ВНЖ в Португалии: новые правила покупки недвижимости с 2022 года

Игорь Никитин

07 сентября 2021

Всего четыре месяца осталось до того, как вступят в силу новые правила получения ВНЖ Португалии за инвестиции. Измененная программа «‎Золотой визы» заработает с 1 января 2022 года.

Какие варианты инвестиций затронут изменения и почему желающим получить португальский вид на жительство следует поторопиться — все ответы в материале Migronis.

Предстоящие изменения в «‎Золотой визе» Португалии призваны привлечь новые инвестиции в районы страны с низкой плотностью населения. При этом планируется уменьшение экономического давления на такие популярные у иностранных инвесторов районы с высокой плотностью населения, как Лиссабон, Порту и Алгарве.

Минимальная сумма инвестиций также будет увеличена для большинства инвестиционных опций программы.

Успейте подать заявку на ВНЖ Португалии

С января 2022 года инвесторам будет запрещено покупать жилую недвижимость в районах с высокой плотностью населения, таких как Лиссабон, Порту и Алгарве, а также в прибрежных районах, таких как Сетубал и Серебряное побережье (города Эрисейра и Пениш). Если вы заинтересованы в покупке недвижимости в этих регионах, сейчас самое время сделать это, прежде чем изменения вступят в силу. Добавим, что ограничения не будут распространяться на коммерческую недвижимость.

Однако остаются другие районы Португалии, которые предлагают привлекательный инвестиционный потенциал. Например, долина Дору, Алжезур, Пенеда-Жереш и Мадейра.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость по программе ВНЖ останется прежней:

1. минимум €500 000 в новый объект недвижимости;
2. от €350 000 в недвижимость возрастом не менее 30 лет, которая подлежит реконструкции;
3. от €280 000, если эта же недвижимость расположена в районе с низкой плотностью населения.

Golden Visa Presentation

Также с 1 января 2022 года повышается минимальная сумма всех остальных инвестиционных опций «‎Золотой визы».

1. Минимальная сумма перевода капитала вырастет с €1 000 000 до €1 500 000;
2. Минимальные инвестиции в исследовательскую деятельность вырастут с €350 000 до €500 000;
3. Минимальный размер вложений в венчурные фонды увеличится с €350 000 до €500 000;
4. Также вырастет и минимальная сумма инвестиций в открытие собственного бизнеса (при создании минимум пяти рабочих мест) — с €350 000 до €500 000.

Продление ВНЖ

Все эти изменения не повлияют на те ВНЖ, которые были выданы до 1 января 2022 года. Продлеваться такие «‎Золотые визы» будут на прежних условиях.

Новые правила вступят в силу уже через четыре месяца

Правительство Португалии уже объявило, что все заявки на получение «‎Золотой визы» теперь будут переведены в цифровой формат. Все документы должны будут подаваться в цифровом виде. Даже оформление индивидуального налогового номера в Португалии будет проводиться в онлайн-режиме.

Это ключевое положительное изменение — оно поможет сократить бюрократию и ускорит процесс подачи заявки.

Мы собрали для вас ТОП-5 объектов недвижимости, стоимость которых начинается от €280 000. Покупка любого из них позволяет оформить португальский ВНЖ.

Получить консультацию по программе

Укажите ваши актуальные контактные данные

© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Подпишитесь на Migronis в соцсетях, чтобы не пропустить самое интересное

Португалия обновила условия программы «ВНЖ за инвестиции». Есть сюрпризы – приятные и не очень

Тайное стало явным. После месяцев неразберихи власти Португалии объявили об изменениях в программе «Золотая виза». А на вебинаре Prian.ru новации представил руководитель компании Amber Star Real Estate Олег Райлян.

Идею изменить условия программы «Золотая виза» обсуждают давно. Во время декабрьского совещания в Совете министров Португалии предлагалось внедрить поправки с 1 июля 2021 года. Однако 12 февраля (уже после проведения нашего вебинара. – Прим. ред.) в правительственной газете Diário da República был опубликован декрет №14/2021.

В документе сказано, что предложенные поправки вступают в силу с 1 января 2022 года.

Это значит, что весь 2021 год получить ВНЖ в Португалии через инвестиции в недвижимость или другие проекты можно по текущим условиям. Закон не будет иметь обратной силы. Иностранцы, которые успеют до начала 2022 года подать заявки, смогут оформить, а затем и продлить документы по правилам, действовавшим на момент их вступления в программу.

Что изменится после 1 января 2022 года (00:02:28)

1. Повысятся минимальные требования к инвестициям для ряда опций программы.
2. Из программы будет исключена жилая недвижимость Лиссабона, Порту и прибрежных зон Португалии. Однако это правило не повлияет на коммерческую (нежилую) недвижимость.
3. Мадейра и Азорские острова будут включены в число регионов с низкой плотностью населения. 

Вариант инвестиций: наука и исследовательская деятельность (00:04:34)

Как сейчас. Можно инвестировать €350 тыс. в научно-исследовательскую деятельность. Если проект находится в регионе с низкой плотностью населения, сумма может быть снижена на 20% – до €280 тыс.

Опция не пользуется успехом у инвесторов. За всё время действия программы – с 2012 года – ни одного ВНЖ выдано не было.

Что будет. С нового года власти повысят лимиты – до €500 тыс. при вложениях в науку.

Вариант инвестиций: перевод капитала (00:06:40)

Как сейчас. Порог входа €1 млн. Эту сумму можно положить на депозит в португальском банке. Допускается покупка государственных ценных бумаг или инвестиционной недвижимости.

Что будет. Суммы увеличиваются – с €1,0 млн до €1,5 млн. Вероятно, интерес к этой опции возрастёт среди тех инвесторов, кто не хочет привязывать себя к конкретному объекту недвижимости, но рассчитывает получить доход.

Есть ещё вариант инвестиций в венчурные фонды – сейчас от €350 тыс., а после 1 января 2022 года будет от €500 тыс. Средняя доходность подобных проектов составляет 3–4% в год. Но! Долю сложно перепродать, и прибыль не гарантирована.

Вариант инвестиций: бизнес (00:10:33)

Как сейчас. Инвестор должен открыть компанию и создать десять новых рабочих мест с полной занятостью и соблюдением обязательств по соцстрахованию. Рабочие места надо сохранить в течение пяти лет. Минимальную сумму инвестиций закон не устанавливает.

Также разрешается инвестировать в уже существующую компанию с головным офисом в Португалии €350 тыс. и более. Сумма идёт в уставной капитал и на создание и/или сохранение пяти рабочих мест минимум на три года.

Что будет. Увеличивается только сумма инвестиций в действующий бизнес – до полумиллиона евро. И скорее всего, заинтересованности у инвесторов в этой опции с 2022 года будет больше. Но надо понимать, что бизнес – всегда риск. Если идея хорошо работает на родном рынке инвестора, это не значит, что так будет и на португальском. Каждый регион имеет свою специфику, законы – это надо помнить.

Вариант инвестиций: недвижимость (00:15:20)

Как сейчас. Действует два варианта инвестиций.

• От €500 тыс. в любой объект (один или несколько) в любом районе страны. Сумма может быть снижена на 20%, если недвижимость находится в районе с низкой плотностью населения. То есть минимальная сумма инвестиций составит €400 тыс.
• От €350 тыс. в недвижимость, требующую ремонта. К этой категории относятся объекты старше 30 лет или расположенные в зонах городской реабилитации. Если недвижимость, нуждающаяся в ремонте, находится в малонаселённом регионе страны, применяется понижающий коэффициент 20%. В этом случае минимальная сумма инвестиций – €280 тыс.

По нашим данным, 95% всех инвестиций по программе – вложения в недвижимость.

Опция, предполагающая инвестиции в недвижимость в размере €350 тыс., самая популярная у инвесторов. Почему? За эти деньги можно купить объект в Порту или Лиссабоне – их центры включены в зоны городской реабилитации. Но при подаче документов на ВНЖ инвестору обязательно надо иметь два контракта: один на строительные работы, другой – договор купли-продажи.

Своими силами строительные работы провести нельзя. Надо обязательно привлекать лицензированную компанию и заключать с ней договор.

Районы с низкой плотностью населения – расположенные в 50–100 км от больших городов местности, в которых проживает менее 100 человек на 1000 квадратных метров. Также сюда относятся районы, соответствующие другому условию: ВВП в них ниже 75% от среднего по стране.

Зоны городской реабилитации (ARU) – районы внутри городов, в том числе Лиссабона и Порту, нуждающиеся в реновации. Зонирование готовят муниципалитеты.

Как правило, это наилучшие районы, например центр города. Их городской совет в первую очередь хочет сделать привлекательными и для туристов, и для инвесторов.

Но для того, чтобы понять, относится тот или иной дом к ARU, необходимо обращаться в муниципалитет.

Что будет. Минимальные инвестиционные требования останутся прежними – €500 тыс. и €350 тыс. (реконструируемые объекты). Но! Изменения коснутся типа приобретаемой недвижимости.

В случае с жилым объектом (для постоянного проживания) претендовать на ВНЖ можно только купив его во внутренних районах страны, а также на Азорских островах и Мадейре. Стоимость недвижимости не должна быть ниже €500 тыс. Лиссабон, Порту и прибрежные районы исключены из списка территорий, где ВНЖ дают за покупку жилья.

Остаётся и вариант инвестировать €350 тыс. в жилую недвижимость в зонах городской реабилитации либо в недвижимость старше 30 лет или расположенную во внутренних областях Португалии, на Азорских островах и Мадейре.

Инвесторов, заинтересованных в коммерческой недвижимости, новый закон никак не ограничивает. Офисы, ретейл, коммерческие помещения и туристические апартаменты по-прежнему можно будет купить в Лиссабоне, Порту и на побережье, например в Алгарве за любую сумму. То есть инвестор может претендовать на ВНЖ, если приобрел коммерческий объект стоимостью

• от €500 тыс. в любом регионе страны,
• от €350 тыс., расположенный в зонах городской реабилитации, либо старше 30 лет. 

Понижающий коэффициент в 20% продолжает действовать в обоих случаях, если объект находится в районе с низкой плотностью населения. 

Карта муниципалитетов Португалии

При покупке жилого объекта нужно ориентироваться на карту с внутренними районами Португалии (слева). При покупке коммерческой недвижимости – на карту районов с низкой плотностью населения (справа)

Если инвестор планирует надолго выходить на рынок Португалии, то сегодня интересны для вложений инвестиционные проекты, например мини-отели. Во время кризиса, вызванного пандемией, они упали в цене, и сейчас их можно купить со скидкой 20–25%.

Набирает популярность в Португалии такой вид бизнеса, как self storage (склад индивидуального хранения). У нас есть предложение стоимостью €1,7 млн с гарантированной доходностью 6% годовых. Предоставляются и банковские гарантии.

Как действовать, если хочешь успеть подать на ВНЖ в 2021 году – на прежних условиях (00:18:49)

Гарантией успеха будет покупка недвижимости, её регистрация на нового собственника, а также обязательная подача заявки на ВНЖ через сайт SEF (Службы по делам иностранцев и границ) до 31 декабря 2021 года включительно.

Туда же, на сайт SEF, загружаются документы; даже если какого-то из них не хватает, например не готова справка о несудимости, – можно будет добавить по мере готовности.

Важно представить договор купли-продажи недвижимости и зафиксировать дату подачи документов на «золотую визу».

Сегодня сроки рассмотрения заявок увеличены. Период ожидания ответа от сотрудников SEF в среднем составляет три месяца (ранее полтора-два месяца). Например, если заявка подана 31 декабря, то сотрудник SEF, скорее всего, свяжется с заявителем (или его законными представителями) в апреле-мае 2022 года, чтобы назначить встречу.

Инвестировать и оформить ВНЖ Португалии можно дистанционно. Личное присутствие заявителя необходимо только для сдачи биометрических данных.

Вы заинтересованы в инвестициях и получении ВНЖ Португалии – в компании Amber Star Real Estate вас с удовольствием проконсультируют

Условия цитирования материалов Prian.ru

Португальская недвижимость + ВНЖ в 2022

Схема инвестиционной иммиграции Португалии, которая предлагает возможность получить европейский вид на жительство и открывает путь ко второму паспорту, изменится с наступлением января 2022.

Инвесторы лишатся возможности претендовать на ВНЖ, покупая португальскую недвижимость жилого назначения в Лиссабоне, Порту и многих залитых солнцем пляжных городках.

Но не все потеряно! Ищем лазейки и изучаем статистику, понимая, что инвестировать в португальскую недвижимость, определенно, стоит даже после Нового года.

Изменения правил выдачи золотой визы — драйвер спроса на португальскую недвижимость

Действующая в Португалии программа инвестиционной иммиграции ARI (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) является одним из наиболее популярных способов получения европейской золотой визы с целью создания плана «Б» или упрощения переезда для состоятельных россиян, украинцев, казахстанцев и белорусов, планирующих эмигрировать.

Согласно мнению экспертов, прямо сейчас ключевым драйвером спроса выступают грядущие изменения в условиях программы, призванные перенаправить деньги инвесторов из наиболее популярных районов страны в сельскую местность. Ключевые нововведения, вступающие в силу 1 января 2022, выглядят следующим образом:

• Исключается возможность приобретения португальской недвижимости жилого назначения в Лиссабоне, Порту и большинстве прибрежных городов региона Алгарви;
• Минимально допустимый размер капиталовложений в инвестиционные фонды и фонды венчурного капитала увеличится с 350 000 € до 500 000 €;
• Допустимый размер перевода капитала из-за рубежа для размещения на банковском счете в Португалии увеличится с 1 млн. € до 1,5 млн. €.
• При регистрации новой коммерческой компании / увеличения доли существующей коммерческой компании иностранцам, заинтересованным в оформлении золотой визы, придется инвестировать 500 000 € (вместо 350 000 €) и создать не менее пяти рабочих мест.

Рынок возвращается к докризисным показателям благодаря иностранным инвестициям

По данным консалтинговой компании Savillis, рынок недвижимого имущества Португалии быстро восстанавливается до уровня, предшествующего пандемии. В одном только третьем квартале 2021 данный рынок привлек инвестиции размером 534 миллиона €. Причем более 80% соответствующих капиталовложений внесли иностранные компании и физлица, включая претендентов на ВНЖ Португалии через инвестиции.

Анализируя рыночную динамику за период с января по сентябрь 2021, эксперты Savills пришли к выводу о достижении оборота в 1,1 миллиарда €. Аналитики также рассчитывают, что по итогам 2021 в целом данный показатель приблизится к 2 миллиардам €.

Согласно данным международной консалтинговой компании, в период с января по сентябрь 2020 объем инвестиций в португальскую недвижимость достиг 2,278 миллиарда €, увеличившись на 39% относительно аналогичного периода 2019.

Согласно проведенному анализу, в январе-сентябре 2021 офисный сегмент являлся лидером по росту востребованности. На долю данного сегмента пришлось 36% от общего объема инвестиций в португальскую недвижимость.

Одновременно отмечается, что сектор торговых площадок больше всего пострадал от пандемии.

На долю магазинов и прочих торговых объектов пришлось всего 8% от общего объема инвестиций в португальскую недвижимость по итогам 3 кварталов 2021.

Эксперты отмечают, что 4/5 от общего числа сделок пришлось на долю иностранных инвестиций, поступавших главным образом из Франции, Великобритании и Испании.

Одновременно наблюдается увеличение внутренних инвестиций: местные инвестиционные фонды и частные инвесторы демонстрируют заинтересованность приобретением продуктов в офисном и торговом сегментах.

Аналитики ожидают, что по мере снятия противоэпидемиологических ограничений будет повышаться инвестиционная привлекательность сектора торговой португальской недвижимости.

• Выбор «золотой визы» Бесплатная консультация
• по подбору подходящей юрисдикции и условий программы для получения
• «золотой визы».
• выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».

Спрос на жилье увеличивает цены на португальскую недвижимость в 2021

Результаты исследования, проведенного командой популярного регионального риэлтерского портала Imovirtual, показали: средняя стоимость португальской недвижимости в третьем квартале 2021 выросла на 1,4% по сравнению со вторым кварталом и составила 368 441 € (на 25 900 € дороже относительно аналогичного периода 2020).

 Наиболее дорогими регионами оказались следующие:

• Лиссабон (средняя цена жилья в 3 квартале 2021 составила 591 072 €);
• Фаро (485 065 €);
• Мадейра (369 579 €).

Наиболее дешевыми регионами стали:

• Гуарда (113 304 €);
• Каштелу-Бранку (124 717 €);
• Порталегре (129 543 €).

Наиболее значительный рост относительно второго квартала 2021 зарегистрирован в следующих регионах:

• Порталегре (+7,3%);
• Вила Реал (средняя стоимость 191 057 €; +6,8%);
• Мадейра (+5,7%);
• Сетубал (306 522 €; +5,2%).

Районами, отметившимися наибольшим увеличением средней цены продажи в третьем квартале 2021 относительно аналогичного периода 2020, стали:

• Эвора (258 395 €; +29,3%);
• Мадейра (+17,9%);
• Порталегре (+12,4%).

Где покупать португальскую недвижимость под сдачу в аренду?

Результаты исследования портала Imovirtual показывают, что в третьем квартале 2021 средняя стоимость съема португальской недвижимости жилого назначения выросла на 0,6% относительно предыдущего квартала (996 € до 1002 €). Однако относительно третьего квартала 2020, когда средняя цена арендного жилья составляла 1054 €, произошло снижение на -4,9 процента.

Наиболее дорогими районами с точки зрения стоимости аренды жилья в Португалии в третьем квартале 2021 оказались:

• Лиссабон (1263 €);
• Порту (947 €);
• Мадейра (874 €);
• Фару (826 €);
• Сетубал (761 €).

Наиболее дешевыми стали:

• Каштелу-Бранку (399 €);
• Браганса (401 €);
• Порталегре (421 €).

Бежа (496 €; +16,2%), Вила-Реал (513 €; + 15,8%) и Порталегре (+ 15,3%) в третьем квартале 2021 отметились наибольшим повышением арендной платы в квартальном исчислении.

Удорожание строительства португальской недвижимости как драйвер дальнейшего роста стоимости сделок

Собираясь купить португальскую недвижимость, относящуюся к категории жилья, под оформление ВНЖ, готовьтесь к росту цен.

По данным Национального института статистики Португалии (Instituto Nacional de Estatística; INE), в сентябре 2021 затраты на строительство нового жилья выросли на 7,1% относительно аналогичного прошлогоднего периода, дополнительно увеличившись на 0,4% относительно предыдущего месяца.

Согласно отчету INE, стоимость стройматериалов и рабочей силы выросли на 8,9% и 4,6% в годовом исчислении, соответственно. Относительно августа 2021 рассматриваемые показатели увеличились на 8,7% и 4%, соответственно.

Эксперты отмечают влияние общемирового тренда к росту стоимости стройматериалов ввиду формирования дефицита за счет реализации отложенного спроса, возникшего в период локдаунов после объявления пандемии. Расходы на рабочую силу также повышаются ввиду дефицита кадров и высокого спроса на услуги специалистов.

Возможность оформить золотую визу в обход новых ограничений

Указанные выше изменения в законодательстве, регулирующем выдачу ВНЖ за покупку португальской недвижимости в прибрежных / крупных городах и вступающие в силу 1 января 2021, касаются только стандартного жилья (виллы, квартиры, коттеджи). 

Местные риэлторы и застройщики нашли способ частично обойти ограничения, позволяя инвесторам продолжить оформлять золотую визу через покупку португальской недвижимости в Порту, Алгарви и Лиссабоне. Доступно 4 варианта:

1. Коммерческая португальская недвижимость

Во-первых, инвестиции в коммерческую португальскую недвижимость для последующей сдачи в аренду / личного использования в целях, связанных с бизнесом. Выбирать предлагается из объектов следующих видов:

• Офисные комплексы;
• Объекты торговой инфраструктуры;
• Постройки промышленного назначения;
• Курортные комплексы;
• Логистические объекты.

2. Апартаменты на курорте

Во-вторых, закон не запрещает оформление ВНЖ через покупку апартаментов в курортном комплексе, которые инвестор сможет занимать в период нахождения в Португалии. Например, в ходе деловых поездок / отпуска.

Покупая туристические апартаменты в составе, например, апарт-отеля, претендент на золотую визу, не собирающийся проживать в Португалии постоянно, делает рациональный шаг с инвестиционной точки зрения. Ведь он может проводить там две / три недели, а в остальное время – сдавать актив в аренду туристам.

3. Участок под застройку

В-третьих, когда дело доходит до покупки португальской недвижимости под оформление золотой визы, многие забывают о возможности покупки земельных участков, которые при необходимости можно превратить в виллу у моря / фермерский дом мечты.

Доступные варианты безграничны. В данном случае инвестор не покупает готовое жилье, следовательно, новые правила не нарушаются.

Нужно лишь приготовиться потратить время и деньги на возведение нового жилья – для многих, желающих создать что-то «под себя», это вполне приемлемые издержки.

4. Покупка португальской недвижимости через инвестиционный фонд

В-четвертых, закон не запрещает изменить способ внесения капитала в португальскую недвижимость, воспользовавшись помощью инвестиционного фонда.

Как отмечают эксперты Португальской ассоциации девелоперов и инвесторов в недвижимость (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários; APPII),  многие девелоперы создали инвестиционные фонды частного капитала, позволяющие претендентам на ВНЖ Португалии продолжать инвестировать, куда они хотят.

Как работает подобный механизм? Девелопер создает инвестиционный фонд, помещая португальскую недвижимость в портфель активов фонда. Подобное позволяет иностранному инвестору купить доли фонда минимум на 500 тысяч € (до 01.01.2022 достаточно вложения 350 тысяч €) и получить золотую визу.

Власти ранее уже позволили иностранцам получать золотую визу через инвестиционный фонд, но наиболее популярным вариантом всегда являлась прямая покупка португальской недвижимости. В APPII отмечают, что к настоящему моменту около дюжины девелоперов занимаются реализацией данного механизма.

Но при выборе данного варианта ситуация далека от идеальной. «Обратной стороной медали» является то, что инвестор покупает португальскую недвижимость не напрямую, не получая полное право собственности на актив, но в конечном итоге покупатель получает возможность распоряжаться жильем.

Почему инвесторы и экспаты выбирают золотую визу Португалии

Состоятельные россияне, украинцы, казахстанцы, белорусы и граждане иных государств, не входящих в Евросоюз, стремятся создать «запасной аэродром» в Португалии, покупая португальскую недвижимость в Кашкайше / Лиссабоне / Порту / Алгарви и оформляя ВНЖ на основании совершенной покупки. Зачастую инвесторами движут следующие преимущества:

• Безопасность: Португалия недавно заняла 4 место в рейтинге наиболее миролюбивых и безопасных государств (Global Peace Index 2021). Данный результат, несомненно, привлечет многих жителей постсоветского пространства, обеспокоенных высоким уровнем преступности / коррупции / некомпетентностью полицейских на родине.
• Безвизовый въезд в Европу: Для многих безвизовый Шенген — основная причина получения золотой визы. Если собираетесь часто путешествовать по Европе по делам / ради отдыха, рассмотрите подобную возможность. Инвесторы  дополнительно получают право проживать и работать в Португалии.
• Излюбленное место выхода на пенсию: Португалия является одним из наиболее популярных направлений для проживания среди пенсионеров и, согласно рейтингу Global Retirement Index 2020, входит в десятку первоклассных мест для выхода на пенсию.
• Благоприятное налоговое законодательство: Португалия предлагает физлицам один из наиболее благоприятных налоговых режимов в Евросоюзе. Нет налога на наследство / подарки от близких родственников. Налоговые резиденты, участвующие в программе Residente Não Habitual (RNH), вольны воспользоваться 10-процентной ставкой подоходного налога на иностранный пенсионный доход и нулевым НДФЛ на трудовые доходы из-за рубежа (при соблюдении ряда условий).
• Простое второе гражданство: Физлица, получившие золотую визу Португалии, вправе претендовать на гражданство Евросоюза через пятилетний срок. Претендентам придется подтвердить базовое знание португальского языка. Иностранным гражданам, заинтересованным в получении гражданства Португалии через инвестиции в золотую визу, не требуется проживать в данной стране безвылазно в течение 5-летнего периода натурализации – достаточно гостить по неделе ежегодно в своей португальской недвижимости.

Экспертная помощь при выборе и покупке португальской недвижимости под золотую визу

Португалия – страна на юго-западе Европы, предлагающая экспатам возможность насладиться прекрасным побережьем, очаровательными городами с безопасными районами и множеством причудливых пляжных поселков.

Проживание в данной стране – фантастический способ познакомиться с богатой культурой, великолепной кухней и размеренностью Западной Европы.

Остается выбрать и купить португальскую недвижимость под золотую визу!

Свяжитесь с экспертами прямо сейчас через форму обратной связи / указанные выше телефонные номера, чтобы получить индивидуальную консультацию совершенно бесплатно!

Инвесторам доступно 4 варианта: приобретение португальской недвижимости коммерческого назначения, покупка доли курортного комплекса с апартаментами (апартаменты относятся к нежилым помещениям, но фактически часто используются как жилые квартиры), приобретение земельного участка под застройку, покупка португальской недвижимости через инвестиционный фонд.

Учитывая стабильный рост цен и ставок арендной платы, приобретение португальской недвижимости под сдачу / для заработка на приросте капитала в будущем при перепродаже становится достаточно разумным и выгодным способом распорядиться накоплениями.

Команда портала специализируется на оказании помощи участникам программ инвестиционной иммиграции, включая португальскую схему по выдаче золотых виз. Эксперты готовы предложить комплексные решения и полное сопровождение на всех этапах процесса выбора и покупки португальской недвижимости под оформление ВНЖ.

Внж в португалии: новые правила покупки недвижимости с 2022 года

Изменения закреплены в законодательном декрете от 12.02.2021 №14/2021 правительства Португалии.

Какую недвижимость купить, чтобы получить ВНЖ с 2022 года

С 2022 года участники программы ВНЖ в Португалии могут покупать жилую недвижимость только:

• на Азорских островах и Мадейре;
• во внутренних регионах страны.

Внутренние регионы не включают крупные города Лиссабон и Порту, прибрежные и курортные регионы Португалии. Полный список внутренних регионов — в приложении к постановлению от 13 июля №208/2017.

Изменения коснутся самой востребованной недвижимости, чтобы получить ВНЖ в Португалии. Например, больше нельзя будет купить апартаменты в Лиссабоне и Порту, виллы в курортных и прибрежных районах, например в Кашкайше, Сетубале и Фару.

Регионы Португалии по возможности покупки жилья по программе ВНЖ

Примеры жилой недвижимости для участия в программе

Двухэтажная вилла с видом на вулкан Пику в Орте, Азорские острова.Цена — 530 000 €

Вилла в курортном комплексе на первой береговой линии в Салеме, недалеко от Вила-ду-Бишпу в Алгарве.Цена — от 405 000 €

Правила покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость остается доступна для покупки в любом регионе страны, в том числе в Лиссабоне, Порту и курортных городах, например в Кашкайше. Инвесторы могут приобретать как новые объекты, так и старую коммерческую недвижимость под реновацию.

Примеры коммерческой недвижимости для участия в программе

Офис с арендатором на три года в Синтре.Цена — 515 000 €

Помещение под ресторан с арендатором на пять лет в Лиссабоне.Цена — 260 000 €

Помещение под магазин в центре Порту.Цена — 790 000 €

Сколько инвестировать в португальскую недвижимость

Минимальная стоимость недвижимости. Чтобы получить ВНЖ в Португалии, инвесторы вкладывают деньги в недвижимость по одному из двух вариантов:

объекты первичного или вторичного рынка недвижимости, младше 30 лет и не требующие реставрации

объекты старше 30 лет под реставрацию

Если недвижимость находится в регионе с низкой плотностью населения, то минимальная сумма инвестиций снижается на 20%. В этом случае объекты под реставрацию должны стоить от 280 000 €, остальные — от 400 000 €.

на покупку объектов в регионах с низкой плотностью населения

✔️ Территорией с низкой плотностью населения считаются регионы, где проживает менее 100 человек на квадратный километр или где ВВП на душу населения составляет менее 75% от среднего по стране.

Чтобы выполнить условие по минимальной сумме сделки, инвестор может купить один или несколько объектов недвижимости. Но комбинировать опции нельзя. Например, все объекты должны быть под реставрацию.

Дополнительные расходы. При покупке недвижимости в Португалии инвестор также оплачивает налог на переход права собственности и гербовый сбор.

Ставка налога зависит от суммы сделки и того, где находится объект. В материковой Португалии налогом не облагаются объекты стоимостью до 92 407 €, на Азорских островах и Мадейре — стоимостью до 115 509 €.

Расходы при покупке недвижимости в Португалии

РасходыВеличина расходов

Налог на переход права собственности (IMT)	От 0 до 8%от стоимости объекта
Гербовый сбор	0,8%от стоимости объекта
Регистрация права собственности	250 €
Смена счета на коммунальные услуги	~200 €

Процедура покупки недвижимости

Получение NIF — аналога ИНН

Открытие счета в португальском банке

Заключение договора резервирования объекта

Уплата налога и гербового сбора

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Получение NIF. В первую очередь инвестор регистрируется как португальский налогоплательщик. Для этого нужно обратиться в любое отделение налоговой службы Португалии и получить уникальный девятизначный номер.

NIF — это аналог российского ИНН. Его наличие не обязывает инвестора платить налоги в Португалии. Но без NIF, например, нельзя открыть счет в португальском банке. Номер налогоплательщика также понадобится для совершения любых крупных сделок, в том числе при оплате покупки недвижимости.

Счет в португальском банке нужен для безналичной оплаты покупки недвижимости. В дальнейшем счет можно использовать для расчетов по программе ВНЖ, оплаты коммунальных услуг и получения платежей от арендаторов.

Договор резервирования гарантирует, что объект снят с продажи и закреплен за инвестором. При этом покупатель оплачивает 10% от суммы сделки.

Налог на переход права собственности нужно заплатить после заключения предварительного договора купли-продажи, но не менее чем за три дня до проведения окончательной сделки.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в присутствии нотариуса. Он заверяет подписи и копии договора, которые затем отправляет в налоговую службу и Земельный кадастр для регистрации нового собственника. Инвестор получает регистрационный сертификат и домовую книгу.

Пошаговое описание процедур и все расходы приведены в материале «Все о недвижимости в Португалии: от покупки до продажи».

Что получают инвесторы за покупку недвижимости в Португалии

Вид на жительство страны — члена Евросоюза. Покупатели португальской недвижимости могут получить ВНЖ в стране, если выполнят условия инвестиционной программы.

Владельцы ВНЖ в Португалии имеют право жить, учиться, работать и вести бизнес в стране без ограничений. Постоянно жить в Португалии не обязательно: достаточно проводить в стране не менее семи дней в году. Через пять лет поддержания статуса резидента разрешается подать заявление на португальское гражданство.

Безвизовые поездки по Шенгенской зоне. Португальская карта ВНЖ заменяет шенгенскую визу: с ней можно свободно путешествовать по региону. Находиться в любой стране Шенгенского соглашения можно до 90 дней в полугодие.

Снижение налоговой нагрузки. Если инвестор проведет в Португалии 183 дня за год и станет налоговым резидентом страны, он получит возможность оформить льготный статус — Non-Habitual Resident. Статус освобождает от уплаты налогов на мировой доход и устанавливает фиксированную ставку налогов на доходы от трудовой деятельности и пенсионных выплат.

Качественное европейское образование для детей. Четыре португальских университета входят в список 500 лучших вузов мира по качеству образования и 300 лучших по трудоустройству. Такую оценку дает QS World University Rankings. Для граждан и резидентов страны высшее образование — бесплатное.

Ликвидный актив и пассивный доход. 90% инвесторов выбрали именно покупку недвижимости за 500 000 € для участия в программе ВНЖ с января по июнь 2021 года. Востребованность опции объясняется ликвидностью португальских объектов.

Цены на недвижимость в Португалии ежегодно растут в среднем на 7%. Самая дорогая недвижимость — в Лиссабоне, где квадратный метр при покупке жилья стоит 4 898 €. При этом во внутренних регионах цены на недвижимость растут не более чем на 5% в год, а в некоторых регионах не растут совсем.

Участники программы ВНЖ за инвестиции владеют недвижимостью минимум пять лет. В это время они могут сдавать объекты в аренду и получать доход от 3 до 7% годовых. А через пять лет недвижимость можно продать и вернуть вложенные деньги с выгодой за счет роста цен на объекты.

доходность недвижимости от сдачи в аренду в Португалии

Эксперты по недвижимости Иммигрант Инвест рекомендуют приобретать недвижимость для участия в программе уже сейчас по двум причинам:

1. Пока изменения не вступили в силу, инвесторы могут приобрести более ликвидные объекты в Лиссабоне, Порту и курортных городах.
2. Подготовка документов и оформление сделки купли-продажи недвижимости может занять до полугода. А чтобы получить ВНЖ по старым правилам, нужно успеть подать заявление до конца 2021 года.

Недвижимость для покупки по программе до конца 2021 года