10 Ноября 2020 DOM LiVE 3280
Немного истории
Недвижимостью за рубежом, в том числе на Кипре, наши соотечественники стали интересоваться еще в прошлом веке, в далеком 1991, когда окончательно рухнул последний оплот строителей коммунизма.
Радушие киприотов, теплый климат, безвизовый режим, и транспортная доступность сделали свое дело, и Кипр стал одним из любимых мест для отдыха жителей СНГ. Приезжая отдыхать на Кипр, некоторые стали присматриваться к кипрской недвижимости на предмет покупки второго дома, дачи или места, где можно «встретить старость».
На это сразу обратили внимание кипрские застройщики, и оценив для себя перспективные масштабы рынка, стали один за другим открывать свои представительства в Москве, Санкт-Петербурге и в других городах миллионниках.
Результаты не заставили себя ждать
Кипрские застройщики через свои представительства в России, рекламой и участием во всех профильных выставках подогревали интерес. И уже в 1993-95 гг начался настоящий бум продаж с ежегодным ростом цен, продолжавшийся вплоть до марта 2013 года, когда банковский кризис на Кипре, и стрижка депозитов ввели в ступор российских инвесторов на несколько последующих лет.
Какие плюсы были у инвесторов до 2013 года?
Очевидные плюсы были у тех, кто вложился в недвижимость Лимассола в туристической части города до 2008 года. Например, в 2000 году можно было купить 3-спальную квартиру в Лимассоле на 1-й линии у моря, в центре турзоны, в обычном доме 1986 года постройки за 40 900 кипрских фунтов ($90 000).
- Сейчас, через 20 лет, эта квартира стоит $360 000…Но самые удачливые инвесторы покупали не апартаменты и виллы, а земельные участки.
- Например, в 2003 году, земельный участок со своим спуском к морю недалеко от Пафоса, и размером 30 соток (3 000 м2) можно было купить за 200 000 кипрских фунтов ($440 000), сейчас такая земля стоит не меньше $4 000 000…
- Какие были минусы для инвесторов до 2013 года?
Конечно, были и неудачные инвестиции.
Как правило, что покупалось вне Лимассола (если это не земля около моря), сейчас пользуется не высоким спросом. А недорогая недвижимость, если и пользуется спросом, то зачастую стоит дешевле, чем стоила 15-20 лет назад.
Например, были случаи, когда покупатели обзавелись апартаментами в верхнем Пафосе (4 км от моря) в новом 4-х этажном доме эконом-класса в 2003 году.
Один из них купил трех-спальную квартиру в этом доме общей площадью 120 м2 за 64 000 кипрских фунта (EUR 108 800). Пару лет назад он выставил эту квартиру на продажу по цене €120 000, но покупателя не нашлось.
Сегодня эту квартиру реально продать не дороже €95 000.
А что с премиальной недвижимостью на Кипре?
На острове, решающую роль в формировании цены объекта играет локация.
Если говорить о недвижимости для иностранцев из стран СНГ, то основными критериями в выборе объекта были и остаются – близость к морю и русскоязычная инфраструктура. Поэтому туристическая зона Лимассола была и остается самым дорогим местом, где стоимость в домах эконом-класса начинается от €3000 — €4000 за 1м2.
Стоимость премиальных объектов на 1-й линии у моря может доходить до €12 — 15 000 000 за виллу общей площадью 350-400 м2 и земельным участком 1500 м2.
Все остальные объекты недвижимости премиум-класса, которые построены в регионах Ларнаки, Пафоса, Полиса, Фамагусты стоят дешевле, и продаются только с хорошим дисконтом. Иногда собственники продают свои виллы в горах даже ниже своей себестоимости.
Куда инвестировать сейчас?
Если говорить об инвестициях в недвижимость Кипра в настоящий момент, то принимать решение о покупке необходимо более обдумано, чем 15-20 лет назад.
Учитывая, что цена на недвижимость уже давно не растет такими темпами, как 20 лет назад, следует рассмотреть варианты инвестирования:
- в новые объекты (виллы и апартаменты), расположенные в Лимассоле в туристической зоне или прилегающим к ней районам
- во вторичное жилье, расположенное на 1-й линии у моря
- самое ценное на Кипре – это земля. Есть мнение, что вложение в ликвидные земельные участки на Кипре – это вклад в «земельный банк», который не подвержен инфляционным и другим рискам.
А если нравится Ларнака и Пафос или Тродос?
Пока мы говорили об инвестициях, то есть о вложениях, которые должны приносить прибыль, и, при необходимости, быть проданы без потери первоначальной стоимости. Но если вы покупаете недвижимость для личного пользования, то здесь могут быть иные критерии выбора.
Если вам нравится Пафос или Ларнака, или горы Тродоса, то почему бы не выбрать недвижимость именно там? В этом случае цена вопроса может быть намного скромнее, чем в Лимассоле. Скажем, купить небольшой дом в горной кипрской деревне на склоне ущелья можно даже и за €70 000. А если вы мечтаете построить дом сами, то земельный участок в подобной деревушке будет еще дешевле.
- ВНЖ — вид на жительство Кипра
- Одновременно с инвестицией в недвижимость Кипра, можно получить вид на жительство — временный или постоянный.
- В чем же различие?
ПМЖ на Кипре (постоянный вид на жительство) — предоставляется без ограничения по сроку. Условие получения — приобретение недвижимости на сумму от €300 000 без учета НДС. В программе участвуют только новостройки.
Срок оформления занимает всего до 3 месяцев и выдается на всех членов семьи (супругам и детям до 25 лет). Владелец ПМЖ не обязан переезжать и жить на Кипре постоянно — достаточно посещать Кипр хотя бы раз в два года.
Если жить постоянно на Кипре не планируется, то купленную недвижимость можно сдавать и получать постоянный доход. А через 7 лет — будет возможность получить паспорт Кипра по натурализации.
Подробнее с условиями получения ПМЖ на Кипре можно ознакомиться по ссылке.
ВНЖ Кипра (вид на жительство) — позволяет находиться на острове более 90 дней за пол года (условия провизы).
Для участия в программе необходимо арендовать жилье в долгосрочную аренду или купить собственное на любую сумму. ВНЖ оформляется на год, с возможным продлением на следующий период.
Не разрешается покидать Кипр более трех месяцев подряд, в противном случае ВНЖ будет аннулирован.
Подробнее с условиями ВНЖ можно ознакомиться по ссылке.
Плюсы инвестирования в недвижимость Кипра:
- возможность получить ВНЖ или ПМЖ, чтобы проводить на Кипре больше времени (лето круглый год)
- привлекательная система налогообложения для иностранцев
- возможность получить ипотечный кредит
- наличие русскоязычных и английских школ
- возможность продолжать обучение в Великобритании и США с аттестатом кипрской английской школы
- возможность трудоустройства
- удобное расположение острова на перекрестке транспортных путей между Европой и Азией
- возможность получить кипрский паспорт по натурализации через 7 лет
- большой выбор высших учебных заведений с обучением на английском языке
- возможность быстро продать свою недвижимость при правильно выбранной локации
- возможность пользоваться частной и государственной медициной
- возможность жить в стране, со спокойным и расслабленным ритмом жизни.
Минусы инвестирования в недвижимость Кипра:
- не решенный вопрос с оккупацией Северного Кипра
- напряженность в отношениях Кипра и Турции из-за найденных месторождений газа
- высокая стоимость ликвидных объектов недвижимости
- отсутствие центрального отопления в домах
- кипрское ВНЖ не дает право на официальное трудоустройство
- левостороннее движение на дорогах
- жаркое лето, недостаток растительности
- дорогой бензин
- больше количество беженцев из Азии и Африки, по последним данным около 5% от общего населения.
В заключение
Выбор для инвестирования в недвижимость всегда очень индивидуален. На Кипре, как и везде, есть свои плюсы и минусы. Если мы выбираем дом мечты для постоянного проживания, то чаще выбираем сердцем. Если мы инвестируем, чтобы в дальнейшем получить возможность жить в Европе или получать прибыль с объекта, то здесь включаем логику.
Задумались о покупке недвижимости и получении ПМЖ или ВНЖ Кипра? Специалисты агентства недвижимости DOM подберут вам подходящие объекты недвижимости, окажут консультацию и пройдут все шаги с вами по получению вида на жительство. И все эти услуги будут абсолютно бесплатными. Получите консультацию прямо сейчас тут.
Читать далее:
- Виды виз на Кипре для граждан третьих стран (ссылка)
- Инвестиции в Кипр: выбор города для покупки недвижимости (ссылка)
- Квартира или вилла: что купить для сдачи в аренду на Кипре? (ссылка)
- ПМЖ Кипра по ускоренной программе (ссылка)
- Условия получения гражданства Кипра за инвестиции в недвижимость (ссылка)
Source: DOM LiVE Photos: DOM LiVE
Кристина Ружило: Гражданство Кипра через инвестиции в недвижимость: как не переплатить за объект?
Европейский паспорт — выгодная инвестиция в будущее всей семьи. Оформить европейское гражданство не так сложно.
На Кипре для этого нужно инвестировать в один или несколько объектов жилой или коммерческой недвижимости, и уже в течение полугода получить второй паспорт.
Однако насколько выгодно такое капиталовложение? На что стоит обращать внимание при покупке жилья? Какие объекты наиболее ликвидны? На эти вопросы отвечаем сегодня.
Недвижимость на Кипре переоценена — правда или миф?
Среди состоятельных граждан из стран СНГ паспортная программа Кипра пользуется спросом. По этой причине рынок недвижимости в стране перегрет, но где есть спрос, там будет предложение.
Сегодня рынок недвижимости Кипра находится на пике развития. Такая тенденция во многом объясняется успехами программы гражданства за инвестиции, действующей в стране с конца 2013 года.
Не менее значимыми факторами успешного развития также являются улучшение экономической ситуации, привлекательность системы налогообложения, высокий уровень социальной и политической безопасности, мягкий климат и выгодное географическое расположение.
Согласно официальной правительственной статистике, с 2013 по 2017 гг. количество заключенных с иностранцами сделок по купле-продаже недвижимости выросло на 135%.
В 2017 ГОДУ КОЛИЧЕСТВО ЗАКЛЮЧЕННЫХ С ИНОСТРАНЦАМИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ВЫРОСЛО НА 2 ТЫС., ЧТО НА 33% БОЛЬШЕ, ЧЕМ ГОДОМ РАНЕЕ.
Кипр — островное государство, где количество свободных от застроек участков земли ограничено. Это повышает ценность каждого квадратного метра, особенно вдоль береговой линии.
Приобретая кипрскую недвижимость, вы получаете не только комфортное место жительства в стране с мягким климатом, но и перспективу оформления гражданства ЕС или статус постоянного резидента (ПМЖ), удобное налоговое резидентство, европейское образование, высококвалифицированное медицинское обслуживание. Стоимость гражданства Кипра за инвестиции высока, но и преимущества паспорта не менее ценны.
Количество контрактов на куплю-продажу недвижимости, поданных иностранными гражданами в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Кипра с 2010 по 2017 гг.
Ликвидна ли недвижимость на Кипре?
Неудивительно, что при высоком пороге минимальной инвестиции в недвижимость на острове инвесторы обращают внимание на ликвидность объектов и возможность возврата вложенных денег.
Чтобы смоделировать потенциально возможную схему возврата средств, необходимо в каждом отдельном случае учитывать ряд факторов.
В числе наиболее значимых — общая ситуация на рынке, месторасположение объекта, уровень покупательского спроса на жилье аналогичного класса.
Для примера рассмотрим варианты вложения средств в комплекс Amathus Hills. Он расположен в Лимассоле, на расстоянии 100 метров от моря, состоит из трех отдельных вилл. Есть два возможных варианта инвестирования.
Покупка виллы
Инвестор приобретает одну из трех вилл стоимостью €2 млн без учета НДС. По истечении минимального срока удержания имущества (3 года) компания-застройщик выкупает у инвестора жилье за €2 млн или предлагает обмен — €1.5 млн и жилье стоимостью €500 тыс., которым обязаны на постоянной основе владеть новые экономические граждане Кипра.
Инвестор может сохранить право собственности на жилье и использовать недвижимость в качестве личного места жительства или перепродать. По окончанию строительства (18 месяцев) стоимость объекта вырастет до €2.5 млн.
Вложение в строительство комплекса
Этот вариант более затратен, но сулит неплохую отдачу инвестиций в будущем. Распределение средств осуществляется так: 70–90% — инвестор, 10–30% — управляющая компания (партнер). Общий размер требуемой инвестиции — около €5 млн с учетом расходов по земельному участку и расходов на девелопмент.
После окончания строительства и введения трех вилл в эксплуатацию прибыль инвестора составит от €514.5 тыс. при пессимистичном раскладе до €1.004 млн. при оптимистичном. Текущая ситуация на рынке позволяет нам оценивать ситуацию как таковую, что отвечает оптимистичному сценарию.
Расчет прибыли от проекта Amathus Hills на Кипре: 3 сценария продаж
Отметим, что на сегодняшний день на территории Кипра представлено минимальное количество элитных вилл в непосредственной близости к морю. Отдельные небольшие проекты стоимостью €2 млн пользуются спросом среди иностранных инвесторов. Это позволяет говорить о возможности перепродажи недвижимости в течение 12–15 месяцев и возврате денег в оборот.
Факторы выбора объекта для капиталовложения
Подходить к выбору объекта для инвестирования нужно комплексно. Первоочередно стоит определить целевое использование недвижимости: будет ли это только инвестиционный объект или недвижимость будет использоваться в качестве личного места жительства. Немаловажную роль играет месторасположение жилой недвижимости. От данного фактора зависит ценообразование и доходность жилья.
Стоит учитывать и расходы по содержанию имущества. Стоимость может зависеть от типа жилья, его возраста, компании, которая обслуживает комплекс. Разобраться во всем помогут аккредитованные агенты.
Отметим, что ситуация на рынке переменчива. Чтобы не упустить важные детали, рекомендуем прибегнуть к помощи специалистов.
Один объект или портфель объектов на сумму €2 млн — что выгоднее?
Однозначно ответить трудно. С одной стороны, вкладывая в один дорогостоящий объект, Вы можете получить неплохой доход как при сдаче жилья в аренду, так и при последующей перепродаже. С другой стороны, покупка двух и более объектов, позволяет минимизировать риски.
При этом важно учитывать дополнительные расходы. При приобретении недвижимости покупатель уплачивает НДС. Процентная ставка налога — 19%. Может применяться льготная налоговая ставка 5%.Она действует при покупке недвижимости на первичном рынке.
При этом такое жилье покупается для личного использования и не может быть сдано в аренду на протяжении 10 лет.
Воспользоваться льготной налоговой ставкой можно только для первого объекта недвижимости, при покупке второго и последующих применяется стандартная ставка НДС.
Таким образом, при приобретении одного дорогостоящего объекта жилья можно сэкономить на уплате НДС.
Если собирать портфель из нескольких объектов недвижимости, то льготная ставка может быть применена только к одному из них (к тому, который был приобретен первоочередно).
При покупке остальной недвижимости выплатить НДС нужно по стандартной ставке. Хотя в этом случае нет ограничений по сдаче объектов в аренду.
Первичный или вторичный рынок?
Сегодня на вторичном рынке Кипра сложно найти элитное жилье. Дело в том, что строить недвижимость по европейским стандартам начали только 5–10 лет назад. По этой причине инвестировать в постройку нового жилья выгоднее. В числе главных плюсов новостроек стильный дизайн, современные строительные материалы, дорогостоящая отделка. В будущем такая недвижимость принесет хороший доход.
При вложении средств в постройку на начальном этапе экономия может достичь 20%. Также при покупке нового жилья не нужно оплачивать налог на переход титула собственности.
Инвестировать в новое жилье на Кипре выгоднее
Жилье или коммерческие объекты?
Рынок коммерческой недвижимости на острове на подъеме. Многие бизнесмены переводят на Кипр свои компании не только формально, но и физически.
Это повышает спрос на качественные и современные офисные помещения, которых, к слову, в стране не так много.
Аналитики говорят, что тенденция сохранится в ближайшие несколько лет, и офисные помещения будут актуальны как для покупки, так и для краткосрочной или долгосрочной аренды.
Спрос на жилье на Кипре остается неизменно высоким в любое время. Республика Кипр — излюбленное место отдыха многих состоятельных туристов. Открытие новых компаний на Кипре и перевод финансов на остров также подогревает ситуацию — новоприбывшие сотрудники нуждаются в личном или арендуемом жилье.
Итоги
Программа выдачи гражданства Кипра за инвестиции пользуется спросом. Инвесторам нужно вложить в кипрскую недвижимость от €2 млн.
По этой причине многие девелоперы искусственно повышают цены к требуемому минимуму.
Чтобы не переплатить, проверить реальную стоимость объекта и оценить его ликвидность, стоит прибегнуть к помощи специалистов. Кроме этого, они помогут разобраться в тонкостях паспортной программы.
Кристина Ружило — иммиграционный эксперт, управляющий партнер компании «Мигронис», член Investment Migration Council
Инвестиции в недвижимость на Кипре
Для всех, кто любит остров Кипр и ищет надежный способ для инвестирования средств, в этой статье мы рассматриваем инвестиции в недвижимость на Кипре со всеми подводными камнями этого вопроса.
Заинтересованность российских граждан в Кипре, как месте отдыха, появилась еще в конце прошлого века. Сначала прилетать на Кипр было чем-то экзотичным, затем этот курорт становился все более и более популярным.
Настолько популярным, что многие не захотели ограничиваться краткосрочными поездками: Кипр начали рассматривать, как подходящее место для покупки жилья и недвижимости для инвестиций.
Преимущества Кипра и по сей день привлекают русских туристов: для поездки не нужна виза, на острове приятный климат, много красивых мест для отдыха. Одним словом, Кипр – это идеальное место, для того, чтобы отдохнуть от шумной жизни в мегаполисе.
До сих пор Кипр не теряет свою привлекательность в лице русских инвесторов. И, если вы хотите стать одним из них, то давайте подробнее разберем особенности инвестирования в недвижимость на Кипре.
Инвестиции в недвижимость на Кипре: тогда и сейчас
Если рассматривать цены на недвижимость на Кипре в начале 2000х, их можно назвать смешными по сравнению с тем, что происходит на рынке сейчас.
На начало 21 века стоимость 3-спальных апартаментов на Кипре на берегу моря составляла 90 000 €. Сейчас за столько можно купить не новое жилье только в деревнях вблизи городов, таких как Пафос, Лимассол, Ларнака, Никосия. Цены на участки также выросли почти в 10 раз.
За прошедшие 30 лет цены значительно выросли, поэтому те, кто приобрел жилье тогда, сейчас в большом плюсе. Единственное, что могло побеспокоить инвесторов нулевых – это кризис 2013 года, но даже он остался позади.
Эксперты предсказывают, что такая тенденция сохранится еще как минимум 10 лет. Вы можете спокойно инвестировать в недвижимость на Кипре и ожидать, что спустя десятилетие его стоимость вырастет в 3-10 раз.
Однако, бывали случаи, когда покупали жилье в местах с низким спросом за относительно высокую стоимость.
Если место покупки – не береговая линия, не курортная зона или не центр города, то есть большая вероятность, что здесь вы не выиграете в цене в будущем.
Как показывает практика, в лучшем случае, цена не изменится или слегка вырастет, в худшем – через 10-20 лет она наоборот упадет из-за возраста дома в невостребованном районе.
Как изменилась ситуация: инвестировать в недвижимость на Кипре сейчас
В первую очередь, рассматривая недвижимость как способ инвестирования вложений, нужно быть более осмотрительным. К несчастью для многих инвесторов, сейчас цены не взлетают так стремительно, как раньше. У вас больше рисков, а шансы приумножить состояние в 10 раз намного меньше, чем если бы вы вложились 20 лет назад.
Как выбрать недвижимость для инвестиций на Кипре:
- рассматривайте новые объекты: коттеджи или многоквартирные дома. Тем более, вкладываясь в объект на этапе строительства, вы можете здорово сэкономить.
- обратите внимание на Лимассол, этот город Кипра наиболее популярен среди туристов и переселенцев, кроме того, здесь есть целые кварталы русскоговорящих жителей.
- отдавайте предпочтение жилью у моря. Недвижимость, которая находится близко к морю, никогда не потеряет популярность. Главное при этом удостовериться в том, что дом построен правильно и там нет большой влажности. Иначе вы рискуете столкнуться с плесенью – противником инвестирования в долгосрок.
- если вы рассматриваете вторички, то в первую очередь берите во внимание 1 линию моря.
Эти пункты помогут вам сделать первый шаг: выбрать направление и рассчитать бюджет. Но есть еще тысячи нюансов, потому что, чтобы купить недвижимость на Кипре для инвестиций, нужно серьезно подходить к вопросу.
Но стоит помнить, что самые подходящие варианты для инвестиций зачастую оказываются самыми дорогостоящими. И даже при этом условии есть риски, если вы сделаете неправильный выбор при покупке.
Нужно здраво оценивать ситуацию и анализировать рынок. А при желании лучше обратиться к экспертам, которые работают на острове и знают в какую недвижимость на Кипре лучше инвестировать. Такими экспертами может стать надежное агентство недвижимости. (ссылка)
Инвестирование в недвижимость на Кипре: другие города
Мы уже упомянули, что самым надежным вариантом для инвестиций в долгосрок принято считать Лимассол. Но как же Ларнака, Пафос, регион Фамагуста и другие города?
Дело в том, что покупая недвижимость в этих городах, вы рискуете не заработать на увеличении ее стоимости в долгосрочной перспективе. Но это не значит, что их нужно вычеркнуть совсем.
Ларнака, Пафос и другие города – хороший вариант для тех, чей бюджет ограничен. Недвижимость в этих городах на 30-50% дешевле чем в Лимассоле, а также, Никосии. Здесь вы сможете найти бюджетный вариант для того, чтобы купить жилье на Кипре.
Тем более, недвижимость на Кипре необязательно рассматривать как источник заработка в долгосрок. Как минимум, это отличный вариант для себя: дом у моря, куда можно приезжать или перебраться на постоянной основе (ниже в этой статье мы расскажем, как свое имущество помогает с получением ВНЖ).
Но также можно сдавать недвижимость на Кипре у моря в аренду. Это хороший способ получения дохода на постоянной основе, потому что недвижимость на Кипре не простаивает долго. Даже в пригороде могут найтись желающие, которые арендуют ваше жилье.
Единственное, если в Лимассоле вы наверняка сможете извлекать прибыль из аренды недвижимости на Кипре, в других городах все иначе.
Если рассматривать Ларнаку, Пафос, Троодос и другие города, здесь большой наплыв арендаторов в курортный сезон (с мая по октябрь).
Недвижимость на Кипре как преимущество при получении ВНЖ
Получение ВНЖ или ПМЖ – это тоже своего рода инвестиция в ваше будущее. И в получении любого вида на жительства наличие своей недвижимости на Кипре имеет большое значение.
- чтобы получить постоянный вид на жительство, нужно приобрести недвижимость стоимостью от 300 000 €.
- с временным все намного проще: чтобы получить временный вид на жительство, достаточно даже просто арендовать недвижимость на долгий срок (от 1 года). Покупка собственной недвижимости на Кипре – стоимость и другие детали не имеют значения – станет большим преимуществом для вас при получении ВНЖ.
Инвестирование в недвижимость на Кипре: плюсы и минусы
Из главных преимуществ:
- недвижимость постоянно растет в цене – от 3% в год
- преимущество при получении ПМЖ или ВНЖ
- удобное расположение в Европе
- высокий спрос на арендное жилье на Кипре
- Годовая доходность недвижимости – от 4%.
- Кипр – приятная для жизни и выгодная для инвестиций страна
Ключевые недостатки:
- высокая стоимость недвижимости на Кипре у моря
- жаркая погода летом и высокая влажность
- есть затруднения с официальным трудоустройством даже с ВНЖ
- левостороннее движение на дорогах
Инвестиции в недвижимость на Кипре: итог
Таким образом, не стоит без знаний в теме инвестиций полагаться на распространенное мнение, что инвестиции на Кипре – это выгодно. Это утверждение верно, но не при всех обстоятельствах.
Есть разные способы извлечения прибыли из недвижимости на Кипре. Но прежде чем купить жилье на Кипре с целью инвестирования, лучше побольше разобраться в этом вопросе. Из статьи вы узнали основные нюансы, которые заслуживают внимания, но это не все.
Если у вас нет большого количества времени на самостоятельный поиск, но есть желание инвестировать свои средства в недвижимость на Кипре, вы можете доверить этот вопрос экспертам. Агентство недвижимости с многолетним опытом работы с недвижимостью Кипра готово помочь вам в этом. Тем более, вам не придется платить за услуги агентства, этот вопрос берет на себя продавец недвижимости.
Кипр: особенности инвестирования в недвижимость | Визовый бюллетень
Уже не один раз рассматривался вопрос покупки жилья на Кипре, обычно это было связано с программой получения кипрского гражданства за инвестиции. Однако 01.11.2020 г. Кипрское правительство закрыло данную программу по требованию ЕС. Естественно, теперь у многих людей появляется множество вопросов относительно покупки недвижимости на кипрской территории.
Основные условия инвестирования
Несмотря на то, что программа по гражданству закрыта, и паспорт Кипра нельзя получить сразу же при покупке жилья, интерес к недвижимости острова остался. Владельцы недвижимости могут рассчитывать на получение ВНЖ Кипра, а в дальнейшем – на статус ПМЖ, спустя 7-10 лет появится возможность обратиться за оформлением кипрского паспорта.
Чтобы получить право на временное пребывание на территории Кипра, необходимо:
- купить один или несколько объектов недвижимости по цене от 500 тысяч евро до 2 млн. евро и более;
- приобрести коммерческую недвижимость по цене не менее 2 млн. евро и жилую недвижимость за 0,5 млн. евро.
Важно знать! Чтобы не потерять любой из статусов, необходимо владеть жильем пожизненно. Однако это не значит, что инвестор не имеет права продать свою недвижимость. Если дом, квартира или апартаменты покупались, например, за 2 млн. евро, то через 5 лет владелец может продать жилье, но с условием покупки другого объекта стоимостью не менее 500 тысяч евро.
ВНЖ может выдаваться по разным основаниям, например, открытие бизнеса, поступление на учебу, трудоустройство, воссоединение с семьей. Но в любом случае придется совершить покупку жилья или заключить договор аренды. Каждого ожидает прохождение идентичных процедур – подготовка документов, проверка на благонадежность и т.д.
Требования к основному инвестору
На момент покупки недвижимости и оформления ВНЖ:
- возраст инвестора не может быть менее 18 лет;
- у него должны отсутствовать судимости и прочие проблемы с законом;
- не должно быть нарушений миграционных правил, зафиксированных службами Евросоюза.
Участие супругов
Участвовать в инвестировании второй супруг может при условии предоставления апостилированной копии свидетельства о заключении брака.
На Кипре фиксировались случаи, когда признавались гражданские браки. В этом случае инвестор предъявлял документальные доказательства финансовой зависимости второго супруга, например, оплаченные им счета, заявление, подтверждающее совместное проживание.
Участие детей в возрасте до 28 лет
Не каждая страна в своих программах позволяет включать детей старше 18-26 лет. На Кипре допускается самое максимальное ограничение по возрасту детей.
Единственным условием является их материальная зависимость от основного инвестора, то есть, у них не должно быть работы, собственного дохода и, разумеется, они не должны состоять в браке.
В качестве доказательства финансовой зависимости могут послужить счета за обучение, квитанции за услуги ЖКХ, справки об инвалидности ребенка и т.д.
Важно знать! На Кипре разрешается включать в заявку не только своих, но и усыновленных детей, а также детей от предыдущих браков любого из супругов. В этом случае потребуется письменное согласие второго родителя, если ребенок еще не достиг совершеннолетия.
Участие родителей
Инвестор может заявить в числе участников, как своих, так и родителей своей супруги.
В этой стране отсутствуют ограничения по возрасту для пожилых граждан, как это можно наблюдать в программах Мальты или Карибских стран, где четко прописывается нижний возрастной предел для родителей.
Также не требуется доказательств того, что пожилые люди финансово зависят от заявителя, но придется внести дополнительные инвестиции за родителей.
Инвестор, указывая родителей в заявке, обязан приобрести для них жилье стоимостью не менее 500 тысяч евро, а затем переоформить жилье на них в пожизненное владение. В том случае, когда покупается единственное жилье для совместного проживания с родителями, его стоимость не может быть менее 1 млн. евро, то есть, 500 тысяч – доля родителей и такая же сумма за семью инвестора.
Процедура проверки
На данном этапе происходит проверка того, как инвестором соблюдаются законы, нет ли за ним, например, кредитных или налоговых задолженностей, законно ли получены капиталы, инвестируемые в кипрскую экономику.
Поэтому покупателю следует очень ответственно подойти к формированию пакета документов. Скорее всего может понадобиться помощь профессионалов. Проверка окажется быстрой и не вызовет много вопросов, если подготовка документов будет доверена экспертам, которые хорошо разбираются в процедуре предстоящей проверки.
Важно знать! Совершенно не нужно предъявлять доказательства легальности всех доходов. Речь идет только о 2-2,5 миллионах евро инвестиций. Именно на эти суммы проверяющие потребуют правоустанавливающие документы, подтверждающие законность получения средств. Естественно, долгов по налогам тоже не должно быть.
Например, если была продана недвижимость, то в качестве доказательств потребуется договор купли-продажи и выписка из налоговой службы об уплате всех необходимых налогов. Если же источником дохода было получение дивидендов, то потребуется выписка решения о выплате дивидендов и налоговая декларация.
Вероятность «подводных камней»
Иногда у банка могут возникнуть вопросы о том, на какие средства существовал клиент. Это бывает в тех случаях, когда клиент указывает только инвестируемые средства.
Ведь непонятно, на что жил человек, пока собирал необходимую сумму на покупку жилья, и на что собирается существовать дальше.
Поэтому при подаче декларации данную ситуацию следует учитывать и показывать сумму выше, чем размер инвестиций, чтобы доказать, что у вас имеются деньги на ежедневные расходы.
Использование заемных средств
Некоторых покупателей недвижимости очень интересует вопрос о том, можно ли для покупки жилья использовать взятый в банке кредит. Никто не запрещает это делать, особенно если ипотека оформлялась в любом банке Европы.
Наоборот, проверка даже пройдет легче, ведь наличие выданного кредита является доказательством законного происхождения денег, к тому же это означает, что банк проверил клиента на надежность, если было принято решение о его кредитовании.
Последовательность сделки по недвижимости
Процесс покупки недвижимости может иметь некоторые отличия в различных ситуациях. Причиной может послужить выбор жилья на первичном или вторичном рынке, наличие долгов или обременений. Также важно – на собственные средства приобретается объект или это ипотечный кредит. Рассмотрим пошагово процесс типичной покупки недвижимости.
Выбор объекта
На кипрском рынке огромное количество предложений, поскольку здесь наблюдается буквально бум в строительстве. Поэтому для экономии времени и правильного выбора лучше воспользоваться помощью экспертов в сфере недвижимости.
Они не только помогут подобрать подходящий вариант, но и организуют поездку для просмотра и заключения предварительного договора. По желанию клиента выбор недвижимости может проводиться дистанционно либо во время приезда на остров.
Предварительный договор и резервирование жилья
На поиск подходящего объекта и его резервирование уходит от 3 до 5 дней. Во время заключения первичного договора необходимо внести «задаток» от 10 тысяч до 20 тысяч евро. Это служит гарантией вашего решения, а со стороны продавца – обязательством того, что он снимет жилье с продажи на 1-2 месяца.
В течение этого времени юристы проведут проверку всех документов на недвижимость, получат разрешение на сделку, если это вторичное жилье.
Подписание основного договора по недвижимости
Присутствие нового владельца на сделке даже необязательно, все можно доверить юристу, оформив на него доверенность. На этой стадии требуется внести оставшуюся сумму за жилье, оплатить гербовый сбор и подать заявление на снижение ставки НДС. После этого юрист отправляет договор в Земельный кадастр на регистрацию.
Не запрещается приобретение сразу нескольких жилых объектов, но их общая стоимость влияет на величину гербового сбора. Если покупка обошлась в сумму менее 170 тысяч евро, то размер сбора составит 0,15%. С суммы выше – сбор будет равен 0,2%, но не более 20 тысяч евро. Оплата производится в течение месяца со дня подписания договора.
Снижение ставки НДС
Любая покупка недвижимости подлежит обложению НДС в размере 19%. С января 2018 г. инвесторы получили возможность экономить на НДС, пользуясь пониженной ставкой в 5%. Для получения данной льготы необходимо при покупке недвижимости подтвердить в Налоговой инспекции, что купленное жилье будет в течение 10 лет использоваться как постоянное место жительства.
Пониженная ставка в 5% будет применена в отношении 200 кв. метров недвижимости, если объект больше, то всю остальную площадь обсчитают по ставке в 19%.
Если по какой-то причине собственник в течение этих 10 лет решит продать купленный объект, то ему придется сообщить об этом в Налоговую инспекцию и выплатить полученную ранее разницу НДС. В этом случае он сможет рассчитывать на снижение НДС до 5% при покупке нового дома.
Итак, несмотря на закрытие кипрской программы по оформлению гражданства через инвестиции в недвижимость, возможность покупки жилья на Кипре осталась и по-прежнему так же доступна. Какие бы цели и задачи не ставил перед собой покупатель, он всегда сможет подобрать подходящий для него вариант, который послужит не только способом сэкономить средства, но и приумножить их.
Кипр начал лишать гражданства инвесторов в недвижимость. Что это значит :: Деньги :: РБК Недвижимость
Источник: portal.dls.moi.gov.cy
Никита Макаров, директор по продажам Cyprus Sotheby's Real International Realty:
— В прошлом году на Кипре заключено около 8 тыс. сделок с недвижимостью, по итогам текущего года будет столько же. В этом смысле спрос остается стабильно высоким.
Все старались заключить сделки до 14 мая, когда вступили в силу поправки, ужесточающие правила получения гражданства. Именно поэтому мы наблюдали бум сделок в первые пять месяцев 2019 года.
Принятые поправки вряд ли окажут серьезное влияние на местный рынок: большинство наших инвесторов — европейцы, и для них вопрос паспорта не имеет значения, а сумма €150 тыс. — более чем приемлемая.
Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России:
— Проверка данных о происхождении капитала осуществлялась и ранее, и не только банками на Кипре, поэтому сам по себе этот фактор не может отпугнуть буквально всех покупателей.
В последнее время кипрские банки стали подходить к этой задаче более тщательно и усердно, что часто вызывало существенные задержки при переводе средств на покупку недвижимости. Такие ситуации действительно наблюдались.
В целом на рынке всегда есть какой-то процент покупателей, кто не готов или не смог по каким-то причинам подтвердить источник происхождения средств, но все-таки большинство инвесторов знают о такой необходимости и готовятся к ней заранее.
В целом с мая мы наблюдаем затишье и снижение интереса к Кипру со стороны российских инвесторов. Отчасти это связано с тем, что кто хотел войти в паспортную программу, постарались это сделать до середины мая. Те же, кто не успел, теперь уже не спешат и спокойно выбирают недвижимость, а новый объем неудовлетворенного спроса пока не сформировался.
Проблема рынка недвижимости Кипра заключается в том, что сейчас в продажу начнут активно выходить объекты тех клиентов, которые после пяти лет владения будут иметь право продать их. Таким образом, есть риск, что предложение превысит спрос, рассказали в Tranio.ru.
Отдельный риск для рынка заключается в том, что целый ряд государств в Европе, несмотря на негативное отношение Брюсселя, параллельно рассматривает возможность создания своей собственной паспортной программы.
Например, весьма вероятно, что такая возможность появится в Греции, ранее ее уже запустили в Черногории (страна может вступить в Европейский союз в обозримой перспективе).
Это оттянет часть спроса у Кипра и Мальты, на данный момент предлагающих наиболее популярные легальные паспортные программы.
Ранее, 14 октября, глава Совета депутатов Кипра Димитрис Георгиадис заявил, что рост строительного сектора нельзя считать постоянным и есть риск, что экономика станет от него зависима. «Рано или поздно у нас не хватит земли для строительства, или кто-то еще скопирует кипрскую схему натурализации, или Евросоюз введет ограничения», — отметил он.
Строительный сектор перегрет: по данным Статистической службы Кипра, если в 2018 году с января по июнь были выданы 3310 разрешений на застройку общей площадью 753,7 тыс. кв. м, то к концу июня 2019-го — уже 3393 площадью 1,15 млн кв. м.
Тем не менее аналитики Tranio прогнозируют, что давно надувавшийся пузырь на кипрском рынке недвижимости должен сейчас скорректироваться, что, скорее всего, приведет к снижению цен на 10−15% в 2020 году.
Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio:
— Несмотря на существующие риски, мы считаем, что рынку Кипра не грозит крах, так как там хорошо себя чувствует туристическая отрасль, количество туристов бьет исторические рекорды. Отдельная индустрия для Кипра — налоговое структурирование.
По новым правилам, если вы хотите воспользоваться налоговыми преимуществами, то должны открыть реальный офис с реальными сотрудниками, что приводит к увеличению штата. Благодаря этому на Кипре спрос будет сохраняться и на офисы, и на жилье.
Милан Цимболинец, первый вице-президент компании Discus Holdings Ltd.:
— Ввиду того что с 15 мая 2019 года «кипрский тренд» стал менее актуальным для желающих получить альтернативное гражданство, многим гражданам России, которые хотят оформить паспорт за инвестиции, придется более тщательно подходить к вопросу выбора как самой программы, так и целесообразности тех или иных действий иммиграционного характера. В первую очередь клиент должен обращать внимание на качество, компетенции, уровень и опыт иммиграционного консультанта, что является непростой задачей из-за появления на рынке огромного количества псевдоиммиграционных специалистов.
Загрузка...
