27 Ноября 2020 DOM LiVE 2841
Какая процедура приобретения недвижимости на Кипре для россиянина / украинца?
Что можно купить?
Купить недвижимость на Кипре гражданину постсоветского пространства (кроме Прибалтийских стран) можно, но с некоторыми ограничениями.
Разрешается купить один объект недвижимости (не более 4000 м2) — апартаменты, виллу или земельный участок. Размер земельного участка не должен превышать 40 соток. Коммерческую недвижимость можно также приобрести, но только на юридическое лицо, предварительно зарегистрировав его на Кипре.
А если хочется несколько объектов недвижимости?
Можно купить несколько объектов недвижимости, но оформить на членов семьи.
Какие права получает покупатель недвижимости Кипра?
После приобретения недвижимости (дом, вилла, квартира и т.д.) в собственность, новый владелец имеет право получить визу, чтобы находиться на территории Кипра более 90 дней в течение полугода (правило провизы).
ВНЖ (временный вид на жительство) — выдается на год, с ежегодным продлением.
ПМЖ — вид на постоянное место жительство на Кипре, которое не требует продления. И оформляется при приобретении новостройки на сумму от €300 000 +НДС.
Как получить быстро ПМЖ — ознакомьтесь по ссылке.
C чего следует начать?
Лучше всего, для поиска недвижимости обратиться в специализированное агентство недвижимости на Кипре. В первую очередь попросите предъявить лицензию на оказание подобных услуг, чтобы обезопасить себя от мошенников и «чёрных» риэлторов.
Конечно, можно искать дом мечты на Кипре самостоятельно, но лучше прибегнуть к услугам риэлтора, который знает все особенности рынка острова, проверит все бумаги по выбранному объекту, а также окажет консультацию по всем необходимым вопросам, связанными с покупкой и оформлением.
Если вы не знаете английский или греческий языки — то это не проблема. На Кипре достаточно лицензированных агентств недвижимости, с русскоговорящими сотрудниками, которые будут сопровождать вас.
А можно проще и быстрее?
Можно. Например, топовое кипрское агентство недвижимости DOM выделит персонального ассистента, который будет сопровождать вас на всех этапах поиска и приобретения жилья.
А именно:
- Подберет список объектов, подходящих под требования и бюджет
- Проведет презентацию выбранного объекта недвижимости. А также организует вашу встречу с продавцом и покажет объект. Если вы не можете приехать — не беда. Ваш ассистент подготовит подробный фотоотчет, или проведет онлайн видеоконференцию в выбранном доме/вилле или квартире, когда вам будет удобно
- Проверит выбранный объект на возможные обременения
- Расскажет обо всех плюсах и минусах выбранного объекта недвижимости
- Поможет договориться о скидке на покупку
- Проконтролирует законность сделки купли-продажи
- А также поможет со всеми этапами получения вида на жительство Кипра.
Можно купить недвижимость Кипра удаленно?
Да, это возможно. Выделенный персональный ассистент поможет провести все этапы сделки локально на Кипре и оформить документы для получения вида на жительство Кипра. Вам потребуется приехать на Кипр только один раз, для получения пластиковой карты — вида на жительство.
Как открыть банковский счет на Кипре?
Не секрет, что в России взаиморасчеты по купле-продаже недвижимости проходят в наличной форме через банковскую ячейку. На Кипре такой формы взаиморасчетов нет. Все сделки с недвижимостью проходят через банковские счета продавца и покупателя.
Поэтому покупателю необходимо заранее подготовить пакет документов для открытия счета в кипрском банке:
- Заграничный паспорт
- Российский или Украинский паспорт
- Справка о происхождении денежных средств
- Подтверждение адреса проживания
- ИНН
- Справка с места работы
После открытия валютного счета в банке Кипра, не забудьте уведомить об этом вашу налоговую службу. Это необходимо сделать в течение месяца с момента открытия банковского счета. Недвижимость на Кипре стоит не дешево, поэтому важно заранее подготовить справку с объяснением о происхождении ваших денежных средств с переводом на английский язык.
Все суммы банковских переводов свыше €10 000 подпадают под проверку налоговой службы Кипра.
Подготовка Договора
Прежде чем адвокат продавца или ваш представитель приступит к подготовке Договора купли-продажи, необходимо внести задаток. Сумма задатка обычно не превышает 1-2% от стоимости покупаемого объекта недвижимости.
После внесения задатка объект недвижимости снимается с продажи и резервируется на условленный вами срок.
И начинается процесс подготовки Договора купли-продажи, который отразит все подробности сделки, такие как:
- последовательность внесения платежей
- сроки оплаты
- сроки освобождения недвижимости продавцом
- дополнительные условия
- Договор составляется на английском языке.
Подписание Договора купли-продажи
На подписании Договора присутствуют все участники сделки продавец/покупатель или их представители, юрист.
С Договором следует внимательно ознакомиться обеими сторонами. На момент подписания Договора покупатель обязан перевести денежную сумму в размере не менее 30% от стоимости объекта на банковский счет продавца.
При подписании договора также требуется оплатить государственную пошлину — гербовый сбор за легализацию сделки.
Каждая сделка с недвижимостью на Кипре регистрируется в Земельном департаменте. Довольно часто сделки с недвижимостью проходят непосредственно в Земельном департаменте и Договор тут же регистрируется. После регистрации сделки покупателю необходимо получить разрешение от Совета министров на переоформление титула собственника (паспорта недвижимости), о чем мы писали выше.
До момента получения разрешения на перевод титула основным правом собственности для покупателя является зарегистрированный Договор купли-продажи, который защищает права нового собственника от любых неправомерных действий продавца.
Переоформление титула собственника на Кипре
Обычно этот процесс занимает несколько месяцев, иногда дольше…
После получения письма с разрешением на переоформление, покупателю или его представителю необходимо еще раз посетить Земельный департамент, и после оплаты Transfer Fee получить обновленный документ.
В заключение, процесс покупки сегодня не выглядит слишком трудным, хотя он усложнился по сравнению с тем, как это было еще 10-15 лет назад.
Очевидно, что россиянину или украинцу, как и любому иностранцу не обойтись без грамотного консультанта.
Нужна консультация по вопросам поиска и приобретения недвижимости на Кипре? Желаете получить ВНЖ или ПМЖ Кипра под ключ? Специалисты агентства недвижимости DOM окажут помощь абсолютно бесплатно. Свяжитесь по ссылке.
Читать далее:
- Как открыть счет в банке Кипра? (ссылка)
- Банки Кипра (ссылка)
- Список необходимых документов (ссылка)
- ПМЖ на Кипре — постоянный вид на жительство через инвестиции в недвижимость (ссылка)
- 7 веских причин обратиться к риэлтору на Кипре (ссылка)
- Переезд на Кипр: как перевезти вещи быстро и не затратно (ссылка)
- 10 причин переехать жить на Кипр с детьми (ссылка)
- ТОП Лайфхаков (ссылка)
Source: DOM LiVE Photos: Pixabay.com, DOM LiVE
Процедура приобретения недвижимости на Кипре
Процедура приобретения недвижимости на Кипре
Инвесторам
Есть ли ограничения на покупку недвижимости иностранцами на Кипре, какой пакет документов необходимо подготовить перед сделкой, можно ли получить ипотечный кредит на приобретение жилья и какие дополнительные расходы ждут в процессе проведения сделки, вы узнаете из нашего материала.
Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные как физические, так и юридические лица.
Единственное ограничение — иностранный гражданин имеет право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но эта проблема легко решается.
Другие объекты недвижимости можно записать на членов семьи. А вот покупка коммерческой недвижимости доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на Кипре.
Как добраться
Между Россией и Кипром налажены авиаперелеты. Доступны рейсы — Москва — Ларнака, Москва — Пафос, Санкт-Петербург — Ларнака, Санкт-Петербург — Пафос, Екатеринбург — Ларнака, Новосибирск — Ларнака. Внутри острова развито автобусное и автомобильное сообщение, железных дорог на Кипре нет.
При отсутствии возможности приехать на Кипр можно обратиться в риэлторское агентство, которое представит покупателю подробную информацию об объекте.
Возможно и удаленное приобретение недвижимости на осрове, однако, подобная практика широко не распространена.
Также есть возможность приехать на остров на короткий срок только для выбора объекта и заключения предварительного договора, что является весьма распространенным.
Процесс покупки
После выбора объекта необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счет открывается в евро. Для его открытия физическому лицу необходим только паспорт. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.
Как проходит сделка
Как только покупатель выбрал объект недвижимости, он вносит задаток в размере 1-2% от стоимости жилья. Важно помнить, что задаток не возвращается, если впоследствии покупатель по каким-то причинам отказывается от приобретения.
Подписание договора купли-продажи должно пройти в течение месяца после внесения задатка. Следует помнить, что в оформлении всех документов обязательно принимает участие юрист. Он несет ответственность за проверку чистоты сделки, составление контракта, регистрацию недвижимости в Земельном Кадастровом Департаменте (District Land Registry Office) и переоформлении Титульного листа.
На юриста необходимо составить Генеральную доверенность, которая заверяется приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя.
На основании данной доверенности, юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрации недвижимости.
Соответственно, необходимость в нахождении покупателя на Кипре в течяение всего времени проведения сделки отпадает.
Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса — как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании.
Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, как для покупателя, так и для продавца, и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты.
При подписании контракта обычно оплачивается 30% стоимости объекта.
Получение ключей от недвижимости происходит после полной оплаты сделки.
Сопутствующие расходы
| Гербовый сбор |
0,15% от первых €170 860 стоимости объекта +0,2% от оставшейся части суммы, превышаюшей €170 860 |
| НДС | 19% (только для объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 мая 2004 года). Покупатели, приобретающие недвижимость в первый раз, имеют право подать заявление на возврат НДС в том случае, если они выплатили НДС на отдельные объекты недвижимости, которые были куплены после 1 мая 2004 года.Земельные участки НДС не облагаются |
| Гонорар юриста | 1%+ НДС |
| Сборы за переоформление права на недвижимость или Титульный сбор |
|
Пример расчета: Апартаменты
- Стоимость: €500.
000
- Налог на переход права собственности: €33 165
- Гербовый сбор: €915
- Гонорар юриста (ориентировочно): около €2000
- Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами €536.080
8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр № 73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года.
Согласно новому Закону, при приобретении недвижимости не только гражданами Республики Кипр или ЕС, но и гражданами третьих стран, будет взиматься льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 19%.
Требования к недвижимости и заявителю
Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:
- Заявитель должен быть физическим лицом (не юр. лицом)
- Заявитель (покупатель недвижимости) должен достичь 18-летнего возраста
- Недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Под недвижимостью в данном контексте понимается как дом, так и квартира, а также случаи, когда покупатель строит дом.
- У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС
- Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве жилой недвижимости, и заявитель должен быть первым, кто вступил в права фактического владения этой недвижимостью с момента завершения строительства.
- Закон распространяется на недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв. м. Если же общая площадь больше, то заниженная ставка НДС не применяется.
Перечень документов для получения льготной ставки НДС
Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:
- Заявление с декларацией о том, что заявитель не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС;
- К заявлению прилагаются следующие документы:
- Контракт на приобретение недвижимости
- Архитектурные планы на недвижимость
- Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
- Копию паспорта
- Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
- Заверенную копию разрешительной документации на строительство
- Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости
- Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как то:— копия телефонных счетов— копия счетов за воду— копия счетов за электричество— копия счетов за местные или муниципальные налоги— любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю, и являются частью заявления на применение льготы по НДС.
- В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать заявление с декларацией об отсутствии у него/нее недвижимости на Кипре;
- Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента вступления в права владения, то он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, существующей на момент заключения контракта.
Процедура возмещения НДС
Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта ставке, обозначенной в контракте на приобретение недвижимости. С 1 января 2014 налоговая ставка составляет 19%.
Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.
После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.
Государственная регистрация сделки
После заключения договора иностранный покупатель (юрист, занимающийся сделкой) должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.
Не позднее чем через 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист покупателя обязан зарегистрировать его в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office). Тем самым обеспечивается безопасность права собственности иностранного покупателя.
Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома.
После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в региональную земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.
При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии и занимает около недели. Но покупатели уже до этого имеют право использовать приобретенную недвижимость.
Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.
Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых комплексах, не смогут сразу получить Титульный лист. Процедура выписка может занять до 10 лет. Многие объекты вовсе не имеют Титульного листа, но у них есть АХ номер, который является подтверждением того, что необходимая документация была принята земельным кадастром для дальнейшей выдачи титула.
Ипотека на кипре
В кипрских банках россиянам возможно получить ипотечный кредит. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием, четыре — Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank.
Обычно банк выдает от 60% до 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка составляет 5,5-7% в зависимости от валюты, в которой осуществляется сделка. Кредит нельзя получить в случае, если покупается вторичная недвижимость, а у продавца отсутствует титул (Title Deed).
Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки банки требуют следующую информацию о заемщике:
- информация личного характера о клиенте (личность, занятость, отсутствие проблем с законом);
- копия загранпаспорта;
- банковская выписка о существовании/отстутствии долгов;
- декларация о личных доходах;
- свидетельство о доходах;
- оригинал договора о продаже недвижимости;
- копии банковских выписок за последние три-шесть месяцев;
- копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
- сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
- открытие банковского счета;
- разрешение от местных властей;
- подтверждение оплаты гербового сбора.
Процедура рассмотрения заявки занимает от двух до четырех недель. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не имеет проблем с законом, заявка одобряются. Если же в кредите отказывают, застройщик возвращает выплаченные при подписании договора 30% стоимости.
Особенности покупки различных типов недвижимости
Строящееся жилье
Процедура покупки строящегося жилья — такая же, как и готового, только в контракте фиксируются сроки сдачи и рассрочка платежа. Возможна беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с застройщиком.
Некоторые покупатели беспокоятся, что при приобретении строящегося объекта продавец может перенести сроки постройки или вообще отказаться от своих обязательств.
На практике риск при покупке строящейся недвижимости на Кипре невелик: оплата равномерно распределена по стадиям строительства, первый взнос не превышает 35%.
В случае невыполнения обязательств или переноса сроков, затраты покупателя будут возмещены.
Очень важно соблюдать график платежей, зафиксированный в контракте, поскольку при его нарушении на покупателя накладываются штрафные санкции. После окончания строительства подписывается акт приемки-передачи. Переход собственности в данном случае происходит после сдачи всего комплекса, где находится объект недвижимости.
Покупка земли
Граждане третьих стран, в том числе, россияне, украинцы, белорусы и так далее могут приобрести на территории Кипра учатсок земли под застройку площадью до 4000 кв. м при наличии архитектурного плана и разрешений на строительство и проведение коммуникаций.
Иностранцы (физ. лица) вне зависимости от наличия/отсутствия ВНЖ Кипра могут оформить в собственность на острове не более двух объектов недвижимости с Титульным листом. Для приобретения большего количества недвижимости необходимо открыть на Кипре юридическое лицо — локальную кипрскую компанию.
Аренда жилья на кипре
Система долгосрочной аренды на острове распространена меньше, чем в других странах Европы. Средняя месячная стоимость долгосрочной аренды апартаментов на Кипре составляет примерно 1% от их стоимости. Естественно, цифра меняется в зависимости от города.
Наиболее популярна краткосрочная аренда, ориентированная на туристов. Например, в сезон меблерованная квартира с двумя спальнями в пешей доступности от моря на Пафосе обойдется в €50-70 в день. Вилла с тремя спальнями — €1200 в неделю.
Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются договором на аренду, где должны быть зафиксированы все детали. В первую очередь, должно быть указано, кто оплачивает коммунальные расходы и, как действовать в случае задержки квартплаты. Возможно оформить договор аренды с опцией последующей покупки недвижимости.
Источник: prian.ru
Как купить недвижимость на Кипре
Кипр — место легендарное. Здесь переплетаются эпохи и культуры, здесь чистое море и белые песчаные пляжи, а горы подходят к воде почти вплотную. Это особенное место, и те, кто здесь живут, не променяют его ни на что другое.
Климат здесь мягкий и тёплый, даже в холодные зимние ночи температура не опускается ниже 5 градусов тепла, а туристический сезон длится с апреля по ноябрь. Здесь обитает большое количество уникальных видов растений и животных, которых больше нет нигде в мире. Провести на Кипре даже короткий отпуск — значит оставить здесь частицу сердца.
Неудивительно, что немало людей хотели бы остаться здесь навсегда. Сегодня это сделать достаточно просто — купив дом или квартиру, вы имеете право претендовать на получение вида на жительство (если цена на вашу собственность выше определённого порога) или просто проводить здесь лето.
Причины для приобретения недвижимости на Кипре
- Удачное географическое расположение. Находясь на пересечении морских путей между тремя континентами, Кипр предоставляет много возможностей для ведения бизнеса международного масштаба.
- Уникальная природа и лучший для человека климат — много солнца, тепла, чистый воздух и море.
- Отлично развитая инфраструктура — туристическая, деловая, транспортная.
- Развитая медицина, доступная по стоимости большинству жителей.
- Множество школ и колледжей, дающих образование европейского уровня. В последнее время российская диаспора здесь выросла, так что открылись первые учебные заведения на русском языке.
- Относительная близость к России, до Москвы отсюда 4 часа на самолёте.
- Доступная стоимость коммунальных услуг и небольшой размер налоговых отчислений.
- Уровень преступности здесь — один из самых низких в мире.
- Стоимость кипрских строений постоянно растёт, в силу того, что площадь острова всё‑таки невелика.
Виды кипрской недвижимости
За одну и ту же сумму можно приобрести разные типы недвижимости Кипра. Решая, что покупать — дом, квартиру, земельный участок, считайте не только затраты на приобретение и оформление сделки, но и дальнейшие расходы на содержание вашей покупки. Эти траты тоже в немалой степени зависят от вида выбранной вами собственности.
Виллы
Этим термином здесь называют множество строений. Выделяют три типа вилл:
- индивидуальные;
- отдельные в комплексе;
- полуотдельные.
Индивидуальные строения бывают и небольшими, и роскошными, но для всех характерны некоторые общие особенности.
- Отсутствие подземного этажа, который здесь не строят из‑за особенностей грунтов и уровня сейсмичности.
- Расположение минимум в 15 метрах от моря, поскольку закон отводит это место для общественной пляжной зоны.
- Высота в пределах трёх этажей, чтобы не загораживать вид соседям, что опять‑таки регламентируется законами.
- Соответствие общему стилю острова и ближайшего населённого пункта.
Отдельные виллы в комплексах, как правило, имеют три спальни и палисадник. Сами комплексы включают разные типы строений, или состоят из зданий одного класса. Как правило, здания в таком поселении располагаются вокруг общественного бассейна, содержание которого жильцы оплачивают совместно.
Полуотдельные виллы получили своё название из‑за того, что имеют одну общую стену с соседней. Они также входят в жилые комплексы с общим бассейном, имеют палисадник, но по размеру меньше отдельных и в них чаще две спальни.
Другие типы строений
Бунгало отличается от виллы тем, что всегда имеет один этаж. Строят их и в жилых комплексах, и по отдельности. К ним всегда прилагается участок земли и индивидуальный или общественный бассейн.
Домов в традиционном стиле на Кипре тоже немало, но встретить их проще в горах или предгорных посёлках. Такие здания окружены садами, у них большие дворы и хозяйственные постройки. Как правило, они пережили не один ремонт и в большинстве из них от прежней архитектуры уцелел только внешний облик.
Мезонетами здесь называют таунхаусы. Они обычно двухэтажные, с двумя или тремя спальнями. Более просторными мезонеты не строят — тем, кто способен их приобрести, удобнее купить виллу.
Недвижимость квартирного формата
Квартиры на Кипре делят на студии (или студио) и апартаменты. Студио — это небольшая квартирка, состоящая из одной комнаты, кухни, выделенной с помощью барной стойки или ступеньки и санитарного узла, обычно с душем. Большинство студий имеет террасу или балкон.
Апартаменты — это квартиры с двумя и более комнатами. Кухня в них не выделена в отдельное помещение, это просто кухонная зона в столовой или гостиной, а количество ванных комнат зависит от количества спален.
Земля
Земельные участки на территории республики иностранцы могут купить, только если их площадь не превышает 4000 кв. м. При этом на руках должны быть разрешения на строительство и подключение коммуникаций.
Граждане других стран не имеют права купить на острове больше двух объектов с Титульным листом.
Однако если вы планируете приобрести участок большей площади или большее количество объектов, достаточно зарегистрировать локальное юридическое лицо.
Как выбрать недвижимость
- Выбирайте объект для конкретной цели. Если вы собираетесь жить в доме постоянно, он должен быть надежным и теплым, зимы на Кипре прохладные, бунгало для отпуска должно находиться поближе к морю, а квартира, которую покупаете для инвестирования, должна максимально быстро окупаться. Как видите, требования ко всем объектам будут разными.
- Внимательно изучите документы на здание. Известны случаи, когда новый владелец не мог получить Титул (регистрация права собственности), потому что у купленного строения не было зонирования или разрешения на планирование. Прежде чем решиться на сделку, посоветуйтесь с опытным юристом, который проверит все документы и сбережёт ваши деньги.
- Торгуйтесь. Всегда есть возможность снизить цену. Скидка может достигать четверти стоимости, когда речь идёт о недостроенном здании, или нескольких процентов для жилья у моря, но зная местные особенности, подрядчиков и язык, получить её можно всегда.
- Поговорка «Выбирай не дом, выбирай соседа» действительна и на Кипре. При выборе жилья обязательно поинтересуйтесь, кто живет в этом районе или жилом комплексе.
- Изучайте состояние зданий. Качество строительства на острове в последние десять лет заметно выросло, но строения, построенные раньше и не подвергавшиеся реставрации, обычно в очень плохом состоянии.
- Не спешите с выбором. Хороший риэлтор подберет объекты, отвечающие вашим пожеланиям и учитывающие ваш бюджет. Соблазн сэкономить средства на услугах юристов и агентства велик, но эта экономия принесёт вам не только потери, но и проблемы.
Процедура оформления недвижимости
Законодательная система Республики Кипр работает на основе британского права. Это значит, что все документы составляются на английском языке и в соответствии с британским законодательством. С юридической точки зрения, покупка квартиры на Кипре (или иной недвижимости) выглядит следующим образом:
- Вы заключаете договор с юристом, который будет обеспечивать юридическую безупречность сделки, а при необходимости представлять вас и ваши интересы в ходе оформления сделки.
- Вы резервируете за собой выбранное жилье, чтобы нанятый адвокат мог проверить объект — все ли в порядке с правом собственности, нет ли на квартире банковского или иного обременения. Резервирование выполняется путем внесения задатка в сумме от 2 до 10 % стоимости жилья. Этот задаток — невозвратный, то есть если вы передумаете покупать объект без существенных причин, деньги вам не вернут. Обычно недвижимость резервируется на 4‑6 недель.
- По истечении времени на проверку вы подписываете договор, оплачиваете гербовый сбор и платите продавцу от 30 до 50 % всей суммы.
- Ваш адвокат обращается в Совет Министров за разрешением на приобретение недвижимости Кипра. Одновременно он подает заявление на получение льготы на НДС, если у вас есть на это право.
- После того как Совет даст разрешение, вам предстоит выплатить оставшуюся часть денег и выправить свидетельство о собственности. По кипрским законам при регистрации недвижимости вам придется уплатить еще один налог за перевод права собственности. Его называют сбором за переход титула.
Расходы на оформление сделки
Стоимость услуг агента по недвижимости и адвоката на Кипре примерно соответствует греческим ценам. То есть составляет 1‑2 % от стоимости недвижимости. Кроме гонораров специалистам, вам предстоит уплатить еще гербовый сбор, НДС и налог на переход титула.
Гербовый сбор зависит от стоимости выбранного объекта. При цене до 5 тыс. евро платить сбор не придется. Если дом стоит до 170 тыс. евро, сбор будет 0,15 %, а если ваш выбор пал на более дорогой объект — то 0,2 %. При этом по законам острова размер сбора не может превышать 20 тыс. евро.
НДС, который платит покупатель недвижимости, составляет 19 % от суммы сделки. Однако в 2012 году власти Республики Кипр приняли решение при определенных условиях предоставлять иностранцам льготу по НДС.
Льготный размер налога намного ниже — всего 5 %. Получить льготу можно, если вы приобретаете новую недвижимость для собственного проживания и до этого льготой не пользовались. НДС в 5 % берется только с 200 кв.
м жилья, все что свыше этой цифры облагается налогом в 19 %.
Размер сбора за переход титула колеблется от 1,5 до 4 %. Чем дороже недвижимость, тем выше налог. Предприимчивые киприоты предпочитают этот сбор не платить.
Для этого они при строительстве дома оставляют небольшие, но заметные недоделки, которые позволяют утверждать, что дом не достроен.
Сразу после уплаты налога вы получаете номер титула собственности, а вот выписка Титульного листа может занять долгие годы, особенно если вы купили квартиру в новостройке.
Чтобы ваш первый дом на Кипре не стал вашим грандиозным разочарованием, работайте с опытными специалистами, и вы сами увидите, как много ловушек для покупателя они помогут вам обойти.
Покупка недвижимости и ВНЖ на Кипре
Остров Кипр фактически разделён между 3 государствами: 57,6 % — Республика Кипр (южная часть острова), 36% территории контролирует частично признанное государство Турецкая Республика Северного Кипра (ТСРК) (северная часть острова), 3,7 % — ООН (буферная область) и 2,7 % — Великобритания (военные базы Акротири и Декелия).
Республика Кипр и другие страны-члены ООН, за исключением Турции, не признают Турецкую Республику Северного Кипра и обозначают её, как «территории, оккупированные турецкими войсками». Власти ТСРК отвергают суверенитет Республики Кипр над всей территорией острова (формально под суверенитетом Республики Кипр находится 98 % территории острова).
Передвижение между двумя частями острова свободное, при наличии визы Республики Кипр. Виза частично признанной Турецкой Республики Северного Кипра выдаётся при въезде. Действие страховок может не распространяться на турецкую территорию.
Недвижимость, расположенная на Турецкой территории, и принадлежавшая до 1974 года этническим грекам, продолжает считаться их собственностью. Покупка такой недвижимости может считаться легальной в Турецкой Республике Северного Кипра, но власти Республики Кипр могут расценить такую сделку как скупку краденного.
В результате кризисных волнений 2012-2013 г. цены на жилую недвижимость существенно снизились, однако спрос на недвижимость не повысился, т.к.
нет доверия к банковской системе, были существенно увеличены налоги, безработица, наплыв эмигрантов и повышенная криминогенная обстановка не улучшают обстановку. Северный Кипр испытывает трудности с международным финансированием и иностранные фирмы обычно избегают инвестиций в него.
Вместе с тем, территория Северного Кипра лучше покрыта растительностью и приобретение недвижимости в этой части острова более предпочтительна.
Процедура приобретения недвижимости в республике кипр (южный кипр)
Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные физические и юридические лица. Есть ограничение — иностранный гражданин имеет право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но эта проблема легко решается приобретением недвижимости на членов семьи. Покупка коммерческой недвижимости доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на Кипре.
При отсутствии возможности приехать на Кипр можно обратиться в риэлторское агентство, которое представит покупателю подробную информацию об объекте. Возможно и удаленное приобретение недвижимости на острове, что не распространено.
Также есть возможность приехать на остров на короткий срок только для выбора объекта и заключения предварительного договора, что является весьма распространенным.
При этом агентства недвижимости как правило компенсируют авиаперелет и 3-5 дней проживания в гостинице + трансфер и пансион, если клиент приобретает недвижимость.
ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
После выбора объекта недвижимости, необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу (в услугах агентства недвижимости).
Среди Кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счет открывается в евро. Для его открытия физическому лицу необходим только паспорт.
Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.
Как только покупатель выбрал объект недвижимости, он вносит задаток в размере 1-3% от стоимости жилья. Задаток не возвращается, если покупатель по каким-то причинам отказывается от приобретения.
Это обстоятельство фиксируется в предварительном договоре.
Предварительных договоров может быть несколько — по ходу торга решаются вопросы финансовых уступок, вариантов оплаты, оборудованию новой мебелью и сантехникой или перепланировок взамен скидки и прочее.
Подписание договора купли-продажи должно пройти в течение месяца после внесения задатка. В оформлении всех документов обязательно принимает участие юрист. Он несет ответственность за проверку чистоты сделки, составление контракта (договора купли-продажи), регистрацию недвижимости в Земельном Кадастровом Департаменте (District Land Registry Office) и переоформлении Титульного листа.
На юриста необходимо составить Генеральную доверенность, которая заверяется приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании данной доверенности, юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрацию недвижимости. Необходимость в нахождении покупателя на Кипре в течение всего времени проведения сделки отпадает.
Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса – как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании.
Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, для покупателя и продавца, и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты.
При подписании контракта обычно оплачивается 30% стоимости объекта.
Получение ключей от объекта недвижимости происходит после полной оплаты сделки.
Приобретение недвижимости осуществляются через личный счет или счет компании в банке, который контролирует фискальный орган — Министерство финансов Республики Кипр. Возможно приобретение недвижимости за наличный расчет или за счет кредитных средств, что отражается в расчетных документах.
Расчетные документы являются предметом ответственного хранения и могут быть использованы при получении ВНЖ и гражданства Республики Кипр, возмещении НДС и при прочих ситуациях.
Сопутствующие расходы:
| Гербовый сбор | 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта +0,2% от оставшейся части суммы, превышающей €170 860 |
| НДС | 19% (только для объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 мая 2004 года). Покупатели, приобретающие недвижимость в первый раз, имеют право подать заявление на возврат НДС в том случае, если они выплатили НДС на отдельные объекты недвижимости, которые были куплены после 1 мая 2004 года. Земельные участки НДС не облагаются |
| Гонорар юриста | 1-1,8%+ НДС |
| Сборы за переоформление права на недвижимость или Титульный сбор |
|
8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр №73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года.
Согласно новому Закону, при приобретении недвижимости не только гражданами Республики Кипр или ЕС, но и гражданами третьих стран, будет взиматься льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 19%.
Требования к недвижимости и заявителю
Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:
- Заявитель должен быть физическим лицом (не юр. лицом)
- Заявитель (покупатель недвижимости) должен достичь 18-летнего возраста
- Недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Под недвижимостью в данном контексте понимается как дом, так и квартира, а также случаи, когда покупатель строит дом.
- У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС
- Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве жилой недвижимости, и заявитель должен быть первым, кто вступил в права фактического владения этой недвижимостью с момента завершения строительства.
Закон распространяется на недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв.м. Если же общая площадь больше, то заниженная ставка НДС не применяется.
Перечень документов для получения льготной ставки НДС
- Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:
- 1. Заявление с декларацией о том, что заявитель не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС;
- 2.
К заявлению прилагаются следующие документы:
- Контракт на приобретение недвижимости
- Архитектурные планы на недвижимость
- Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
- Копию паспорта
- Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
- Заверенную копию разрешительной документации на строительство
- Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости
- Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре: — копия телефонных счетов — копия счетов за воду — копия счетов за электричество — копия счетов за местные или муниципальные налоги- любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.
Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю, и являются частью заявления на применение льготы по НДС.
3. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать заявление с декларацией об отсутствии у него/нее недвижимости на Кипре;
4. Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента вступления в права владения, то он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, существующей на момент заключения контракта.
Процедура возмещения НДС
Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта ставке, обозначенной в контракте на приобретение недвижимости. С 1 января 2014 налоговая ставка составляет 19%.
Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.
После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.
Государственная регистрация сделки
После заключения договора иностранный покупатель (юрист, занимающийся сделкой) должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.
Не позднее чем через 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист покупателя обязан зарегистрировать его в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office). Тем самым обеспечивается безопасность права собственности иностранного покупателя.
Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома.
После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в региональную земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.
При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии и занимает около недели. Но покупатели уже до этого имеют право использовать приобретенную недвижимость.
Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.
Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых комплексах, не смогут сразу получить Титульный лист. Процедура выписки может занять до 10 лет. Многие объекты вовсе не имеют Титульного листа, но у них есть АХ номер, который является подтверждением того, что необходимая документация была принята земельным кадастром для дальнейшей выдачи титула.
ИПОТЕКА НА КИПРЕ
В кипрских банках россияне могут получить ипотечный кредит. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием, четыре – Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank.
Обычно банк выдает 60 — 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка составляет 5,5-7% в зависимости от валюты, в которой осуществляется сделка. Кредит нельзя получить в случае, если покупается вторичная недвижимость, а у продавца отсутствует титул (Title Deed).
Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки, банки требуют следующую информацию о заемщике:
- информация личного характера о клиенте (личность, занятость, отсутствие проблем с законом);
- копия загранпаспорта;
- банковская выписка о существовании/отсутствии долгов;
- декларация о личных доходах;
- свидетельство о доходах;
- оригинал договора о продаже недвижимости;
- копии банковских выписок за последние три-шесть месяцев;
- копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
- сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
- открытие банковского счета;
- разрешение от местных властей;
- подтверждение оплаты гербового сбора.
Процедура рассмотрения заявки занимает от двух до четырех недель. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не имеет проблем с законом, заявка одобряются. Если же в кредите отказывают, застройщик возвращает выплаченные при подписании договора 30% стоимости.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Строящееся жилье
Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового, только в контракте фиксируются сроки сдачи и рассрочка платежа. Возможна беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с застройщиком.
Некоторые покупатели беспокоятся, что при приобретении строящегося объекта продавец может перенести сроки постройки или вообще отказаться от своих обязательств.
На практике риск при покупке строящейся недвижимости на Кипре невелик: оплата равномерно распределена по стадиям строительства, первый взнос не превышает 35%.
В случае невыполнения обязательств или переноса сроков, затраты покупателя будут возмещены.
Очень важно соблюдать график платежей, зафиксированный в контракте, поскольку при его нарушении на покупателя накладываются штрафные санкции. После окончания строительства подписывается акт приемки-передачи. Переход собственности в данном случае происходит после сдачи всего комплекса, где находится объект недвижимости.
Покупка земли
Граждане третьих стран, в том числе россияне, могут приобрести на территории Кипра участок земли под застройку площадью до 4000 кв.м при наличии архитектурного плана и разрешений на строительство и проведение коммуникаций.
Иностранцы – физические лица, вне зависимости от наличия/отсутствия ВНЖ Кипра могут оформить в собственность на острове не более двух объектов недвижимости с Титульным листом. Для приобретения большего количества объектов недвижимости необходимо открыть на Кипре юридическое лицо – местную кипрскую компанию.
Процедура приобретения недвижимости в турецкой республике северного кипра
Данная процедура практически ничем не отличается от вышеописанной для Республики Кипр.
Особенность в возможности КОНТРАКТА при приобретении недвижимости
Контракт — это не государственное оформление объекта недвижимости.
По аналогии с российским договором купли-продажи между двумя физическими лицами — покупателем и продавцом, контракт дает полное право жить в стране и пользоваться объектом недвижимости по своему усмотрению, но государство никак не узнает о заключенном контракте, если покупатель не будет переводить право собственности на землю под объектом недвижимости на себя и переводить объект недвижимости в государственных реестрах на свое имя.
Оформление только КОНТРАКТА (без регистрации его в государственных органах) дает возможность покупать и продавать недвижимость в любом количестве, а также дает возможность не выплачивать пошлины и налоги.
Вид на жительство
Приобретая недвижимость на Северном Кипре, покупатель получает возможность оформить вид на жительство, то есть стать резидентом страны с последующей перспективой получения гражданства.
ВНЖ достаточно просто оформляется в эмиграционной службе при наличии контракта на покупку любого жилья. Для резидента не существует никаких ограничений перемещения по стране, а также сроков пребывания или отсутствия в стране.
Вид на жительство в первый раз выдается на полгода или год, с последующим продлением еще на год, и так далее. Количество продлений ВНЖ не ограничено.
Загрузка...
