Покупка недвижимости за рубежом — одна из самых надежных инвестиций. Об этом часто говорят эксперты: инвестор получает источник регулярного дохода, плюс приятный бонус — возможность оставить повседневную суету и безмятежно отдохнуть в своем жилье с видом на море. Но для многих фраза «вилла в Испании» все еще звучит как красивая мечта, с этой мечтой люди многие годы проживают в тесной хрущевке: «Хотелось бы, да как?». Как оценить рынок, составить стратегию, разобраться с местными налогами и начать зарабатывать? Что лучше — сдавать в аренду или делать спекулятивные покупки? И наконец, в недвижимость каких стран сейчас лучше вкладываться? Подробно об этом центру деловой информации Kapital.kz рассказал Виталий Яковлев – руководитель отдела продаж турецко-украинской инвестиционно-строительной компании Hayat Estate.
— Виталий, стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость?
— Я не знаю времени, когда в недвижимость не нужно вкладывать деньги. Кажется, что этот рынок – только камни и кирпичи, на самом деле он постоянно развивается. А кризисное время находится у нас в голове: нам говорят, что кризис в стране, так мы и думаем.
Кризис – не значит, что у людей стало меньше денег, это значит, что в какой-то момент у кого-то денег стало меньше, но у других их стало больше. Вопрос надо ставить так: где на данный момент выгодно и надежно вложить деньги в недвижимость.
Иначе можно просто «заморозить» свои деньги или потерять какую-то их часть.
— А с каким капиталом можно начинать это дело?
— Если у вас есть 2 тысячи долларов – это ваш первый взнос и, конечно, определенные стабильные доходы в валюте. Под вас уже можно будет расписать рассрочку, возможность получения кредита. Не факт, что вы будете выплачивать деньги до конца за это жилье, может, вы захотите ее перепродать, когда цена увеличится. Заработаете на этом, пойдете и купите другую недвижимость.
— Какие же страны в тренде по вашим наблюдениям?
— Самые привлекательные сегодня для инвестиций страны, на мой взгляд, это Турция, прежде всего, затем Испания, Таиланд. Очень интересным стало направление Южный Кипр. И такие страны, как Черногория, Албания и Хорватия. В каждом государстве есть свои входящие условия и свои цены.
Если у человека ограниченный бюджет, но он хочет купить жилье на первой линии моря, либо заработать на строительстве, то это Турция.
Для Испании лучше долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 10-15 лет, когда недвижимость в этой стране придет на круги своя. Потому что испанский рынок только последние два года показал тенденцию к росту. До этого он практически десять лет падал.
Если мы рассматриваем Таиланд, то, безусловно, здесь самая выгодная арендная ставка — это хорошая страна, для того, чтобы купить и сдавать.
Именно для инвесторов есть программы по гарантированной аренде: человек просто покупает недвижимость, отдает ее управляющей компании и получает свои доходы. Но тут, чтобы приехать и отдохнуть в своей квартире, вам нужно будет заплатить деньги — это бизнес.
Есть гарантированная аренда под 6% годовых, под 10% и даже под 13,7% — но это инвестиция на 15 лет. Для инвестора – это очень удобно, не нужно думать об амортизации квартиры, о клиентах, об уборке, налогах.
Южный Кипр – это страна, которая сейчас на первом месте среди потенциальных инвесторов, которые хотят получить либо второе гражданство, либо постоянный вид на жительства через покупку недвижимости, либо получить ВНЖ (вид на жительство).
Почему? Потому что Кипр входит в Евросоюз. В той же Турции и Черногории при покупке недвижимости вы тоже сразу — в течение двух недель получаете вид на жительство на год на всю вашу семью. На Кипре такие же условия при покупке любой недвижимости до 300 тысяч евро.
Но это вид на жительство страны Евросоюза и с ним вы сможете уже путешествовать по Европе без виз. Открываются большие перспективы. А если вы открываете ПМЖ на Кипре, возможностей станет еще больше. Причем ПМЖ у вас пожизненный, вам нужно будет только в течение двух лет один раз слетать на Кипр.
То есть остров перед вами не выстраивает никаких условий, практически.
Для больших клиентов здесь предусмотрена интересная программа по инвестициям– вы кладете на депозит в местный банк 2,5 млн евро и за 3 месяца получаете гражданство.
При этом вы не дарите экономике Кипра эти деньги, в отличие от, например, Мальты, где для паспорта вам просто нужно будет безвозвратно отдать стране 300-400 тысяч евро.
Здесь вы спокойно получаете на всю семью паспорта и через 3 года можете спокойно продать свою недвижимость, оставив только квартиру стоимостью в 500 тысяч — это должна быть ваша резиденция на Кипре.
Что еще важно знать потенциальному инвестору о Кипре – здесь нашли огромное месторождение газа и с 2019 года начнется его промышленная разработка. Объем запасов – 300% от ВВП страны. На остров придут крупнейшие нефтегазовые компании. Кроме того, на Кипре одобрено строительство крупнейшего в Европе казино-курорта.
— Чем привлекательна недвижимость Черногории и Албании для инвестора?
— Ну, смотрите. Все наши клиенты в основном хотят покупать недвижимость у моря. Турция, Кипр, Испания – это Средиземноморское побережье.
Чем выгодно отличаются страны Балканского полуострова — Албания, Черногория и Хорватия – тем, что они находятся на Адриатическом побережье. Это другое море, другая природа. Черногория вообще очень компактная страна — есть такие красивые города-бухты, как Будва, Бар, Котор.
Там комфортно жить, и вы находитесь в центре Европы. Черногория сейчас подала заявку в НАТО. Недвижимость в этой стране стартует от 1600 евро за квадратный метр. Квартира 1+1, порядка 50-60 квадратов может стоить от 75 тысяч евро.
Да, это будут не такие шикарные комплексы, как в Таиланде или Турции, но эта квартира будет находиться в 800 метрах от побережья, ночная жизнь Будвы будет перед вами.
Хорватия, безусловно, и по уровню жизни, и по ценам на недвижимость среди этих трех стран самая развитая и самая дорогая. Черногория идет по пути Хорватии и, я думаю, лет через 5-10 дорастет до ее уровня.
Албания у наших соотечественников ассоциировалась с мафией, и никто до последнего времени даже не думал о том, что страна может быть интересной с точки зрения туристического бизнеса и покупки там жилья.
По факту, Албания – страна, где вы можете сейчас купить квартиру на первой линии моря в небольшом комплексе либо в Саранде, либо во Влёре за 50-60 тысяч евро.
И это будет большая квартира, в районе 1000 евро за квадратный метр, при этом минимальная стоимость оформления квартиры – 1-1,5 тысяч. И у вас готовая квартира в 50 метрах от Ионического моря: приезжать самому туда, отдыхать.
Да, безусловно, инфраструктура там сейчас на нулевом уровне — это не Турция с ее шикарными дорогами и сервисом. Но Албания сейчас только начинается для инвесторов, земля на первой линии моря всегда ограничена, и в этой стране сегодня есть возможность купить жилье.
— Виталий, а как же можно осуществить мечту «вилла в Испании»?
— Основной момент – оформление этой виллы. В Испании, если вы захотите купить землю, вы должны понимать, что нужно заплатить налог в 21% при покупке участка. И это не маленькая сумма.
Когда вы на своем участке земли построите виллу, также вам нужно будет еще заплатить 10% НДС уже с этой виллы или с любой другой недвижимости.
И плюс около 3% от суммы – все затраты по сделке: адвокат, нотариус.
Мы советуем нашим клиентам находить участки, которые принадлежат застройщикам, потому что они уже за вас заплатили налог на землю. И этот застройщик под ваш проект построит виллу, в онлайн-режиме вы сможете наблюдать и контролировать этот процесс.
От 9 до 12 месяцев вполне возможно сделать себе красивую виллу в разных районах: от Плайя-де-аро на границе с Францией и до Коста-Бланки, Аликанте, Малаги. Сейчас не проблема построить в Испании недвижимость. От полумиллиона евро можно уже рассматривать такую покупку. Местные банки выдают кредиты нерезидентам, процентная ставка в районе 4% в год.
Но нужно обязательно доказать ваши доходы, показать ваш уровень жизнь. Ну и чтобы получать вид на жительство в Испании, нужны дополнительные средства, причем не кредитные.
Отмечу, что по запросам клиентов на квартиру у нас сейчас на первом месте – Аликанте, там очень приемлема цена-качество: от 120-130 тысяч евро можно рассматривать хорошие апартаменты в новых комплексах в доступности 300-400 метров до моря. На втором месте — регион Каталонии.
— Как обстоят дела со сдачей в аренду жилья в Испании?
— Для аренды лучше покупать жилье в двух самых востребованных туристических регионах: Барселоне и на Канарских островах. Но там очень высокие штрафы, если вы решите зарабатывать на аренде «в черную». При этом легально делать это дорого.
Иногда там доходит до абсурда: если обычная квартира в Барселоне — не в центре — может стоить 150 тысяч евро, а квартира с лицензией открытой для сдачи в аренду может стоить 250 тысяч. Эти лицензии последнее время очень сложно получить.
Поэтому нужно искать управляющую компанию с лицензией на сдачу.
— Что происходит сейчас на рынке недвижимости в Таиланде?
— Рынок Таиланда – это наглядный пример, что рынок недвижимости живой и постоянно на нем что-то происходит. Когда года два назад произошла девальвация рубля, россияне начали массово продавать свою недвижимость в Таиланде с дисконтом в 50-60% — за 25 тысяч долларов можно было купить квартиру.
Тем самым они обвалили рынок и цены. Застройщики перестали строить – цена квартиры в их комплексе была намного выше, чем любой человек мог купить на вторичном рынке у того же россиянина.
Буквально год это продолжалось, через год на место россиян пришли французы, и сейчас они занимают лидирующие позиции по инвестициям в недвижимость, плюс приезжают сейчас китайцы. Таиланд для них — это уже не просто отдыха, но и вложения. Потому что в Таиланде строятся действительно очень классные комплексы.
Самые главные места – это Пхукет и Самуи. Клиенты на аренду есть постоянно, турпоток круглогодичный. Ваша квартира будет постоянно востребована.
Цены на недвижимость здесь уже не падают, а по-тихоньку растут: Паттая начинается от 40-45 тысяч долларов – без гарантированной аренды, это будет квартира-студия порядка 35 кв.м., но в Таиланде научились очень качественно распределять жилое пространство.
Инвестиции под гарантированную аренду стартуют от 63 тысяч долларов, но это будут стабильные выплаты.
На островах в новых комплексах на побережье чек начинается от 120 тысяч долларов, если вы хотите переехать и вам не обязательна близость моря – допустим, в центре Пхукета можно купить хороший таунхаус за 100-110 тысяч долларов, и это уже не апартаменты 35 кв.м.
В Таиланде нет налога на недвижимость, нет вида на жительства, вы можете приезжать туда по разным визам: рабочей, студенческой, гостевой и находиться там просто периодически меняя эти визы. На островах хорошая инфраструктура, открываются британские школы – то есть дети смогут изучать английский язык. Основными застройщиками в Таиланде сегодня являются тайские и норвежские компании. Среди покупателей много китайцев.
— А какая динамика цен и обстановка на рынке недвижимости наблюдается в других странах?
— В Турции, несмотря на все катаклизмы, цена на недвижимость растет, застройщики не останавливаются. На первичном рынке цена за квадрат начинается от 600 евро — это новые комплексы в километре от моря.
Самый большой процент роста – в Стамбуле, и здесь большие перспективы — строится уже третий аэропорт, который будет один из самых больших в Европе. Большое количество отелей на турецком побережье выставлены на продажу. И сейчас одни из основных инвесторов, кто здесь покупает отели – это США.
Китайский инвестор Турцию для себя еще не открыл, но я уверен, что инвестиции из Поднебесной скоро придут сюда.
В Испании, как я уже сказал, тоже наметился небольшой рост цен.
Кипр – там изначально цены были не маленькие, поэтому сейчас Кипр больше берет инвесторов тем, что они значительно улучшили качество строительства. В Черногории есть тенденция к росту цен на побережье.
Все страны, о которых мы с вами говорим – они интересны с точки зрения того, что там растут и цены, там и приемлемые условия для иностранных инвесторов.
— Как вы оцениваете качество строительства в этих государствах?
— Турки – это одни из самых лучших строителей, по объемам они занимают третье место — впереди только США и Китай. Это у нас есть такое понятие как «квартира после строителей», где вам еще нужно будет тратиться на ремонт.
Турция от этого отказалась много лет назад, и сейчас квартира вам сдается там готовая, зачастую уже с мебелью и техникой. На этапе строительства застройщик все сделает под вас.
Таиланд по качеству может абсолютно конкурировать с Турцией, и в новых комплексах квартиры только «под ключ» идут.
В Испании можно купить квартиру и после строителей, но в основном апартаменты по цене от 200 тысяч евро сдаются тоже уже с ремонтом, может входить пакет мебели. В Черногории внутренний ремонт тоже уже будет.
— Спекулятивная покупка, например, в Турции насколько выгодна?
— Разница в цене на этапе проекта и уже готового жилья может составлять от 20-50% и выше. В Алании на первой линии на этапе фундамента цена может быть 1000 евро за кв.м, а когда эта квартира будет готова и сдана – она будет стоить 2000 тысячи за кв.м.
— Какой совет вы бы могли дать тем, кто собирается покупать зарубежные апартаменты?
— Если человек задумывается о том, чтобы вложить деньги в недвижимость за рубежом, в первую очередь ему нужно ответить самому себе на вопрос: «Для чего я хочу купить эту квартиру или дом?».
Запросы разные, кто-то хочет переезжать на ПМЖ, кто-то хочет зарабатывать большие деньги, кому-то нужен небольшой, но стабильный доход – и все это разная недвижимость: по локации, по цене, по оформлению и так далее.
Спасибо за беседу!
При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.
«После вступления Черногории в Евросоюз цены на недвижимость в этой стране вырастут». Эксперт рассказал о покупке жилья у моря 2020
Многие из нас грезят о квартире у моря. Руководитель «Ассоциации застройщиков Черногории», выходец из Беларуси Александр Заболотный живет в курортном городке на берегу Адриатического моря уже 12 лет. О том, как адаптироваться, не ошибиться с выбором жилья в Черногории и суметь заработать на местной недвижимости, узнал Realting.com.
«Цены на все продукты в Черногории значительно ниже, чем в Минске»
— Александр, как вы попали в Черногорию?
— В 2008 году я приехал сюда к друзьям, чтобы отметить новый год, и в итоге был настолько впечатлен этой страной, что решил остаться здесь. Первые годы я занимался автомобильным бизнесом, с 2010 года включился в продажу недвижимости, а сегодня по большей части занимаюсь строительством и возглавляю «Ассоциацию застройщиков Черногории».
— Тяжело ли вам было адаптироваться в чужой стране? Насколько быстро привыкли к языку, питанию, особенностям местного менталитета?
— Адаптироваться к языку мне было совсем нетрудно. Тем, кто знает белорусский язык, будет еще легче — в Черногории вы услышите массу знакомых слов. Сегодня я свободно общаюсь с черногорцами, смотрю местные телеканалы. Впрочем, даже если вы не владеете черногорским или сербским (эти языки практически идентичны), вас почти везде поймут на русском языке.
Если говорить о питании, то привыкнуть к нему также было несложно — здесь все очень качественное и натуральное.
Наверное, благодаря сочетанию средиземноморского климата, морского воздуха и хорошего питания в Черногории так много долгожителей. Представьте себе, что здесь многие вообще не знают, что такое консервы.
Здесь царит культ свежих продуктов — мяса, молока, сыра. К тому же, и цены на все это в Черногории значительно ниже, чем в Минске или Москве.
Что касается самих черногорцев, то в большинстве своем это очень приятные и душевные люди. Конечно, в «нулевых» российские туристы несколько испортили местный обслуживающий персонал (чаевые в 100 долларов тогда были не редкостью), но сейчас все приходит в норму.
Вообще, я наблюдаю развитие этой небольшой (здесь живет чуть более 600 тысяч человек) страны изнутри и понимаю, какие черногорцы молодцы, как они меняются сами и меняют пространство вокруг себя.
Так, еще 5−7 лет назад стихийные свалки, даже на побережье, к сожалению, были не редкостью — сейчас этого уже нет.
— В каком городе вы живете?
— Я живу в Бечичах. Это — небольшой поселок в пригороде Будвы. Когда я только переехал, мои сыновья были еще маленькими, и я очень хотел, чтобы мы жили у хорошего пляжа. Кроме того, я мастер спорта по плаванию, и наличие теплого моря под боком было для меня принципиальным моментом.
Сегодня, побывав на большинстве морских курортов Италии, Испании, Португалии, Франции, я уверенно могу сказать, что такого чистого, ласкового и комфортного моря, как в Черногории, нет нигде. Единственный нюанс — не стоит приезжать сюда в июле-августе.
В самый пик сезона из-за толп на пляже и многочисленных пробок на дорогах вы рискуете несколько смазать впечатление от страны. На мой взгляд, самое лучшее время для посещения черногорских курортов — май, июнь, первая половина июля, а также сентябрь и октябрь.
Если вы приедете сюда в эти месяцы, вы влюбитесь в эту страну навсегда.
— Ваши дети учились в Черногории?
— Нет, семья живет со мной наездами. Вообще, если сейчас в одной только Будве работают три русских школы, то 10 лет назад ничего этого еще не было. Поэтому учебный год дети проводили на родине, а каникулы и весь летний сезон — здесь.
«В „нулевых“ русские покупали недвижимость, просто не глядя»
— Как изменился рынок недвижимости за то время, что вы живете в Черногории?
— Когда я только приехал сюда, здесь было довольно много покупателей из Германии, Великобритании, Ирландии, Швеции и других стран.
Но потом, когда в Черногорию активно поехали россияне, европейцы не выдержали конкуренции: Европа не была готова платить за черногорское жилье столько, сколько давали москвичи.
При этом, рынок в те годы был практически стихийным. Здесь можно было заработать огромные деньги.
Неудивительно, что в «нулевые» продажами домов и квартир занимались практически все: таксисты, официанты, горничные. Туриста, приехавшего за квартирой с пакетом долларов, высматривали еще на рецепции и тут же знакомили его с «другом», «братом», «соседом», который продавал «отличное» жилье.
К сожалению, наши туристы, расслабившись под черногорским солнцем, порой подписывали документы, просто не глядя.
В итоге, те первые покупатели впоследствии столкнулись с рядом проблем: кто-то приобрел некачественное жилье, чьи-то дома оказались построенными без разрешения на строительство, а у некоторых спустя годы неожиданно «всплыли» чужие ипотеки.
Сейчас рынок стал гораздо более упорядоченным — с 2014 года все сделки с недвижимостью в Черногории в обязательном порядке заверяются у нотариуса. То есть, ситуация, когда человек приобретет объект, построенный незаконно или имеющий ограничения на продажу, уже невозможна.
Затем, когда в 2014–2015 году российский рубль «рухнул», в Черногорию вновь вернулись немцы, англичане, скандинавы. Сегодня в этом плане рынок выглядит гораздо более сбалансированным.
Среди заметных изменений отмечу и то, что за прошедшие годы в стране в разы выросло качество строительства. В настоящий момент на рынке сформировался определенный пул застройщиков, которые строят комфортные и современные дома. Сегодня клиент четко видит разницу между»избушкой» 2008 года и апартаментами 2018 года постройки.
— Черногория готовится к вступлению в Евросоюз. Как это отражается на рынке недвижимости?
— По всем прогнозам Черногория вступит в Евросоюз уже в 2025 году. Это вполне конкретная дата, подкрепленная множеством документов.
Несмотря на то, что в России к вступлению Черногории в НАТО и ее намерениям вступить в ЕС, относятся негативно, для нас это — хорошая новость.
В страну уже идут большие инвестиции, развивается экономика, строятся новые отельные, торговые и жилые комплексы. К тому же, ЕС — это безвизовый въезд в 125 стран мира, возможность работать и учиться в Европе.
Конечно, будущее вступление Черногории в Евросоюз подогревает и ситуацию на рынке жилья. Многие прогнозируют рост стоимости квадратного метра, и скорее всего, так и будет.
Что же касается владельцев недвижимости, то скажите, разве плохо через 5 лет вступить в Евросоюз «почетным гражданином» Черногории? (смеется, — прим. авт.).
Отмечу, что покупка недвижимости в Черногории дает право на получение временного вида на жительство, которое через 5 лет можно заменить на ПМЖ, а потом и на гражданство. К слову, путешествовать по многим странам Европы и даже ездить без визы в США с черногорским паспортом можно уже сейчас.
«Радует, что среди покупателей черногорской недвижимости стали появляться и белорусы»
— С какими целями сегодня покупатели приобретают недвижимость в Черногории? Жить самим, сдавать, зарабатывать?
— Конечно, самая первая и самая популярная цель — покупка недвижимости для отдыха. Людям нравится Черногория, они приезжают сюда в качестве туристов и решают купить «отпускную» квартиру для себя и своей семьи. В итоге, квартира действительно «работает»: сюда приезжают на отдых сами владельцы, их дети, внуки, родственники, знакомые и друзья.
Содержание недвижимости в Черногории — недорогое даже по белорусским меркам. При этом, недвижимость — это еще и инвестиция. Человек, вложивший сегодня 80 тысяч евро в черногорскую квартиру, ничего не теряет.
Скорее всего, в течение 10 ближайших лет его недвижимость будет продолжать стоить эти деньги или даже вырастет в цене.
При том, собственник и его семья все эти годы будет пользоваться своим жильем, экономить на проживании в отелях и получать удовольствие.
Вторая цель — желание отдохнуть и получить дополнительный доход. Обычно это происходит так: в первые пару лет новая квартира активно используется всеми членами семьи, а затем собственник задумывается: так, в июле-августе я не хочу сам ехать, попробую-ка я ее сдать. В итоге, за 2 летних месяца чистыми, даже с учетом всех расходов, человек может заработать порядка 2−3 тысяч евро.
К слову, некоторые боятся, что квартира как-то пострадает от отдыхающих «квартирантов», но на наших примерах я могу сказать, что это не так. Публика, которая приезжает в Черногорию — это не студенты, снимающие квартиру на сутки, чтобы оторваться. Сюда приезжают, чтобы насладиться морем, солнцем, живописной природой, а не для того, чтобы «убить» чью-то квартиру.
В качестве положительного примера приведу свою знакомую пенсионерку из России. Вместе с мужем она живет в своей черногорской квартире с февраля по апрель.
Пока в наших широтах — серое небо, снег или слякоть, они с мужем гуляют по солнечному побережью и наслаждаются спокойным межсезоньем. Ну, а в сезон они сдают эту квартиру и зарабатывают порядка 5−6 тысяч евро.
Эти средства позволяют им оплачивать все расходы, да и еще остается на собственное пребывание в стране.
Третий вариант — инвестиции. В этом случае клиент ориентируется на самые выгодные с точки зрения инвестиций варианты и стремится заработать на них по максимуму.
Так, у меня были клиенты, которые на следующий же день после покупки сдавали свои квартиры сразу на год. То есть, человек купил квартиру за 80 тысяч и сразу получил 6 тысяч евро за годовую аренду.
Спрос на долгосрочную аренду в Черногории есть, ведь сейчас довольно много людей едут в эту страну на работу и нуждаются в съемном жилье.
Ну и четвертый вариант — это покупка недвижимости для постоянного проживания. По проводимым нами семинарам мы видим, что наши соотечественники все чаще задумываются о переезде в теплые страны. Количество иностранцев, переезжающих в Черногорию, неуклонно растет.
Так, когда я только приехал в Будву, то при населении в 10 тысяч человек, здесь проживало порядка 500 русских. Сегодня же официальное население Будвы насчитывает 24 тысячи человек, из которых 10 тысяч — иностранцы.
Неудивительно что в этом городе открывается все больше русскоязычных школ, детских садов и других учреждений.
В целом, я бы сказал, что сейчас мы наблюдаем вторую волну спроса со стороны русскоязычного населения. К нам приезжает много россиян, украинцев, стали появляться и белорусы.
Кстати, это очень обнадеживающий фактор. Значит, белорусы стали лучше зарабатывать. Если раньше я практически не встречал покупателей недвижимости с белорусским паспортом, то теперь ситуация меняется.
Меня, как выходца из Беларуси, это очень радует.
Павел Садовский
Подписывайтесь на наш Telegram канал
Цены на аренду жилья в Германии: стремительный рост и перспективы
В статье расскажем о перспективах рынка арендованного жилья в Германии.
Цены на аренду жилья в Германии растут быстрее, чем заработные платы. А в условиях кризиса, возникшего на фоне пандемии, ситуация выглядит критически.
Жилищное право Германии: 8 важных аспектов для арендаторов.
Причины, по которым цены на аренду жилья в Германии растут; какие применяются меры правительством; как выглядят перспективы на рынке арендованного жилья – вопросы, которые мы предлагаем рассмотреть подробно.
Цены на аренду жилья в Германии: причины роста
Если открыть официальный сайт Федерального агентства по статистике и посмотреть данные индекса аренды жилья за последние 5 лет (изменение цены аренды жилья ежемесячно относительно 2015 года), то вы увидите следующее. В среднем, цена аренды во всех землях выросла на 7–8%. Это усредненный показатель индекса. Ситуация в крупных городах – это изменение цены на 20% и более.
Основные причины роста цен на аренду в Германии.
- Высокий спрос на аренду жилья. В Германии только 46% жителей имеет собственное жилье, а проживает в нем только 42% (остальные сдают в аренду и сами живут в арендованном жилье). То есть больше 55% населения арендует жилье всю жизнь. Для сравнения приводим процент жителей в других европейских странах, имеющих собственную недвижимость: Франция – 62%, Голландия – 67%, Чехия – 79%, Польша – 81%, Испания – 83%, Словакия – 90%.
- Стабильный рост спроса на аренду жилья. Германия – одна из самых стабильных и привлекательных для миграции стран ЕС. Количество приезжающих на порядок выше выезжающих. Соответственно, постоянно растет количество людей, которые ищут жилье в аренду.
- Нехватка жилья для аренды. Даже приблизительные подсчеты демонстрируют, что на немецком рынке недвижимости не хватает порядка 2 млн. квартир в сегменте бюджетного жилья для немцев с доходом ниже среднего или на пределе среднего.
- Рост цен на покупку жилья. В Германии недвижимость также растет в цене. Соответственно, чтобы сдавать квартиру в аренду, необходимо сделать вложения: купить квартиру, вложиться в ремонт и т.д. Плюс желание вернуть вложения раньше, чем через 40–50 лет. Логичное решение арендодателя – поднимать цену аренды.
- Появление иностранных инвесторов. Состоятельные иностранцы предпочитают не хранить деньги в банке, а сделать долгосрочное инвестирование в квартирку в центре большого немецкого города. Да, это недешево, но неплохой вариант сбережения капитала.
Меры правительства по стабилизации цен арендованного жилья
С 2015 года законодательство Германии позволяет землям на местном уровне вводить ограничения на повышение цен на аренду жилья. Речь о городах, где ситуация с жилой недвижимостью стоит особенно остро.
Владелец недвижимости не имеет права без особых причин повышать стоимость аренды более, чем на 10% от средней стоимости в городе.
Арендатор может подать запрос, специальная комиссия проверит цену по контракту, и если будет превышение, то арендатору будет возвращена разница.
По факту, владельцы жилья нашли обход этой нормы!
Во-первых, законом предусмотрено, что если арендодатель произвел улучшение объекта на сумму 30% от его стоимости, то ограничение по увеличению цены аренды снимается,то есть делаете капитальный ремонт, ставите крутую технику и назначайте любую цену аренды.
Во-вторых, те, у кого не оказалось денег на такое улучшение, нашли другой вариант. Напомним, в Германии чаще всего сдаются пустые квартиры, не всегда есть даже кухня.
Покупается, например, кухня, и сдается отдельно квартира и отдельно кухня. При этом снять квартиру без кухни нельзя. А сколько будет стоить аренда кухни? Возможно, даже больше аренды квартиры.
И арендаторы идут на это, потому что существует огромный дефицит жилья.
Как выглядят перспективы рынка арендованного жилья?
Что могло бы реально исправить ситуацию? Строительство доступного бюджетного жилья. Насколько это реально? Фактическая ситуация и особенности немецкого рынка недвижимости делают этот вариант сложно реализуемым.
Что препятствует появлению нового бюджетного жилья?
- Невыгодность проекта для частного инвестора. Инвестор, вкладывая в строительство, предполагает получение прибыли. Формат социального жилья отсрочивает срок наступления доходности объекта от стандартных 25–35 лет до 50+ лет. А учитывая, что через такой срок как минимум потребуется капитальный ремонт, перспектива возврата инвестиций и получения прибыли сводится к нулю.
- Повышение стоимости строительства и ремонта. Растет и стоимость строительства или капитального ремонта. Это связано с ростом цен на материалы, энергоносители и ростом заработной платы. В условиях кризиса периодически возникает дефицит материалов, попытки закупать материалы впрок ведут, в свою очередь к дополнительным расходам, необходимости их хранения и, в итоге, удорожанию строительства. И в качестве «вишенки на торте»: в Германии ужесточаются требования к застройщикам по энергоэффективности новых объектов – должны использоваться инновационные, более дорогостоящие материалы и системы, обеспечивающие высокие стандарты теплосбережения.
- Отсутствие свободного места под масштабное строительство в городах. Места под застройку в городах банально нет. Неслучайно уже звучат предложения запретить постройку в черте города частных домов на одного хозяина.
- Ограничения по этажности возводимых объектов. В большинстве немецких городов существует запрет на многоэтажное строительство, нарушающее общую архитектуру. Новостройки не должны превышать линию крыш построек рядом. Это логично с точки зрения сохранения архитектуры города, но в итоге не позволяет эффективно использовать землю.
Можно сделать вывод, что строительство социального жилья возможно только из средств местных бюджетов. Но у муниципалитетов и раньше на это не было средств, а кризис пробил новые бреши. Даже если бы нашлись и деньги, и место под застройку, то проблематично найти застройщика. Сегодня у застройщиков расписаны планы на несколько лет вперед, и приоритет они будут отдавать дорогостоящим проектам.
Как видим, рассчитывать на появление в скором времени социального жилья в достаточном количестве или хотя бы на уменьшение дефицита не стоит. Проблема не решена, правительство понимает необходимость ее решения, но пока не нашло по-настоящему действенных инструментов.
Бум недвижимости в Европе
На фоне общего роста цен на европейскую недвижимость в некоторых сегментах рынка наблюдается настоящий ажиотаж, возникший из-за меняющихся потребностей бизнеса и населения в период пандемии и вследствие демографических трендов.
Эксперты нашей компании (Tranio — международный брокер недвижимости. — Ред.) рекомендуют инвесторам с низкой толерантностью к риску присмотреться к арендному бизнесу в уверенно растущих сегментах, к которым относятся жилье, логистика, супермаркеты, дома престарелых.
Спрос на них в последнее время вырос. Арендные площади в таких сегментах приносят доходность 3–5% годовых. А если хочется высокой доходности, стоит обратить внимание на более рисковые стратегии девелопмента на базе отелей и офисов, которые особенно пострадали в кризис.
Жилая недвижимость
Рост цен на жилую недвижимость Западной Европы стимулируется дешевой ипотекой: в 2020 году средние ставки не превышали 1,5% годовых, а по динамике цен лидировали Венгрия (12,3%), Германия и Нидерланды (по 10,8%). Осенью 2021 года Германия и Нидерланды продолжают входить в первую пятерку по темпам роста цен.
Ставки аренды сейчас растут медленнее, чем цены на жилье. Например, по данным берлинского агентства Guthmann, к октябрю 2021 года цены на новостройки в столице Германии поднялись в годовом исчислении на 20%, а ставки аренды — на 13%. Цены на жилье в Афинах за второй квартал 2021 года выросли в среднем на 5,8%, а ставки аренды — на 2,8%, сообщает греческий сайт о недвижимости Spitogatos.
По статистике Tranio, основной объем инвестиционных сделок в жилом сегменте в 2021 году приходится на квартиры и апартаменты в Германии с доходностью 4% годовых от аренды и доходностью 10% от мезонинных займов на этапе строительства.
Логистика
Интенсификация интернет-торговли усиливает спрос на логистические центры и склады по всей Европе.
В первой половине 2021 года компании электронной коммерции арендовали в Европе рекордные 24% площадей логистического назначения, сообщает JLL.
Инвестиции в этот сегмент увеличились почти в два раза по сравнению с 2019 годом, хотя в некоторых странах, включая Германию, продажи снизились из-за дефицита предложения.
За последние пять лет цены на логистическую недвижимость выросли почти втрое, а ставки аренды — в 1,5–2 раза. Во втором квартале 2021 средняя доходность таких объектов в Европе составила 3,9% годовых.
Супермаркеты
По итогам 2020 года объем инвестиций в супермаркеты Европы увеличился на 40% по сравнению с 2019-м и достиг €6,7 млрд. По данным PwC, на немецкоговорящих рынках в этом сегменте арендная плата растет быстрее, чем в остальной розничной торговле. Средняя доходность супермаркетов Европы во втором квартале 2021 года составила 5,4% годовых, по данным Savills.
Мы наблюдаем повышенный спрос на супермаркеты со стороны частных инвесторов: каждый третий клиент Tranio из России, интересующийся коммерческой недвижимостью Германии, ищет продуктовые супермаркеты с долгосрочными арендными контрактами местных ретейлеров.
Дома престарелых
Дома престарелых — одна из главных ставок европейских девелоперов. Если в 2019 году почти каждый из них строил микроапартаменты, то в 2021-м мы отмечаем аналогичный тренд в сегменте жилья для пожилых.
Европа продолжает стареть: в некоторых странах граждане старше 65 лет уже составляют больше 20% всего населения. По прогнозу Федерального института демографических исследований Германии, к 2030 году стране потребуется 700 тыс.
новых мест размещения для престарелых.
Ставки аренды в немецких домах престарелых растут медленно из-за лимитов государственных пособий на оплату пребывания и медицинских услуг: сейчас они составляют 4% годовых.
Стратегии для оппортунистов: отели и другие пострадавшие активы
Во второй половине 2021 года собственники отелей и офисов, обремененные долгами, часто продают их со скидкой. По мнению 84% участников совместного опроса Tranio и IHIF, проведенного в сентябре 2021 года, отельный бизнес вернется к доковидным показателям к 2023–2024 годам. В Tranio видят в этом возможность заработать до 20% годовых на оппортунистических проектах.
По словам управляющего партнера Tranio Георгия Качмазова, сейчас сложно дешево купить качественные гостиничные объекты в хорошей локации. «Банки — владельцы кредитов, обеспеченных отельными объектами, лояльны к собственникам. Они часто не изымают залоги и дают каникулы или рассрочки по уплате процентов, сдерживая таким образом цены», — отмечает эксперт.
Купив с дисконтом небольшой отель, можно подготовить его к восстановлению рынка: сделать ремонт, провести оптимизацию и диджитализацию. Эта стратегия может принести около 6% годовых чистой доходности.
Также выигрышной может оказаться смена предложения на долгосрочную или среднесрочную аренду либо переоборудование помещений отеля под коворкинги.
Инвестирование в незавершенные объекты девелопмента несет в себе больше рисков, но оправдывается доходностью 15% годовых и выше.
Самые сложные проекты в этой категории связаны с корректировкой градостроительного плана, когда землю, предназначенную под отели или офисы, удается переоформить под строительство жилья или других объектов с более надежным спросом.
Исход таких проектов зависит от того, сумеет ли инвестор согласовать некоторые изменения: договориться с местными властями и соседями, получить нужные разрешения. Однако в случае успеха ленд-девелопмент приносит повышенную доходность — порядка 15–20% годовых.
Цены на квартиры бьют рекорды: продавать или покупать?
С начала пандемии цены на недвижимость ударились в галоп. Только за последний год жилье подорожало в среднем на 15-20%.
Но сейчас кажется, что цены уже достигли пика, и квартиры вот-вот начнут дешеветь, поэтому вкладывать деньги в недвижимость сегодня невыгодно, да и с покупкой жилья для себя лучше подождать, пока цены не упадут, а вот тем, кто инвестировал в недвижимость по старым ценам, и хочет зафиксировать прибыль, разумно будет ее продать.
Однако такая стратегия кажется хорошей только на первый взгляд. Как не прогадать с покупкой и продажей недвижимости, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Цены на новостройки за год поднялись в среднем на 20%. Их продолжали покупать во многом благодаря дешевой ипотеке. Но после того, как ЦБ несколько раз поднял ключевую ставку, жилищные кредиты тоже подорожали. Получается, что скоро жилье станет для многих совсем недоступным?
— Во-первых, ставки по ипотеке выросли, но не сильно — на 1-2%. Пока это не очень критично. Во-вторых, очень многие застройщики сейчас субсидируют ставки по ипотеке на новостройки, нередко — на весь срок кредита. Поэтому условия для покупателей пока остаются вполне комфортными.
— Но при этом и цены остаются достаточно высокими, а ипотека, пусть на 1-2%, но растет. Примерно на этом уровне, вы считаете, цены и законсервируются?
— Цены, действительно, подросли на 15-20% с начала года. Я думаю, именно рост цен и будет сдерживать покупательскую активность, поскольку ставки по кредитам застройщики и банки продолжат субсидировать, чтобы люди продолжали покупать. На новостройки ипотека по-прежнему будет оставаться достаточно дешевой. По крайней мере — дешевле, чем рыночная ипотека на вторичке.
— Что происходит на вторичке? СМИ со ссылкой на сервисы продажи недвижимости пишут, что цены там тоже подросли в среднем на 15-20%. При этом ипотеку на вторичное жилье взять сложнее, а ставки там растут быстрее, чем на первичном рынке жилья. Получается, готовые квартиры для многих становятся еще менее доступными, чем в новостройках?
— Основная часть сделок на вторичке — обмены, когда люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. Поэтому там ужесточение ипотеки, как бы странно это ни выглядело, наоборот толкает цены вверх.
Ипотека становится дороже, человек видит, что ему начинает не хватать денег на покупку другой квартиры, и пытается свою продать подороже.
Получается парадоксальная ситуация, когда подорожание ипотеки не сдерживает рост цен, а наоборот лишь разгоняет его.
Цены на вторичном рынке выросли примерно в той же пропорции, что и в новостройках — на 15-20%. И пока рост продолжается примерно на 1% в месяц.
— Чем рискуют люди, которые хотят сейчас продать одну квартиру и купить другую — лучшей планировки, в лучшем районе, большей площади? Не получится ли так, что свою они продадут по одной цене, а покупать будут уже по другой — выше?
— Такие проблемы возникают, когда цены растут более агрессивно — на 5% в месяц. Тогда можно попасть в такую ситуацию, когда на желаемое жилье может не хватить. Сейчас цены растут в среднем на 1% в месяц. Провести сделку в пределах месяца вполне реально, а поскольку цены повышаются не так резко и быстро, сделать это можно без особых потерь.
— По оценкам сервисов по продаже недвижимости, на фоне роста цен и ставок на вторичном рынке жилья выросло и предложение, пишет «Коммерсант». Аналитики полагают, что в результате цены, наконец, стабилизируются и рост закончится. Вы с их оценками согласны?
— Не согласен. Мы видим по базам, что предложение скорее находится на минимуме. Затоваривание имеет место в дорогом сегменте — в бизнес-классе. Там ажиотажа практически не было, много квартир по завышенным ценам висят уже давно, еще с допандемийных времен.
Там основная масса дорогого переоцененного неликвида как была, так и остается.
Но вот если брать наиболее доступные варианты эконом-класса, адекватные по цене и качеству, то здесь, наоборот, недостаток предложения пока сохраняется — в целом объем баз пока на минимуме.
— Предположения экспертов строились на том, что рост объема предложения стабилизирует цены.
— Но поскольку никакого роста объема предложения на практике нет, то и цены пока растут. Когда спрос начнет выдыхаться, и будет расти предложение, цены стабилизируются. Но пока предложение на минимуме, спрос остается достаточно высоким, цены продолжают ползти вверх.
— Насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье с учетом того, что инфляция съедает накопления, а цены на квартиры растут?
— Сейчас, действительно, ускорилась инфляция, в экономику вбрасывается много денег. Жилье дешеветь, скорее всего, уже не будет. Я думаю, рост цен постепенно должен выдохнуться, затем какое-то время они постоят на месте. Но сейчас хватать квартиры с целью быстрой прибыли уже поздно.
Рынок перегрет и какого-то существенного роста цен в ближайшие год-два скорее всего уже не последует. Другое дело, покупать квартиры не из спекулятивных соображений, а на долгий срок с целью сохранить сбережения. Такая стратегия все еще выгодна. Лет через 10, когда деньги обесценятся, недвижимость будет только дорожать. Это с инвестиционной точки зрения.
Что касается покупки для себя, если деньги позволяют, нужно брать, потому что, скорее всего, дешевле уже не будет.
— То есть, ждать, когда квартиры подешевеют, уже не стоит?
— Думаю, что нет.
— Я знаю, что многие вложили деньги в недвижимость еще в начале пандемии, когда оно было ощутимо дешевле. Не лучше ли сейчас ее продать, пока цены на пике, чтобы зафиксировать прибыль?
— Это имеет смысл для активных инвесторов, которые знают, куда вложить деньги, которые они выиграют от продажи жилья. Если у людей есть понимание, на чем еще заработать, тогда да — можно продавать.
Но если брать основную массу обывателей, которые купили квартиры, чтобы спасти свои накопления, еще до того, как они внезапно подорожали, то в этом я не вижу большого смысла.
Зачем продавать недвижимость, если не понятно, что дальше делать с этими деньгами? Скорее квартиры лучше сдавать в аренду, чтобы они не простаивали.
Валюта не растет, и, вероятнее всего, в ближайшее время ощутимо расти не будет. Депозиты тоже не очень доходны: 5-6% по ним можно получить, но это не спасет от инфляции. Поэтому лучше держать деньги в недвижимости.
— Как объяснить парадокс: квартиры подорожали, ставки растут, но как только объявили «малый локдаун» в ноябре, россияне снова бросились скупать квартиры?
— Я думаю, что произошел сдвиг в головах. Обеспеченность жильем в России в принципе достаточно низкая по сравнению с Европой, с Америкой. До пандемии, когда несколько членов большой семьи, живущих в одной квартире, приходили домой только переночевать и пересекались по вечерам, они этой тесноты не чувствовали.
А когда всех посадили на карантин, люди поняли, что нужно улучшать жилищные условия, потому что пять человек в двушке в самоизоляции — весьма проблематично.
Сейчас этим коротким локдауном людям напомнили, что всех опять могут посадить в стесненные жилищные условия, это и привело к активизации покупательской активности.
— Что дальше будет с доступностью жилья?
— Доступность будет оставлять желать лучшего. Цены выросли и из-за инфляции сильно уже не упадут. Вероятно, рост остановится, цены постоят на месте, а дальше продолжат расти, отыгрывая инфляцию. То есть, они будут расти не галопом, но постепенно карабкаться вверх, особенно на наиболее качественное ликвидное жилье.
А доходы населения, скорее всего, успевать за этим ростом не будут. Поэтому доступность жилья будет снижаться. За исключением узкой прослойки граждан, которая стала бенефициарами нынешнего кризиса. Это люди, которые работают в тех отраслях, которые на фоне пандемии стали получать сверхприбыли.
У них все будет хорошо, но для основной массы населения доступность жилья будет снижаться.
Анна Семенец
Загрузка...
