре.

Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная.

Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.

В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Shutterstock

Как уже упоминалось, REIT — это отдельная компания. Поэтому перед тем как купить ее акцию, стоит провести финансовый анализ: обратить внимание на выручку, прибыль, капитализацию компании, изучить ее финансовую отчетность, мультипликаторы 
и долговую нагрузку.

Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.

Это ключевые показатели, характеризующие деятельность REIT: даже для сравнивания фондов недвижимости между собой принято использовать мультипликаторы P/FFO, P/AFFO и FFO / S вместо классических P/E 
и P/S.

Точечно выбрать конкретную бумагу может быть сложно, поэтому самый распространенный способ инвестировать в REIT — это купить ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF 
на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).

Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас

В России классических REIT на данный момент нет: законодательство пока не позволяет легко создавать всевозможные REIT и торговать ими. Поэтому для покупки желаемых REIT напрямую вам может понадобиться иностранный брокерский счет 
.

Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.

Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании.

Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx.

Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Shutterstock

Equinix

Инвестиционная недвижимость карибов

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акцииЧтобы получить гражданство Карибов, необязательно проходить длительную процедуру натурализации. Финансово независимые лица могут принять участие в программе бизнес-миграции и получить паспорт в обмен на инвестиции в экономику страны. Чаще всего иностранец выбирает между невозвратной дотацией и приобретением недвижимости на островах. Второй вариант считается более выгодным и перспективным.

Оформив инвестиционное гражданство, деловой человек может снизить налоговую нагрузку на бизнес, пользоваться безвизом с десятками стран, продвигать свою компанию на международной арене. В этой статье детально обсудим приобретение недвижимости в рамках инвестиционной программы.

Какие страны предлагают паспорт Карибов за инвестиции в недвижимость?

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Островные государства Карибского бассейна расположены на некотором удалении от крупных торговых путей и не попадают в эпицентр политических событий. В связи с этим правительствам нужно изыскивать нестандартные пути привлечения инвестиций. Программы бизнес-миграции позволяют небольшим странам пополнять бюджет и развивать экономику.

По состоянию на 2020 год в Карибском бассейне паспорт в обмен на инвестиции в местную недвижимость выдают 5 государств:

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Условия покупки карибской недвижимости

Принять участие в программе инвестиционного гражданства могут только те заявители, которые прошли проверку благонадежности. Решающим фактором при рассмотрении кейса являются чистота и легальность капитала, отсутствие судимостей и каких-либо проблем с законом, положительная репутация в обществе и среди деловых партнеров.

Государственные органы составляют специальный список объектов и проектов, которые продаются в рамках программы и строго следят за их качеством. В большинстве случаев это курортная и туристическая инвестиционная недвижимость Карибов премиум-класса. Купить можно как отдельную постройку или номер в элитном отеле, так и долю в девелоперском проекте.

Проведением сделки и полным юридическим сопровождением при получении карибского паспорта занимается лицензированное агентство. Компания-посредник берет на себя все бюрократические сложности, освобождая клиента от необходимости собирать пакет документов и лететь на остров для подписания документов.

Инвестиции в надвижимость на Карибах возвратные. Бизнес-мигрант может продать собственность через определенное время (3–5 лет в зависимости от требований конкретной страны). Получить прибыль от такой сделки вполне реально, ведь туристический бизнес на райских островах стремительно развивается, и спрос на комфортабельные виллы, апартаменты и бунгало растет.

Обязательные налоговые выплаты при покупке недвижимости за границей

Если инвестор пребывает на территории Российской Федерации более полугода (от 183 дней за 12 месяцев), он считается налоговым резидентом РФ. Это означает, что необходимо подчиняться российским законам, регулирующим налогообложение недвижимости.

Читайте также:  Гражданство на карибах: программы после последних изменений

Следует помнить, что налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Сдавая недвижимость в аренду или продавая собственность, необходимо уплатить 13% от полученного дохода в бюджет страны.

Чтобы не платить налоги на недвижимость два раза (на родине и в стране, где приобретается объект), следует узнать, заключено ли между государствами соглашение о недопущении двойного налогообложения.

Покупая недвижимость за границей, инвестор из России может открыть счет в иностранном банке.

Это удобно и практично, поскольку дает возможность оплачивать коммунальные счета и получать арендную плату без лишних комиссий.

Однако если о приобретении объекта недвижимого имущества уведомлять госорганы нет нужды, то, открывая счет в иностранном банке, необходимо поставить в известность чиновников Федеральной налоговой службы.

Заручившись поддержкой квалифицированных юристов, осуществить покупку карибской недвижимости будет несложно. Специалисты лицензированного агентства помогут с выбором оптимального объекта, подготовят, переведут и апостилируют необходимые бумаги.

Как лучше упаковать свое состояние, чтобы его не отняли

Растущий интерес к трастовым структурам менеджеры компаний, занимающихся wealth management, почувствовали в прошлом году. Причин несколько. Кто-то защищает свою собственность от недобросовестных чиновников или милиционеров.

Кто-то перед президентскими выборами 2012 года выводит активы за рубеж, опасаясь произвола властей по отношению к бизнесу. И всем необходимо знать, как лучше упаковать свое состояние, чтобы затем можно было передать его по наследству.

Трасты — почти идеальный инструмент для этих целей. Правоохранительным органам или кредиторам сложно найти их учредителей. Но даже если это и произойдет, отнять имущество, упакованное в траст, почти невозможно.

Особенность трастов в том, что учредитель, который отдал в управление подобной структуре акции, деньги или имущество, перестает быть их собственником.

Он и его родственники могут стать бенефициарами — теми, кто получает доход от принадлежавших ему активов.

Именно за счет перехода права собственности от учредителя к управляющему трастом (как правило, специальной иностранной компании) и удается защитить активы от различных претензий.

Самый известный пример — трасты, принадлежащие акционерам «Менатепа». Большая часть зарубежных активов ЮКОСа были оформлены на офшор Yukos Financе BV, который был внесен в траст. По условиям соглашения бенефициарами траста стали Михаил Ходорковский, Платон Лебедев и Леонид Невзлин. Поэтому российские власти не смогли арестовать зарубежные активы ЮКОСа.

Трасты — прекрасная защита и от семейных споров. При разводе супруге бывшего владельца «Уралкалия» Дмитрия Рыболовлева не удалось получить половины имущества мужа, потому что оно было внесено в траст (как, например, владевшая долями в «Уралкалии» и «Сильвините» компания Madura Holding) и Рыболовлеву формально не принадлежало.

Судебные приставы не смогут изъять личное имущество владельца обанкротившегося предприятия (яхта, самолет), если оно внесено в траст, рассказывает партнер UFG Wealth Management Дмитрий Кленов: «Например, банки не смогут привлечь собственника обанкротившейся компании к субсидиарной ответственности».

За защиту приходится платить. При передаче имущества в траст его владелец теряет не только право собственности, но и возможность управлять им. Трастовый управляющий формально не разрешит бенефициару вмешиваться в работу предприятия. Члены совета директоров акционерного общества и руководители компании будут назначаться управляющим.

Учредитель траста не вправе продать бизнес или купить на доходы компании какие-либо активы — все это может сделать только управляющий.

Скажем, если учредитель траста передал в него свои миллионы и вдруг передумал и решил их забрать, в классическом трасте сделать это не получится, рассказывает руководитель дирекции по управлению семейным капиталом «Уралсиб — Банк 121» Олег Фурсов.

«Учредитель может обращаться к управляющему со своими пожеланиями (letter of wishes), а следовать этим пожеланиям или нет — дело трастового управляющего», — говорит Фурсов.

На практике, конечно, такое происходит редко. Компании, управляющие трастами, стараются учитывать все пожелания бенефициаров, лишь бы они не шли в разрез с законодательством, которому следует траст.

Кроме того, у траста есть компания-протектор, которая наблюдает за деятельностью управляющего и может при необходимости его сменить. Как правило, на эту роль выбирают российские компании, работающие в сфере управления крупными состояниями и помогающие учредить трастовое управление.

Протектор проверяет работу управляющего и передает учредителю полный отчет о его деятельности.

Валерий Тутыхин, партнер специализирующейся в том числе и на консультациях в области трастового права фирмы «Джон Тайнер и партнеры» рассказывает, как российский бизнесмен захотел продать за $1 млрд бизнес, владение которым было оформлено через траст. Трастовый управляющий сделку не одобрил, сославшись на юридические тонкости. Бизнес все же был продан, и деньги выплачены бизнесмену, но для этого пришлось искать самые разные способы давления на управляющего.

Формально бенефициар имеет право только на прибыль от активов, упакованных в траст. Деньги могут каждый месяц перечисляться на определенный счет или накапливаться у трастового управляющего до определенного времени.

«Создатель траста может предусмотреть любые условия выплаты доходов до заключения договора с управляющим. После этого обратной дороги нет.

Внести изменения он уже не сможет», — объясняет партнер консалтинговой компании Paragon Advice Group Александр Захаров.

Какое имущество можно упаковать в траст? Любое — от денег и акций до дома или яхты. Но в каждом случае схемы будут немного различаться.

Например, в траст непросто внести деньги, которые лежат на счетах в российских или иностранных банках.

Для этого надо сначала учредить иностранную офшорную компанию, а потом перевести на ее счет средства в качестве вклада в уставный капитал, рассказывает Александр Захаров. Потом акции офшорной компании вносятся в траст.

С помощью траста можно защитить принадлежащее собственнику имущество: дом, яхту, автомобили. Надо создать российскую компанию и передать ей на баланс активы. Затем продать компанию офшору и только потом внести офшорную компанию в траст.

Свой дом придется арендовать у своей же фирмы, рассказывает Дмитрий Кленов. Арендная плата в этом случае будет идти на содержание дома и оплату работы персонала. Именно для этого необходима дополнительная прослойка в виде российской компании.

Как правило, путь к трасту начинается через компании, которые занимаются wealth management и private banking. Это, к примеру, «Тройка Диалог», «Уралсиб», UFG Wealth Management. У каждой российской компании свой список западных партнеров. Опросив несколько российских фирм, Forbes составил список наиболее популярных трастовых управляющих. Это известные организации с хорошей репутацией (см.

таблицу). В качестве лучшего трастового управляющего эксперты рекомендуют Equity Trust. Это независимая компания со штаб-квартирой на острове Джерси, которая не принадлежит ни одному из финансовых институтов.

В этом ее преимущество: представители других компаний, созданных при банках, могут поставить условие — разместить часть денег, которые будут принадлежать будущему трасту, на счетах в банке.

Российские консультанты, которые подберут вам управляющего и будут протектором траста, возьмут за свои услуги около $250 в час или фиксированную плату (не менее $15 000). Еще в $5000–10 000 обойдется создание самого траста.

Эта сумма очень сильно зависит от объема работы, в отдельных случаях она может достигать и $100 000. Годовая плата за обслуживание траста составляет минимум $10 000, рассказывает Александр Захаров.

Часто управляющие взимают плату за обслуживание в зависимости от стоимости переданных в управление активов. Если в траст переданы активы на сумму $1–2 млн, вознаграждение управляющего составит 0,5% от суммы активов в год, но не менее $10 000.

Чем больше объем активов под управлением, тем ниже ставка. Если активы превышают $50 млн, вознаграждение опускается до 0,05% от стоимости активов.

Как правило, трасты создаются в офшорных юрисдикциях. Самые распространенные — это Джерси, Кипр, Британские Виргинские острова. Существенных различий между ними нет.

«Юрисдикция траста выбирается с учетом различных факторов. Один из них — географическое расположение бизнеса или иных активов передаваемых в траст. Для активов, например, в Сингапуре лучше создать местный траст», — рассказывает Олег Фурсов из «Уралсиб — Банк 121».

Но в каждой стране есть свои особенности. Например, на Бермудских островах не так просто открыть счет в банке при создании траста с активами российского происхождения, в отличие от Кипра, где это делается за один день.

В Швейцарии не удастся создать траст, если учредитель — гражданин США или имеет грин-карту. А на Джерси нужно обязательно назначить протектора.

На острове Мэн или в Гонконге деятельность трастовых управляющих не лицензируется, в отличие от большинства популярных юрисдикций. И поэтому надзор за ними со стороны государства слабее.

Во всех юрисдикциях сейчас ужесточаются требования к учредителям трастов. Компании могут отказаться работать на клиента, если не будут знать источников происхождения капитала.

«Раньше достаточно было просто написать, откуда у клиента деньги, дать ссылку на его сайт и сообщить, что в год он зарабатывает такую-то сумму. Сейчас это не проходит», — рассказывает Дмитрий Кленов. Теперь клиенту нужно предоставить документы на компанию, показать баланс фирмы и налоговую декларацию.

Читайте также:  Кипр: аэропорты откроются в июне, но не все направления будут доступны. Цены на билеты вырастут

Правда, есть еще одна юрисдикция, где пока этого не требуют, — Кипр. Но и там власти задумываются об ужесточении требований к учредителям трастов.

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Трасты и фонды в разных странах

  • Это конспект третьего вебинара компании Roche & Duffay по трастам.
  • Начало см. здесь:
  • Англосаксонский траст для чайников
  • Трасты для чайников: Что означают формулировки трастового соглашения?
  • Подписаться на вебинары можно здесь:

http://www.roche-duffay.ru/lists/?p=subscribe&id=7

Записи вебинаров выкладываются здесь:

http://www.youtube.com/channel/UC8haaqqy6sTaNqe8TWgY5KA

Траст в различных юрисдикциях общего права. Сходство и различия

В мире существует множество юрисдикций общего права.  Все они являются бывшими или настоящими английскими колониями.  Во всех этих юрисдикциях было реципировано английское право справедливости, включая трастовое право (которое, напомню, в Англии начало формироваться еще в XV веке).

Однако дата рецепции в разных юрисдикциях разная. Обычно юрисдикция принимает английское право по состоянию на момент достижения независимости, после чего руководствуется собственными прецедентами, а английские и другие прецеденты имеют лишь «убедительную» (persuasive), а не обязательную силу.

Так, трастовое право большинства штатов США основано на английском праве образца конца XVIII века, с последующими собственными наработками, включая как писаные законы, так и прецеденты.

Трастовое право бывших колоний, получивших независимость после Второй мировой войны (например, Кипр), основано на английском праве середины XX века, с последующими собственными наработками.  Таким образом, оно гораздо ближе к современному английскому праву.

Там, как правило, действуют английские прецеденты вплоть до дня независимости, а также писаные законы, в том числе обычно Закон о доверительных собственниках (Trustee Act), основанный на британском оригинале от 1925 года.

  Решения английских судов в этих юрисдикциях имеют гораздо большую убедительную силу, чем в США.  Более того, в ряде юрисдикций высшей судебной инстанцией по-прежнему остается Тайный Совет (Privy Council) при британском монархе (Антигуа и Барбуда, Багамские острова и др.

), а некоторые отказались от «услуг» Тайного Совета относительно недавно (например, Гонконг – 1997 г.).

Что касается нынешних заморских территорий Великобритании (Гибралтар, Британские Виргинские острова, Каймановы острова и др.) и зависимых территорий Великобритании (Джерси, Гернси и др.

), они рассматриваются как отдельные юрисдикции со своими законами и прецедентами, но и влияние английских прецедентов там весьма велико.

  Высшей судебной инстанцией для этих юрисдикций также является Тайный Совет.

Таким образом, трастовое право во всех юрисдикциях семьи общего права имеет общую основу.  Степень расхождения с английским вариантом (как в части прецедентов, так и в части писаных законов) существенно зависит от даты отделения от Великобритании. 

Специальные виды трастов. Траст VISTA (Британские Виргинские острова)

Траст – очень гибкий инструмент, но иногда этой гибкости оказывается недостаточно для каких-то практических целей. Тогда законодатель соответствующей юрисдикции может ввести новую форму траста с необходимыми свойствами путем принятия писаного закона.

На БВО существует введенный законом от 2003 года специальный вид траста известный как VISTA, по сокращенному названию закона (Virgin Islands Special Trusts Act). Этот вид траста, предназначенный для владения акциями компаний, зарегистрированных на БВО, предполагает существенное ограничение фидуциарных обязанностей доверительного собственника.

Смысл введения нового вида траста состоял в следующем. Согласно принципам права справедливости, доверительный собственник имеет фидуциарные обязанности перед бенефициаром.

Как минимум, он должен требовать от директоров компании, акции которой находятся в трасте, регулярного отчета о делах компании, а в случае обоснованных опасений за имущество компании – принимать меры вплоть до смещения директоров.

Все это не соответствует обычной практике использования номинальных держателей акций, когда учредитель траста (он же зачастую и его бенефициар) желает сохранить максимальный контроль в отношении дел компании, исключив вмешательство номинального акционера в ее деятельность. Однако суд в случае спора может признать, что доверительный собственник нарушил свои обязанности, не предотвратив убытки компании.  Это проблема и для доверительного собственника, и для учредителя (бенефициара) траста.

Для решения этой проблемы законодателями БВО и был веден новый вид траста, в котором и права, и обязанности доверительного собственника существенно ограничены писаным законом. Можно сказать, что рассматриваемый нормативный акт по существу является законодательным оформлением института номинальных держателей акций.

Доверительный собственник не имеет права отчуждать акции компании.  Он имеет право вмешиваться в дела компании (назначать нового директора и т.д.) лишь в строго оговоренных случаях. Доверительным собственником в трасте VISTA является лицензированная на БВО организация. Имуществом траста являются акции компании, зарегистрированной на БВО.

Доли в карибской недвижимости: физический объект, траст и акции

Траст VISTA позволяет максимально ограничить правомочия и ответственность доверительного собственника, в связи с чем его поддержание подразумевает меньшие расходы, чем для «обычного» траста. Подобный, но не тождественный вид траста на Каймановых островах известен как STAR, тоже по названию закона: Special Trusts (Alternative Regime) Law 1997.

Международные трасты на Кипре. Последние изменения в законодательстве

Трастовое право на Кипре основано на британском прецедентом праве (до 1960 года) и местных законах (в том числе закон о доверительных собственниках по британской модели) и прецедентах. В 1992 году был принят Закон о международных трастах, в 2012 году приняты поправки.

Международный траст:

  • Учредитель – нерезидент (с 2012 г. — перед учреждением траста).
  • Доверительный собственник (хотя бы один) – резидент.
  • Бенефициары – нерезиденты (с 2012 г. — перед учреждением траста).
  • Запрет на владение кипрской недвижимостью отменен (2012 г.).

Основные характеристики международного траста:

  • В законе есть ряд положений, предназначенных для защиты активов от кредиторов учредителя, нежелательных наследников и т.п. (однако в случае обмана или притворной сделки передача активов может быть признана недействительной)
  • Длительность траста не ограничена (до 2012 года – 100 лет).
  • Нет налогообложения на Кипре, если бенефициары и источники дохода вне Кипра (до 2012 года – налогообложения вообще не было).
  • Гербовый сбор при учреждении – 430 евро.
  • Допускается выбор применимого права.
  • Доверительный собственник обязан выполнять требования законодательства против отмывания денег.
  1. В 2013 году введено требование регистрации международных трастов, подчиненных кипрскому праву.
  2. Реестры трастов ведут три различных органа:
  3. Кипрская Комиссия по ценным бумагам (CySec); Кипрская Ассоциация адвокатов (Cyprus Bar Association) и Институт сертифицированных общественных бухгалтеров (Institute of Certified Public Accountants).
  4. В реестр вносится следующая информация:
  • Наименование траста.
  • Наименование (имя) и адрес доверительных собственников.
  • Дата создания.
  • Дата прекращения.
  • Дата изменения применимого права.

Кипрская регулируемая организация (лицо) собирает и хранит информацию о учредителях, бенефициарах и доверительных собственниках траста. По требованию регулирующего органа передает ему эту информацию.

Романо-германские юрисдикции. Есть ли траст на континенте?

Как мы обсуждали, траст – продукт англосаксонского права. Для континентально-европейского права это понятие нехарактерно.

В романо-германских юрисдикциях аналогичные задачи могут решаться при помощи других инструментов: договор доверительного управления или фонд.

В случае доверительного управления правомочия доверительного управляющего гораздо уже, чем типичные правомочия доверительного собственника в англосаксонском трасте.  Собственником активов остается учредитель управления.  Функция защиты активов отсутствует.

Фонд гораздо ближе по характеристикам к англосаксонскому трасту.  Имеется в виду фонд как некоммерческая организация (foundation), а не инвестиционный фонд (fund).

В ряде стран допускается создание только фондов, преследующих общественно-полезные цели (Россия).  Однако в других странах возможно создание частных фондов (Лихтенштейн, Нидерланды, Панама и др.).

 В отличие от траста, фонд является отдельным юридическим лицом и, как правило, требует государственной регистрации.

Структура частного фонда:

  • Учредитель фонда.
  • Совет фонда.
  • Бенефициары фонда.

Можно использовать для тех же целей, что и траст: управление активами, защита активов, посмертная передача активов и др.

Те же проблемы, что и в трасте: контроль над руководством фонда и т.п.

Однако в некоторых юрисдикциях континентального и смешанного права законодатель смоделировал понятие траста путем принятия соответствующего закона.

Лихтенштейнский траст: Treuhänderschaft (Trust)

Введен корпоративным законом (Personen- und Gesellschaftsrecht) от 1926 года. Напоминает англосаксонский траст (хотя и не подчинен английским прецедентам). 

Но есть и отличия.

  • Создается письменным инструментом.
  • Неограниченная длительность.
  • В случае длительности более 12 месяцев траст подлежит регистрации или депонированию (трастового инструмента).
  • Необходим местный доверительный собственник или агент.

Регистрационные данные:

  • Наименование траста.
  • Дата создания.
  • Длительность.
  • Наименование и адрес доверительного собственника.

Россия – был указ о трастах (до принятия ГК).

Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2296 «О доверительной собственности (трасте)».

Джерси: юрисдикция смешанного права (нормандское обычное право, римское право, французское право, английское общее право).

Trusts (Jersey) Law 1984 (as amended)

Всеобъемлющий закон о трастах (определение и т.п.). По образцу англосаксонского траста.

Foundations (Jersey) Law 2009.

Закон о фондах. По образцу Лихтенштейна и т.п.

Проблемы признания зарубежных трастов. Гаагская конвенция (1985)

Все страны общего права взаимно признают трасты друг друга. Однако большинству стран гражданского права концепция траста неизвестна. В силу этого даже признание самого факта существования зарубежного траста судами такой страны может оказаться под вопросом.

В случае непризнания договора траста у юстиции соответствующей страны есть три возможности (выбор делается на основе положений конкретного договора):

  • счесть, что имущество осталось в собственности учредителя;
  • что оно было передано (подарено) доверительному собственнику;
  • что оно перешло в собственность бенефициара.
Читайте также:  Узнать инн по паспорту в 2020 году - для физлиц, официальный сайт налоговой, онлайн, через интернет, номер

В рамках Гаагской конференции по международному частному праву был разработан международный договор, касающийся признания трастов (Конвенция о праве, применимом к трастам, и об их признании. Гаага, 1 июля 1985).

Пока его ратифицировали лишь 12 стран:

  • Австралия,
  • Канада,
  • Гонконг,
  • Италия,
  • Люксембург,
  • Лихтенштейн,
  • Мальта,
  • Монако,
  • Нидерланды,
  • Сан-Марино,
  • Швейцария,
  • Великобритания.

Основные положения Конвенции:

  • Конвенция распространяется только на трасты, созданные письменным инструментом.
  • Конвенция предписывает признание трастового договора на основе указанного учредителем права, с некоторыми оговорками (о публичном порядке и др.).
  • Если учредитель не определил применимое право, применяется право, с которым траст наиболее близко связан
  • Конвенция не препятствует применению законов о защите несовершеннолетних, кредиторов и т.п.
  • Возможно ли признание зарубежного траста в России?
  • Для начала следует определиться, что мы понимаем под «признанием траста».
  • Наиболее логично понимать под этим признание судом (российским) существование фидуциарного правоотношения между бенефициаром и доверительным собственником и, соответственно, готовность разрешить спор между ними на основании применимого (например, английского) трастового права.
  • Будет ли российский суд разрешать спор между бенефициаром и доверительным собственником?

Из этой формулировки вопроса ясно, что он, по сути, «праздный».  Вряд ли бенефициар обратится в российский суд с таким спором. 

Во многих случаях суд сочтет, что спор не в его компетенции ввиду отсутствия в России имущества или отделения ответчика.  Если суд и примет спор к рассмотрению, результаты могут быть самые непредсказуемые.

Теоретически можно предположить, что суд сочтет возможным признать (в силу коллизионных норм российского права), что на отношения сторон распространяется английское право и разрешить спор на основании этого права по существу.  Однако после этого проблемой может быть признание российского судебного решения по месту нахождения доверительного собственника.

Так что споры обычно рассматриваются по месту создания траста (и месту нахождения доверительного собственника).  В России таких прецедентов нет.

Отдельный вопрос – признание действительности или недействительности передачи российского имущества (например, недвижимости) в траст.  Регистрация собственности на основании трастового соглашения скорее всего будет проблемой.  Обычно вопрос решается путем оформления собственности на зарубежную компанию, а акций компании – в траст.

Следует также учитывать, что передача имущества в траст для обхода норм российского права (об обязательной наследственной доле и т.п.) может быть сочтена судом нарушением основ правопорядка и потому недействительной.

Дело Dalemont v Senatorov (Джерси – БВО – Россия)

Российский суд удовлетворил иск кипрской компании Dalemont Limited к российскому предпринимателю С. на сумму более 40 млн. долларов.  Долг возник из поручительства по невозвращенному  кредиту, выданному российским банком.

  Однако, согласно истцу, вскоре после российского судебного решения практически все активы, имеющие отношение к предпринимателю, были переданы им в созданный на Джерси частный фонд.

  Фонд получил акции компаний на Британских Виргинских островах (БВО), которые владели акциями компаний на Кипре, которые владели долями в капитале российских организаций, которые владели многочисленными объектами недвижимости в России. Акции были переданы другими компаниями на БВО, акции которых находились в трасте, где С. был бенефициаром.

Королевский Суд Джерси: Dalemont Limited v Senatorov [2012]JRC014 (апелляция отклонена Апелляционным Судом: [2012]JCA028); [2012]JRC027; [2012]JRC044A; [2012]JRC061A.

Истец требует снятия корпоративной вуали с фонда, или признания передачи активов в фонд недействительным.

Опубликованные судебные акты имеют лишь предварительный характер.  В частности, решался вопрос о том, виновен ли российский предприниматель в неуважении к суду в силу того, что он не предоставил полной информации о российской недвижимости, которой косвенно (через цепочку компаний) владел фонд.   Суд счел, что виновен. 

В судебных актах можно найти ряд красочных эпизодов, таких как сцена судебного допроса (по видеосвязи) директора кипрской компании.

Суд нелицеприятно высказался в адрес джерсийской фирмы, осуществляющей администрирование джерсийского фонда.

  Суд критически отозвался и о самом Законе о фондах, не предоставляющем средств избежания подобной ситуации, и порекомендовал «соответствующим органам власти» срочно «пересмотреть структуру» этого закона.

Восточно-Карибский Верховный Суд. CLAIM NO. BVIHC (COM) 149 OF 2011 (2013: 2, 4 July).

Это параллельный процесс на БВО. Интересен он прежде всего тем, что в материалах дела подробно описаны его фактические обстоятельства.

Банк непрофильных активов Траст. Продажа коммерческой недвижимости

  • 52 121 700 ₽
  • 176 400 ₽
  • 3 218 600 ₽
  • 167 400 ₽
  • 4 984 800 ₽
  • 1 443 487 ₽
  • 1 421 600 ₽ Дом 29,7 м² на участке 10 сот.
  • 13 265 000 ₽
  • 278 036 000 ₽ 75 квартир в кирпично-монолитном доме
  • 456 000 ₽ Участок 11.4 га (СНТ, ДНП)
  • 288 593 ₽ Участок 5.7 га (СНТ, ДНП)
  • 129 000 ₽ Участок 0,15 га (сельхоз. назначения)
  • Земельный участок, нежилое помещение
  • 59 340 846 ₽ 147 земельных участков общей площадью 11,5 га
  • 4 882 000 ₽
  • 94 600 000 ₽
  • 1 316 295 ₽
  • 111 082 995 ₽
  • 20 090 000 ₽
  • 10 560 000 ₽
  • 66 936 090 ₽
  • 106 505 717 ₽
  • 27 536 544 ₽
  • 846 000 ₽
  • 2 000 000 ₽
  • 134 000 000 ₽
  • 16 694 737 ₽
  • 5 160 101 ₽
  • 900 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 530 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 860 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 610 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 860 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 530 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 1 560 000 ₽ Нежилые помещения в ЖК Сияние
  • 116 722 350 ₽
  • 46 165 666 ₽
  • 96 385 000 ₽ Помещение свободного назначения 10510 м²
  • 32 000 000 ₽
  • 28 935 000 ₽ Производственно-складское здание, 8029.6 м²
  • 11 806 000 ₽ Складская база, 1909.8 м²
  • 89 380 000 ₽ Торговое помещение, 2833.6 м²
  • 7 263 000 ₽ Помещение свободного назначения, 283,4 м²
  • 87 500 000 ₽ Торговые помещения, 5702 м²
  • 12 990 000 ₽ Офисное помещение, 599.5 м²
  • 4 470 000 ₽ Помещение свободного назначения, 453.6 м²
  • 2 816 000 ₽ Помещение свободного назначения, 177.2 м²
  • 58 139 000 ₽ Помещение свободного назначения 2481,7 м²
  • 83 870 000 ₽ Здание развлекательного центра, 4809.5 м²
  • 8 640 000 ₽ Торговое помещение на 1 этаже жилого дом, 655.4 м²
  • 57 984 000 ₽ Отдельно стоящее здание, 2510.5 м²
  • 10 131 000 ₽ Производственное помещение, 9846.2 м²
  • 17 755 774 ₽ Помещения свободного назначения, 728,7 м²
  • 11 914 784 ₽ Помещения свободного назначения, 486,4 кв. м
  • 6 408 135 ₽ Помещение свободного назначения, 257.5 м²
  • 12 404 429 ₽ Помещение свободного назначения, 608.9 м²
  • 1 632 000 ₽
  • 559 499 ₽ Машино-места в ЖК Рублевское
  • 5 870 000 ₽ Торговое помещение 677 кв. м
  • 21 126 000 ₽ Производственно-складской комплекс 16129.3 кв. м
  • 79 896 000 ₽
  • 7 833 000 ₽ Помещение свободного назначения 301,4 м²
  • 21 400 000 ₽ Торгово-развлекательный центр 10422,6 кв. м
  • 2 075 400 ₽
  • 935 000 ₽
  • Нежилые помещения (Торговый комплекс)
  • 33 100 776 ₽ Торгово — выставочный комплекс
  • 87 487 254 ₽ Производственный комплекс
  • 241 000 000 ₽ Производственно складская база
  • 16 602 000 ₽ Административно-офисное здание
  • 3 601 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 43 052 173 ₽ Помещения свободного назначения
  • 29 641 486 ₽ Торгово-офисные помещения
  • 93 193 094 ₽
  • 16 034 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 27 504 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 19 090 000 ₽
  • 89 910 000 ₽
  • 96 360 000 ₽
  • 75 294 900 ₽
  • 12 443 600 ₽ Помещение свободного назначения
  • 4 881 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 27 771 000 ₽
  • 3 930 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 46 460 000 ₽
  • 20 786 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 317 470 ₽ Помещение свободного назначения
  • 5 271 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 4 189 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 8 900 000 ₽
  • 6 561 414 ₽ Производственное помещение
  • 16 318 000 ₽ Помещение свободного назначения
  • 16 200 000 ₽ Нежилое помещение (объект общепита)
  • 2 941 000 ₽
  • 14 551 596 ₽ Административно-офисное здание
  • 30 791 872 ₽
  • 4 087 675 ₽
  • 7 628 600 ₽ Земельный участок с коттеджем
  • 6 327 370 ₽ Земельный участок с коттеджем
  • 780 311 833 ₽ Имущественный комплекс плодового сада
  • Жилой дом с хозяйственными постройками
  • 150 400 000 ₽ Производственно-складской комплекс
  • 55 000 000 ₽ Жилая загородная недвижимость
  • Нежилые помещения в торгово-офисном центре «Горького 79»
  • 213 100 000 ₽ Нежилые помещения с правом аренды з/у
  • 50 539 000 ₽
  • 7 897 500 ₽
  • 7 739 550 ₽
  • 15 141 000 ₽
  • 36 033 335 ₽
  • 54 991 667 ₽
  • 42 114 000 ₽
  • 16 975 001 ₽
  • 29 808 335 ₽
  • 17 525 000 ₽
  • Жилые помещения (73 объекта)
  • Нежилые помещения (30 объектов)
  • 364 100 ₽ Машиноместа в подземном паркинге
  • 127 008 114 ₽
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector