Выбирая инструмент инвестиции, одним из основных критериев выбора, является его надежность. Вот почему зарубежная недвижимость пользовалась и будет продолжать пользоваться спросом, поскольку такие вложения считаются самыми надежными для сохранения и приумножения своих средств.
Однако инвесторов привлекает не только этот фактор, но и другие аспекты, которые дает покупка недвижимости за рубежом. Насколько выгодно сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость, какие объекты покупать, и каковы риски таких приобретений? Давайте поговорим об этом.
Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду.
Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен.
Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.
Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:
- Надежность
- Низкие риски
- Получение дохода в валюте
- Защита от локальной инфляции
- Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
- Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру
Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.
Какая недвижимость за границей выгодна
Как показывают последние исследования, все больше инвесторов покупают недвижимость не для себя, а для последующей сдачи в аренду, чтобы вложение приносило постоянную прибыль. И действительно, к примеру, недвижимость в Испании стоимостью в 500 тысяч евро может давать чистой прибыль до 18 тысяч в год. К тому же не стоит забывать, что недвижимость ежегодно растет в цене.
В последние годы европейская недвижимость, пользующаяся популярностью, росла на 3-5% в год, то есть это еще 15 000 евро в год. Кроме того, доход от инвестиций можно увеличить благодаря ипотечному кредитованию. Европейские банки выдают кредиты под залог недвижимости до 50% от стоимости жилья до 2,5%. Благодаря этому доходность от аренды жилой недвижимости может достигать 8-9% в год.
Заграничные объекты недвижимости можно приобрести, имея бюджет 100-200 тысяч евро, или даже снизить эту сумму вдвое благодаря банковскому кредиту. Хотя, как правило, такие объекты имеют высокие риски и низкую ликвидность. Эксперты рынка предлагают обратить внимание на квартиры и апартаменты, которые потом можно сдавать в аренду.
Даже при среднесрочной аренде от 3-6 месяцев доходность составит около 4-5%. Если интересует большая доходность, то нужно рассмотреть инвестиции в строительство, то есть покупку объекта еще на стадии возведения дома с последующей продажей после введения его в эксплуатацию.
Тут прибыльность достигает до 15% в год в зависимости от степени готовности покупаемой квартиры.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Если вы собираетесь делать инвестиции в зарубежную недвижимость, оценка рынка жилья в разных странах должна Вам в этом помочь. Найти ее можно на интернет-ресурсах, посвященных этому вопросу. Тем не менее, для того, чтобы получить реальную картину, нужно поработать сразу с несколькими сайтами. Помните, что чем больше источников информации, тем более реальную картину Вы получаете.
Самые востребованные направления
Если внимательно изучать инвестиции в зарубежную недвижимость и рейтинг стран, куда сегодня наши сограждане вкладывают деньги и недвижимость в каких странах покупают, то большинство из них предпочитают европейские страны, особенно, это касается прибалтийских Латвии и Литвы.
Это обусловлено относительной близостью этих стран, а также возможностью оформления льготных условий въезда в страну и путешествий по шенгенской зоны. Другим популярным направлением в последние годы стала недвижимость в США.
Почему именно так? Для этого есть несколько причин, которые необходимо понимать.
Прибалтика
Инвестора, покупающего недвижимость в Каунасе, Вильнюсе или Риге привлекает надежность ЕС, доступность и простота совершения сделок, рускоязычность этих мест, а также возможность при покупке таких объектов получить ВНЖ и безвиз в Шенген на 5 лет. Правда, для этого нужно купить квартиру на 250 тыс.
евро или больше. Ликвидную однокомнатную здесь квартиру можно купить за 30 000 – 40 000 евро со всеми расходами, которая обеспечит около 7% годовых.
Кроме того, инвесторы прогнозируют, что сейчас стоимость жилья достигла дна после мирового финансового кризиса и в ближайшие 10-15 лет цены на нее поднимутся на 50-70%.
Европа
Среди европейских стран наибольшей популярностью пользуются страны бывшего Варшавского договора. В последние годы наплыв наших соотечественников в Чехию и Польшу настолько велик, что открывает большие перспективы для владельцев жилых метров здесь.
Также уровень жизни тут выше, как и траты населения, а близость к другим странам-старожилам ЕС, куда можно ездить на отдых в выходные делает эти государства желанными в плане смены места обитания.
Учитывая все эти факторы, стоимость жилья тут превышает цены в Литве и Латвии, а доходность ниже – около 5% годовых, хотя такой показатель прибыльности для мировой резервной валюты считается очень даже неплохим.
США
Многие из нас знают, что в США достаточно большой процент населения всю жизнь живет в съемных апартаментах, домах, квартирах. Все это обуславливает высокий спрос на местную недвижимость со стороны желающих получать за ее счет пассивный доход.
Прибавьте к этому гигантскую экономику, которая уверенно восстанавливается после финансового кризиса, растущие цены на недвижимость и лишний аргумент в пользу получения американской визы – и Вы поймете причину такой популярности.
В качестве объекта инвестиций здесь популярна коммерческая недвижимость, которая способна приносить большую прибыльность от аренды своему владельцу.
Риски при инвестировании в иностранную недвижимость
Тем не менее, инвестиции в недвижимость также несут в себе некоторые риски или ограничения которые могут стать решающими при выборе инструмента дохода для потенциального инвестора. К ним можно отнести:
- Достаточно высокий порог инвестиций
- Необходимость разбираться в законодательстве страны, где покупаются недвижимость
- Своя недвижимость потребует расходов на ее содержание, и в некоторых странах немаленьких
- Недвижимость — инвестиция с низкой ликвидностью. В случае крайней необходимости в средствах и быстрой продажи можно потерять крупные деньги
- В случае неудачно выбранного объекта прибыльность может быть отрицательной, а избавиться от купленного, как говорилось выше, не получится слишком быстро
- В случае форс-мажорных условий, например, насильственной смены политического режима, можно потерять как доступ к объекту инвестиции, так и право собственности на него
Страны с непривлекательными инвестициями
При выборе объекта инвестиции в виде «жилых метров» за рубежом стоит избегать рекламы и проплаченных рекомендаций даже на самых авторитетных ресурсах. Это как раз тот случай, когда посредник будет работать на себя, вводя в заблуждение своего клиента. В числе неблагоприятных направлений я выделю 4, и объясню почему. Возможно, это удержит Вас от необдуманного вложения средств.
Германия (Берлин)
Несмотря на рост стоимости недвижимости несколько лет подряд и большой спрос на арендное жилье — это направление не кажется перспективным из-за нескольких причин.
Во-первых, цены на жилье тут, кажется, близки к своему пику или даже завышены, а это значит, что в ближайшие годы роста не будет. Во-вторых, в Германии не слишком лояльное для инвесторов законодательство.
Мало того, что около 8% от стоимости объекта придется отдать при заключении договора купли-продажи, так еще и капитальный ремонт лежит на его инвесторских плечах.
Дубай
Это направление несет в себе серьезные политические риски. Кроме того, значительная удаленность ОАЭ и вырастающая конкуренция со стороны стран-соседей подсказывают, что привлекательность этой инвестиции крайне мала. В дальнейшем эти риски будут расти, а привлекательность арабской недвижимости уменьшаться. Это повод для инвестора серьезно задуматься.
Тайланд
Слишком разрекламированное направление. Как раз тот случай, когда нужно 7 раз отмерить. Кроме красивой страны и невысокой стоимости жизни тут, плюсов больше нет.
Уже сейчас время простоя купленной инвесторами недвижимость под будущую аренду крайне велико.
Так что, покупка апартаментов или дома в Таиланде можно рассматривать лишь, как место, куда можно приехать отдохнуть, а не как доходную инвестицию.
Кипр
Еще одна страна, куда призывают вкладывать деньги риелторы. Мол, привлекательное туристическое направление и отбоя от желающих снять жилье тут не будет. Однако туристический сезон не вечен, а местное население не обеспечит большого спроса, способного принести хороший доход. Игра не стоит свеч, а доход инвестиций.
Несмотря на абсолютно противоположные взгляды на зарубежную недвижимость финансовыми консультантами, этот инструмент должен входит в инвестиционный портфель крупного инвестора.
Конечно, это не Грааль, но при правильном подходе к покупке, недвижимость способна приносить хорошую, а главное, пассивную прибыль.
При покупке недвижимости рассчитывайте риски, анализируйте возможности, и такая покупка Вас никогда не разочарует.
Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.
Депозит или квартира – во что лучше вложить деньги, сравнение вложений в недвижимость с примерами
Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают.
Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к.
непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.
Ежегодный ввод жилой недвижимости последние годы стабильно держится выше отметки 70 млн м2, что, если взять среднюю цену метра 50 тыс. руб. (средняя цена квадратного метра жилья, по данным Росстата, в 2018 году составляла 61,8 тыс. руб.), составляет 3,5 трлн руб.
в стоимостном выражении. Иными словами, за последние десять лет только недвижимые активы россиян выросли более чем на 30 трлн руб. (цифра, конечно, требует уточнения, но порядок ясен).
И это без учёта старого жилого фонда, без коммерческой недвижимости и без учёта роста цен на недвижимость!
Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов.
Предпочтения россиян по вложению свободных денег (%).
Источник данных: Ромир, 2004-2019
Поскольку столь явно выделяются два лидера, то имеет смысл провести подробный сравнительный анализ депозитов и квартир. В чём преимущество каждого их этих вариантов, и за кем останется последнее слово? Давайте смотреть.
Параметр, который всех интересует больше всего, — это доходность. Точнее, средняя доходность на длительных временных интервалах.
Доходность вложений в квартиры складывается из:
- номинального роста цены квартиры;
- чистых арендных поступлений (арендные платежи минус расходы на содержание недвижимости, которые нельзя переложить на арендатора).
Доходность депозитов — это средний банковский процент за интересующий нас интервал времени.
На первый взгляд, квартиры переигрывают депозиты, поскольку доход от недвижимости складывается из двух частей. Инвестор получает 5–7% в виде поступлений от аренды и рассчитывает, что квартиры будут расти в цене (допустим, тоже по 5–7% в год). Однако на практике всё может оказаться намного скромнее.
В нулевые годы квартиры действительно быстро росли в цене (хотя это была, скорее, особенность времени, а не заслуга недвижимости, например, фондовые индексы тоже пышно зеленели), но после достижения пика в 2008 году цены на недвижимость росли средними темпами, не превышающими 1–2% в год (если опираться на цифры Росстата или данные портала irn.ru). Что касается дохода от аренды, многие считают только чистые поступления, игнорируя расходы (затраты на ремонт, поиск арендатора, администрирование, простои и т.д.). Реальная арендная доходность недвижимости, особенно региональной, чаще всего намного ниже, чем ожидания собственников.
В то же время вклады в банке приносят меньшую доходность (чем квартиры) в периоды экономического бума, но зато навёрстывают упущенное в периоды кризиса. Напомню, что во время кризисов цена на недвижимость падает, а проценты по банковским депозитам, наоборот, растут.
Поэтому в периоды кризиса депозиты обеспечивают существенно более высокую доходность, чем квартиры. Например, средняя ставка по вкладам на срок более года, по данным ЦБ, в 2015–2016 гг. составила почти 11%. https://www.cbr.ru/statistics/pdko/int_rat/ Если же брать длительные периоды, то получается примерное равенство.
Резюме: по доходности — паритет.
Один из аргументов сторонников «кирпича» в том, что недвижимость помогает защитить сбережения во время инфляции, в отличие от вкладов в банках, которые в этот период сгорают. В пример обычно приводят ситуацию начала 90-х. Аргумент не лишён смысла, если не считать, что инфляция вообще-то бывает двух принципиально разных видов:
- инфляция спроса (когда растёт спрос на все товары, чаще всего из-за денежной эмиссии в особо тяжёлых формах приводит к гиперинфляции);
- инфляция предложения (когда растут издержки производства и предложение сокращается).
Так вот, квартиры хорошо отыгрывают инфляцию спроса и плохо — инфляцию предложения.
Пример кризиса 2014 года наглядно продемонстрировал, что рост цен на товары, если он был вызван ростом издержек (в данном случае из-за курсовой динамики), не обязательно приводит к росту цен на квартиры. Тогда возникла даже обратная ситуация: большинство товаров росли в цене, а цены на недвижимость снижались.
Депозиты же хуже отыгрывают инфляцию спроса, но зато лучше — инфляцию предложения. Ставки во время инфляции растут, как и доходность вкладов. В итоге, если не брать ситуацию гиперинфляции (которая случается всё же нечасто), то оба инструмента защищают от инфляции примерно одинаково.
Резюме: и по этому параметру — паритет.
Важна не только средняя доходность за период, но и вариация (дисперсия) этой доходности. При прочих равных, чем ниже колебания, тем лучше для инвестора. Этот феномен прекрасно описывается поговоркой «Лучше синица в руках, чем журавль в небе». Иначе говоря, лучше 10% стабильно каждый год, чем в первый год +20%, а в следующий — 0%.
По этой причине, например, акции не пользуются большим успехом у частных инвесторов, несмотря на хорошую среднюю доходность, поскольку никому не хочется сидеть на пороховой бочке и ждать, что в любой момент богатство может испариться так же быстро, как появилось.
Когда сравнивают доходности разных инструментов, про это простое соображение почему-то всегда забывают. Ведь у депозитов есть абсолютно гарантированная заранее известная доходность, а у квартир ничего подобного нет. Несмотря на имидж недвижимости как очень стабильного актива, цена на неё может колебаться в достаточно обширных пределах, в том числе и снижаться.
Да и доход от аренды стабильным не назовёшь. В то же время депозит, номинированный в рублях, — всегда неубывающая функция.
Резюме: по этому параметру депозиты лучше.
Риски просадки стоимости активов были рассмотрены выше. Рассмотрим риск потери всего, или части актива, в результате экспроприации, т.е. нерыночные риски. Владелец недвижимости должен учесть следующие нерыночные риски:
- риск оспаривания собственности бывшими владельцами;
- принудительная экспроприация государством или крупным бизнесом;
- потери по суду (развод, наложение ареста);
- дробление недвижимости на доли и дальнейшая потеря контроля над недвижимостью;
- воровство и грабёж (рейдерство).
Владельцы вкладов, особенно если это крупные суммы, также подвержены рискам экспроприации.
Особым статусом (страхуются) обладают вклады только до 1,4 млн, но и это не гарантирует сохранность накоплений (например, взыскание задолженности путём наложения ареста на вклад — гораздо более частая практика, чем ареста на недвижимость). Существенное преимущество недвижимости в том, что если это единственное жилье, то оно не может быть изъято по суду.
Резюме: по этому параметру квартиры лучше.
Квартира требует постоянного внимания, поддержания её в жилом состоянии. Это не инвестиция из серии «купил и забыл», собственнику придётся тратить своё время, а значит, возникает проблема альтернативных издержек (речь об упущенных возможностях из-за того, что человек занимается недвижимостью, а не чем-то ещё).
Сдача недвижимости в аренду, особенно если объектов несколько, сегодня всё больше напоминает форму бизнеса, а не инвестицию. Финансовыми активами управлять гораздо проще. Чтобы открыть вклад, пополнить, пролонгировать, закрыть, перевести деньги не нужно даже идти в офис. Всё решается путём нажатия нескольких кнопок.
Депозиты не требуют никакого серьёзного вовлечения человека, в том числе морального. Это и в самом деле пассивный доход.
Резюме: по этому параметру депозиты лучше.
Депозиты фактически и есть деньги, скорость обращения в наличную форму у них близка к максимальной.
Квартиры обратить в денежную форму сложно и долго, да это никто обычно и не делает (большая часть продаж недвижимости совершается ради покупки другой недвижимости).
Понятно, что возможность иметь под рукой деньги, которые можно потратить на любые покупки, да ещё с гарантированной доходностью — одно из основных преимуществ депозита.
Резюме: по этому параметру депозиты значительно лучше.
Ещё одно преимущество депозита — гибкость. Можно открывать вклады на короткие и длинные сроки, с пополнением и без, в разных валютах, с опцией снятия, можно строить знаменитые «лесенки» и т.п. Когда появляются более выгодные условия, ничего не стоит закрыть один счёт и открыть другой, более удобный. У квартир такой опции нет.
Обычно, на что хватает одобренного ипотечного кредита, то и покупается. Вариантов переложиться или диверсифицироваться нет вообще. Если вложение было неудачным, второго шанса, чаще всего, не предоставляется.
Многие «бетонные» инвесторы, которые серийно покупают и продают недвижимость, делают это до первой ошибки, после чего вся их стратегия летит в тартарары.
Резюме: по этому параметру депозиты значительно лучше.
Ещё одно очевидное преимущество депозита — это практически бесконечная делимость. Депозит может быть открыт на любую сумму, а минимальный порог вхождения в недвижимость — стоимость всей квартиры.
Поскольку средства подавляющего числа граждан ограничены, а квартиры покупаются на пределе финансовых возможностей, да ещё в кредит, на практике это означает, что инвесторы, которые отдали предпочтение депозитам, имеют значительную финансовую подушку, а у квартирных инвесторов — нет вообще ничего, кроме квартиры и долгов по ипотеке.
Если инвестору с квартирой срочно понадобятся деньги, даже относительно небольшая сумма, взять её будет просто неоткуда (т.к. он не может продать 1/5 или 1/10 своей квартиры: либо продавать всю целиком, либо брать кредит под залог). У владельца депозита такой проблемы не возникает. Логика меняется, когда инвестор обладает капиталом в десятки, сотни миллионов рублей.
В этом случае вложения в недвижимость становятся более разумными, т.к. позволяют ему «припарковать» свои деньги и сэкономить на операционных затратах при размещении вкладов. Но скажем честно, что подавляющее большинство квартирных инвесторов такими суммами не располагают и близко.
Резюме: и по этому параметру депозиты лучше.
Ниже просуммируем все результаты в таблице.
| Квартиры | Депозиты | |
| Доходность | + | + |
| Защита от инфляции | + | + |
| Дисперсия | — | + |
| Защита от рисков | + | — |
| Лёгкость в управлении | — | + |
| Ликвидность | — | + |
| Гибкость | — | + |
| Делимость | — | + |
Как мы увидели выше, с точки зрения инвестиционной привлекательности депозиты заметно переигрывают недвижимость. Единственный параметр, по которому квартиры лучше, — это защита от нерыночных рисков (что, впрочем, компенсируется рыночными рисками, см. «Дисперсия», где уже вклады впереди).
Во всём остальном депозиты смотрятся намного заманчивее — при сопоставимых доходностях они просто-напросто более удобны в использовании. Тогда почему всё-таки народ упорно вкладывает деньги в недвижимость? Ответ можно найти в психологии, культурных особенностях, а также в неразвитости финансового рынка России.
Проще говоря, люди боятся вкладывать деньги во что-то кроме реальных (осязаемых) активов.
В нормальной экономической ситуации недвижимость не должна рассматриваться как инвестиция — это важнейшее потребительское благо, крыша над головой, но не финансовый продукт для получения прибыли! Инвестиционный бум в недвижимости приводит к росту цен и лишает обычных людей возможности купить доступное жильё. Поэтому текущий квартирный ажиотаж — признак нездоровой ситуации в экономике, и ничего более.
Очевидно, что по мере роста экономики доля вложений в финансовые продукты будет увеличиваться, а в недвижимость — сокращаться. Квартиры, конечно, будут покупать, но уже преимущественно для утилитарных целей.
Как вложиться в недвижимость сегодня и сколько на этом можно заработать: четыре варианта для частного инвестора
Недвижимость в России всегда была особым инструментом вложения денег. По данным НАФИ, 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а почти 40% — еще и что самый выгодный. В период любого кризиса и роста курса основных валют к рублю недвижимость пользовалась особой популярностью — в нее вкладывались, чтобы избежать инфляции. И текущий кризис, вызванный пандемией, не стал исключением. Доходы людей падают (по итогам 2020 года — на 3,5%), в то же время квартиры растут в цене в среднем на 30%. Имеет ли смысл рассматривать недвижимость как инструмент пассивного дохода и каким образом вкладывать в нее деньги, рассказывает Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».
Покупка готовой квартиры под сдачу
Самый простой и очевидный для большинства людей вариант — приобрести квартиру, которая не будет использоваться, и сдавать ее в аренду.
К концу 2020 года 15—20% покупателей квартир составляли инвесторы (половина собиралась сдавать жилье), причем в начале года эта цифра была меньше в три раза.
В зависимости от состояния жилплощади, размеров, района и региона РФ можно в месяц получать и 10 тыс. рублей, и все 70 тыс. рублей.
Но уровень доходности в сравнении с другими способами инвестиций в недвижимость получается самым низким. Особенно с учетом того, что на фоне кризиса арендные ставки снижаются и вряд ли скоро восстановятся, а цены на квартиры, напротив, растут.
Большая удача, если доходность по итогу составит 5% — при таких условиях даже банковский вклад с годовыми процентами может оказаться более выгодным.
В регионах ситуация немного лучше, но не настолько, чтобы срочно покупать квартиру ради пассивного дохода.
Покупка недвижимости на этапе котлована для перепродажи
Денег для такого инвестирования нужно меньше, чем для приобретения готовой квартиры, и потенциальная выгода получается больше. Причем существует два способа заработать: первый — перепродать впоследствии жилплощадь конечному владельцу, а второй — перепродать тому же застройщику.
Последнюю схему разрешают проводить не все компании, поэтому ею частные инвесторы пользуются редко и большего внимания заслуживает перепродажа конечному владельцу.
В целом примерно треть сделок в риелторских компаниях на этапе котлована и до первой половины готовности относится к числу инвестиционных.
За время строительства квартиры дорожают на 20—25%, и эта разница становится той самой прибылью инвестора. Однако сегодня цифры стали ниже, потому что застройщики перешли на эскроу-счета, стартовые цены из-за издержек девелоперов взлетели.
В итоге разница в стоимости квартир от 20—25% (а то и 30%) снизилась до 15%, и это верхняя граница, поэтому идея с перепродажей тоже выглядит не такой привлекательной, как раньше. Хотя в большинстве случаев она все равно более выгодна, чем сдача квартиры в аренду.
И если планируется инвестировать в недвижимость таким образом, необходимо грамотно оценить перспективы объекта: район, транспортная доступность, инфраструктура.
Покупка паев в ПИФах недвижимости
Коллективные инвестиции в виде приобретения паев в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) недвижимости — хорошая альтернатива покупке квартиры для сдачи в аренду или перепродажи, причем она подходит частным инвесторам с небольшим объемом свободных денежных средств. Это интересный растущий рынок, хоть и менее изученный россиянами, но постепенно внимание к нему растет.
Паевые фонды недвижимости составляют около 30% от всего объема ПИФов. Есть такие, которые доступны исключительно квалифицированным инвесторам (чтобы получить статус, нужно иметь соответствующее образование и не меньше 6 млн рублей), есть варианты «для всех».
Порог входа в них относительно невысокий — существуют даже паи с ценой 1,7 тыс. рублей за лот, но таких очень мало. В основном цены стартуют с 1 млн рублей, и деньги идут не в обычные квартиры, а в коммерческую недвижимость. Доход инвестор получает после продажи своих паев, прибыль может составлять 15—20%.
От стоимости чистых активов фонду инвестор платит около 1,5—3%.
Рентные фонды недвижимости
Еще один коллективный вариант инвестирования, который активно развивается в России, — это рентные фонды недвижимости.
Похоже на взаимодействие с ПИФами, только здесь управляющая компания фонда на средства инвесторов приобретает крупный объект недвижимости, например торговую площадь, офисы или склады, которые сдаются в аренду.
Такие фонды недвижимости есть сегодня у крупнейших банков, а также на специализированных площадках.
Порог входа для инвесторов начинается от сотен тысяч рублей, при этом деньги точно так же защищены, а объект (коммерческая недвижимость) стабилен, как и в обычных ПИФах. Доход инвестор получает так же, как проценты в банке, но вдобавок возможна дополнительная прибыль после выхода из объекта, если стоимость недвижимости вырастет.
Это надежные инвестиции, но их доходность опять-таки не очень высока. Инвестиционная группа «Тринфико» проанализировала фактическую доходность таких фондов за последние три года и выяснила, что она колеблется от 4% до 12% годовых.
Данный существенный разбег в доходности связан с разным качеством арендаторов недвижимости в фондах и ценой ее покупки на стадии формирования фонда.
На этом рынок коллективных инвестиций не заканчивается, напротив, у него сейчас этап активного развития, появляются новые инструменты.
В частности, инвестиционная группа «Тринфико» планирует сформировать в России первый фонд редевелопмента.
Его стратегия предполагает не покупку готового объекта, а реконструкцию старых зданий, после которой их стоимость увеличивается в 2–3 раза. Соответственно, такие инвестиции могут принести 25% годовых.
Универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Каждому человеку нужно выбирать подходящий вариант, учитывая то, на какую степень риска он готов пойти и какую прибыль хотел бы получить.
Одно можно сказать точно: в России будут появляться все новые и новые инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью.
Этот рынок у нас еще не развит, а низкие ставки по вкладам формируют в стране круг людей, которые все чаще задумываются об инвестициях.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Как инвестировать в зарубежную недвижимость с бюджетом от €100 тыс. :: Мнения :: РБК Недвижимость
Многие россияне-инвесторы с бюджетом порядка нескольких сотен тысяч евро думают о вложении в недвижимость за рубежом. При беглом изучении рынка может показаться, что этой суммы не хватит на хороший доходный объект: ведь предложения качественной коммерческой недвижимости в Европе обычно начинаются с €5 млн, а небольшие ретейл-помещения в востребованных локациях продаются за €3–5 млн.
Тем не менее на международном рынке немало инвестиционных продуктов с порогом входа €100–500 тыс.: от покупки микроапартаментов, приносящих около 5% годовых арендного дохода, до клубных сделок в проектах девелопмента (10–15% годовых).
Прежде чем подробно рассказать об этих предложениях, я уточню, что мы понимаем под инвестициями. К ним не относится покупка недвижимости для собственного использования (например, чтобы приезжать на отдых), а также ради ВНЖ или гражданства. Инвестиционные продукты, о которых здесь пойдет речь, предназначены для клиентов, чья мотивация — получить доход на вложенный капитал.
Я не советую смешивать эту цель с другими, потому что разным целям соответствуют разные критерии выбора. Если вы присматриваете жилье для себя, то выбирайте такой объект и такую локацию, где вам самим будет хорошо. Если вас интересует «золотая виза» или паспорт — это совсем другая тема, заслуживающая отдельной статьи.
Недвижимость, которую вы купите ради резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.
Если же вы хотите вложить средства именно для того, чтобы сохранить и приумножить капитал, то у вас появляется выбор из пяти продуктов:
- номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
- микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
- реновация квартир;
- заем под проекты девелопмента или реновации;
- клубные сделки в проектах девелопмента.
Мои рекомендации основаны на опыте проектов в Германии (Берлин, Бавария), Греции (Афины) и Испании (Барселона, Торревьеха). Но и в других странах Европы, где развит рынок зарубежных инвестиций в недвижимость, вы встретите примерно такие же условия для инвесторов.
Жилая недвижимость для сдачи в аренду
Первые три продукта объединяет общая стратегия: вы приобретаете объект в собственность и, сдавая его в аренду, получаете доход.
При таких инвестициях лучше ориентироваться на срок владения не менее пяти — десяти лет, а доходность находится на уровне 3–5% годовых. Риски минимальны, а в дополнение к арендному доходу вы получаете прирост стоимости объекта в среднем на 2–3% в год.
Это консервативная стратегия, подходящая для тех, чей основной интерес — сохранить капитал и сберечь его от инфляции.
Эксплуатацией и содержанием объекта, а часто и заселением арендаторов занимается управляющая компания.
1. Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых
Стоимость таких объектов начинается от €100 тыс., причем можно купить как одно помещение, так и блок из нескольких жилых единиц. Владелец не может использовать эту недвижимость для собственного проживания, но ограничение компенсируется относительно высокой доходностью: на уровне 5% годовых.
2. Микроапартаменты и квартиры
Обычную жилую недвижимость я рекомендую покупать в крупных благополучных городах, причем советую обратить особое внимание на микроапартаменты, то есть малогабаритные квартиры площадью 20–35 кв. м и стоимостью от €120 тыс.
Как правило, они продаются в новостройках, а средний доход от аренды достигает 4,5% годовых.
У этого формата есть особенные преимущества в Германии: арендные контракты на микроапартаменты в большинстве случаев среднесрочные (до одного года), поэтому собственник может регулярно индексировать арендную плату и легко выселить жильцов, если они оказываются неплатежеспособными.
Квартиры обычной площади (70–80 кв. м) стоят от €300–400 тыс. и приносят доходность порядка 3% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, но они ликвиднее, чем микроапартаменты.
В наиболее выигрышных локациях — обжитых центральных районах крупных городов — мало новостроек, и основная доля предложений приходится на вторичный рынок.
Если вы покупаете вторичку, будьте готовы к повышенным затратам на ее содержание.
Мне часто приходится предостерегать клиентов, готовых клюнуть на предложения с экстремально высокой арендной доходностью (7–10%) и гарантированным арендным контрактом в течение первых нескольких лет владения.
Обычно это признак того, что недвижимость неликвидна, а ее цена завышена минимум в полтора раза.
Если вы купите такой объект, то фактически сами же и оплатите эти 10% доходности, а после гарантийного срока, весьма вероятно, останетесь и без арендаторов, и без шансов удачно продать недвижимость.
3. Реновация квартир
В этом сценарии инвестор покупает на вторичном рынке квартиру в плохом состоянии и вкладывает средства в ремонт, после чего может сдавать квартиру в аренду или перепродать ее с прибылью.
Процесс реновации занимает в среднем три — шесть месяцев, а общие затраты на покупку и ремонт чаще всего составляют €200–400 тыс.
Можно посоветовать, например, присмотреть подобные проекты в Афинах, где пока еще много ветхого жилого фонда, который хозяева продают по привлекательным ценам, не имея возможности самостоятельно отремонтировать.
Сдача обновленных квартир в долгосрочную аренду приносит в среднем 4% годовых, а в случае продажи вы получите 10–15% нетто-доходности.
Доходность краткосрочной аренды квартир примерно на 1% больше, чем долгосрочной, но при этом возрастают риски простоя.
Всюду, где шла речь об арендной доходности, я имел в виду валовую (гросс) доходность. Я назвал средние цифры по рынку; реальная доходность чаще всего окажется в пределах ±0,5% от этих величин в зависимости от локации, состояния объекта и других факторов.
Чистый доход (нетто) после вычета всех издержек в среднем составляет 75–80% от валового. К этим издержкам относятся прежде всего налоги на покупку и владение недвижимостью, оплата услуг управляющей компании, а также затраты на оформление банковского счета и перевод средств, услуги юристов, нотариусов, аудиторов и прочие накладные расходы.
Приобретение недвижимости в собственность сопряжено и с другими хлопотами: приходится ездить на просмотр объектов, оформлять множество документов, привлекать банковское финансирование (если необходимо) и отчитываться о состоянии зарубежных счетов перед налоговыми органами своей страны.
Такова плата за инвестиции с низким уровнем риска и приростом стоимости на 2–3% в год.
Инструменты коллективных инвестиций
Следующие два продукта подходят искушенным инвесторам, которые рассчитывают на высокую доходность и готовы к соответствующим рискам. Здесь вы не становитесь собственником недвижимости, а вместе с другими инвесторами вкладываете средства в девелопмент или реновацию под управлением профессиональной проектной компании.
4. Заем под проекты девелопмента или реновации
Суть этого продукта в том, что проектная компания привлекает займы под собственные проекты добавленной стоимости: от реновации квартир до строительства новых объектов с нуля. Займы принимаются под фиксированную ставку, обычно в диапазоне 8–12% годовых (до вычета личных налогов). Порог входа составляет около €100 тыс., и большинство проектов рассчитаны на срок до двух лет.
5. Клубные сделки в проектах девелопмента
В такие сделки объединяются несколько участников (как правило, не больше пяти) под руководством генерального партнера.
В отличие от займа, доходность здесь зависит от результата проекта и потенциально не ограничена, хотя на практике чаще всего составляет 10–15% годовых (также до вычета личных налогов). Реализация одного проекта занимает два-три года.
Клубные сделки сложны с точки зрения структурирования и имеют смысл для проектов с крупным капиталом, поэтому минимальный вклад — порядка €500 тыс.
Преимущество инвестиций «в складчину» в том, что общий бюджет проекта достигает нескольких миллионов евро, а это позволяет добиться лучших условий банковского финансирования и дает возможности налоговой оптимизации, недоступные индивидуальным инвесторам с меньшими бюджетами.
Кроме того, прежде чем вступить в проект коллективных инвестиций, каждый участник независимо проверяет риски. Таким образом, для каждого инвестора дополнительным залогом надежности проекта становится то, что другие компаньоны готовы участвовать в инвестиции.
Коллективные инвесторы не несут налоговых и административных издержек, связанных с владением недвижимостью, но обычно они платят налоги при получении дохода. Конкретные ставки налогов зависят от страны налогового резидентства инвесторов, юридической структуры проекта и других факторов. Например, в случае займа резиденты России платят НДФЛ 13% от суммы дохода.
Даже самая компетентная проектная компания не может полностью исключить риски, которые в проектах добавленной стоимости заметно выше, чем в арендном бизнесе.
Однако ответственные инвестиционные команды обычно могут предложить такие объекты, где в самом неблагоприятном случае вы просто вернете свой капитал, не получив прибыли.
Организаторы коллективных инвестиций часто предлагают дополнительные условия, чтобы повысить доверие клиентов: например, когда они управляют инвестициями, то вкладывают собственные средства наравне с остальными партнерами и рискуют вместе с ними.
Я думаю, что займы и клубные сделки в сфере инвестиций в недвижимость будут играть возрастающую роль в мире в ближайшие три — пять лет.
Инвестиции в недвижимость для бюджета от €100 тыс.
Загрузка...
