В разных статьях о релокейте мы касались темы недвижимости: наши герои рассказывали, за какую сумму арендуют квартиры и с чем столкнулись при аренде. Решили собрать в один материал информацию про несколько стран: Бразилию, Великобританию, Польшу и Словакию. Читайте и пишите в комментарии, про недвижимость в каких еще странах хотели бы узнать.
Все цены мы перевели в доллары, чтобы было удобнее сравнивать.
Представляем героев
Великобритания, Лондон. Про него рассказывает Лула — мы с ней писали материалы о поиске работы в Лондоне и жизни и работе в трех разных странах.
Бразилия, Сан Пауло. О нем расскажет Артур Вирзин, который живет в Бразилии с 7 лет и делился с нами подробностями IT в этой стране.
Польша, Люблин. Про этот небольшой польский городок расскажет Ольга, которая уже делилась с нами подробностями жизни в Польше.
Словакия, Братислава. Тут наш герой — Сергей Федосеев, который ведет здесь бизнес и рассказывал о жизни в этой стране.
Сколько стоит аренда жилья, что с залогом и прочими платежами
Великобритания, Лондон. Аренда квартиры стоит 1900–2750 долларов в месяц для транспортной зоны 2–3. Если хотите сориентироваться по районам, вот карта транспортных зон. Вообще все актуальные цены можно посмотреть на сайтах https://www.zoopla.co.uk и https://www.rightmove.co.uk/.
До недавнего времени я платила 2300 долларов за двухкомнатную квартиру, которая вызывала эмоции «не сильно нравится, но жить можно».
При заезде нужно внести залог за 5 недель аренды. А при выезде скорее всего придется заплатить за профессиональную уборку и чистку ковров — в Лондоне квартиры часто застелены ковролином.
Я считаю, что за такие деньги качество квартир низкое. Есть альтернатива, «ответвление» high end rental, посмотреть можно на сайте https://www.thisisvertus.com/. Но 3300 долларов за однушку — за пределами бюджета большинства людей.
Бразилия, Сан Пауло. Цены сильно разнятся, в среднем около 700 долларов в месяц. Есть залог в размере аренды за 3–5 месяцев. Иногда требуют поручителя — человека, который поручится за арендатора и выставить как гарантию свою недвижимость.
В обоих случаях арендатор внимательно изучает арендодателя: не числится ли он в базе неплательщиков, где работает, какой доход подавал в последней налоговой декларации.
Польша, Люблин. В Люблине двухкомнатную квартиру с современным ремонтом в хорошем районе можно снять за 400–450 долларов. Есть варианты дешевле. Трешки на 50 долларов дороже.
Залог обычно в размере месячной аренды.
Словакия, Братислава. Цены на жилье стартуют от 400 долларов за небольшую студию. Однушки стоят от от 520 долларов. Я снимаю 2,5 комнатную квартиру в центре Братиславы за 750 долларов в месяц.
Кроме суммы аренды нужно приготовить залог в стоимость аренды за 1–2 месяца и сумму аренды за месяц риелтору. Примерно как в России.
Особенности жилья: меблировка, соседи, спортзал в доме
Великобритания, Лондон. Среди молодых людей очень распространены квартиры с соседями, flatshare. Но я так никогда не жила.
Большинство квартир сдают вместе с мебелью и встроенной бытовой техникой, но качество в лучшем случае среднее, а порой и ниже. Я искала квартиру специально без мебели и техники, и найти хоть что-то было очень сложно.
В современным многоэтажных домах бывают спортзалы или общее пространство для работы с ноутбуком. Но подобное жилье встречается только в районах современной застройки: Wembley park, Elephant & Castle, Canary Wharf. Обычно квартиры все-таки без «наворотов».
Вообще опций для аренды очень много. Есть ультрасовременные жилые башни-небоскребы. А есть обшарпанные ex-council flats. Они когда-то были социальным жильем, но потом их продали в частный сектор.
Есть крохотные квартирки в victorian houses.
И даже крохотные домики, terraced house, когда у тебя своя входная дверь, маленький садик за домом, но общая площадь всего — 50 квадратов, из которых 10 занимает лестница с первого этажа на второй.
Те самые ex-council flats
Бразилия, Сан Пауло. Сан-Пауло — городская агломерация, здесь живет более 21 миллиона человек. Поэтому много районов со своими характеристиками и особенной недвижимостью. Например, есть районы почти без деревьев с маленькими домикам. Есть зеленые с люксовыми многоэтажками и бассейнами. Жилье можно найти на любой вкус и кошелек.
Конкретно такие расположение скорее исключение, но хорошо показывает разнообразие недвижимости
Польша, Люблин. Здесь все почти также, как в России. Обычно есть мебель, места для хранения, техника и посуда. Может понадобиться что-то докупить, вроде чайника. Пустые квартиры тоже сдают. Ремонт зависит от бюджета — есть и премиум, и бабушкин.
Дома бывают разные. Премиум-комплексы с бассейнами встречаются нечасто, для Люблина вообще редкость. В основном везде самые обычные многоэтажки.
Из интересного — вместо балкона у первого этажа новостроек часто есть свой огороженный кусочек земли, «огородик».
Словакия, Братислава. В основном все квартиры в Братиславе комфортные, без изысков, но со светлыми стенами и всей обстановкой. Хотя встречаются советские варианты с мебелью из 80-х. Советую присматриваться, есть ли в квартире кондиционер. Лето тут довольно жаркое, а местные почему-то редко ставят климатические системы даже в дорогих квартирах.
Поиски жилья: риелторы, агентства, сложности
Великобритания, Лондон. Жилье найти легко — город огромный, вариантов много. Но рынок очень быстрый, так что хорошие варианты надо хватать — через неделю они уже не будут свободны.
Основные сайты для поиска жилья https://www.zoopla.co.uk и https://www.rightmove.co.uk/. Квартиры там выставлены риелторами. Без риэлтора можно посмотреть на https://www.openrent.co.uk/.
Можно общаться прямо в агентство недвижимости — тогда есть шанс за один день посмотреть сразу несколько квартир. Но они очень навязчивые: будут постоянно писать, звонить и предлагать варианты, причем часто неподходящие.
Бразилия, Сан Пауло. Предложений реально очень много, но бывает сложно найти подходящую квартиру по нескольким критериям: чтобы в хорошем районе, с бассейном и спортзалом в доме, парком рядом.
Обычно арендовать можно через платформы: QuintoAndar, Loft и VivaReal. Там, как правило, риелторы, но есть и собственники.
Польша, Люблин. Жилья много, проблем найти что-то нет, даже если вы с домашними животными и детьми. Если вы вообще не говорите по-польски, лучше обратиться к риелтору. Если в состоянии связать два слова — лучше искать напрямую, в Польше рынок жилья риелторы подмяли еще не полностью.
Для поиска можно пользоваться фейсбуком или сайтами https://www.olx.pl/ и https://www.otodom.pl/.
Словакия, Братислава. Выбор жилья поменьше, чем в крупных городах России и Украины, но подобрать можно. С детьми и животными снять сложнее, могут попросить дополнительный залог. Плюс иностранцам не всегда с радостью сдают квартиры, потому что приезжим нужен документ о проживании от хозяина квартиры для полиции. А его хотят оформлять не все.
Искать квартиры можно на Фейсбуке и на специализированных сайтах. Но без риелтора квартиру вы снимете вряд ли, особенно первую, так что можно сразу пойти в агентство недвижимости.
Что с коммунальными платежами и другими «неожиданными» расходами
Великобритания, Лондон. Два человека в двухкомнатной квартире с плохой теплоизоляцией в месяц платят:
- 50 долларов за интернет.
- 145 долларов за газ — отопление и нагрев воды.
- 140 долларов муниципального налога, зависит от размера квартиры и района.
- 40 долларов за воду.
Бразилия, Сан Пауло. Коммуналка в среднем около 200 долларов в хорошем здании, может быть от 400 долларов там, где много охраны, бассейны и мало квартир.
Польша, Люблин. Точно не скажу, но в целом коммуналка у нас дороже, чем в России.
Словакия, Братислава. Коммуналка обычно включена в стоимость и прописана в договоре. Но иногда в договоре пишут например 116 долларов — и если потратите больше, придется компенсировать сумму перерасхода. В среднем расходы на квартиру около 230 долларов в месяц.
Все о покупке квартиры: цены, ипотека, условия для экспатов
Великобритания, Лондон. Мы с мужем купили квартиру, когда прожили в Великобритании 2 года. Потому что хотелось жить в квартире с качественной мебелью и бытовой техникой, которую мы выбрали сами. А платежи по ипотеке сравнимы со стоимость аренды.
Для ипотеки нужен первый взнос минимум 10% от стоимости жилья. Есть депозит на 5%, но не знаю, доступен ли он людям с ВНЖ, плюс для его получения надо соблюсти кучу условий.
Процент по ипотеке зависит не от дохода или статуса человека, а от первого взноса — чем больше взнос, тем ниже процент. В среднем это 2–3% годовых.
Стоимость недвижимости зависит от района, но дешевле 300 тысяч долларов тут ничего нет, даже однушек. Мы с мужем купили квартиру в районе Canary Wharf: однушки тут стоят от 350 тысяч, двушки — от 500 тысяч долларов.
Иностранцу для покупки квартиры нужно прожить в стране два года или иметь визу на три года вперед. Ипотеку даст не любой банк, иногда требуют более высокий депозит. Максимальная сумма, на которую одобрят ипотеку — пятикратный годовой доход семьи до вычета налогов.
Бюрократии особой нет, а вот финансово купить квартиру непросто. например, вы выбрали жилье за 500 тысяч. Нужно будет заплатить:
- 15 тысяч — Stamp duty (налог государству) от стоимости квартиры
- 50 тысяч — 10% депозит, это минимум. Для буквоедов, да есть специальный 5% депозит, но с ним в нагрузку идет куча условий что банк разрешит или не разрешит купить. Также я не знаю доступна ли ипотека с таким депозитом для для людей с ВНЖ.
- 5 тысяч — услуги solicitors, они организуют все бюрократические вопросы по покупке.
Вообще рынок недвижимости в Лондоне стабильный, цены всегда растут. Так что если планируете оставаться тут минимум на 5 лет и есть накопления, лучше купить квартиру, чем снимать.
Бразилия, Сан Пауло. Город в котором я живу, Сан-Пауло, самый дорогой в Бразилии. Недвижимость здесь стоит до 4,130 долларов за метр, причем цены растут. Самая дешевая недвижимость — около 480 долларов за метр.
Индекс цен на недвижимость в Сан Пауло, Рио и Бразилии в целом. Сан Пауло явный лидер
Процент по ипотеке для экспатов почти такой же, как для местных. В 2021 году было 7,5%. Иностранцу для ипотеки достаточно получить местный ИНН, это просто.
Сам я подумываю покупать квартиру, жду такой возможности.
Польша, Люблин. Мы купили здесь квартиру спустя пару лет после переезда. Платежи по ипотеке почти такие же, как по аренде. Процент по ипотеке очень низкий даже для неместных, около 3%. Скоро ставку планируют повышать, но она все равно будет невысокая.
Трехкомнатная квартира в хорошем районе недалеко от центра Люблина стоит 100,000–200,000 долларов. Цены сильно отличаются в зависимости от состояния квартиры, метража, расположения. Дом с участком в пригороде может стоить от 250,000 долларов.
Взять ипотеку с ВНЖ можно хоть сразу после переезда. Есть требования к зарплате, желателен бессрочный трудовой договор.
Я считаю, что покупать жилье в Польше не нужно, только если вы планируете остаться тут ненадолго. В остальных случаях стоит взять ипотеку — выйдет недорого. Плюс это выгодное вложение — наша квартира с 2016 подорожала на 38,000 долларов.
Так выглядит типичная новостройка в Польше — это рендер с сайта застройщика, но и в реальности все также
Словакия, Братислава. Процент по ипотеке тут 1%–2%.
Для экспатов может быть на пару десятых процента выше, из-за короткой кредитной истории в стране. Недвижимость довольно дорогая, средненькая двушка стоит около 230,000 долларов.
Ипотеку взять несложно, хотя я сам пока не планирую покупать квартиру — считаю, что рынок недвижимости перегрет.
P.S. Ссылки на наших героев:
- Твиттер и Инстаграм Лулы
- Артур Вирзин
- Сергей Федосеев
Хотите найти достойную работу? Подключайте телеграм-бот g-mate. Задаете свои преференции, в том числе желаемую зарплату, и к вам приходят предложения от топовых компаний.
Не нужно ни резюме, ни портфолио, настройка занимает меньше 30 секунд.
Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году
Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих.
Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи.
В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.
Испания
Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.
Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии.
Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов.
Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.
Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет.
Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход.
В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.
В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.
Италия
Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.
Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.
Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.
Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей.
Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже.
К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.
Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.
Греция
Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.
Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.
Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).
Турция
У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.
Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились.
Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро.
Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.
Лучший ли сейчас момент?
Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту.
Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик.
Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.
Почему в одних странах предпочитают арендовать жилье, а в других покупать
Наверняка Вы не раз удивлялись, узнавая, что в хорошо обеспеченной Европейской стране большинство местных жителей снимают жилье. Причем делают это они пожизненно, живя в съемной квартире целыми поколениями, передавая этот съем, так сказать, «по наследству». Почему так происходит? И возможно ли, что в нашей стране такое проживание тоже будет повсеместным?
Мы постарались рассмотреть причины предпочтений европейцев к съему жилья. Для примера мы рассмотрим жителей консервативной Германии. В этой стране в 2015 году в собственном жилье жили только 42% немцев. А если взять к рассмотрению столицу Германии – Берлин, то там жилье в собственности имеют только 14,1 % немцев.
Почему немцы снимают жилье?
Первая и основная причина, почему немцы предпочитают снимать квартиру пожизненно, вместо того чтобы купить ее в свою собственность – это экономия.
Как правило, люди тут себе квартиры не покупают, потому что это не выгодно.
Во-первых, если в съёмной квартире коммуналка у вас, допустим, 100 евро в месяц, то в купленной она уже будет в два, а то и в два с половиной раза выше. Здесь вступает в силу налог на собственность.
Во-вторых, имея квартиру в собственности, Вы периодически будете нести еще немалые расходы. Так происходит, потому что большая часть домов принадлежит какой-либо конторе, сдающей жильё. Эта же контора обеспечивает уборку территории, обновления плитки и стрижку кустов и газонов.
Конечно же, есть возможность купить квартиру в таком доме, но есть один нюанс. Теперь платить придётся Вам, как владельцу квартиры. Причём решения по облику двора Вы принимать не будете, это решает городская администрация.
И если Вы снимаете жилье у конторы, то за ремонты и прочее расходы несет контора.
Еще одна причина, почему немцы не покупают, а снимают жилье, коренится в пережитках прошлого. Как считают эксперты по недвижимости в Германии, привычка снимать жилье вошла в их страну в послевоенное время. Острый дефицит жилья ощущался вплоть до 1970-х годов.
В тот период начали очень быстро возводить квартирные и многосемейные дома. При этом аренда всегда была более привлекательной, чем покупка. Несмотря на то, что высокий спрос тянул цены вверх, аренда всегда оставалась стабильной и привлекательной.
Владельцем жилья чаще всего был город или жилищно-строительный кооператив, в результате чего система аренды жилья скрыто субсидировалась, и цены искусственно держались ниже рыночных.
Целые поколения немцев привыкли к мысли о том, что снимать квартиру дешевле и стабильнее, чем иметь свою в собственности.
Все вышеперечисленное не означает, что жители Германии не хотят иметь собственное жилье. Скорее всего, все дело в том, что те, кто снимают жилье, просто не могут себе позволить его покупку и оплату.
Однако, как утверждают специалисты, в Германии число собственников жилья уже растет и будет набирать обороты. Происходит это потому, что само немецкое общество подвергается большим демографическим изменениям, а поколение привыкших к съемному жилью, т.е. воевавшие люди, постепенно исчезают.
Новое же поколение, особенно семьи с детьми, предпочитают иметь в собственности жилье, предпочтительнее загородное.
Сейчас ситуация в Германии такова, что, хотя немцы среднего возраста и хотят обзавестись собственным жильем, однако, у них не хватает средств погасить даже первый платеж.
Немецкие банки, конечно, предлагают гибкие ипотечные ставки, однако эту систему еще необходимо дорабатывать.
Когда они смогут предложить более выгодные условия, тогда и процент собственников жилья будет близок к 85%, считают специалисты.
Другие страны Европы
В других западноевропейских странах ситуация обстоит немного по-другому. Например, в Испании среди населения насчитывается 81% собственников жилья. В Ирландии эта цифра немного меньше – 78%. В старой доброй Англии 69% британцев владеют собственным жильем. Австрия и Франция примерно на одном уровне в этом вопросе, среди их жителей 57 и 56 процентов соответственно, собственники жилья.
Почему в этих странах ситуация отличается от Германии? Одна из причин — это менталитет населения страны. Например, как выяснили исследователи Немецкого пенсионного института в Кельне, для немца дом – один и на всю жизнь.
Поэтому он старается его обустроить, вложить в него всю душу и, как следствие, много денег. Немцы не усвоили еще мысли, что дом можно перепродать.
Из-за этого они рассматривают затраты на покупку дома или квартиры исходя не только из непосредственной стоимости жилплощади, но и из того, сколько еще средств необходимо в него вложить. А такие средства часто не по карману жителям Германии.
Еще одна причина такого отличия немцев от их соседей в системе кредитования.
Как отмечалось выше, немецкие банки предлагают гибкую систему ипотечного кредитования, но обязательным считается первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Не каждый немец может себе позволить такую сумму к растратам.
В то время как, например, в той же Великобритании банки активно предлагают молодым людям более выгодные кредиты, иногда даже не требуя первого взноса.
И, наконец, еще одна причина, и не маловажная, заключается в самой стоимости жилплощади в Германии. Хотя она остается стабильной многие годы, однако, она очень дорогая. Происходит так потому, что сама земля в Немецких угодьях стоит не дешево. Прибавьте к этому еще строительство.
Вот и выходят дорогие для продажи, но не такие дорогие для съема квартиры. Цена съема не такая высокая, частично благодаря государственному субсидированию. Но об этом мы уже говорили раньше. Для примера средняя стоимость покупки квартиры может доходить до шести годовых окладов среднестатистического немца.
В то время как, например, в США, достаточно откладывать зарплату три года, чтобы купить себе жилье в собственность.
Фото blog.onlime.ruИсточник: molnar.by
Материал подготовилаАлия Богаева
Забугорные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость?
Российский рынок связан с высокими экономическими и политическими рисками, поэтому инвесторы всё чаще вкладывают средства в недвижимость за рубежом. Наиболее выгодные для вложений рынки – это Германия, Австрия, Швейцария, Испания и США. Вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП в этих странах низка.
Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, следует помнить: чем выше начальная доходность, тем выше риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе. Новичкам я рекомендую выбирать стратегии для сохранения капитала с минимальными рисками и невысокой доходностью, тем, у кого уже есть опыт — стратегии для заработка с высокой доходностью и повышенными рисками.
При выборе рынка следует учитывать ряд факторов: расположение объекта (от этого напрямую зависят риски и доходность инвестиций), фаза рыночного цикла, общий уровень экономического развития и устойчивость политической системы в стране. Для многих немаловажна и возможность получить вид на жительство (ВНЖ).
Стратегия для сохранения капитала
Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, я рекомендую вкладывать средства в микроапартаменты – меблированные квартиры площадью до 30 квадратных метров, сдающиеся в аренду на несколько месяцев.
В Германии строительство такого жилья активно развивается и пользуется поддержкой со стороны государства. Эта страна выгодна для инвестиций ещё и потому, что это экономика №1 в Европе и первый по величине рынок недвижимости в регионе.
Минимальный бюджет для приобретения микроапартаментов – 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро.
Доходность микроапартаментов при этом выше (4%), чем в среднем по рынку долгосрочной аренды (2-3%).
При этом нет рисков, связанных с трудностью выселения арендаторов, как при традиционной долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду – на 3-6 месяцев.
Как выбирать коммерческую недвижимость?
Тем, кто предпочитает коммерческую недвижимость, стоит выбирать арендный бизнес с долгосрочным арендным контрактом в местах с растущим населением и рынком труда.
Все организационные вопросы, а также поиск жильцов берёт на себя управляющая компания. На рынке коммерческой недвижимости наименее рискованы и просты для управления уличные магазины и супермаркеты.
Бюджет для покупки таких объектов – от 2,5 млн до 10 млн евро. Уличные магазины приносят 3-4% годовых, супермаркеты – 5-6,5%.
Инвесторов часто привлекает высокая доходность, но не все из них учитывают риск: объекты с нереалистично высокой доходностью нельзя впоследствии продать быстро и без скидки. Приобретая парковки или жильё для студентов с начальной доходностью более 10%, стоит быть готовым к тому, что в случае продажи придётся существенно снизить цену.
Наше исследование показало, что оптимальная начальная доходность при горизонте планирования 10-20 лет составляет 5%.
Стоимость коммерческих объектов при этом растёт на 2-3% в год в соответствии с ростом рынка или даже с некоторым опережением.
Впоследствии их можно выгодно продать и раньше запланированного срока, а при стрессовом сценарии инвестор потеряет меньше, чем при покупке более рискованных объектов с высокой начальной доходностью.
Стратегия для заработка
Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, мы советуем вкладывать средства в проекты редевелопмента в Барселоне. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, сделать ремонт и через 1-2 года продать с прибылью. Доходность (IRR, internal rate of return) таких проектов – 12-15% годовых. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне.
Цены на недвижимость в этом городе с 2007 года (пик) до 2013 года (дно) упали почти на 40%. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют большой потенциал роста. Барселона окружена природными парками и морем, поэтому земли под строительства не хватает.
Экономика растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке снижаются, поэтому спрос превышает предложение, и это создаёт предпосылки для удорожания жилья.
Согласно нашему исследованию, для заработка подходят и другие восстанавливающиеся рынки: Братислава, Бухарест, Варшава, Дублин, Лиссабон, Мадрид и София. В них цены значительно упали с 2008 года, в 2014-2015 годах начали повышаться, и в ближайшие годы ожидается дальнейший рост.
На некоторых рынках проекты редевелопмента на выходе дают продукт, способный удовлетворить сразу три мотивации конечных покупателей – арендный доход, «домик у моря» и ВНЖ. Например, отремонтировав многоквартирный дом, можно продать отдельные квартиры инвесторам для сдачи в аренду или состоятельным иммигрантам для постоянного места жительства.
В Испании и Португалии покупатели могут получить ВНЖ при приобретении недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро, в Болгарии – от 300 тыс. Подобная программа работает в Греции, где статус резидента выдаётся при инвестициях в размере 250 тыс. евро.
Сейчас цены на недвижимость в этой стране снижаются, но, по моему мнению, в ближайшие годы Греция может стать новой Испанией, если ставки по ипотеке будут оставаться низкими.
Что касается, например, популярного у покупателей Кипра, то там цены на недвижимость ещё снижаются, и пока сложно сказать, как скоро начнётся восстановление рынка. Советую дождаться, пока цены достигнут дна, и только потом вкладывать средства.
Зачем нужен кредит?
Доходность на европейских рынках имеет тенденцию к снижению, поскольку цены растут быстрее арендных ставок. Но её можно увеличить за счёт ипотечного кредита.
Германия относится к рынкам с самыми выгодными условиями ипотечного кредитования. При покупке инвестиционной недвижимости в этой стране можно рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости объекта под 1,5-2% годовых на 10-20 лет. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8-8,5%.
Также низкие ставки по ипотеке предлагаются в Австрии, Франции и Швейцарии.
В США брать кредит не так выгодно: ставки варьируются в пределах 3-6%. Ипотека обходится дорого в Болгарии (8,5-9,5 % годовых), Венгрии (5,5-7%) и Турции (6-9%). В Хорватии и Черногории получить кредит могут только резиденты, работающие и получающие доход в этих странах. А во Вьетнаме и Таиланде ипотека иностранцам и вовсе недоступна.
При покупке новостройки во всех странах обычно можно рассчитывать на беспроцентную рассрочку на весь период строительства.
Квартирка в Европе: как купить недвижимость за рубежом и какая от нее польза
Потенциальных покупателей, готовых потратиться на квартиру, отель или ресторан за границей, как правило, интересует два вопроса: как на этих объектах можно заработать и реально ли получить какие-то бонусы от «принимающей страны», к примеру, вид на жительство или гражданство, — отмечает риэлтор Марина Сорокина.
«Минфин» разбирался, в каких странах можно купить недвижимость с максимальной выгодой и сколько на это нужно потратить.
Отдохнуть и подзаработать
Сами риэлторы делят заграничную недвижимость на две категории. Первая — сравнительно недорогие объекты стоимостью до 100-200 тыс. евро «для себя». Их можно использовать, скажем, для отдыха или проживания собственной семьи или сдавать внаем.
Вторая — более дорогие (от 250 тыс. евро) — «инвесторские». Последние позволяют рассчитывать на так называемую «золотую визу», которая дает право на вид на жительство.
Понятно, что параллельно элитной недвижимостью можно пользоваться по назначению — жить там или сдавать в аренду.
Большинство украинцев интересует недвижимость эконом-класса — стоимостью до 100-200 тыс. евро. Хотя она не дает права претендовать на вид на жительство, это все же неплохая инвестиция, — говорит Марина Сорокина.
Покупателей с бюджетом до 200 тыс. евро чаще всего интересуют квартиры или коммерческие объекты в странах Восточной Европы — Польше, Венгрии, Чехии и др. Или на европейских морских курортах — Болгарии, Греции, Испании.
Восточноевропейские предпочтения объясняются просто. Цены в ближайших к нам странах ниже западноевропейских, как минимум, в 1,5-2 раза. Кроме того, местные рынки сейчас на подъеме, и цены ежегодно увеличиваются на 7-10%, так что со временем есть шанс выгодно перепродать свое имущество. Плюс — можно неплохо зарабатывать на сдаче его в аренду.
К примеру, в Гданске однокомнатная квартира в новом доме площадью до 40 кв.м обойдется примерно в $73 тыс. Такая же на вторичке предлагается за $88 тыс. Но при этом стоит учитывать, что в цены на вторичке всегда закладывается торг в 7-8%, так что итоговую стоимость можно снизить до $81 тыс., — отмечают в компании «Польский консультант».
В Варшаве цены выше примерно на 20%. Такая же единичка в новом доме будет стоить уже около $92 тыс., а в старом — $103 тыс. При этом важно учитывать, что первичка в Польше продается приблизительно в таком же состоянии, как и у нас — под чистовую отделку, поэтому понадобятся немалые средства на ремонт.
Но в Польше даже иностранец может получить ипотеку. Для этого нужно доказать наличие стабильного дохода от 2 тыс. евро в месяц (лучше — от собственного бизнеса) и иметь первый взнос в 20% от стоимости объекта. Проценты для украинца будут выше, чем для жителя ЕС — 5% против 3%. Сроки кредитования — до 45 лет.
Сдавать жилье в аренду в той же Польше не так выгодно, как у нас. В Киеве единичку за $30 тыс. реально сдавать от 6 тыс. грн. (то есть приблизительно по $200 в месяц). В год получается $2,4 тыс. Вернуть вложения можно за 12,5 лет.
Единичку в Варшаве за $100 тыс. долларов можно сдавать внаем по $400-450 в месяц (без учета коммунальных платежей). В год это до $5,4 тыс., а срок окупаемости такого жилья составит больше 18 лет.
Но зато в Польше цены на недвижимость растут на 10-12% в год, а в Украине в долларовом эквиваленте в последние годы только падают. Поэтому недвижимость в Восточной Европе позволяет, как минимум, сохранить сбережения, — отмечает независимый консультант по зарубежной недвижимости Тимур Багаев.
Больше заработать можно на курортной недвижимости. Пожалуй, самые доступные цены сейчас на апартаменты в Болгарии. Купить небольшую квартиру-студию там можно от 23-25 тыс. евро. К примеру, за 23 тысячи предлагается студия площадью 40 кв.
м с ремонтом и даже мебелью в новом жилом комплексе на курорте Святой Влас. А за 25,5 тыс. — аналогичный объект в более раскрученном Солнечном береге. В сезон такое жилье реально сдавать, как минимум, по 30 евро в сутки, что позволит заработать порядка 5 тыс. евро в год.
То есть срок возврата инвестиций — меньше 5 лет.
Правда, есть и подводные камни. В последние годы в Болгарии настроили так много жилья (немалую часть которого скупили иностранцы как раз под сдачу), что теперь обеспечить постоянную загрузку апартаментов очень непросто. Плюс — нужно учитывать затраты на коммуналку, обслуживание объекта — от 50-100 евро в месяц.
«Не удивительно, что многие пытаются избавиться от болгарских квартир и выставляют их на продажу», — говорит Тимур Багаев. К примеру, на украинской площадке ОЛХ квартира в Солнечном берегу площадью 54 кв.м предлагается за 25 тыс. евро уже с ремонтом и мебелью.
За такие деньги в новом ЖК реально купить квартиру до 40 квадратов. Схожая ситуация сейчас наблюдается также в Испании. Там после кризиса также начали активно строить курортное жилье и продавать его иностранным инвесторам.
Теперь неудавшиеся рантье спешно пытаются избавиться от жилья, за содержание которого нужно платить до 150 евро в месяц.
Поэтому эксперты советуют: при покупке недвижимости у моря стоит изучить местный рынок аренды и сопоставить его с потенциальным туристическим потоком.
Кроме того, не стоит приобретать заведомо неликвидные апартаменты, пусть и по бросовой цене. Скажем, квартиру в километре от пляжа вряд ли удастся выгодно сдать в сезон.
Впрочем, в таких апартаментах всегда можно отдыхать со своей семьей, экономя при этом на отелях.
«Золотая виза» за полмиллиона евро
Те, у кого есть от 250-500 тыс. евро, могут рассчитывать не только на приобретение ликвидной недвижимости, но и на получение вида на жительство, который со временем дает право на гражданство в Европе.
Так называемые «золотые визы» в обмен на инвестиции в Европе дают многие страны, в частности, Португалия, Греция, Испания, Мальта, Латвия, Кипр, Болгария. Правда, неизвестно как долго проживут такие программы.
К примеру, недавно о сворачивании выдачи «золотых» виз в обмен на покупку недвижимости заявила Болгария. Как пояснил министр экономики Эмил Караниколов «проверка показала, что существенного экономического эффекта это не дает».
В Болгарии, чтобы получить ВНЖ, нужно вложить в недвижимость не менее 500 тыс. евро.
Есть вопрос и по другим странам. В Еврокомиссии, в частности, считают, что Кипр, Мальта и Греция слишком часто выдают «золотые визы» гражданам из постсоветского пространства.
Из-за этого, якобы, учащаются случаи отмывания денег, коррупции и различных преступных схем. В Великобритании по этой же причине с начала 2018 года приостановили выдачу виз для инвесторов.
Ее могут возобновить в этом году, но только после тщательного аудита финансового состояния потенциального инвестора независимой британской компанией.
Впрочем, впрыгнуть в последний вагон все еще можно. Как рассказал руководитель агентства «Мигронис» Анатолий Летаев, получить ВНЖ, к примеру, в Португалии можно, купив жилую или коммерческую недвижимость стоимостью не ниже 500 тыс. евро.
«При этом можно приобрести несколько объектов — главное, чтобы итоговая сумма сделки была не ниже необходимой. Возможна и более бюджетная покупка — в объекты старше 30 лет достаточно инвестировать 350 тыс. евро.
Правда, такая недвижимость может потребовать значительных затрат на восстановление, да и продать ее в будущем может быть нелегко. Срок необходимого удержания недвижимости (до продажи) — 5 лет», — рассказал Летаев.
Стоит отметить, что на 500 тыс. евро в Португалии особо не разгуляешься. За такие деньги можно купить, к примеру, офис площадью 100 кв.м в центре Лиссабона, который в последующем можно сдавать в аренду примерно по 2-3 тыс. евро в месяц. Четырехкомнатные апартаменты в центре Лиссабона потянут почти на 700 тыс. евро.
Похожие цены на недвижимость и условия получения ВНЖ в Испании. Правда, там не разрешается продавать жилье. Точнее, инвестор может менять объекты, но всегда оставаться при недвижимости. Зато из-за более развитого туризма, есть возможность больше зарабатывать на аренде, чем в той же Португалии.
Вид на жительство «со скидкой»
В Греции, чтобы получить ВНЖ, достаточно приобрести недвижимость за 250 тыс. евро, что и привлекает потенциальных покупателей, — рассказывают риэлторы. Еще один плюс — местный рынок только начинает восстанавливаться после кризиса, поэтому цены находятся буквально на дне.
Но они уже начали показывать положительную динамику и по продаже, и по аренде. Так что в будущем такую недвижимость можно будет выгодно перепродать, — говорит Летаев. ВНЖ в Греции оформляют через 2-3 месяца после сделки, но претендовать на гражданство можно будет лишь через 7-10 лет.
За такие же деньги — 250 тыс. евро — можно получить вид на жительство в Латвии. Если речь идет о латвийской глубинке, то там разрешается купить два объекта по 125 тыс. ВНЖ тут действует пять лет, но подтверждать его нужно ежегодно.
Еще один минус — заработать на латвийской недвижимости будет намного сложнее, чем, скажем, на греческой. Но и цены и на жилье и на коммерческие объекты в Литве невысокие. Скажем, за 255 тыс.
евро можно купить двухэтажный особняк с бассейном в Риге с элитным ремонтом и дорогой мебелью, площадь участка — 17 соток.
В курортной Юрмале за 260 тыс. евро предлагается участок земли под застройку площадью 15 соток (что дешевле, чем в окрестностях Киева). В то же время в Греции за 300 тыс. евро можно купить таунхаус площадью около 90 кв.м в районе Халкидиков. А за трешку площадью 100 кв. м в Афинах в новом ЖК придется выложить 420 тыс. евро.
На Мальте ВНЖ обещают за покупку недвижимости от 270 тыс. евро. Есть способ еще дешевле — аренда квартиры на сумму не менее 10 тыс. евро в год (на срок не менее 5 лет). В Мальте за такие деньги реально купить апартаменты площадью 60-70 кв.м в новом ЖК, но не на первой линии у моря. Цены на особняки стартуют от 800-900 тыс. евро.
На Кипре получить «золотую визу» можно в обмен на инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро. За такие деньги там реально купить двушку до 70 кв.м в одном из курортных городов (скажем, Лимассоле). Сдавать внаем в курортный сезон ее реально по 50 евро в сутки, а это около 15 тыс.
евро в год. Но все равно сроки окупаемости неприлично высоки — до 20 лет. Плюс — претенденту на ВНЖ нужен депозит в местном банке на 30 тыс. евро (снять деньги можно будет лишь через три года) и подтверждение доходов — не менее 30 тыс. евро для покупателя плюс по 5 тыс. евро в год на детей.
А как же деньги
На покупку недвижимости за границей не нужно никакой лицензии. А вот с переводом средств все не так просто.
Курс на борьбу с отмыванием денег заставляет Европу «перебирать» покупателями недвижимости. Приехать с мешком денег и купить квартиру за наличные вряд ли получится. Особенно, если речь идет о дорогой недвижимости, позволяющей претендовать на ВНЖ.
Украинцу придется обзавестись счетом в иностранном банке, куда можно перевести сбережения из отечественного финучреждения. При этом, согласно правилам НБУ, можно перевести на зарубежный счет не более 50 тыс.
долларов в год. До недавнего времени для этого нужно было получать еще и электронную лицензию, но с 7 февраля 2019 года, согласно новому закону о валюте, она уже не понадобится. Хотя квота в 50 тыс.
при этом останется.
Кроме того, можно вывозить за границу наличкой по 10 тыс. евро на каждого члена семьи. При этом потребуется справка о том, что эти деньги были сняты с вашего банковского счета в Украине.
А чтобы пополнить ими ваш счет в европейском банке, придется предоставить доказательства легальности получения средств — наличие собственного бизнеса с определенными доходами, высокая зарплата, с которой уплачены налоги, и пр.
Мария Колыванова
Поучить информацию от застройщика
Загрузка...
