Недвижимость за рубежом: какие налоги платят в России?

Последнее обновление: 16.04.2021

Для налоговой службы в России понятие «иностранец» не существует. Для них есть понятия – налоговый резидент и нерезидент. И в зависимости от этого применяется разный режим налогообложения. Это касается и уплаты налога с продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам на праве собственности на территории РФ.

Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.

Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.

Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.

К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.

А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?

Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:

• для резидентов ставка налога = 13%,
• для нерезидентов ставка налога = 30%.

При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России

Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи для него будет равна 30%.

Теперь некоторые подробности об уплате этого налога и о доступных льготах для иностранцев в РФ.

Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.

Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения.

Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.

207 НК РФ).

Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.

Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.

Таким образом, иностранцу следует проверить (например, здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?

От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).

Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.

НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).

• А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),
• Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – ЗДЕСЬ.
• Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.

После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):

• Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
• Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
• Подача декларации в налоговую инспекцию;
• Уплата налога.

Теперь немного подробнее.

Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.

Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.

Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.

1. Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – здесь.
2. Адреса налоговых инспекций Москвы – здесь.
3. Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – здесь.
4. Обратиться в ФНС России можно – здесь.

В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).

При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.

После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – здесь.

Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).

Консультации и помощь по налогам и вычетам в недвижимости можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?

С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.

Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.

Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Для купленных квартир (если это не единственное жилье) этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.) – 3 года. При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.

2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно не платить налог с продажи недвижимости (подробнее об этих сроках – по ссылке).

Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:

• купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
• купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет); или
• получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – здесь.

При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.

Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.

Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?

А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!

Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ).

С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем). Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.

Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.

Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом.

В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»).

Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.

В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.

Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е.

на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд.

Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.

И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.

Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.

Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.

Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Налог на инвестиции для россиян

Содержание статьи:

Инвестирование, как и любой вид деятельности, связанный с получением прибыли, облагается налогами. В некоторых случаях государству необходимо отдать немалую часть доходов. Какой налог на инвестиции обязан платить инвестор и какие существуют способы оптимизации? Рассмотрим налогообложение по различным инвестиционным инструментам.

Итак, какие налоги на инвестиции есть в РФ

Чтобы понимать, сколько реальной прибыли принесет тот или финансовый инструмент нужно разобраться с размером конечной прибыли и налоговой базой для вычислений. Подлежат налогообложению доходы и резидентов, и нерезидентов. Сегодня мы разберем именно резидентов РФ.

Для начала важное уточнение: налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое пребывает на территории Российской Федерации 183 дня и больше. 

Виды налогов с доходов от инвестиций:

• Банковский вклад – 30% от разницы между ключевой ставкой ЦБ и действующей по вкладу (ставка ЦБ – около 9%, поэтому на данный момент чаще всего доход с депозитов не облагается налогом). С 2021 года доход от банковских вкладов и облигаций будет облагаться налогом в 13%, если размер самого вклада превышает 1 млн. рублей.
• Ценные бумаги – 13% от операций с акциями и облигациями российских и зарубежных компаний;
• Валютный рынок – операции по обмену облагаются подоходным налогом в 13%;
• Недвижимость – владение недвижимостью стоит от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости объекта, а сдача в аренду обойдется в те же 13%.

За неуплату налогов предусмотрен штраф в размере
20% от размера налога или 40% , если действия будут расценены как
умышленные (ст. 227 НК РФ).

Обратите внимание! Размер налога повлияет на конечный итог прибыли от инвестиций. 

↑ К содержанию

Про ИИС (индивидуальный инвестиционный счет)

ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) – это специальный финансовый инструмент для совершения операций с ценными бумагами самостоятельно или через управляющее лицо, позволяющий оптимизировать налог на инвестиции.

Основные правила ИИС:

• 1 человек = 1 счет;
• Максимальная сумма пополнения – 1 миллион рублей в год;
• Налоговый вычет от государства;
• На внесенные средства можно покупать ценные бумаги только на российских рынках или через российского брокера;
• Пополнять счет можно в любое время, но только рублями;
• Средства нельзя использовать на другие цели, кроме инвестиционных;
• Минимальный период для начисления вычета – 3 года;
• Средства на счетах ИИС не застрахованы в АСВ (Агентство страхования вкладов);

Основное
преимущество ИИС – это возможность получить налоговый вычет от государства по
истечении трех лет.

Существует
два варианта получения вычета:

• тип А – на сумму внесенных средств 13%;
• тип Б – на размер финансового результата,
  не платить налог с полученного дохода.

Вычет положен гражданам, которые официально трудоустроены и платят НДФЛ. 

ИИС – один из тех финансовых инструментов, который подходит новичкам, поскольку налоговый вычет покрывает небольшие убытки при торгах. Однако возможности начинающих инвесторов ограничены и не выходят за рамки российского рынка инвестирования.

↑ К содержанию

Какие налоги и как платить на брокерских счетах в РФ и за рубежом

При инвестировании в зарубежные финансовые инструменты
можно выбрать два варианта их покупки:

• Через российских брокеров;
• Напрямую покупать у иностранных брокеров.

В первом случае всеми вычислениями по налогам с иностранных инвестиций будет заниматься ваш брокер. Подоходный налог в стандартном размере 13% будет автоматически снят от полученной прибыли.

При самостоятельном инвестировании через иностранных брокеров, считать и платить налог на инвестиции за рубежом придется лично. Только придется учитывать все тонкости международного сотрудничества по налоговым расчетам. 

Например, в Америке, согласно закону «Об избегании
уплаты двойного налога» подписанного между РФ и США в 1992 году, налог
платиться один раз – в России (форма W-8BEN). При расчете налога на дивиденды в
России выплачивается только 3%, поскольку эмитент при расчете дохода снимает
10% налога с каждого нерезидента США.

При этом возникает довольно много сложностей при расчете самих налогов:

• Необходимо пересчитывать все операции в рубли по курсу на дату сделки
• Необходимо пересчитывать все комиссий в рубли по курсу на дату сделки
• Учитывать доходы и убытки необходимо раздельно по фондовому, валютному и срочному рынкам.
• Заполненной декларации недостаточно, так как нужен пакет других форм и документов
• Также есть валютная переоценка. Простой пример: Вы купили акцию за $100 при курсе доллара 65 рублей. То есть потратили 6500 рублей. Акция упала и стала стоить $90. Однако, доллар подорожал и стал стоить 80 рублей. По факту вы потеряли на акции 10%, но в рублях у вас было 6500, а стало 7200. Так при реальном убытке 10% ваша рублевая доходность выросла на 700 рублей. Готовьтесь заплатить от этой величины 13%.

Таким образом, при инвестировании через иностранного брокера вам скорее
всего понадобится помощь налогового консультанта.

Важный момент! При покупке иностранных акций освобождения от налога не будет даже после трехлетнего срока владения.

↑ К содержанию

Налог на инвестиции по полисам зарубежных страховых программ

Английский способ инвестирования через специальные
unit-linked программы отличается высокой степенью защиты и отсутствием
налогообложения в период инвестирования. Клиент получит полную защиту своих
средств и освобождение от уплаты налогов при
инвестициях за рубежом на все время действия договора. Свободу от
налогов обеспечивает договор страхования жизни, на основании которого
заключается контракт между инвестором и компанией. Именно этот способ позволяет размещать активы на зарубежных
площадках и законно не платить налоги. При этом налог необходимо заплатить
с дохода лишь при выводе средств в РФ. О принципах налогообложения по полисам unit-linked мы
детально рассказывали в нашем блоге в статье Unit-linked
vs. брокерский счет: налоги и отчетность.

Юнит-линкед программы могут использоваться для разных
целей:

• Накопить на обучение, пенсию, другую финансовую цель;
• Создать диверсифицированный инвестиционный портфель;
• Защитить активы от кредиторов и государства
• Передать активы в наследство по упрощенной процедуре

При выборе unit-linked программы обязательно учитывайте тот фактор, что инструмент эффективен для долгосрочного инвестирования – более 5, а лучше 10 лет и более.

↑ К содержанию

Налог на наследство

Согласно нормам российского законодательствам платить
налог при получении наследства не нужно. Однако распоряжаться деньгами можно
только согласно нормам закона:

• Депозит – дождаться вступления в права и подать в банк документ, подтверждающие этот факт.
• Брокерский счет – уведомить брокера о вступление в права наследования и переоформить документы на свое имя;
• Страховой полис – при оформлении страхового полиса сразу прописываются правила наследования и сами наследники. Деньгами можно распоряжаться сразу.

Если наследование идет через американского брокера, то освобождения от налогов не будет (сумма налога значительная – до 45%, при владении 60 и более тыс. долларов). Единственным выходом из этой ситуации может быть совместный брокерский или специальный траст.

↑ К содержанию

Налог на инвестиции: Какие есть варианты оптимизации

При уплате налогов с иностранных
инвестиций есть несколько способов сберечь свой капитал.

Обозначим основные варианты:

• Фиксировать убыток – если были убыточные сделки, то уменьшать прибыль на сумму убытков;
• Пользоваться налоговыми вычетами – ИИС, трехлетняя льгота, ИИС+льгота. Детальнее на сайте ФНС.
• Применять льготные инструменты – облигации с льготным купоном, ценные бумаги инновационного сектора экономики, необращающиеся ЦБ;
• Использовать сальдирование всех видов дохода за год – нужно правильно выбрать налоговые базы, которые можно между собой сальдировать (если вы получили прибыль по одному виду инвестиций, а убыток – по другому). Этот же принцип можно применить к операциям у разных брокеров;
• При инвестировании за рубежом использовать накопительные и инвестиционные счета unit-linked.

↑ К содержанию

Выводы

• Если вас интересует только российский рынок ценных бумаг, то с точки зрения налогообложения наиболее удобно пользоваться услугами российских брокеров и счетами ИИС.
• При инвестировании на зарубежных площадках для оптимизации налогообложения целесообразно рассмотреть полисы зарубежных страховых программ unit-linked в качестве альтернативы классическому зарубежному брокеру.
• Закажите бесплатный индивидуальный расчет программы от международных страховых компании у нас на сайте:
• Заказать расчет программы Unit-linked

Недвижимость за рубежом: какие налоги платят в России?

На консультациях часто отвечаем на вопросы: Какой налог должен заплатить иностранец при покупке российской недвижимости? Какой налог на недвижимость для иностранцев существует в России?

В России налог на недвижимость для физических лиц установлен в главе 32 Налогового кодекса РФ в виде Налога на имущество физических лиц.

Налоговый кодекс содержит только основные (общие) положения законодательства об этом налоге.

Налог считается местным: Он введен Налоговым кодексом РФ а реально применяется, если соответствующее муниципальное образование (город, район, деревня и т.д.) приняли решение взимать этот налог на своей территории.

В этом случае местные органы власти принимают соответствующие решения. Например, в городах Москва и Санкт-Петербург приняты соответствующие законы.

Налог на имущество физических лиц обязателен к уплате на территориях муниципальных образований, которые приняли соответствующие нормативные документы о взимании этого налога в которых должны быть определены необходимые элементы налогообложения — налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом в главе 32, и особенности определения налоговой базы.

Так же в местных законах могут быть установлены льготы по уплате налога на имущества. В разных муниципалитетах эти льготы могут значительно отличаться. При этом налоговые льготы, установленные местными законами, могут быть более широкими, чем это предусмотрено в главе 32 Налогового кодекса, основания и порядок их применения налогоплательщиками.

  Может ли жена получить налоговый вычет вместо меня?

Налог на имущество физических лиц — иностранцев берется так же, как с физических лиц граждан России. При этом, правила о налоговом резидентстве Российской Федерации, как при расчете налога на доходы физических лиц, не применяется.

Характеристика налогов на операции с объектами недвижимости

Рассмотрим более подробно основные виды существующих налогов на операции с недвижимостью.

Налог на прибыль

Этот тип налогообложения характеризуется взиманием определенной суммы денежных средств, а именно: процент от сделки организации, которая принесла ей прибыль.

Подоходный налог с физических лиц

В чем суть данного налога? С человека взимается процент от суммы, полученной путем реализации, например, процесса купли-продажи в его пользу: продажа квартиры, машины и так далее.

Продажа объекта недвижимости налогообложение в результате сделки имеет отличную от вышеуказанных типов характеристику, происходит при осуществлении сделок между гражданами и юридическими лицами.

Существуют некие особенности регулирования взимания данного налога. Они заключаются в корректном определении налогооблагаемого субъекта.

Здесь имеют место два варианта событий:

• человек решает продать участок в пользование организации – налог выплачивается последним;
• в случае, когда юридическое лицо желает осуществить сделку купли-продажи с гражданином – выплачивать обязана продавец.

Когда имущественный объект переходит к другому владельцу следствие дарения или наследования, то с последнего исчисляется налог. Самостоятельность ставок данной категории налога зависит от специфики вида сделки.

Кто платит Налог на имущество физических лиц

• В Российской Федерации Налог на имущество физических лиц платят физические лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество:
• на расположенное в пределах конкретного муниципального образования, в котором введен налог на имущество физических лиц, в том числе в городах Москва, Санкт-Петербург или Севастополь следующее имущество:
• 1) жилой дом;
• 2) жилое помещение (квартира, комната);
• 3) гараж, машино-место;
• 4) единый недвижимый комплекс;
• 5) объект незавершенного строительства;
• 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
• Для исчисления налога на имущество физических лиц дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.
• Вместе с тем не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
• Особенностей для собственников недвижимости физических лиц-иностранцев не установлено.

Преимущества нового закона

Вступивший в силу новый закон защищает интересы нерезидентов – владельцев недвижимости в Российской Федерации. В первую очередь он выгоден жителям стран, с которыми у нас не заключен договор об исключении двойного налогообложения.

Если, к примеру, резидент государства Лихтенштейн (не имеет соглашения с Россией) решил продать свою квартиру до 1 января 2019 года, то он платил бы два налога с дохода от продажи – в нашей стране и у себя дома.

Теперь же этому собственнику достаточно быть владельцем в течение минимального срока, и при реализации недвижимости ему не придется выплачивать налог в российский бюджет, при этом он будет обязательно взыскан налоговыми органами его страны.

Закон выгоден и жителям государств, с которыми Россия уже заключила соответствующие соглашения. Теперь, при продаже своей собственности нерезидентам не надо платить тридцать процентов от полученного дохода, а лишь налог в стране пребывания в соответствие с действующим законодательством.

Налоговая база Налога на имущество физических лиц

Расчет налога на имущество начинают с определения налоговой базы. Налоговая база — стоимость, из которой рассчитывается налог.

Налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. Вместе с тем, субъект Российской Федерации (Области, города Москва, Санкт-Петербург и т.д.

) вправе использовать для исчисления налога на имущество физических лиц инвентаризационную стоимость указанной выше недвижимости, установленную по данным технического учета Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).

С января 2020 года Кадастровую стоимость недвижимости можно установить по выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Получить выписку можно через Многофункциональные центры государственных услуг или через интернет портал Росреестра.

Кадастровая стоимость недвижимости принадлежащей иностранцам определяется так же, как и для недвижимости российских граждан.

Налогообложение при покупке жилья

Ключевым фактором для расчета испанского налога на недвижимость является ее статус: имеем ли мы дело с новостроем или со вторичным фондом. Новостройки облагаются аналогом НДС в размере около 10% и гербовым сбором (0,5-1,5%), если же речь идет о вторичном рынке, взимается сбор за передачу имущества (6-10%). Оплата осуществляется в местном офисе фискальной службы или по интернету.

Для уточнения статуса объекта оформляется специальная выписка из испанского Реестра собственности (Nota Simple), которая включает в себя информацию о продавце и самом имуществе, в том числе, данные о возможных задолженностях и кредитах. Срок оформления документа: сутки при личном присутствии, 2-3 дня при подаче запроса онлайн.

Покупка жилья в новостройке

Какой налог платит покупатель на недвижимость в Испании? За жилую площадь, расположенную в новом фонде, придется уплатить в бюджет дважды – во-первых, 10%-тный НДС (7% на Канарском архипелаге), во-вторых, специальный гербовый сбор Королевства размером около 1%.

Примерная схема расходов будет выглядеть так:

Вид	Размер	Описание
НДС (IVA)	Жилые помещения – 10%Земля и коммерческие помещения – 21%	Оплата во время совершения сделки
Гербовый сбор (AJD)	0,5-1,5% от покупной стоимости	Устанавливается региональными властями, оплата при подписании купчей
Оценка	200-600 евро	Проводится независимыми тасадорами
Нотариус, регистрация	Около 1,5%	Включает услуги нотариуса, проверку объекта и регистрацию
Получение выписки (Nota Simple)	10 евро	Проверка отсутствия задолженностей

При этом квартира в новостройке, которая была в аренде на протяжении двух лет, причисляется в Испании к «вторичке», то есть, при ее покупке вместо НДС выплачивается налог на передачу.

Недвижимость вторичного рынка

Помещения, не относящиеся к новым, не облагаются IVA, однако требуют других отчислений, касающихся передачи собственности: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. ITP назначается регионами и может составить 6-10%.

При этом платеж рассчитывается от суммы, указанной в договоре, а не от реальной рыночной цены объекта.

Для определенных групп граждан, например, многодетных семей, студентов, инвалидов или пользователей социального жилья, применяется сниженная ставка (около 4%).

Налоговые ставки Налог на недвижимость

1. Налоговые ставки Налога на недвижимость устанавливаются нормативными актами соответствующих муниципальных образований на территории которых расположены объекты недвижимости.

2. Налоговые ставки местных органов власти не могут превышать налоговые ставки, установленные в статье 406 Налогового кодекса РФ.

3. Ставки налога на имущество физических лиц для иностранцев и для российских граждан одинаковы и определяются категорией недвижимости и метом ее расположения.

Некоторые нюансы расчёта налога

Каждый объект недвижимости, подлежащий налогообложению, рассматривается отдельно.

Если права на объект недвижимости принадлежат дольщикам, тогда общую сумму налоговых выплат они разделят между собой с учётом размера долей каждого совладельца.

Другими словами, если конкретному дольщику принадлежит только пятая часть купленной квартиры, тогда он заплатит налог, соответствующий исключительно этой доли (лишь 20 % от суммы налога за всю квартиру). Остальные дольщики обязаны оплачивать суммы налогов, пропорциональные долям, что принадлежат каждому из них отдельно.

Если приобретается совместная собственность (доли не выделяются), тогда расчёт производится с учётом того обстоятельства, что все доли равные.

Двойное налогообложение: как не разориться на налогах, если живешь или работаешь за границей

Статья размещена на сайте Мили Котляровой — фрилансера с 10-летним стажем, монтажера, контент-маркетолога и сценаристки. Если хотите каждый день читать о фрилансе, работе с заказчиками и освоении новой профессии, подписывайтесь на канал Digital Broccoli в Телеграме.

Текст Валерии Леоновой

Заветная мечта многих россиян работать под пальмой, не тратиться на зимнюю одежду, питаться морепродуктами и комфортно жить на доход от фриланса или сдачи квартиры в аренду может превратиться в налоговый кошмар. Перебираясь в другую страну, мало кто утруждает себя налоговым планированием. А зря. 

Как только проживете за рубежом достаточно долго (больше 183 дней в году), вы теряете статус налогового резидента РФ, и теперь ваш доход будет интересовать не только отечественную фискальную систему, но и ее зарубежных коллег. А налоговое бремя может вырасти в разы.

В этой статье подробно расскажем, что нужно знать о налогах, когда живете на две страны и перестаете быть налоговым резидентом РФ.

Что дает статус налогового резидента

Первый и самый важный вопрос, с которым нужно определиться до отъезда и который будет влиять на ваши налоги, это статус налогового резидента. 

В России резидентом автоматически считается человек, проживший в стране больше 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. Подать заявление в ФНС и стать резидентом по сокращенной программе можно за 90 дней. Резиденты платят налоги по российскому законодательству и имеют право на налоговые вычеты. 

Но все может измениться, если вы отправитесь за рубеж надолго.

Разлука с родиной больше 183 дней лишит вас статуса резидента, и вместе с ним вы потеряете право на налоговые вычеты и НДФЛ в размере 13%. Неважно, есть ли у вас гражданство РФ, счет в российском банке и даже работодатель из РФ. Теперь размер налогов будет зависеть от законодательства страны, в которой вы получили доход, и наличия резидентства. 

Дальше перечисляем ситуации для нерезидентов:

• Получили доход от российского заказчика, использования авторских прав в России, зарплату в российской фирме, сдали в аренду квартиру в Москве — платите 30% в ФНС.

• Российская компания выплатила вам дивиденды — применяйте пониженную ставку налога 15%, это исключение из общего правила.

• Работаете в турецкой фирме или с португальским заказчиком — российский НДФЛ не платите и ждете уведомления от налоговиков этих стран. Они сами вас найдут и известят. Но налоговую декларацию подавать все равно нужно, чтобы учесть все доходы, которые вы получили в России или в других государствах. Возможно, какие-то из них не будут облагаться налогом, но показать нужно все.

• Самозанятый и живете за границей — платите 4% или 6% налога на профессиональную деятельность в ФНС, но только если работаете с российскими клиентами. 

• Самозанятый, живете за границей и переключились на иностранных заказчиков — статус потеряли. Потому что право получать доход в этом статусе вам дала Россия, и именно она будет считаться страной происхождения дохода. 

Или живите в РФ, или работайте за рубежом только с российскими заказчиками, или будете должны той стране, резидентом которой вы станете и где получите доход.

Откуда берутся двойные налоги

Если проживете в другой стране достаточно долго и станете резидентом, возможно, придется платить налоги в двух, а иногда и нескольких странах.

Чтобы избежать двойного налогообложения, страны заключают соглашения и договариваются, какие налоги и в каком размере оплачивают резиденты одного или обоих государств.

В 2021 году в России действуют такие договоры с 80 из 193 официально признанных государств. 

В списке все страны ЕС, кроме Эстонии, и еще 54 страны.

Условия налогообложения в соглашениях могут различаться, поэтому в каждом случае нужно внимательно изучить документ применительно к вашей ситуации. 

Чаще всего будет действовать условие резидентства: если живете больше 183 дней в какой-то стране, то налог со всего «мирового дохода» платите этому государству. Но бывают исключения и дополнения к этому правилу.

Например:

• Американская грин-карта автоматически сделает вас налоговым резидентом США, независимо от того, где вы находитесь и получаете доход, а размер налога может вырасти до 35%.

• Ваше единственное жилье находится в Великобритании: в собственности, аренде или просто доступно для проживания 91 день в году и вы провели в стране не менее 30 дней в налоговом году. Еще один критерий — у вас есть постоянная работа в Соединенном королевстве. Если выполняется хотя бы одно из этих условий, то вы считаетесь резидентом Англии и должны отчитываться именно ей по всем своим доходам за налоговый год, где бы вы их не получили.

• Фискальная система Франции причислит вас к своим резидентам, если у вас есть банковские вклады, инвестиции, доли в бизнесе, вы занимаетесь предпринимательством и ведете профессиональную деятельность на ее территории. Место жительства и гражданства не важно. 

Наличие соглашения между странами не избавит вас от сюрпризов с размером налогов. С большой долей вероятности они вырастут. Потому что размер налогов в большинстве стран выше, чем в России, а расчет происходит по максимальной ставке:

• оплачиваете налог в стране, где его получили;
• сравниваете ставку налога со ставкой в стране резидентства;
• если ставка выше — доплачиваете налог этой стране, если ниже — больше платить ничего не нужно. 

Если у России нет соглашения с какой-то страной об урегулировании налогообложения, то налоги придется платить дважды. Вот несколько таких стран: Андорра, Бразилия, Грузия, Доминикана, Мальдивы, Монако, Черногория, Эстония. 

Можно ли быть «гражданином мира» и не платить налог нигде?

Это очень сложно. Для этого нужно не иметь семьи, жилья, постоянной работы и непрерывно переезжать с места на место.

Но даже в этом случае заинтересованные страны могут предъявить свои претензии на ваши доходы и обосновать их: возможно, вы долго проживали на этой территории и после не приобрели жилье ни в одной стране, или не получили статус резидента в другом государстве, а значит, не утратили прежнего. Такие вопросы решаются в суде.

Можно ли надеяться, что фискальные службы не узнают о доходах за границей?

Шанс невелик. Россия подписала конвенцию об автоматическом обмене финансовой информацией. В списке 91 страна.

И даже если с какой-то страной нет соглашения о двойном налогообложении, как с Эстонией, то благодаря обмену информацией ФНС узнает о вашей недвижимости в Таллине автоматически.

А если обнаружат, что не платите налоги, тогда придется внести в казну долг и штраф дополнительно. За уклонение от уплаты налогов за границей вам грозит реальный тюремный срок или депортация.

Поэтому, если вы всерьез и надолго решили покинуть родину и пользоваться всеми благами других государств, изучите налоговое законодательство страны, в которой намерены обосноваться. 

Что сделать перед долгосрочным путешествием:

1. Оцените ваши намерения получать доход в России или продать недвижимость. Возможно, вам придется искать другие источники дохода, а от имущества избавиться заблаговременно, чтобы не платить лишнего. Например, за сдачу в аренду квартиры в Москве вы заплатите 30% НДФЛ как нерезидент в России и доплатите от 15% в Германии до 35% на Мальте.
2. Получите российские налоговые вычеты, пока не утратили статус налогового резидента. 
3. Посмотрите, какие дополнительные налоги есть там, куда вы уезжаете. Налог на дарение, на наследство, на роскошь, на богатство, контроль расходов и соглашение об обмене налоговой информацией с Россией увеличат размер ваших налоговых выплат в три–пять раз. 

Обдумайте все финансовые вопросы заранее, и тогда мечта о комфортной жизни за рубежом станет реальностью.

Зарубежный доход — декларирование, уплата налога

Илья Назаров, партнер

Многие российские граждане имеют зарубежный доход. В сентябре 2018 года состоялся первый автоматический обмен налоговой информацией за 2017-й год. Неизвестно, как он прошел на практике, однако, многие иностранные государства (в частности Кипр) заявили о полной передаче сведений о счетах российских налоговых резидентов в Россию.

Вопрос о самостоятельном декларировании дохода, получаемого на зарубежные счета, становится все более актуальным. В настоящей статье будут рассмотрены основные вопросы, затрагивающие налоговые и валютные обязательства лиц, получающих доходы от источников за пределами РФ.

Зарубежный доход — основные виды

Наиболее распространенными видами дохода от источников за пределами РФ являются:

• заработная плата по трудовому договору с нерезидентом (например, летчики, работающие на иностранные авиакомпании);
• процентный доход по депозиту, открытому в иностранном банке;
• доход в виде дивидендов от компаний-нерезидентов;
• доход в виде нераспределённой прибыли КИК (при определенных условиях)
• доход от сдачи в аренду квартиры, расположенной за рубежом;
• доход от доверительного управления, купонный, дивидендный доход от ценных бумаг иностранных эмитентов;
• доход от продажи ценных бумаг иностранных эмитентов (в том числе, например, доход от доверительного управления деньгами в иностранном банке);
• доход от продажи квартиры (машины и т.д.) за рубежом;
• доход от продажи чего-либо нерезиденту (например, мебели с своем загородном доме за границей)
• доход от оказания услуг нерезиденту;
• любой иной доход, зачисляемый на зарубежный счет;

Налоговые последствия

В случае, если налоговый резидент РФ получает доход от источников за пределами РФ (зарубежный доход), то он обязан самостоятельно в срок до 30 апреля (см.

наш Налоговый календарь) каждого года задекларировать такой доход, исчислить и уплатить с него налог — НДФЛ. Ставка НДФЛ, применяемая для резидентов — 13%. С 2021 года — 13% с доходов до 5 млн руб.

 и 15% с суммы превышения.

Обращаю внимание, что обязанность по декларированию и уплате налога с зарубежного дохода в РФ лежит только на налоговых резидентах РФ, т.е.

лицах, которые по итогам конкретного отчетного налогового периода (год) находились в РФ более 183 дней (при этом, неважно, когда именно лицо стало «набирать» указанные 183 дня, главное, что в отчетном году лицо суммарно в течение 12 следующих друг за другом месяцев находилось на территории РФ).

Избежание двойного налогообложения. Зачет налога, уплаченного в иностранном государстве

Какую сумму налога необходимо доплатить в России

В случае, если с полученного за рубежом дохода иностранное государство удерживает налог (например, такое может происходить при получении дохода от сдачи в аренду недвижимости, выплате заработной платы и т.п.

) и с этим государством у России имеется соответствующее соглашение об избежании двойного налогообложения (Список международных договоров об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и другими государствами), то Вы вправе зачесть сумму налога, уплаченного в иностранном государстве по соответствующей ставке, с налогом, подлежащим уплате в РФ по ставке 13-15%. Если сумма уплаченного за рубежом налога — выше 13-15%, то в РФ ничего платить не нужно (но и возврата налога — также не предусмотрено). Если сумма уплаченного за рубежом налога — меньше 13-15%, то в РФ необходимо будет доплатить до 13-15%.

Какие документы необходимо приложить в качестве подтверждения уплаты налога за границей

В соответствии с п.3 ст.232 НК РФ в качестве подтверждения уплаты налога за пределами РФ к декларации 3-НДФЛ необходимо приложить любой из следующих документов (нотариально удостоверенный перевод на русский язык без апостиля):

• документ, подтверждающий сумму полученного в иностранном государстве дохода и уплаченного с этого дохода налога в иностранном государстве, выданный (заверенный) уполномоченным органом соответствующего иностранного государства. В таком документе должны быть отражены вид дохода, сумма дохода, календарный год, в котором был получен доход, а также сумма налога и дата его уплаты налогоплательщиком в иностранном государстве (для данный целей подойдет, например, справка из местного налогового органа, в которой было бы указано, что Вы за такой-то отчетный период получили определенную сумму дохода, с которой был удержан налог в таком-то размере);
• копия налоговой декларации, представленной в иностранном государстве вместе с копией платежного документа об уплате налога;
• если налог был удержан у источника выплаты дохода налоговым агентом (например в случае с заработной платой от работы по трудовому договору) — необходим документ, выданный таким налоговым агентом, в котором содержались бы сведения о суммах дохода в разрезе каждого месяца соответствующего календарного года, а также о суммах налога, удержанных у источника выплаты дохода в иностранном государстве;

При этом, суммы налога, уплаченного в иностранном государстве, могут быть заявлены в декларациях 3-НДФЛ в течение трех лет после окончания налогового периода, в котором были получены такие доходы — п.2 ст.232 НК РФ.

Какие расходы возможно принимать к вычету при определении базы по НДФЛ

Обращаю Ваше внимание, что очень часто в некоторых странах при расчете базы возможно принимать к вычету некоторые связанные с доходом расходы — например, при получении за рубежом арендных платежей в некоторых странах возможно принять в расходы коммунальные платежи, платежи, связанные с недвижимостью и т.д.

Таким образом, даже если ставка в такой стране будет выше 13%, то фактически уплаченная сумма налога может оказаться меньшей, чем 13% с общей суммы дохода (т.к. в РФ базой будет являться вся сумма дохода, без каких-либо расходов).

Таким образом для верного расчета рекомендую именно сравнить две суммы — сумму дохода, полученного в иностранном государстве и сумму налога, уплаченного в иностранном государстве — и оценить, составляет ли сумма налога больше либо меньше 13%.

Необходимо ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если сумма удержанного за границей налога — больше 13%

Налоговая рассматривает возможность зачета зарубежного налога как ПРАВО налогоплательщика, для реализации которого налогоплательщик в обязательном порядке должен задекларировать полученный за рубежом доход и сумму удержанного там налога (с приложением подтверждающих документов) в декларации 3-НДФЛ даже если сумма налога превышает 13%. Если не задекларировать доход и налог, то существует большой риск того, что налоговая откажет в праве на зачет зарубежного налога и обяжет уплатить в России 13%.

Как я писал выше, место уплаты налога по разным видам дохода, а также ставки налога регулируются соглашениями об избежании двойного налогообложения с конкретными государствами.

Возможность зачета уплаченного налога также возможна только в случае наличия такого соглашения между РФ и страной, где Вы заплатили налог. В случае, если такое соглашение не заключено или не ратифицировано (напр.

, с Эстонией), то налог возможно будет необходимо заплатить дважды — в стране — источнике выплаты и в стране налогового резидентства получателя дохода.

Ответственность за неуплату налога

1) ст. 119 НК РФ — непредставление декларации — штраф 5% от суммы неуплаченного налога за каждый полный и неполный месяц просрочки (начиная с 01 мая), но не более 30% и не менее 1 000 руб.

Срок давности — 3 года с 01 мая года, в котором необходимо было подать Декларацию 3-НДФЛ